Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR20/3055
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 19 juli 2021 in de zaak tussen
[eiser] uit [woonplaats] , eiser
(gemachtigde: R. van der Weide)
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten en hoogheemraadschap [gemeenten] ), verweerder
(gemachtigde: M. Boerlage).
Procesverloop
In de beschikking van 29 februari 2020 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan de [adres 1] , te [woonplaats] (de woning) voor het belastingjaar 2020 vastgesteld op € 476.000 naar de waardepeildatum 1 januari 2019. Verweerder heeft bij deze beschikking aan eiser als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelastingen opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
Met de uitspraak op bezwaar van 15 juli 2020 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift en een taxatiematrix ingediend.
Eiser heeft op vrijdag 4 juni 2021 een matrix ingediend. Deze heeft de rechter pas op de dag van de zitting bereikt. Verweerder heeft ter zitting bezwaar gemaakt tegen het meenemen van deze matrix. De rechtbank acht het gelet op het vorenstaande in strijd met de goede procesorde om de matrix van eiser aan het dossier toe te voegen. Gelet hierop laat de rechtbank de matrix die eiser op 4 juni 2021 heeft ingediend buiten beschouwing.
De zaak is behandeld op de zitting van 7 juni 2021 via Skype. Eiser en verweerder hebben zich laten vertegenwoordigen door hun gemachtigden. Tevens is namens verweerder verschenen [taxateur] , taxateur.
Overwegingen
1. De woning is een in 1907 gebouwde 2 onder 1 kap woning met een aangebouwde berging. De woning heeft een oppervlakte van ongeveer 158 m2 en ligt op een kavel van 200 m2.
2. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald.
3. Verweerder heeft de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd meewegen.
4. Eiser bepleit een waarde van € 429.000. Verweerder handhaaft de vastgestelde waarde en heeft om die te onderbouwen een taxatiematrix overgelegd.
5. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de taxatiematrix, en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven, aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Uit de taxatiematrix blijkt dat de waarde van de woning is bepaald met behulp van een methode van vergelijking met referentiewoningen van hetzelfde type, waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Met de taxatiematrix maakt verweerder aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning wat betreft onder meer gebruiks- en perceeloppervlakte. Met de taxatiematrix heeft verweerder de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.
6. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
7. Eiser heeft aangevoerd dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met het feit dat de woning niet-geïsoleerde muren heeft. Ook is onvoldoende aannemelijk gemaakt dat bij de waardering van de woning met de staat van onderhoud en uitrusting rekening is gehouden. Dit speelt bij de waardebepaling een rol. Eiser wijst op de uitspraak van het Gerechtshof Amsterdam van 3 juli 2014 [1] . Eiser voert ook aan dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met achterstallig schilderonderhoud, wat ook een waardedrukkend effect kan hebben. Eiser wijst in dit verband op de uitspraak van de rechtbank Breda van 13 april 2011 [2] .
8. De rechtbank stelt vast dat de taxateur de woning in het taxatierapport op het onderdeel onderhoud heeft gekwalificeerd als voldoende. De enkele stelling van eiser dat de woning niet-geïsoleerde muren heeft, maakt niet dat daarmee sprake is van achterstallig onderhoud aan de woning dan wel sprake is van een deplorabele onderhoudstoestand van de woning. Ditzelfde geldt voor de stelling van eiser dat sprake is van achterstallig schilderonderhoud. De taxateur heeft ter zitting aangegeven dat er gekeken is naar Streetview foto’s van de woning. Daaruit volgt dat een groot deel van de kozijnen van kunststof zijn en dat alleen de dakrand en dakkapel opnieuw geschilderd zouden moeten worden. De taxateur heeft toegelicht dat dit niet maakt dat de staat van onderhoud van de woning op matig wordt gekwalificeerd, nu niet de hele woning slecht schilderwerk heeft. Bovendien heeft eiser niet onderbouwd dat sprake is van achterstallig schilderonderhoud en evenmin dat dit tot een wezenlijk andere waarde van de woning zou moeten leiden.
9. Eiser heeft voorts gesteld dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met de transactie van het object [adres 2] , welke is verkocht in juli 2019 voor een bedrag van € 390.000 en met de transactie van het object [adres 3] , verkocht voor een bedrag van € 380.000 in januari 2020.
10. De rechtbank stelt vast dat in eerste instantie de referentiewoningen uit het taxatieverslag zijn gebruikt om de waarde te onderbouwen. Als echter bij hertaxatie in het kader van een beroepschrift blijkt dat er meer of betere referentie-objecten voor handen zijn dan die welke in eerste aanleg zijn gebruikt, is het toegestaan deze objectenter onderbouwing van de waarde te gebruiken. De taxateur heeft in beroep de onderbouwingen uit het taxatieverslag in de matrix met andere referenties aangevuld, waaronder het aangedragen verkoopcijfer van [adres 2] . De stelling dat verweerder met deze transactie onvoldoende rekening heeft gehouden, gaat dan ook niet op. Over het object [adres 3] heeft verweerder zich terecht op het standpunt gesteld dat deze niet is opgenomen omdat dit verkoopcijfer te ver van de waardepeildatum is gerealiseerd. De rechtbank is voorts van oordeel dat verweerder de vergelijkingsobjecten [adres 4] en [adres 5] wel mocht gebruiken. Verweerder heeft aannemelijk gemaakt dat met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning bij de waardebepaling voldoende rekening is gehouden. Uit de matrix volgt dat de beschikte waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld.
12. De rechtbank is van oordeel dat, gelet op wat hiervoor is overwogen en het feit dat door verweerder in zijn besluit is ingegaan op de bezwaren die door eiser naar voren zijn gebracht, is voldaan aan de motiveringsplicht. Deze grond slaagt niet.
13. Het beroep is ongegrond. Er is geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door R. in ’t Veld, rechter, in aanwezigheid van mr M.A. Beijl, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 19 juli 2021.
de rechter is verhinderd
deze uitspraak te ondertekenen
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Als u het niet eens bent met deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag waarop de uitspraak is verzonden hoger beroep instellen bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden. Deze uitspraak is verzonden op de stempeldatum die hierboven staat