ECLI:NL:RBGEL:2024:7961

Uitspraak

RECHTBANK GELDERLAND

Zittingsplaats Arnhem

Bestuursrecht

zaaknummer: ARN 23/1277

uitspraak van de meervoudige belastingkamer van

in de zaak tussen

[belanghebbende] , uit [plaats 1] , belanghebbende

(gemachtigde: [naam gemachtigde] ),

de heffingsambtenaar van de [gemeente], de heffingsambtenaar

de Staat der Nederlanden (de Minister van Justitie en Veiligheid), in Den Haag, de Staat.

Inleiding

In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 9 december 2022.

De heffingsambtenaar heeft bij beschikking de WOZ-waarde van [locatie] te [plaats 2] ( [onroerende zaak] , de onroerende zaak) voor het belastingjaar 2022 (waardepeildatum 1 januari 2021) vastgesteld op € 13.573.000. Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan belanghebbende opgelegde aanslag onroerendezaakbelasting eigenaar voor het belastingjaar 2022 (de aanslag).

De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard. De heffingsambtenaar heeft daarbij de waarde van de onroerende zaak gehandhaafd.

De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.

De rechtbank heeft het beroep op 6 juni 2024 op zitting behandeld. Hieraan hebben de gemachtigde van belanghebbende en namens de heffingsambtenaar [persoon A] en [persoon B] deelgenomen.

Omdat belanghebbende, als eigenaar van de onroerende zaak, een lagere WOZ-waarde bepleit, is er naar het oordeel van de rechtbank geen sprake van een potentieel tegengesteld belang bij de gebruiker van de onroerende zaak. Om die reden is de gebruiker van de onroerende zaak niet in de gelegenheid gesteld zich in deze procedure te voegen.

Feiten

1. Belanghebbende, een commerciële vastgoedbelegger, is eigenaar van de onroerende zaak [onroerende zaak] . Het betreft een in 1998 gebouwd multifunctioneel stadion, waarin onder andere door [clubnaam] voetbalwedstrijden worden gespeeld en concerten worden gehouden. De oppervlakte van het perceel is 35.807 m2, het bruto vloeroppervlak, verdeeld over meerdere bouwlagen, bedraagt 61.032 m2.

2. De [gemeente], toenmalig eigenaar van de onroerende zaak, heeft op 22 september 2003 een huurovereenkomst gesloten met [huurder] (de huurder). De huurovereenkomst is aangegaan voor de duur van twintig jaar, welke periode behoudens opzegging wordt voorgezet voor een aansluitende periode van twintig jaar. De aanvangshuurprijs bedroeg € 2.271.000 (excl. btw) per jaar, waarvan € 771.000 slechts verschuldigd is als – kort gezegd – het netto bedrijfsresultaat van huurder een dergelijke betaling toelaat.

3. In maart 2007 heeft de [gemeente] de onroerende zaak in verhuurde staat voor € 16.500.000 verkocht aan [bedrijf].

4. Belanghebbende heeft op 12 juli 2018 de onroerende zaak in verhuurde staat gekocht voor € 13.750.000. De jaarhuur bedroeg in 2018 € 213.028. Van de jaarhuur komt uiteindelijk circa 85% voor rekening van onderhuurder [clubnaam] . De koopovereenkomst houdt, voor zover in de beoordeling van deze zaak van belang, het volgende in:

“KOOPOVEREENKOMST

De ondergetekenden:

(…)

Overwegende dat:

Het hierna te definiëren Verkochte [de onroerende zaak – rechtbank] is één der gebouwen uit het faillissement van [bedrijf]. Verkoper heeft het Verkochte verworven onder toepasselijkheid van de algemene veilingvoorwaarden voor executieveilingen [plaats 1] 2001 en de bijzondere veilingvoorwaarden voor executieveilingen [plaats 1] 2001. Het faillissement van [bedrijf] betekent dat eventueel verhaal door Verkoper op de curatoren in het faillissement of op de failliete boedel in geval van eventuele gebreken ter zake van het Verkochte, niet mogelijk is.

Voorts is Verkoper een entiteit van bijzondere aard, want Verkoper is een vehikel in de door de diverse betrokken partijen gekozen wijze van het mitigeren van de schade door het faillissement van [bedrijf] en draagt derhalve niet de gebruikelijke bij eigenaren aanwezige kennis omtrent de staat van het Verkochte.

Het in sub a. en b. vermelde in deze considerans betekent dat Verkoper slechts in zeer beperkte mate risico's of verplichtingen op zich kan en zal nemen en geen andere wettelijke of contractuele garanties kan verstrekken dan expliciet in deze Koopovereenkomst zijn vermeld. Met name ook Koper is zich hiervan terdege bewust. Bij het bepalen van de Koopsom is hiermee mede rekening gehouden.

Verkoper [bedoeld is Koper – rechtbank] nadrukkelijk in de gelegenheid is gesteld verder onderzoek te doen naar het Verkochte. Koper heeft van deze mogelijkheid gebruik gemaakt en heeft een due diligence onderzoek (laten) verrichten.

Koper is met het voorgaande akkoord en het Verkochte wordt verkocht in de staat waarin het zich bij de levering bevindt ('as is, where is"), met alle daaraan verbonden lusten en lasten, gebreken en beperkingen.

(…)

Vrijwaring

Artikel 21

Koper is ermee bekend dat in de huurovereenkomst met [huurder] een eerste recht van koop is opgenomen. Partijen zijn beiden van mening dat dit recht, onder meer als gevolg van de verschillende overdrachten van het Verkochte welke reeds hebben plaatsgevonden, niet meer toepasselijk is. Partijen komen overeen dat Verkoper en Koper, ter behoud van de goede relatie met [huurder] , de koop na ondertekening van deze Koopovereenkomst en na inschrijving daarvan in de openbare registers gezamenlijk aan [huurder] zullen melden en hierbij aan te geven dat zowel Verkoper als Koper de mening zijn toegedaan dat het eerste recht van koop als verwoord in de huurovereenkomst haar gelding heeft verloren en dat om die reden geen aanbieding op basis van deze bepaling is gedaan. [huurder] zal hierbij worden verzocht om te bevestigen dat het eerste recht van koop niet meer geldt. Deze melding zal door Koper en Verkoper gezamenlijk worden opgesteld. Alvorens deze melding zal plaatsvinden, zal Koper (een uittreksel van) deze Koopovereenkomst direct na ondertekening hiervan doen inschrijven in de openbare registers als bedoeld in artikel 19.

Koper vrijwaart Verkoper voor elke aanspraak, in de ruimste zin des woords, die [huurder] als gevolg van deze levering in strijd met het door [huurder] alsdan gepretendeerde eerste recht van koop zal maken. Verkoper verleent onvoorwaardelijk en onherroepelijk volmacht aan Koper om, in voorkomend geval, namens Verkoper verweer te voeren tegen de aanspraken van [huurder] alsmede ook overigens al datgene te doen dat Koper nodig acht om de aanspraken van [huurder] af te weren, het instellen van bijvoorbeeld een eis in reconventie daaronder begrepen.”

5. Op 3 september 2018 is de onroerende zaak aan belanghebbende geleverd.

Beoordeling door de rechtbank

6. De rechtbank beoordeelt of de heffingsambtenaar de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum niet te hoog heeft vastgesteld.

7. Tussen partijen is niet in geschil dat de onroerende zaak een incourant object is waarvan de WOZ-waarde moet worden gesteld op de gecorrigeerde vervangingswaarde. Evenmin is in geschil dat de exploitatie van de onroerende zaak door belanghebbende als eigenaar geschiedt met het uitsluitende doel daarmee winst te behalen. De rechtbank sluit zich aan bij deze eensluidende opvattingen van partijen.

8. De heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaak vastgesteld op € 13.573.000 en heeft deze waarde onderbouwd met een taxatieadvies van taxateur [persoon B]. In het taxatieadvies is een matrix opgenomen waarin de waarde middels de gecorrigeerde-vervangingswaardemethode is bepaald op € 49.230.000.

9. Belanghebbende bepleit een waarde van € 8.827.000. Zij heeft ter onderbouwing daarvan ingebracht dat de gecorrigeerde vervangingswaarde van de onroerende zaak niet hoger kan worden gesteld dan de (lagere) bedrijfswaarde.

Zij baseert de waarde op de door haar in 2018 betaalde koopsom voor de onroerende zaak. Hierbij heeft zij deze koopsom gecorrigeerd naar leegwaarde in verband met de aankoop in verhuurde staat. Ter ondersteuning van haar standpunt heeft zij hiernaast een waarderapport van [taxateur] met een berekening op basis van de huurwaardekapitalisatiemethode overgelegd. Hierbij is uitgegaan van het eigen huurcijfer van de onroerende zaak.

10. Het geschil spitst zich toe op de vraag of, en zo ja in hoeverre, bij het vaststellen van de waarde van de onroerende zaak, uitgaande van een waardering op basis van de gecorrigeerde vervangingswaarde, rekening dient te worden gehouden met de (lagere) bedrijfswaarde. Welke vraag belanghebbende bevestigend en de heffingsambtenaar ontkennend beantwoord. De heffingsambtenaar betwist dat rekening moet worden gehouden met de bedrijfswaarde, omdat de onroerende zaak
door de huurderniet volledig commercieel wordt geëxploiteerd. Indien de bedrijfswaarde wel van toepassing is, dan betwist de heffingsambtenaar dat de bedrijfswaarde lager is dan de vastgestelde waarde. De berekening van de gecorrigeerde vervangingswaarde van de heffingsambtenaar is (voor het overige) niet meer in geschil. De rechtbank beoordeelt een en ander aan de hand van de beroepsgronden van belanghebbende.

11. De rechtbank verklaart het beroep ongegrond. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.

Bedrijfswaarde

12. Artikel 17, derde lid, van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) bepaalt, voor zover voor deze zaak van belang, dat de waarde van een onroerende zaak, voor zover die niet tot woning dient, moet worden gesteld op de gecorrigeerde vervangingswaarde in alle gevallen waarin deze hoger is dan de waarde in het economische verkeer.

13. Artikel 4 van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken bepaalt dat bij de berekening van de vervangingswaarde voor bedrijfsmatig gebruikte onroerende zaken een zodanige factor voor functionele veroudering toegepast dat de waarde overeenkomt met de bedrijfswaarde van die onroerende zaak rekening houdend met de economische situatie in de desbetreffende branche of bedrijfstak.

14. Uit de wetsgeschiedenis en vaste jurisprudentie^[1]volgt dat de wetgever hiermee welbewust een subjectief element, te weten de waarde die de onroerende zaken voor de huidige eigenaar heeft, als waardebepalende factor in de bepaling van de gecorrigeerde vervangingswaarde heeft willen betrekken. De gecorrigeerde vervangingswaarde van een in de commerciële sfeer gebezigde incourante onroerende zaak kan niet hoger kan worden gesteld dan de bedrijfswaarde, de waarde die de onroerende zaak in economische zin voor de desbetreffende eigenaar vertegenwoordigt. Als een incourante onroerende zaak bij een ander dan de eigenaar in gebruik is, zoals hier het geval, is de bedrijfswaarde de waarde die de onroerende zaak voor de eigenaar heeft.^[2]Exploitatieresultaten van de gebruiker zijn dan niet van belang, zo heeft de Hoge Raad op 12 april 2024^[3]beslist. Belanghebbende stelt dan ook terecht dat de bedrijfswaarde moet worden bepaald vanuit het perspectief van de eigenaar. Dit brengt mee dat de kasstromen van de huurder niet in aanmerking mogen worden genomen bij de berekening van de bedrijfswaarde.

15. Niet in geschil is dat sprake is van een incourante onroerende zaak die
door de eigenaaruitsluitend in de commerciële sfeer wordt gebezigd. Daarom kan – anders dan de heffingsambtenaar heeft gesteld – de gecorrigeerde vervangingswaarde niet hoger worden gesteld dan de bedrijfswaarde. Dat is de waarde die de onroerende zaak in economische zin voor de huidige eigenaar vertegenwoordigt.^[4]Dat de huurder ook niet-commerciële activiteiten verricht, is niet van belang.

16. Gelet hierop komt de rechtbank toe aan de vraag of de bedrijfswaarde lager is dan de vastgestelde waarde. De bewijslast ter zake van deze door haar geponeerde stelling rust op belanghebbende.^[5]

Is sprake van een lagere bedrijfswaarde?

17. Belanghebbende gaat voor het bepalen van de bedrijfswaarde allereerst uit van het eigen aankoopcijfer, omdat, zo begrijpt de rechtbank, dit de waarde is conform het tweede lid van artikel 17 van de Wet WOZ en op grond van vaste jurisprudentie bij een onroerende zaak die uitsluitend commercieel wordt uitgebaat de gecorrigeerde vervangingswaarde niet hoger kan zijn dan de waarde van die zaak in het economisch verkeer, waarbij rekening dient te worden gehouden met de ficties van volle en onmiddellijke ingebruikname van de zaak. Voor het bepalen van de door haar voorgestane waarde heeft zij de door haar betaalde koopsom gecorrigeerd naar de leegwaarde. Ter onderbouwing van haar standpunt heeft zij de koopovereenkomst van de onroerende zaak en de bijbehorende leveringsakte overgelegd.

Belanghebbende heeft daarnaast de bedrijfswaarde van de onroerende zaak onderbouwd met een berekening op basis van de huurwaardekapitalisatiemethode (hwk-methode). De uitkomst van deze berekening bevestigt haar onderbouwing van de waarde op basis van de koopsom. Bij de berekening is rekening gehouden met alle daadwerkelijke huuropbrengsten en niet alleen met de opbrengst van de huur door [clubnaam] , zo voert zij aan.

18. De heffingsambtenaar stelt dat de koopsom en de huursom niet marktconform zijn, de huur op de waardepeildatum onbekend is en onduidelijk is hoe rekening is gehouden met exploitatiekosten en leegstand. Ook zijn volgens hem de inkomsten uit evenementen niet meegerekend en houdt belanghebbende geen rekening met de kasstroom uit toekomende jaren.

19. Nog los van het antwoord op de vraag of de bedrijfswaarde (de waarde in het economische verkeer voor de eigenaar zelf) gelijk is aan de waarde in het economische verkeer voor een derde, zoals belanghebbende kennelijk meent, overweegt de rechtbank als volgt.

Eigen aankoopcijfer

20. Uit de onder 4 aangehaalde koopovereenkomst leidt de rechtbank af dat de koopsom van de onroerende zaak niet op de vrije markt tot stand is gekomen en dat daarnaast niet aannemelijk is dat de waarde in het economisch verkeer voor belanghebbende overeenkomt met de koopsom, gelet op de risico’s die hij volgens de koopakte op zich heeft genomen.

21. De rechtbank wijst met name op de onderdelen a, b en c van de koopovereenkomst. Hieruit komt naar voren dat het om een faillissementsverkoop gaat en dat bij het bepalen van de koopsom rekening is gehouden met de omstandigheid dat de verkoper beperkte garanties af kan geven en slechts in zeer beperkte mate risico's of verplichtingen op zich kan en zal nemen. Verder is hier vermeld dat bij eventuele gebreken verhaal niet mogelijk is en dat de verkoper niet de gebruikelijke bij eigenaren aanwezige kennis over de staat van het verkochte bezit. De door belanghebbende genoemde uitspraak van het Gerechtshof Amsterdam^[6]brengt in het voorgaande geen verandering.

22. Uit artikel 21, eerste lid, van de koopovereenkomst volgt bovendien dat de verkoper en belanghebbende voorbij gaan aan het recht van eerste koop van de onroerende zaak van de huurder van de onroerende zaak, [huurder] en dat alle risico’s en aansprakelijkheden van de in verband hiermee door belanghebbende in dit artikellid genoemde afgegeven vrijwaring aan de koper uitsluitend op belanghebbende rusten. De rechtbank leidt uit deze bepaling af dat de onroerende zaak niet op de vrije markt is aangeboden. De invloed van deze bepaling op de koopsom is niet gekwantificeerd door belanghebbende, hoewel dit wel op haar weg had gelegen. Het eigen aankoopcijfer is daarom niet bruikbaar voor het bepalen van de marktwaarde. Belanghebbende heeft ter zitting erkend dat bij het vaststellen van de koopsom met het risico van aansprakelijkstelling door de huurder rekening is gehouden. Dat, zoals belanghebbende nog heeft opgemerkt, het in genoemd artikel 21, eerste lid, vermelde recht van eerste koop is vervallen, doet aan het voorgaande niets af.

Waardering volgens hwk-methode

23. De berekening van belanghebbende middels de hwk-methode is gebaseerd op de hoogte van de huur(inkomsten) in 2018. De huursommen (ter zake van zowel de huur als de onderhuur) over het jaar 2021 zijn niet bekend. Gelet op de betwisting van de (hoogte van de) huursom(men) door de heffingsambtenaar, rust de bewijslast ter zake op belanghebbende. Zij stelt wel dat de huur marktconform is, maar de onderliggende overeenkomst dateert uit 2003 en de huur is naderhand nog een keer gewijzigd in 2012 op een voor de rechtbank niet-inzichtelijke wijze. De toegepaste indexering is ook niet inzichtelijk. En al is de huur jaarlijks marktconform geïndexeerd, zoals belanghebbende stelt, dat betekent nog niet dat daarmee aannemelijk is dat de door belanghebbende gehanteerde huur de huurwaarde op de waardepeildatum representeert. Een geïndexeerde huur is immers nog steeds gebaseerd op de situatie ten tijde van het van aangaan van de huurovereenkomst en ziet niet op die rond de waardepeildatum geldende marktsituatie. De daadwerkelijke huur kan in dit geval daarom niet als uitgangspunt worden genomen voor het bepalen van de waarde middels de hwk-methode.

24. Een bedrijfswaardeberekening op basis van de aan belanghebbende als eigenaar toekomende huurstromen en overige kasstromen is niet ingebracht.

25. Dat het op dit moment slecht met [clubnaam] gaat, ziet niet op de situatie op de waardepeildatum en is ook overigens niet door belanghebbende aannemelijk gemaakt. De rechtbank merkt hierbij op dat belanghebbende voorbijgaat aan de omstandigheid dat tussen belanghebbende en onderhuurder [clubnaam] nog een vennootschap (huurder van belanghebbende/verhuurder aan [clubnaam] ) is geplaatst.^[7]Belanghebbende maakt niet duidelijk en onderbouwt daarmee onvoldoende hoe een eventuele malaise bij [clubnaam] op de waardepeildatum doorwerkt naar de waarde van het stadion voor belanghebbende. Belanghebbende heeft haar stellingen op dit punt niet onderbouwd.

26. Belanghebbende is dus niet in haar bewijslast geslaagd. Omdat de gecorrigeerde vervangingswaarde zoals de heffingsambtenaar heeft ingebracht als zodanig verder niet is betwist en de rechtbank ook anderszins geen reden ziet om deze niet te volgen, heeft de heffingsambtenaar aan de nog steeds op hem rustende bewijslast dat de waarde niet te hoog is vastgesteld, voldaan.

27. Gelet op wat hiervoor is overwogen, zijn de waarde van de onroerende zaak en de aanslag niet te hoog vastgesteld. Het beroep is dus ongegrond.

Immateriële schadevergoeding

28. De rechtbank beoordeelt ambtshalve of belanghebbende recht heeft op een vergoeding voor immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn. De rechtbank gaat daarvoor uit van de regels die de Hoge Raad hiervoor heeft gegeven in het overzichtsarrest van 19 februari 2016.^[8]

29. De Staat heeft afgezien van het voeren van verweer.^[9]

30. De heffingsambtenaar heeft het bezwaarschrift van belanghebbende ontvangen op 28 september 2022. De periode tussen deze datum en de uitspraak van de rechtbank overschrijdt de termijn van twee jaar. De rechtbank ziet geen redenen om de redelijke termijn in dit geval langer vast te stellen dan twee jaar. De redelijke termijn is met twee maanden overschreden. Dit betreft een vergoedingstermijn van één keer een half jaar en betekent een schadevergoeding van € 500. De uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar dateert van 9 december 2022. De overschrijding komt geheel voor rekening van de Staat. De rechtbank zal de Staat veroordelen om een bedrag van € 500 aan schadevergoeding aan belanghebbende te betalen.

Conclusie en gevolgen

31. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat de beschikking en de aanslag in stand blijven. Belanghebbende heeft recht op een vergoeding voor geleden immateriële schade van € 500. Hierdoor heeft belanghebbende recht op een vergoeding van proceskosten. De Staat moet deze vergoeding betalen. Deze kosten zijn op de voet van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vastgesteld op € 218,75 (1 punt voor het verzoek met een waarde van € 875^[10]en een wegingsfactor 0,25). Er bestaat geen aanleiding om een punt voor de zitting toe te kennen, aangezien het verzoek niet is besproken tijdens de zitting. De rechtbank hanteert een wegingsfactor 0,25 omdat belanghebbende uitsluitend vanwege de overschrijding van de redelijke termijn recht heeft op een vergoeding voor beroepsmatig verleende rechtsbijstand. Voor vergoeding van het betaalde griffierecht bestaat geen aanleiding.^[11]

32. Op grond van de Wet herwaardering proceskostenvergoedingen WOZ en bpm^[12]zijn de daarin genoemde wijzigingen met betrekking tot de hoogte van de proceskostenvergoeding en vergoeding van immateriële schade op deze zaak nog niet van toepassing. De rechtbank merkt echter op dat uitbetaling van de in deze procedure toegekende bedragen op de bankrekening van belanghebbende moet plaatsvinden, ongeacht of de belanghebbende in een (doorlopende) machtiging met zijn gemachtigde heeft afgesproken dat de gemachtigde is gerechtigd tot bepaalde vergoedingen.

Beslissing

De rechtbank:

- verklaart het beroep ongegrond;

- veroordeelt de Staat tot het betalen van een schadevergoeding aan belanghebbende van € 500;

- veroordeelt de Staat in de proceskosten van belanghebbende tot een bedrag van € 218,75.

Deze uitspraak is gedaan door mr. L.Y. Gramsbergen, voorzitter, en mr. L.L. van Benthem en mr. R.W.J. van der Struijk, rechters, in aanwezigheid van mr. H.H. Ruis, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op

griffier

voorzitter

Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:

Informatie over hoger beroep

Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem -Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.

Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem -Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem , Postbus 9030, 6800 EM Arnhem .

Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem -Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.