ECLI:NL:RBLIM:2022:3069

Uitspraak

RECHTBANK limburg

Zittingsplaats Roermond

Bestuursrecht

zaaknummer: ROE 21/904

uitspraak van de meervoudige kamer van 20 april 2022 in de zaak tussen

Stichting Ronald McDonald Huis te Zwolle, eiseres

(gemachtigde: G. GiebenG. Gieben),

de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking Gemeenten en Waterschappen, verweerder

(gemachtigde: P.J.J.C. Jonkers).

Procesverloop

Bij beschikking van 29 februari 2020, vervat in een op die datum gedagtekend aanslagbiljet, heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet woz) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres 1] te [plaats 1] (de onroerende zaak), per waardepeildatum 1 januari 2019, vastgesteld voor het kalenderjaar 2020 op € 2.044.000,-. Verweerder heeft bij deze beschikking aan eiseres als eigenaar van de onroerende zaak ook een aanslag onroerendezaakbelastingen opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsgrondslag is gehanteerd. Ook heeft verweerder aan eiseres als gebruiker van dit object een aanslag onroerendezaakbelastingen (OZB) gebruiker opgelegd, waarbij is uitgegaan van een heffingsgrondslag € 2.044.000,-.

Verweerder heeft bij uitspraak op bezwaar van 12 februari 2021 de waarde en de daarop gebaseerde aanslag gehandhaafd.

Eiseres heeft tegen het bestreden besluit beroep ingesteld.

Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.

Eiseres heeft een conclusie van repliek ingediend. Verweerder heeft een conclusie van dupliek ingediend.

Het onderzoek ter zitting heeft (gezamenlijk met 41 vergelijkbare zaken) plaatsgevonden op 10 en 11 februari 2022. Namens eiseres zijn verschenen A. van den Dool, kantoorgenoot van haar gemachtigde, en taxateur [naam taxateur 1] . Voor verweerder zijn verschenen P.J.J.C. Jonkers en taxateurs [naam taxateur 2] en [naam taxateur 3] .

Overwegingen

Feiten

1. Eiseres is eigenaar en gebruiker van de onroerende zaak. Het betreft een vakantieverblijf voor intensieve zorg behoevende jongeren en hun familie, onder de naam Ronald McDonald Kindervallei. Daarnaast fungeert het ook als logeerverblijf voor ouders met kinderen die in het naastgelegen revalidatiecentrum zijn opgenomen.

De onroerende zaak is in 2007 gebouwd en heeft een totale bruto-vloeroppervlakte van
1.944 m². De grondoppervlakte is 13.150 m².

Geschil

2. In geschil is de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum 1 januari 2019. Tussen partijen is niet in geschil dat de waarde van de onroerende zaak moet worden vastgesteld aan de hand van de gecorrigeerde vervangingswaarde. Wel is de toepasselijkheid van de landelijke “Taxatiewijzer en kengetallen, deel 5, Ziekenhuizen, waardepeildatum 1 januari 2019” van de Vereniging van Nederlandse Gemeenten (Taxatiewijzer Ziekenhuizen) in geschil. Waar verweerder uitgaat van voornoemde Taxatiewijzer, gaat eiseres uit van de “Taxatiewijzer en kengetallen, deel 9, Verzorging, waardepeildatum 1 januari 2019” (Taxatiewijzer Verzorging).

3. Verder is in geschil of sprake is van een woning of een niet-woning en dus of de aanslag gebruikersbelasting terecht is opgelegd en of de aanslag eigenarenbelasting tegen het juiste tarief is opgelegd.

De standpunten van eiseres

4. Eiseres heeft zich in haar beroepschrift op het standpunt gesteld dat de waarde van de onroerende zaak € 1.389.000,- bedraagt. Zij heeft hiertoe verwezen naar een op
22 september 2020 opgemaakt taxatierapport van [naam taxateur 1] en [naam taxateur 4] van Phydias B.V. Het standpunt van eiseres is op basis van dit taxatierapport gebaseerd op de volgende uitgangspunten.

4.1.

In het taxatierapport gaan de taxateurs uit van een grondprijs van € 80,- per m² voor de basiskavel en € 11,- per m² voor de extra grond (totaal inclusief BTW: 4.650m² x € 80,- =
€ 372.000,- en 12.100m² x € 11,- = € 133.100,-). De totale grondwaarde is volgens eiseres
€ 530.845,-.

4.2.

Voor het bepalen van de bouwkosten zijn de taxateurs uitgegaan van de kengetallen van het archetype N3660000 (‘Verpleeghuis, 2001 en nieuwer’) uit de Taxatiewijzer Verzorging. De totale bouwkosten (bruto vervangingswaarde) hebben zij ingeschat op
€ 3.210.801,- (inclusief BTW).

4.3.

Over de correctie voor technische veroudering heeft eiseres het standpunt ingenomen dat verweerder de door hem gestelde restwaarden niet aannemelijk heeft gemaakt, nu aan de Taxatiewijzer en de daarin vermelde kengetallen geen bewijskracht toekomt, omdat niet van de onderbouwende gegevens kennis genomen kan worden.

Ter onderbouwing van haar standpunt verwijst eiseres naar uitspraken van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden van 24 april 2018^[1]en van het gerechtshof Den Haag van 14 november 2017.^[2]In de taxatie van eiseres is voor alle onderdelen gekozen voor een restwaarde van 5%. Eiseres wil met dit (lage) percentage tot uitdrukking brengen dat veel objecten aan het einde van hun levensduur geen restwaarde hebben en worden gesloopt. De levensduur van de ruwbouw, de afbouw en de installaties voor het gebouw uit 2007 hebben de taxateurs op respectievelijk 55, 25 en 15 jaar gesteld. Deze zijn nog niet verstreken en daarom is er geen sprake van een levensduurverlenging.

4.4.

Voor de functionele veroudering zijn de taxateurs uitgegaan van een correctie van
€ 921.000,-. De taxateur heeft aansluiting gezocht bij de door verweerder in zijn taxatieverslag gehanteerde correctie.

5. Eiseres heeft verder bestreden dat aan haar over het belastingjaar 2020 een aanslag onroerendezaakbelasting gebruiker kan worden opgelegd. Daarnaast is in geschil of de aanslag eigenarenbelasting tegen het juiste tarief is opgelegd. De onroerende zaak kan voor ten minste 70% worden toegerekend aan delen die tot woning dienen dan wel volledig dienstbaar zijn aan woondoeleinden. De onroerende zaak betreft een logeerhuis. Logeerhuizen dienen als woning gekwalificeerd te worden. Gelet op de indeling van de onroerende zaak met slaapkamers, een gemeenschappelijke woonkamer en keuken en gemeenschappelijke ruimten om samen te komen is de onroerende zaak geschikt om als woning te dienen. Dit betekent dat de onroerende zaak in hoofdzaak tot woning dient en zij op grond van artikel 220a van de Gemeentewet geen gebruikersbelasting hoeft te betalen.

De standpunten van verweerder6. Verweerder heeft ter onderbouwing van de vastgestelde waarde onder meer verwezen naar een door hem overgelegd taxatierapport, opgemaakt op 30 juni 2021 door [naam taxateur 3] . Dit taxatierapport is gebaseerd op de volgende uitgangspunten.

6.1.

Verweerder heeft de grondwaarde voor de basiskavel bepaald op € 80,- per m² exclusief BTW en de extra grond bepaald op € 16,- exclusief BTW ter onderbouwing hiervan gewezen naar de gronduitgifteprijzen van de omliggende gemeenten [plaats 3] en Maastricht. De totale grondwaarde is volgens verweerder € 521.440,- exclusief BTW.

6.2.

De taxateur heeft de kengetallen van de archetypen N3900052 (‘Overig Medisch’) van de Taxatiewijzer Ziekenhuizen tot uitgangspunt genomen en op grond daarvan geconcludeerd dat de bruto vervangingswaarde € 2.958.000,- (inclusief BTW) bedraagt.

6.3.

In zijn taxatieverslag heeft verweerder voor het bepalen van de restwaarden van de onderdelen ruwbouw, afbouw en installaties de Taxatiewijzer Ziekenhuizen gevolgd (respectievelijk 30, 25 en 17,5%). Die percentages liggen omstreeks het gemiddelde van de Taxatiewijzer. Ter onderbouwing van de restwaarden heeft verweerder in zijn verweerschrift gegevens van de verkochte objecten [adres 2] te [plaats 2] en [adres 3] te [plaats 3] (twee verkoopcijfers) en de uit die verkopen berekende restwaarden genoemd. De in het taxatieverslag gebruikte levensduur van alle onderdelen blijft binnen de bandbreedte van de Taxatiewijzer Ziekenhuizen en is nog niet verstreken.

6.4.

Verweerder heeft geen correctie toegepast voor de functionele veroudering.

6.5.

In de bij het taxatierapport gevoegde taxatiekaart wordt de waarde van de onroerende zaak becijferd op € 2.502.000,-., hetgeen volgens verweerder betekent dat de vastgestelde waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2019 van € 2.044.000,- niet te hoog is.

7. Verweerder heeft zich wat betreft de vraag of sprake is van een woning of een niet-woning op het standpunt gesteld dat de onroerende zaak extern en intern kenmerken van een hotel bevat. Ook heeft het, zij het anders gefinancierd, een soortgelijke functie. Men logeert er voor een korte of langere periode. Gezien de aard en inrichting van deze specifieke onroerende zaak en de bestemming ter plaatse, ziet verweerder geen verschil met een hotel. Verweerder stelt daarom dat de onroerende zaak niet in hoofdzaak tot woning dient als bedoeld in artikel 220a, tweede lid, van de Gemeentewet en dat daarom terecht een gebruikersbelasting is opgelegd en de aanslag eigenarenbelasting terecht is opgelegd naar het tarief voor niet-woningen.

De (aanvullende) standpunten van eiseres ter zitting

8. Op zitting heeft eiseres – voor zover voor deze zaak van belang – in aanvulling op haar eerdere standpunten en in reactie op het verweer de volgende standpunten ingenomen.

8.1.

Eiseres heeft de bruikbaarheid van de transacties die verweerder gebruikt ter onderbouwing van de restwaarde in twijfel getrokken. Zo is [adres 2] te [plaats 2] een voor eigen bewoning aan een particulier verkochte twee-onder-een-kapwoning uit 1982 die ten tijde van de verkoop nog niet aan het einde van zijn levensduur was. Dat geldt ook voor de tweede verkoop van het object [adres 3] te [plaats 3] aan een belegger die van dit object zes zelfstandige woningen wil maken. Daarbij is voor eiseres niet duidelijk waarom de grondwaardes van dit object tussen de eerste en tweede verkoop verschillen.

8.2.

Eiseres heeft verzocht om vergoeding van de immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn voor de beslechting van dit geschil.

Bewijslastverdeling (algemeen)

9. De rechtbank stelt voorop dat het in eerste instantie aan verweerder is om aannemelijk te maken dat de waarde van de onroerende zaak niet te hoog is.^[3]Verweerder zal in zijn beoordeling moeten letten op hetgeen eiseres aanvoert ter onderbouwing van de door haar verdedigde waarde.^[4]Als verweerder niet in deze bewijslast slaagt, komt de vraag aan de orde of eiseres de door haar voorgestane waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, zal de rechtbank als regel de waarde zelf vaststellen. Deze in goede justitie vastgestelde waarde behoeft niet te worden gemotiveerd.^[5]

Wettelijk kader

10. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet woz wordt de waarde van de onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak moet worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever “de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding”.

11. Ingevolge artikel 17, derde lid, van de Wet woz wordt, in afwijking in zoverre van het tweede lid, de waarde van een onroerende zaak, voor zover die niet tot woning dient, en met uitzondering van onroerende zaken die zijn ingeschreven in een van de ingevolge de Monumentenwet 1988 vastgestelde registers van beschermde monumenten, bepaald op de vervangingswaarde indien dit leidt tot een hogere waarde dan die ingevolge het tweede lid. Bij de berekening van de vervangingswaarde wordt rekening gehouden met:

de aard en de bestemming van de zaak;

de sedert de stichting van de zaak opgetreden technische en functionele veroudering, waarbij de invloed van latere wijzigingen in aanmerking wordt genomen.

12. Ingevolge artikel 4, tweede lid, van de Uitvoeringsregeling Wet woz wordt de vervangingswaarde, bedoeld in artikel 17, derde lid, van de Wet woz berekend door bij de waarde van de grond van de onroerende zaak op te tellen de waarde van de opstal van de onroerende zaak. De waarde van de grond wordt bepaald door middel van een methode van vergelijking als bedoeld in het eerste lid, onder a, rekening houdend met de bestemming van de zaak. De waarde van de opstal wordt gesteld op de kosten die herbouw van een vervangend identiek object zou vergen, gecorrigeerd met een factor wegens technische veroudering en een factor wegens functionele veroudering. De correctie wegens technische veroudering wordt gebaseerd op de verstreken en de resterende gebruiksduur met inachtneming van de restwaarde. De correctie wegens functionele veroudering wordt gebaseerd op economische veroudering, verouderde bouwwijze, ondoelmatigheid en excessieve gebruikskosten.

Grondwaarde

13.
De rechtbank overweegt dat bij de vast te stellen vervangingswaarde van de grond beoordeeld moet worden welke prijs de eigenaar van de grond zou moeten betalen om de grond in eigendom te verwerven die voor hem eenzelfde nut oplevert als de onderhavige grond. Deze vervangingswaarde van de grond wordt bepaald door rekening te houden met de locatie, de grootte en de bestemming van de grond. De uitgifteprijs van de gemeente kan hierbij een goede indicatie zijn, mits het gronduitgiftebeleid een realistische afspiegeling is van de waarde in het economische verkeer van die gronden en van qua grootte, bestemming en locatie vergelijkbare grondtransacties, indien althans dergelijke marktgegevens van vergelijkbare transacties (in de gemeente of de regio) voorhanden zijn.

14.
De rechtbank stelt vast dat eiseres uit gaat van een basiskavel van 4.650 m² x € 80,- inclusief BTW en restgrond 12.100 m² x € 11,- inclusief BTW. Dit heeft eiseres overgenomen van het taxatieverslag van verweerder. Verweerder gaat in de beroepsfase, na een nieuwe meting, uit van een basiskavel van 4.860 m² x € 80,- inclusief BTW en restgrond van 8.290 m² x € 11,- inclusief BTW.

15. De rechtbank overweegt dat het verweerder in beginsel vrij staat om in beroep ter ondersteuning van de bij het bestreden besluit vastgestelde (of gehandhaafde) waarde, een ander standpunt in te nemen dan hij in de bezwaarfase heeft ingenomen. Dit is slechts anders indien dit standpunt ondubbelzinnig is prijsgegeven, dan wel wordt aangevoerd onder zodanige omstandigheden, dat behandeling ervan zou leiden tot een inbreuk op een goede procesorde.^[6]De rechtbank is niet gebleken dat verweerder zijn in bezwaar gebruikte standpunt over de grondwaarde heeft prijsgegeven of dat het in beroep gewijzigde standpunt strijd met een goede procesorde oplevert en waarborgt, indien de rechtbank zelf de waarde in goede justitie vaststelt en daarbij uitgaat van de in beroep verhoogde grondprijzen, dat dit per saldo niet leidt tot een nadeliger uitkomst voor eiseres. Dit betekent dat verweerder niet gehouden is om een in de bezwaarfase gehanteerde (onjuiste) grondprijs in beroep te handhaven. De door eiseres op zitting genoemde uitspraken van de gerechtshoven Amsterdam en Arnhem-Leeuwarden geven geen aanleiding om tot een ander oordeel op dit punt te komen.

16. De rechtbank ziet geen grond om in twijfel te trekken dat aan de in beroep gebruikte grondprijs gronduitgifteprijzen van de gemeenten Heerlen en Maastricht ten grondslag liggen en acht aannemelijk dat de door verweerder verdedigde grondprijs niet te hoog is. Een inhoudelijk gemotiveerde betwisting van de genoemde uitgifteprijs en de gebruikte grondprijs is achterwege gebleven.

Taxatiewijzer en archetype

17. De rechtbank stelt vast dat verweerder – anders dan eiseres – is uitgegaan van de Taxatiewijzer Ziekenhuizen, archetype Overig Medisch. Ter zitting heeft de taxateur van verweerder verklaard dat hij in de beroepsfase een inpandige opname heeft verricht en dat hij ervoor gekozen heeft om de Taxatiewijzer Ziekenhuizen toe te passen vanwege het gebruik van de onroerende zaak. De Ronald McDonald Kindervallei is een vakantieverblijf voor jongeren die intensieve zorg nodig hebben en hun familie. Het vakantieverblijf heeft geen winstoogmerk. Eiseres presenteert de onroerende zaak als vakantiehuis en daarnaast als verblijf voor ouders waarvan de kinderen in behandeling zijn bij het (in de buurt gelegen) revalidatiecentrum. Eiseres is van mening dat de Taxatiewijzer ziekenhuizen niet aansluit. De onroerende zaak betreft geen medisch centrum. Er is geen sprake van een medische behandeling.

18. De rechtbank stelt voorop dat, zoals in de Taxatiewijzer Algemeen vanaf pagina 11 wordt beschreven, vooral de bouwtechnische kenmerken bepalend zijn voor het te gebruiken archetype. Dit criterium biedt hier geen houvast. Partijen hebben ook niet gemotiveerd waarom op grond van de bouwtechnische kenmerken het door hen gekozen archetype juist is. De rechtbank zal zich daarom richten op het gebruik van de onroerende zaak.

19. De rechtbank volgt de stelling van eiseres dat de onroerende zaak in hoofdzaak gericht is op (vakantie)verblijf en niet op medische behandeling of verzorging. Hoofddoel is het “zorgeloos vieren van vakantie”. De rechtbank baseert zich hierbij op de gegeven toelichting ter zitting, alsmede op de bij verweerders taxatierapport bijgevoegde gegevens (zoals foto’s) van het pand.

De rechtbank oordeelt daarom dat de door eiseres voorgestane Taxatiewijzer Verzorging beter aansluit bij de onroerende zaak dan de Taxatiewijzer Ziekenhuizen die verweerder hanteert.

Bruto vervangingswaarde

20. De rechtbank stelt vast dat de brutovervangingswaarde gebaseerd op de Taxatiewijzer Ziekenhuizen (per saldo voor de onderdelen ruwbouw, afbouw en installaties) lager is dan de brutovervangingswaarde van de Taxatiewijzer Verzorging. Eiseres is dus niet benadeeld door verweerders standpunt, zodat hetgeen onder 19 is geconcludeerd, niet tot een gegrond beroep leidt.

Correctie technische veroudering – restwaarde

21. Verweerder heeft de gehanteerde restwaarden (van 30, 25 en 17,5%) ontleend aan de Taxatiewijzer Ziekenhuizen. De restwaarden vallen binnen de in de taxatiewijzer opgenomen bandbreedtes van het archetype N390052, namelijk in het midden van die bandbreedtes. De rechtbank stelt vast dat indien de Taxatiewijzer Verzorging (verpleegtehuizen) zou worden gehanteerd,^[7]dit tot dezelfde restwaarden zou leiden. Ter onderbouwing van de in het taxatierapport gehanteerde restwaardes heeft verweerder tevens gegevens genoemd van de verkochte objecten [adres 2] te [plaats 2] en [adres 3] te [plaats 3] (twee verkoopcijfers), waaruit volgens verweerder restwaardes blijken van 56,73%, 20,14% en 44,73%.

22. Eiseres heeft het standpunt ingenomen dat verweerder op alle onderdelen van de onroerende zaak is uitgegaan van te hoge restwaarden. Volgens eiseres kan niet zonder meer van de restwaarden uit de Taxatiewijzer worden uitgegaan en zijn de transacties niet te gebruiken ter onderbouwing van de restwaarden.

23. Uit het arrest van de Hoge Raad van 23 oktober 2020^[8]volgt dat degene die afwijking voorstaat van een aan de hand van een taxatiewijzer bepaalde restwaarde, de gronden daarvoor moet stellen en bij betwisting aannemelijk moet maken. Eiseres stelt zich op het standpunt dat in dit geval moet worden afgeweken van de Taxatiewijzer en moet, nu dat standpunt afwijkt van dat van verweerder, dat aannemelijk maken.

24. Taxatiewijzers zijn hulpmiddelen om te bereiken dat het wettelijke waardebegrip wordt gehanteerd. De rechtbank volgt eiseres in haar standpunt dat de onderhavige Taxatiewijzer, waarvan voor de rechtbank en eiseres alleen de publieksversie beschikbaar is, geen op de markt gerealiseerde transactiegegevens bevat van onroerende zaken die met de onroerende zaak van eiseres vergelijkbaar zijn. Ook zijn in deze Taxatiewijzer geen andere objectieve en toetsbare onderbouwende gegevens vermeld, waaraan bewijs van de juistheid van de aan het betreffende archetype toegekende kengetallen kan worden ontleend. De rechtbank is ook ambtshalve bekend met de diverse hofuitspraken^[9]en literatuur waarin kritiek wordt geuit op de in de Taxatiewijzers opgenomen kengetallen (met name ten aanzien van de restwaarden) en wordt gesteld dat deze kengetallen “op drijfzand zijn gebaseerd”.

25. Uit het arrest van de Hoge Raad van 23 oktober 2020, en dus van latere datum dan voornoemde hofuitspraken, volgt echter dat de Taxatiewijzers richtsnoeren zijn, voor onder meer de restwaarde, die als uitgangspunt kunnen dienen bij de vaststelling van de vervangingswaarde. Ook volgt hieruit dat er aanleiding kan zijn om af te wijken van de Taxatiewijzer bij het bepalen van de restwaarde, waarbij degene die aanspraak maakt op die afwijking, de gronden daarvoor moet stellen en (bij betwisting) aannemelijk moet maken. Hoewel de Hoge Raad dit niet met zoveel woorden zegt, kan de rechtbank niet anders dan hieruit afleiden dat de Hoge Raad kennelijk de “drijfzand”- kritiek niet zonder meer volgt en de Taxatiewijzers (ook wat betreft de daarin opgenomen restwaarden) als uitgangspunt voor de waardebepaling accepteert. In dit verband merkt de rechtbank op dat de Taxatiewijzer is opgesteld in opdracht van de Vereniging van Nederlandse Gemeenten^[10]en inhoudelijk is opgebouwd aan de hand van een analyse van marktgegevens van vergelijkbare objecten. Dat betekent enerzijds dat sprake is van een eenzijdige totstandkoming van de Taxatiewijzers omdat daarbij belanghebbenden of belangenbehartigers van belanghebbenden niet zijn betrokken, maar anderzijds dat deze wel, zij het niet kenbaar, op een deskundige analyse zijn gebaseerd. Het is in dit geval aan eiseres om aannemelijk te maken dat een ander uitgangspunt moet worden gehanteerd. Eiseres heeft daartoe gesteld dat aan de Taxatiewijzer en de daarin vermelde kengetallen geen bewijskracht toekomt, omdat niet van de onderbouwende gegevens kennis genomen kan worden. Die stelling komt neer op een (enkele) verwijzing naar de “drijfzand”-kritiek, die de Hoge Raad in zijn algemeenheid heeft verworpen in het arrest van 23 oktober 2020. Daarnaast heeft eiseres gesteld dat de restwaarde 10% moet zijn (nog onder de laagste percentages in de Taxatiewijzer), zonder dit met concrete marktcijfers nader te onderbouwen. Het voorgaande is naar het oordeel van de rechtbank niet meer dan een kale betwisting zonder dat deze onderbouwd en dus aannemelijk gemaakt is. Dat betekent dat eiseres niet aan de in het arrest van 23 oktober 2020 geformuleerde bewijsvoeringslast heeft voldaan.^[11]

26. Verweerder heeft de restwaarden bovendien tevens onderbouwd met verkoopgegevens. Naar het oordeel van de rechtbank kan een uit verkooptransacties herleide restwaarde van een vergelijkbaar type object gevolgd worden, indien dit object ná de gebruikelijke levensduur is verkocht. Als dat laatste niet het geval is, moet de verkoopprijs worden gecorrigeerd voor het aantal jaren dat de levensduur nog niet is verstreken. Gelet op de bouwjaren van de verkochte objecten is niet aannemelijk dat de levensduur van (in ieder geval) het onderdeel ruwbouw ten tijde van de verkoop was verstreken. Verweerder heeft niet inzichtelijk gemaakt dat daarvoor is gecorrigeerd. Bovendien moet rekening worden gehouden met eventueel aanwezige bijzondere omstandigheden rond de verkoop, zoals een planologische wijziging die een ander, voor de koper lucratiever gebruik, mogelijk maakt. Uit verweerders taxatierapport blijkt dat de objecten zijn verkocht om ter plaatse één of meer woningen voor particulieren te realiseren. Verweerder heeft echter niet inzichtelijk gemaakt in hoeverre die omstandigheid al dan niet van invloed is op de berekende restwaardes. Op deze nadere onderbouwing valt dus zeker ten aanzien van de nauwkeurigheid en de hoogte een en ander af te dingen. Anderzijds zijn de berekende restwaarden (gemiddeld) zodanig hoger dan de restwaarden volgens de Taxatiewijzer dat, zelfs indien voormelde kanttekeningen worden betrokken, deze nadere onderbouwing geen afbreuk doet aan voormeld uitgangspunt dat de Taxatiewijzer in beginsel gevolgd kan worden.

27. Gelet op het voorgaande heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat hij bij de bepaling van de correctie wegens technische veroudering is uitgegaan van niet te hoge restwaarden.

Correctie functionele veroudering

28.
De rechtbank overweegt dat alleen eiseres in haar taxatie een correctie voor functionele veroudering (van in totaal € 921.000,-) heeft toegepast. In haar taxatierapport wordt gesteld dat die correctie overgenomen is van het taxatieverslag van verweerder.

Nu een onderbouwing van de gehanteerde correctie door eiseres, op wie in dit verband de bewijslast rust, achterwege is gebleven, ziet de rechtbank geen reden om eiseres te volgen in de door haar verdedigde correctie voor functionele veroudering.

Onroerendezaakbelastingen (gebruiker/eigenaar)

29.
De vraag of verweerder terecht de onroerende zaak als niet-woning heeft aangemerkt, beantwoordt de rechtbank ontkennend. Zij legt dat hierna uit.

29.1.

Ingevolge het bepaalde in artikel 220, aanhef en a, van de Gemeentewet kan ter zake van binnen de gemeente gelegen onroerende zaken onder de naam onroerendezaakbelastingen een belasting worden geheven van degenen die bij het begin van het kalenderjaar onroerende zaken die niet in hoofdzaak tot woning dienen, al dan niet krachtens eigendom, bezit, beperkt recht of persoonlijk recht, gebruiken.

29.2.

In artikel 220a, tweede lid, van de Gemeentewet, in samenhang met artikel 220 van die wet, is bepaald dat een onroerende zaak in hoofdzaak tot woning dient indien de waarde die op grond van hoofdstuk IV van de Wet woz is vastgesteld voor die onroerende zaak, in hoofdzaak kan worden toegerekend aan delen van de onroerende zaak die dienen tot woning dan wel volledig dienstbaar zijn aan woondoeleinden. Onder het criterium ‘in hoofdzaak’ wordt in dit verband verstaan: 70 procent of meer.

29.3.

Uit het voorgaande volgt dat wanneer 70 procent of meer van de onroerende zaak kan worden toegerekend aan delen die tot woning dienen of volledig dienstbaar zijn aan woondoeleinden, de onroerende zaak in hoofdzaak tot woning dient. In dat geval is sprake van een woning en wordt geen gebruikersbelasting geheven en wordt de eigenarenbelasting geheven tegen het woningtarief.

29.4.

Een onroerende zaak is aan te merken als woning in de zin van de hiervoor genoemde bepalingen, indien zij naar aard en inrichting geschikt is om te worden gebruikt als woning. De rechtbank wijst in dit verband op de uitleg van de Hoge Raad waarbij voor de vraag of sprake is van een woning of niet woning (artikel 220a van de Gemeentewet) dus het geschiktheidscriterium (en niet het bestemmingscriterium) van toepassing wordt geacht.
Het bestemmingscriterium moet volgens de Hoge Raad worden gehanteerd bij de – bij deze beoordeling niet aan de orde zijnde – aanwijzing van woongedeelten van een onroerende zaak die als geheel niet als woning kan worden aangemerkt (de woondelenvrijstelling van artikel 220e van de Gemeentewet).^[12]

29.5.

De rechtbank oordeelt op grond van de omschrijving van de onroerende zaak dat de onroerende zaak naar aard en inrichting geschikt is om te gebruiken als woning. De personen die er verblijven hebben de beschikking over een appartement en voorzieningen zoals een keuken en badkamer. Verder zijn er ook gastenkamers met badkamer. De duur en frequentie van het feitelijke verblijf zijn hierbij niet relevant.^[13]Ook de ruimtelijke bestemming op grond van het bestemmingsplan speelt bij deze beoordeling geen rol. Verweerder heeft in zoverre een verkeerde maatstaf gehanteerd en is op basis daarvan tot de onjuiste conclusie gekomen dat sprake is van een niet-woning.

Conclusie

30. Concluderend is de rechtbank van oordeel dat verweerder de door hem voorgestane waarde van de onroerende zaak van € 2.044.000,- aannemelijk heeft gemaakt. Het beroep gericht tegen de waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2019 is dan ook ongegrond.

31. Voorts is de rechtbank van oordeel dat de onroerende zaak in hoofdzaak tot woning dient en dat de aan eiseres opgelegde aanslag in de gebruikersbelasting dient te vervallen. Nu de onroerende zaak van eiseres een woning is in de zin van de OZB, moet de aanslag OZB (gebruikersdeel) worden vernietigd en moet de aanslag OZB (eigenaarsdeel) worden verminderd tot een aanslag, berekend naar het tarief voor woningen.

Griffierecht en proceskosten

32. Omdat het beroep gegrond is, moet verweerder aan eiseres het door haar betaalde griffierecht vergoeden.

33. De rechtbank acht termen aanwezig om verweerder te veroordelen in de proceskosten die eiseres redelijkerwijs heeft moeten maken in verband met de behandeling van het bezwaar en het beroep, een en ander overeenkomstig de normen van het Besluit proceskosten bestuursrecht (Bpb). Aan eiseres is door een derde beroepsmatig rechtsbijstand verleend. Voor de in aanmerking te nemen proceshandelingen in bezwaar worden 2 punten toegekend (1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift en 1 punt voor het verschijnen ter hoorzitting in bezwaar) met een waarde van € 269,- per punt. Voor de beroepsfase worden 3,5 punten toegekend (1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 0,5 punt voor het indienen van repliek en 2 punten voor het verschijnen op de beide zittingsdagen) met een waarde van € 759,- per punt. De rechtbank beoordeelt de zaak als zwaar, waarvoor een wegingsfactor 1,5 geldt. Gelet hierop bedraagt het vanwege de in deze zaak verleende rechtsbijstand te vergoeden forfaitaire bedrag in totaal € 4.522,75.

34. Verder heeft eiseres recht op een vergoeding van haar taxatiekosten, omdat in het taxatierapport ook is ingegaan op artikel 220a van de Gemeentwet en de onroerende zaaksbelasting, en de kosten van de aanwezigheid van de taxateur op zitting. De rechtbank acht een tijdsbeslag van 5 uur en een uurtarief van € 120,- (te vermeerderen met de ter zake verschuldigde BTW) redelijk. De rechtbank ziet aanleiding aan te sluiten bij de Richtlijn van de belastingkamers van de gerechtshoven inzake vergoeding van proceskosten bij woz-taxaties en hanteert daarom voor de vergoeding van de aanwezigheid van de taxateur op zitting hetzelfde (door de taxateur opgegeven) tarief als voor het opstellen van het taxatierapport. Het tijdsbeslag van de behandeling van deze zaak op zitting stelt de rechtbank vast op 15 minuten, wat betekent dat de vergoeding € 30,- (te vermeerderen met de ter zake verschuldigde BTW)^[14]bedraagt.

Redelijke termijn

35. De rechtszekerheid als algemeen aanvaard rechtsbeginsel, dat aan artikel 6, eerste lid, van het Verdrag tot bescherming van de rechten van de mens en de fundamentele vrijheden mede ten grondslag ligt, brengt mee dat een geschil over een waardevaststelling ingevolge de Wet woz binnen een redelijke termijn behoort te worden beslecht. Indien de redelijke termijn is overschreden wordt, behoudens bijzondere omstandigheden, verondersteld dat de belanghebbende immateriële schade heeft geleden in de vorm van spanning en frustratie. Het bestuursorgaan respectievelijk de Staat der Nederlanden kunnen door de belastingrechter tot vergoeding van die schade worden veroordeeld. Of de redelijke termijn bedoeld in voormeld artikel is overschreden, moet worden beoordeeld aan de hand van de omstandigheden van het geval. In procedures als deze mag de behandeling van het bezwaar ten hoogste een half jaar en de behandeling van het beroep bij de rechtbank ten hoogste anderhalf jaar duren. Als uitgangspunt heeft te gelden dat, tenzij sprake is van bijzondere omstandigheden, sprake is van een overschrijding van de redelijke termijn, indien de fase van bezwaar en beroep gezamenlijk langer dan twee jaar heeft geduurd.

36. Voor deze zaak stelt de rechtbank vast dat de redelijke termijn is aangevangen op
20 maart 2020, met de ontvangst van het bezwaarschrift. De rechtbank had uitspraak moeten doen op 20 maart 2022. Van bijzondere omstandigheden is niet gebleken. Gelet op de datum van deze uitspraak is de redelijke termijn overschreden met een maand. Daarmee correspondeert een vergoeding van immateriële schade van € 500,-. De overschrijding is geheel aan verweerder toe te rekenen, zodat de vergoeding geheel ten laste van verweerder wordt uitgesproken.

Beslissing

De rechtbank:

verklaart het beroep gegrond;

vernietigt de uitspraak op bezwaar uitsluitend voor zover deze betrekking heeft op de aanslag OZB;

vernietigt de aanslag OZB (gebruikersdeel);

vermindert de aanslag OZB (eigenaarsdeel) naar het tarief voor woningen;

veroordeelt verweerder tot betaling van een schadevergoeding aan eiseres van € 500,-;

draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 360,- aan eiseres te vergoeden;

veroordeelt verweerder in de proceskosten wegens verleende rechtsbijstand tot een bedrag van € 4.522,75 en wegens deskundigenkosten tot een bedrag van in totaal € 630- (exclusief BTW).

Deze uitspraak is gedaan door mr. A. Snijders, voorzitter, en mrs. E.P.J. Rutten en D.D. Kock, leden, in aanwezigheid van mr. S. Haddoumi en mr. D.D.R.H. Lechanteur, griffiers
.De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 20 april 2022. .

griffier rechter

Afschrift verzonden aan partijen op: 20 april 2022.

Rechtsmiddel

Tegen deze uitspraak kan door een belanghebbende die bevoegd was beroep bij de rechtbank in te stellen, en het bestuursorgaan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof ’s-Hertogenbosch.