Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 19/5387
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 23 oktober 2020 in de zaak tussen
[eiseres] , te [plaats] , eiseres
(gemachtigde: J.H. Maas),
en
[verweerder] , verweerder
(gemachtigde: B.A. Schras).
Procesverloop
In de beschikking van 28 februari 2019 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan [adres 1] te [plaats] (de woning) voor het belastingjaar 2019 vastgesteld op
€ 494.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2018. Verweerder heeft bij deze beschikking aan eiseres als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelastingen opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
In de uitspraak op bezwaar van 9 december 2019 heeft verweerder het bezwaar van eiseres ongegrond verklaard.
Eiseres heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend met een taxatiematrix.
Partijen hebben toestemming verleend om uitspraak te doen zonder dat zij gehoord zijn op een zitting. De rechtbank heeft op 11 september 2020 het onderzoek gesloten.
Overwegingen
1. Het object is een in 1932 gebouwde hoekwoning met berging en garage. De woning staat
op een perceel van 296 m2.
2. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs
die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald.
3. Verweerder moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde van de woning niet hoger
dan de waarde in het economisch verkeer heeft vastgesteld. De waarde in het economisch verkeer wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode, waarbij rekening moet worden gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen. Dit volgt uit de artikelen 17 en 18 van de Wet WOZ, de Uitvoeringsregeling en de rechtspraak in WOZ-zaken.
4. Verweerder handhaaft in beroep de door hem vastgestelde waarde van € 494.000,-.
Verweerder heeft ter onderbouwing van de door hem vastgestelde waarde een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning is vergeleken met de volgende vier referentiewoningen. [adres 2] , verkocht op 24 juli 2018 voor € 450.000,-, [adres 3] , verkocht op 1 december 2018 voor € 430.000,-, [adres 4] , verkocht op 23 oktober 2018 voor € 430.000,- en [adres 5] , verkocht op
7 september 2018 voor € 560.000,-.
5. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de taxatiematrix aannemelijk heeft
gemaakt dat € 494.000,- als waarde van de woning niet te hoog is. Uit deze taxatiematrix blijkt dat de waarde van de woning is bepaald met behulp van een methode van vergelijking met referentiewoningen van hetzelfde type, waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Daarmee maakt verweerder aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning wat betreft onder meer gebruiks- en perceeloppervlakte. Met de taxatiematrix heeft verweerder de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.
6. Eiseres bepleit in beroep een lagere waarde, namelijk € 471.000,-. Het standpunt van
eiseres brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
7. Eiseres voert aan dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met de ligging
van de woning ten opzichte van de referentieobjecten. Ter onderbouwing van haar standpunt verwijst zij naar een uitspraak van de rechtbank ’s-Gravenhage. [1] Daarin is geoordeeld dat kopers bereid zijn voor een huis in een rustige woonomgeving een aanmerkelijk hogere koopsom te betalen dan voor een huis in een straat met veel doorgaand verkeer.
8. Verweerder geeft aan dat alle referentieobjecten in dezelfde straat als de woning
liggen. In geval dit tot een waardedrukkend effect zou leiden, dan geldt dat voor elke woning in deze straat. Verweerder heeft bij het verweerschrift afbeeldingen toegevoegd, die aantonen dat de woning en referentieobjecten in hetzelfde deel van de [straatnaam] liggen. Verder merkt verweerder op dat de verwijzing naar de uitspraak uit 2006 niet opgaat, omdat de markt nu heel anders is. De huidige woningmarkt kenmerkt zich als een ‘verkopersmarkt’. Dit brengt met zich mee dat voor kopers weinig ruimte is om te onderhandelen, vanwege omstandigheden zoals ligging of gedateerdheid van de woning. Daarom heeft verweerder terecht geen aftrek toegepast.
9. De rechtbank volgt verweerder in zijn standpunt dat de ligging van de woning in dit
geval niet moet leiden tot een lagere WOZ-waarde. Voor zover al sprake is van een waardedrukkend effect van de ligging, bestaat dat effect ook voor de referentiewoningen, die in dezelfde straat liggen. Dat is dus al verdisconteerd in de verkoopprijs van die woningen. De grond slaagt niet.
10. Daarnaast voert eiseres aan dat sprake is van een recht van overpad over de gehele lengte
van het perceel en de gehele breedte aan de achterzijde. Daardoor kunnen niet één of meerdere auto’s op eigen terrein worden geparkeerd, in tegenstelling tot de [adres 5] . Bij dat object is volgens eiseres geen sprake van een recht van overpad. In het taxatieverslag staat het recht van overpad niet vermeld. Eiseres stelt daarom dat een correctie op de kavelwaarde moet plaatsvinden. Verder is het eiseres onduidelijk welke vergelijkingsobjecten volgens verweerder ook een recht van overpad hebben.
11. Verweerder brengt daar tegenin dat de gemeente [plaats] een compacte stad is, waar
in bijna alle straten met rij- en hoekwoningen een recht van overpad voorkomt. Bij vergelijkingsobjecten [adres 3] en [adres 4] is sprake van het recht van overpad. Ter onderbouwing daarvan heeft verweerder bij het verweerschrift afbeeldingen gevoegd, die het recht van overpad aantonen. Volgens verweerder wijken de betaalde prijzen voor deze woningen niet af van betaalde prijzen voor woningen waar geen recht van overpad geldt. Bij [adres 4] is het zelfs zo dat bijna het meeste is betaald per kubieke meter woninginhoud ten opzichte van de andere drie woningen.
12. De rechtbank overweegt dat verweerder in het verweerschrift en bijgevoegde
afbeeldingen voldoende duidelijk heeft gemaakt welke vergelijkingsobjecten volgens hem net als de woning een recht van overpad hebben, namelijk [adres 3] en [adres 4] . De rechtbank concludeert dat uit de verkoopgegevens niet blijkt dat dit een waardedrukkend effect heeft. De rechtbank oordeelt daarom dat verweerder terecht geen correctie op de kavelwaarde heeft toegepast. De grond slaagt niet.
13. Verder verwijst eiseres naar [adres 2] , dat volgens haar de best
vergelijkbare transactie is. Dit object is in een soortgelijke staat verkocht voor € 450.000,- in september 2018 in een zeer sterk gestegen markt. Deze woning heeft een kavel van 276 m2 en een inhoud van 563 m3. Verweerder geeft een lager aantal kubieke meter van dit object aan, maar dit klopt niet. Of het scheelt slechts een minimaal aantal kubieke meter wat het waardeverschil niet kan verklaren. Ook wordt dat waardeverschil niet verklaard doordat nr. 269 een zijtuin in plaats van een achtertuin heeft. Deze referentiewoning heeft namelijk een zeer bruikbare tuin met een groot aantal vierkante meters.
14. Volgens verweerder is de bruto inhoud van de woning [adres 2]
516 m3. Ter onderbouwing daarvan heeft verweerder bij het verweerschrift een 3D berekening toegevoegd, waar een inhoud van 541 m3 wordt genoemd. Verweerder heeft toegelicht dat bij de berekening geen rekening is gehouden met de brede dakoverstekken. Als bewijs daarvan is een gevelfoto aan het verweerschrift toegevoegd. De door eiser aangevoerde bruto inhoud van 563 m3 wijkt volgens verweerder te veel af van de werkelijke inhoud. De voorlopige koopakte van de woning dateert van juli 2018. In de taxatiematrix heeft verweerder zowel de bruto inhoud van 541 m3, als de bruto inhoud van 563 m3 opgenomen om discussie te voorkomen. Daaruit blijkt dat de betaalde prijs per kubieke meter woninginhoud de waarde van de woning onderbouwt.
15. De rechtbank stelt vast dat verweerders berekening en toelichting van de bruto inhoud
niet ziet op het door eiseres aangevoerde object [adres 2] , maar op nr. [adres 3] . Verweerder is dus feitelijk niet ingegaan op de juistheid van in de taxatiematrix gehanteerde bruto inhoud van [adres 2] . Dit betekent echter nog niet dat verweerder met de taxatiematrix niet aannemelijk heeft gemaakt dat de WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld. Wanneer zou worden uitgegaan van de door eiser genoemde 563 m3, zou nr. 269 een m3-prijs hebben van € 509,-. Daarvan uitgaande en uitgaande van de laagste m3-prijs van € 592,- voor nr. 265, zou de (gecorrigeerde) gemiddelde m3-prijs van de 4 referentiewoningen € 670 zijn. Dit is nog steeds meer dan de m3-prijs van de woning, die
€ 654,- is. De grond slaagt niet.
16. Tot slot verwijst eiseres naar twee uitspraken ter onderbouwing dat de WOZ-waarde te
hoog is vastgesteld, omdat van de woning diverse factoren onvoldoende of zelfs niet in ogenschouw zijn genomen. [2] Eiseres concretiseert echter niet waarom de uitspraken waarnaar zij verwijst haar standpunt onderbouwen. De grond slaagt niet.
17. Gelet op wat hiervoor is overwogen, heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat de door
hem vastgestelde WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is ongegrond. Er is geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. R.C. Stijnen, rechter, in aanwezigheid van mr. L.M.A. Koeman, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 23 oktober 2020.
griffier rechter
De griffier is verhinderd deze
uitspraak te ondertekenen.
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden.