ECLI:NL:RBLIM:2022:4063

Uitspraak

RECHTBANK limburg

Zittingsplaats Roermond

Bestuursrecht

zaaknummer: ROE 20/729

uitspraak van de meervoudige kamer van 25 mei 2022 in de zaak tussen

Stichting Kinderopvang Humanitas, te Heerlen, eiseres

(gemachtigde: G. Gieben),

de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking Gemeenten en Waterschappen, verweerder

(gemachtigde: P.J.J.C. Jonkers).

Procesverloop

Bij beschikking van 16 februari 2019, vervat in een op die datum gedagtekend aanslagbiljet, heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres] te [plaats] (de onroerende zaak), per waardepeildatum 1 januari 2018, vastgesteld voor het kalenderjaar 2019 op € 190.000,-. In het desbetreffende geschrift is ook de aanslag onroerendezaakbelasting (OZB) bekend gemaakt.

Verweerder heeft bij uitspraak op bezwaar van 31 januari 2020 het bezwaar gegrond verklaard en de vastgestelde waarde verlaagd naar € 170.000,-.

Eiseres heeft tegen het bestreden besluit beroep ingesteld.

Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.

Eiseres heeft een conclusie van repliek ingediend.

Het onderzoek ter zitting heeft (gezamenlijk met 41 vergelijkbare zaken) plaatsgevonden op 10 en 11 februari 2022. Namens eiseres zijn verschenen A. van den Dool , kantoorgenoot van haar gemachtigde, en taxateur [naam taxateur 1] . Voor verweerder zijn verschenen P.J.J.C. Jonkers en taxateurs [naam taxateur 2] en [naam taxateur 3] .

Overwegingen

Feiten

1. Eiseres is eigenaar en gebruiker van de onroerende zaak. Het betreft een kinderdagverblijf met een totale bruto-vloeroppervlakte van 276 m². Het kinderdagverblijf dateert uit 1981 en is gerenoveerd in 2002. De grondoppervlakte is 274 m².

Geschil

2. In geschil is de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum 1 januari 2018. Tussen partijen is niet in geschil dat de waarde van de onroerende zaak moet worden vastgesteld aan de hand van de gecorrigeerde vervangingswaarde. De rechtbank ziet geen aanleiding om partijen niet in deze gezamenlijke uitgangspunten te volgen.

2.1.

Verder is de proceskostenvergoeding in bezwaar in geschil. Volgens eiseres is door verweerder ten onrechte geen vergoeding uitgekeerd voor het ingediende taxatierapport.

De standpunten van eiseres

3. Eiseres heeft zich in haar beroepschrift op het standpunt gesteld dat de waarde van de onroerende zaak € 77.000,- bedraagt. Zij heeft hiertoe verwezen naar een op 20 mei 2021 opgemaakt herziene taxatierapport van [naam taxateur 4] van Previcus Vastgoed. Het standpunt van eiseres is op basis van dit taxatierapport gebaseerd op de volgende uitgangspunten.

3.1.

Volgens eiseres is verweerder ten onrechte uitgegaan van het archetype O184PL12 (Taxatiewijzer en kengetallen, deel 1 - Onderwijs, waardepeildatum 1 januari 2018).

Onderhavig object betreft een clubhuis waar eiseres de bovenverdieping in gebruik heeft als kinderdagverblijf. Omdat onderhavig object gebouwd is als clubhuis en door de plaatselijke voetbalvereniging ook als zodanig gebruikt wordt, dient er uitgegaan te worden van het archetype S1502702 (Taxatiewijzer en kengetallen, deel 18 – Sport, waardepeildatum 1 januari 2018), aldus eiseres.

3.2.

Over de correctie voor technische veroudering heeft eiseres het standpunt ingenomen dat verweerder de door hem gestelde restwaarden niet aannemelijk heeft gemaakt, nu aan de Taxatiewijzer en de daarin vermelde kengetallen geen bewijskracht toekomt, omdat niet van de onderbouwende gegevens kennis genomen kan worden. Ter onderbouwing van haar standpunt verwijst eiseres naar uitspraken van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden van 24 april 2018^[1]en van het gerechtshof Den Haag van 14 november 2017.^[2]

3.3.

Eiseres heeft in haar taxatie een correctie voor functionele veroudering van 25% toegepast.

De standpunten van verweerder

4. Ter onderbouwing van de waarde van de onroerende zaak heeft verweerder in beroep een taxatierapport, opgemaakt op 30 november 2020 door [naam taxateur 3] , overgelegd. Dit taxatierapport is gebaseerd op de volgende uitgangspunten.

4.1.

De taxateur is uitgegaan van een grondwaarde van € 75,- exclusief BTW (totaal inclusief BTW € 31.496,-). Verweerder is uitgegaan van de gronduitgifteprijzen van de gemeente Landgraaf.

4.2.

De taxateur heeft de kengetallen van het archetype O184PL12 (‘Kinderdagverblijf met plat dak, metselwerk, gemiddelde afwerking 1966-85’) uit de Taxatiewijzer tot uitgangspunt genomen en op grond daarvan geconcludeerd dat de bruto vervangingswaarde € 298.473,- (inclusief BTW) bedraagt.

4.3.

Verweerders taxateur is voor het bepalen van de restwaarden van de onderdelen ruwbouw, afbouw en installaties (respectievelijk 27, 22 en 17%) binnen de bandbreedtes van de Taxatiewijzer gebleven. Die percentages liggen omstreeks het gemiddelde van de bandbreedtes.

4.4.

Verweerder heeft geen correctie vanwege functionele veroudering toegepast.

4.5.

In de bij het taxatierapport gevoegde taxatiekaart wordt de waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2018 becijferd op € 175.000,-, hetgeen volgens verweerder betekent dat de vastgestelde waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2018 van € 170.000,- niet te hoog is.

De (aanvullende) standpunten van eiseres ter zitting

5. Op zitting heeft eiseres – voor zover voor deze zaak van belang – in aanvulling op haar eerdere standpunten en in reactie op het verweer de volgende standpunten ingenomen.

5.1.

Eiseres heeft de bruikbaarheid van de transacties die verweerder gebruikt ter onderbouwing van de restwaarde in twijfel getrokken. De verkochte objecten zijn geanonimiseerd waardoor de verkoop voor eiseres niet controleerbaar is. Niet duidelijk is onder welke omstandigheden de betreffende verkopen hebben plaatsgevonden en daarnaast ontbreekt noodzakelijke informatie over onder meer de bestemming van het perceel.

5.2.

Verder heeft eiseres verzocht om vergoeding van de immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn voor de beslechting van dit geschil.

Bewijslastverdeling (algemeen)

6. De rechtbank stelt voorop dat het in eerste instantie aan verweerder is om aannemelijk te maken dat de door hem vastgestelde waarde van de onroerende zaak niet te hoog is.^[3]Verweerder zal in zijn beoordeling moeten letten op hetgeen eiseres aanvoert ter onderbouwing van de door haar verdedigde waarde.^[4]Als verweerder niet in deze bewijslast slaagt, komt de vraag aan de orde of eiseres de door haar voorgestane waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, zal de rechtbank als regel de waarde zelf vaststellen. Deze in goede justitie vastgestelde waarde behoeft niet te worden gemotiveerd.^[5]

Wettelijk kader

7. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet woz wordt de waarde van de onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever “de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding”.

8. Ingevolge artikel 17, derde lid, van de Wet woz wordt, in afwijking in zoverre van het tweede lid, de waarde van een onroerende zaak, voor zover die niet tot woning dient, en met uitzondering van onroerende zaken die zijn ingeschreven in een van de ingevolge de Monumentenwet 1988 vastgestelde registers van beschermde monumenten, bepaald op de vervangingswaarde indien dit leidt tot een hogere waarde dan die ingevolge het tweede lid. Bij de berekening van de vervangingswaarde wordt rekening gehouden met:

a. de aard en de bestemming van de zaak; b. de sedert de stichting van de zaak opgetreden technische en functionele veroudering, waarbij de invloed van latere wijzigingen in aanmerking wordt genomen.

9. Ingevolge artikel 4, tweede lid, van de Uitvoeringsregeling Wet woz wordt de vervangingswaarde, bedoeld in artikel 17, derde lid, van de Wet woz berekend door bij de waarde van de grond van de onroerende zaak op te tellen de waarde van de opstal van de onroerende zaak. De waarde van de grond wordt bepaald door middel van een methode van vergelijking als bedoeld in het eerste lid, onder a, rekening houdend met de bestemming van de zaak. De waarde van de opstal wordt gesteld op de kosten die herbouw van een vervangend identiek object zou vergen, gecorrigeerd met een factor wegens technische veroudering en een factor wegens functionele veroudering. De correctie wegens technische veroudering wordt gebaseerd op de verstreken en de resterende gebruiksduur met inachtneming van de restwaarde. De correctie wegens functionele veroudering wordt gebaseerd op economische veroudering, verouderde bouwwijze, ondoelmatigheid en excessieve gebruikskosten.
Archetype

10. Partijen verschillen van mening over de toe te passen Taxatiewijzer en het daarbij horende archetype. Waar verweerder het archetype O184PL12 (Taxatiewijzer Onderwijs) heeft toegepast, vindt eiseres dat archetype S1502702 (Taxatiewijzer Sport) beter bij de onroerende zaak past. De keuze van het archetype kan van belang zijn voor de hoogte van de bruto vervangingswaarde.

11. De rechtbank stelt voorop dat, zoals in de Taxatiewijzer Algemeen vanaf pagina 11 wordt beschreven, vooral de bouwtechnische kenmerken bepalend zijn voor het te gebruiken archetype. Dit criterium biedt hier, gelet op de beschrijving van de kenmerken in de Taxatiewijzer en ook de vermelding dat de beide archetypen bouwkundig redelijk gelijk aan elkaar zijn, geen houvast. Partijen hebben ook niet gemotiveerd waarom op grond van de bouwtechnische kenmerken het door hen gekozen archetype juist is. De rechtbank zal zich daarom richten op het gebruik van de onroerende zaak. Gelet op de beschrijving van het gebruik en de bij verweerders taxatierapport gevoegde (inpandige) foto’s van de onroerende zaak, waaruit kan worden opgemaakt dat naast verblijf/opvang van de doelgroep, de doelgroep ook “schoolse” activiteiten verricht, is de rechtbank van oordeel dat het door verweerder gekozen archetype O184PL12 (Taxatiewijzer Onderwijs) voor de onroerende zaak juist is en eiseres niet kan worden gevolgd in haar keuze van archetype S1502702 (Taxatiewijzer Sport). Van overwegend sportactiviteiten is de rechtbank niet gebleken.

Correctie technische veroudering – restwaarde

12. Verweerder heeft de gehanteerde restwaarden (van 27, 22 en 17%) ontleend aan de Taxatiewijzer. De restwaarden vallen binnen de in de taxatiewijzer genoemde bandbreedtes van archetype O184PL12, namelijk in het midden van die bandbreedtes. Ter onderbouwing van de in het taxatierapport gehanteerde restwaarden heeft verweerder tevens verwezen naar in de taxatiewijzer genoemde verkopen van objecten in Zwolle, Almelo, Hengelo, Nederweert, Eindhoven en Venlo, waaruit (gemiddeld) hogere restwaarden dan die genoemd bij het archetype blijken.

13. Eiseres heeft het standpunt ingenomen dat verweerder op alle onderdelen van de onroerende zaak is uitgegaan van te hoge restwaarden. Volgens eiseres kan niet zonder meer van de restwaarden uit de Taxatiewijzer worden uitgegaan en zijn de transacties niet te gebruiken ter onderbouwing van de restwaarden.

14. Zoals hiervoor is overwogen volgt uit het arrest van de Hoge Raad van 23 oktober 2020 dat degene die afwijking voorstaat van een aan de hand van een taxatiewijzer bepaalde restwaarde, de gronden daarvoor moet stellen en bij betwisting aannemelijk moet maken. Eiseres stelt zich op het standpunt dat in dit geval moet worden afgeweken van de Taxatiewijzer en moet, nu dat standpunt afwijkt van dat van verweerder, dat aannemelijk maken.

15. Taxatiewijzers zijn hulpmiddelen om te bereiken dat het wettelijke waardebegrip wordt gehanteerd. De rechtbank volgt eiseres in haar standpunt dat de onderhavige Taxatiewijzer, waarvan voor de rechtbank en eiseres alleen de publieksversie beschikbaar is, geen op de markt gerealiseerde transactiegegevens bevat van onroerende zaken die met de onroerende zaak van eiseres vergelijkbaar zijn. Ook zijn in deze Taxatiewijzer geen andere objectieve en toetsbare onderbouwende gegevens vermeld, waaraan bewijs van de juistheid van de aan het betreffende archetype toegekende kengetallen kan worden ontleend. De rechtbank is ook ambtshalve bekend met de diverse hofuitspraken^[6]en literatuur waarin kritiek wordt geuit op de in de Taxatiewijzers opgenomen kengetallen (met name ten aanzien van de restwaarden) en wordt gesteld dat deze kengetallen “op drijfzand zijn gebaseerd”.

16. Uit het arrest van de Hoge Raad van 23 oktober 2020, en dus van latere datum dan voornoemde hofuitspraken, volgt echter dat de Taxatiewijzers richtsnoeren zijn, voor onder meer de restwaarde, die als uitgangspunt kunnen dienen bij de vaststelling van de vervangingswaarde. Ook volgt hieruit dat er aanleiding kan zijn om af te wijken van de Taxatiewijzer bij het bepalen van de restwaarde, waarbij degene die aanspraak maakt op die afwijking, de gronden daarvoor moet stellen en (bij betwisting) aannemelijk moet maken. Hoewel de Hoge Raad dit niet met zoveel woorden zegt, kan de rechtbank niet anders dan hieruit afleiden dat de Hoge Raad kennelijk de “drijfzand”- kritiek niet zonder meer volgt en de Taxatiewijzers (ook wat betreft de daarin opgenomen restwaarden) als uitgangspunt voor de waardebepaling accepteert. In dit verband merkt de rechtbank op dat de Taxatiewijzer is opgesteld in opdracht van de Vereniging van Nederlandse Gemeenten^[7]en inhoudelijk is opgebouwd aan de hand van een analyse van marktgegevens van vergelijkbare objecten. Dat betekent enerzijds dat sprake is van een eenzijdige totstandkoming van de Taxatiewijzers omdat daarbij belanghebbenden of belangenbehartigers van belanghebbenden niet zijn betrokken, maar anderzijds dat deze wel, zij het niet kenbaar, op een deskundige analyse zijn gebaseerd. Het is in dit geval aan eiseres om aannemelijk te maken dat een ander uitgangspunt moet worden gehanteerd. Eiseres heeft daartoe gesteld dat aan de Taxatiewijzer en de daarin vermelde kengetallen geen bewijskracht toekomt, omdat niet van de onderbouwende gegevens kennis genomen kan worden. Die stelling komt neer op een (enkele) verwijzing naar de “drijfzand”-kritiek, die de Hoge Raad in zijn algemeenheid heeft verworpen in het arrest van 23 oktober 2020. Daarnaast heeft eiseres gesteld dat de restwaarde 10% moet zijn (nog onder de laagste percentages in de Taxatiewijzer), zonder dit met concrete marktcijfers nader te onderbouwen. Het voorgaande is naar het oordeel van de rechtbank niet meer dan een kale betwisting zonder dat deze onderbouwd en dus aannemelijk gemaakt is. Dat betekent dat eiseres niet aan de in het arrest van 23 oktober 2020 geformuleerde bewijsvoeringslast heeft voldaan.^[8]

17. Verweerder heeft de restwaarden in zijn taxatierapport tevens onderbouwd met zes verkoopgegevens. De rechtbank stelt over deze onderbouwing vast dat de verkochte objecten zijn geanonimiseerd waardoor het niet mogelijk is om de juistheid van de gebruikte gegevens te controleren. Bovendien geeft de genoemde informatie geen inzicht in de bestemming van het perceel, eventueel aanwezige bijzondere omstandigheden rond de verkoop en de invloed van de sterk afwijkende ligging van die objecten (buiten de regio, op grote afstand van de onroerende zaak). Daarnaast zijn de objecten 1 en 4, gelet op hun bouwjaren, verkocht voordat de gebruikelijke levensduur van het onderdeel ruwbouw is verstreken en ontbreekt een (inzichtelijke) correctie hiervoor op de verkoopprijs van die objecten.

18. De door verweerder overgelegde verkoopgegevens kunnen gelet op het voorgaande niet als nadere onderbouwing van de restwaarden volgens de Taxatiewijzer dienen. Dat neemt niet weg dat, nu eiseres in het geheel geen inhoudelijke onderbouwing van de door haar voorgestane restwaarden heeft gegeven, dit niet afdoet aan voormeld uitgangspunt dat de Taxatiewijzer in beginsel gevolgd kan worden.

19. Gelet op het voorgaande heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat hij bij de bepaling van de correctie wegens technische veroudering is uitgegaan van niet te hoge restwaarden.

Correctie functionele veroudering

20. De rechtbank overweegt dat alleen eiseres in haar taxatie een correctie voor functionele veroudering (van 25%) heeft toegepast. In haar taxatierapport wordt gesteld dat die correctie aan de orde is vanwege economische veroudering. Nu een onderbouwing van de genoemde omstandigheden door eiseres, op wie in dit verband de bewijslast rust, achterwege is gebleven, ziet de rechtbank, te meer gelet op de renovatie van de onroerende zaak in 2002, geen reden om eiseres te volgen in de door haar verdedigde correctie voor functionele veroudering.

Proceskostenvergoeding in bezwaar

21. De gemachtigde van verweerder heeft ter zitting aangegeven dat het standpunt van verweerder in het verweerschrift niet juist is. Door eiseres is in de bezwaarfase wel een taxatierapport overgelegd. Dit taxatierapport komt dan ook voor vergoeding in aanmerking (4 x € 110,- exclusief BTW).

Conclusie

22. Concluderend is de rechtbank van oordeel dat verweerder de door hem voorgestane waarde van de onroerende zaak voldoende aannemelijk heeft gemaakt. Verweerder heeft de woz-waarde per waardepeildatum 1 januari 2018 niet te hoog vastgesteld. Het beroep is wel gegrond omdat verweerder in de bezwaarfase ten onrechte het door eiseres ingebracht taxatierapport niet heeft vergoed.

Redelijke termijn

23.
De rechtszekerheid als algemeen aanvaard rechtsbeginsel, dat aan artikel 6, eerste lid, van het Verdrag tot bescherming van de rechten van de mens en de fundamentele vrijheden mede ten grondslag ligt, brengt mee dat een geschil over een waardevaststelling ingevolge de Wet woz binnen een redelijke termijn behoort te worden beslecht. Indien de redelijke termijn is overschreden wordt, behoudens bijzondere omstandigheden, verondersteld dat de belanghebbende immateriële schade heeft geleden vanwege het lange wachten op een (eind)uitspraak over het geschil. Het bestuursorgaan respectievelijk de Staat der Nederlanden kunnen door de belastingrechter tot vergoeding van die schade worden veroordeeld. Of de redelijke termijn bedoeld in voormeld artikel is overschreden, moet worden beoordeeld aan de hand van de omstandigheden van het geval. In procedures als deze mag de behandeling van het bezwaar ten hoogste een half jaar en de behandeling van het beroep bij de rechtbank ten hoogste anderhalf jaar duren.

Als uitgangspunt heeft te gelden dat, tenzij sprake is van bijzondere omstandigheden, sprake is van een overschrijding van de redelijke termijn, indien de fase van bezwaar en beroep gezamenlijk langer dan twee jaar heeft geduurd. De immateriële schadevergoeding bedraagt € 500 per half jaar overschrijding.^[9]

24. Voor deze zaak stelt de rechtbank vast dat de redelijke termijn is aangevangen op
26 maart 2019, met de ontvangst van het bezwaarschrift. De rechtbank had uitspraak moeten doen op 26 maart 2021. Van bijzondere omstandigheden is niet gebleken. Gelet op de datum van deze uitspraak is de redelijke termijn overschreden met (naar boven afgerond) een jaar en twee maanden. Daarmee correspondeert een vergoeding van immateriële schade van € 1.500,-.

25. Voor wat betreft de toerekening van de immateriële schadevergoeding aan verweerder en de Staat overweegt de rechtbank als volgt. De uitspraak op bezwaar is gedaan op 31 januari 2021, dus ruim 10 maanden na ontvangst van het bezwaarschrift. In de bezwaarfase is de redelijke termijn dus met afgerond 4 maanden overschreden. De resterende termijnoverschrijding, afgerond 10 maanden, is toe te rekenen aan de rechtbank. Daarom veroordeelt de rechtbank verweerder tot vergoeding van de immateriële schade voor een bedrag van € 428,60,- (4/14 van € 1.500,-) en de Staat voor een bedrag van € 1.071,40,- (10/14 van € 1.500,-).

Griffierecht en proceskosten

26. Omdat het beroep gegrond is, moet verweerder aan eiseres het door haar betaalde griffierecht vergoeden.

27. Over de gevraagde proceskostenvergoeding wegens kosten van rechtsbijstand verwijst de rechtbank naar de proceskostenveroordeling in de uitspraak in de zaak met zaaknummer ROE 20/372 over een andere onroerende zaak van eiseres die op hetzelfde aanslagbiljet is opgenomen als de onderhavige onroerende zaak. Deze zaken gelden voor de proceskostenveroordeling als één zaak en in de hiervoor genoemde zaak is verweerder reeds veroordeeld in die proceskosten, zodat er in onderhavige zaak geen aanleiding meer is voor een separate proceskostenveroordeling.^[10]

Beslissing

De rechtbank:

verklaart het beroep gegrond;

vernietigt het bestreden besluit voor zover verweerder daarbij aan eiseres geen vergoeding voor de kosten van het deskundigenrapport heeft toegekend, en bepaalt deze vergoeding op € 440,- exclusief BTW;

bepaalt dat deze uitspraak in zoverre in de plaats treedt van het vernietigde deel van het bestreden besluit;

veroordeelt verweerder tot vergoeding van immateriële schade van € 428,60;

veroordeelt de Staat tot vergoeding van immateriële schade van € 1.071,40;

draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 354,- aan eiseres te vergoeden.

Deze uitspraak is gedaan door mr. A. Snijders, voorzitter, en mrs. E.P.J. Rutten en D.D. Kock, leden, in aanwezigheid van mr. S. Haddoumi en mr. D.D.R.H. Lechanteur, griffiers
.De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 25 mei 2022.

griffier rechter

Afschrift verzonden aan partijen op: 25 mei 2022

Rechtsmiddel

Tegen deze uitspraak kan door een belanghebbende die bevoegd was beroep bij de rechtbank in te stellen, en het bestuursorgaan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof ’s-Hertogenbosch.