ECLI:NL:RBGEL:2023:2102

• Datum uitspraak: 14 april 2023
• Publicatiedatum: 13 april 2023
• Zaaknummer: 415595
• Instantie: Rechtbank Gelderland
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht; Goederenrecht
• Procedures: Kort geding
• Rechters: G.J. Meijer
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Uitleg en geschil over erfdienstbaarheid in kort geding tussen buren

In deze zaak, die op 14 april 2023 door de Rechtbank Gelderland is behandeld, gaat het om een kort geding tussen twee buren, [eiser 1] en de besloten vennootschap [eiser 2] aan de ene kant, en [gedaagde 1], [gedaagde 2] en [gedaagde 3] aan de andere kant. De eisende partijen vorderen dat de gedaagden hen toestaan gebruik te maken van een erfdienstbaarheid die is gevestigd op de percelen van de gedaagden. De erfdienstbaarheid betreft het recht om via het perceel van de gedaagden toegang te krijgen tot de percelen van de eisende partijen, waar appartementen worden gerealiseerd. De eisende partijen stellen dat de gedaagden hen belemmeren in het gebruik van deze erfdienstbaarheid door een elektronische toegangspoort te plaatsen die alleen geopend kan worden met een elektronische druppel. De gedaagden betwisten dat de huurders van de appartementen gebruik mogen maken van de erfdienstbaarheid en stellen dat dit een onvoorziene verzwaring van het gebruik van de erfdienstbaarheid met zich meebrengt. De voorzieningenrechter oordeelt dat de eisende partijen een spoedeisend belang hebben, maar dat de vorderingen worden afgewezen. De rechter concludeert dat de huurders niet als bevoegde gebruikers van de erfdienstbaarheid kunnen worden aangemerkt, en dat het gebruik door huurders een onvoorziene verzwaring van de erfdienstbaarheid met zich meebrengt. De eisende partijen worden veroordeeld in de proceskosten.

Uitspraak

RECHTBANK Gelderland

Civiel recht

Zittingsplaats Arnhem

Zaaknummer: C/05/415595 / KG ZA 23-63 115 / 1496

Vonnis in kort geding van 14 april 2023

in de zaak van

1. [eiser 1] ,

wonende te [plaats] ,

hierna te noemen: [eiser 1] ,
2. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

[eiser 2] . ,

gevestigd te [plaats] ,

hierna te noemen: [eiser 2] ,

eisers,

hierna samen te noemen: [eisende partijen] in mannelijk enkelvoud,

advocaat mr. R.C.H. Burgers te Nijmegen,

tegen

1. [gedaagde 1] ,

wonende te [plaats] ,

hierna te noemen: [gedaagde 1] ,

2.
[gedaagde 2] ,

wonende te [plaats] ,

hierna te noemen [gedaagde 2] ,

3.
[gedaagde 3] ,

wonende te [plaats] ,

hierna te noemen: [gedaagde 3]

gedaagden,

hierna samen te noemen: [gedaagden] in mannelijk enkelvoud,

advocaat mr. W. Blansjaar te Nijmegen.

1. De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding van 21 maart 2023,

- de brief van 29 maart 2023 met producties 1 tot en met 7 van [gedaagden] ,

- productie 14 van [eisende partijen]

- de spreekaantekeningen van [gedaagden]
- de mondelinge behandeling van 31 maart 2023.

1.2.

Tenslotte is vonnis bepaald.

2. De feiten

2.1.

[gedaagde 1] is de vader van [gedaagde 2] en [gedaagde 3] .

2.2.

[eiser 1] en [eiser 2] enerzijds en [gedaagde 1] en [gedaagde 2] anderzijds zijn buren van elkaar. [eiser 1] woont en [eiser 2] is gevestigd aan de [straat] 32 te Ooij. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] zijn woonachtig aan de [straat] 30A te Ooij.

2.3.

[gedaagde 1] heeft op enig moment in eigendom verworven de percelen kadastraal bekend gemeente [kad.gegevens 1] [perceelnr. 1] , [perceelnr. 2] , [perceelnr. 3] tot en met [perceelnr. 4] , [perceelnr. 5] en [perceelnr. 6] . [gedaagde 1] heeft het eigendom van een aantal van deze percelen deels verkocht en geleverd aan [gedaagde 2] en [gedaagde 3] , waaronder de percelen met nummers [perceelnr. 7] , [perceelnr. 8] en [perceelnr. 9] , waardoor [gedaagden] gezamenlijk eigenaar zijn geworden van die percelen.

2.4.

Bij schriftelijke koopovereenkomst van 8 februari 2018 heeft [eiser 1] van [gedaagde 1] en zijn partner, mevrouw [betrokkene 1] , gekocht de woonboerderij aan de [straat] 32 te [plaats] .

2.5.

Bij notariële akte van 20 april 2018 heeft [gedaagden] aan [eiser 1] de percelen met daarop de woning aan de [straat] 32 geleverd, kadastraal bekend gemeente [kad.gegevens 1] [perceelnr. 7] , [perceelnr. 8] en [perceelnr. 9] (hierna: perceel [perceelnr. 7] , [perceelnr. 8] en [perceelnr. 9] ). Bij deze akte is tevens de volgende erfdienstbaarheid gevestigd (hierna: de erfdienstbaarheid):

(…)

a. ten behoeve van de percelen kadastraal bekend gemeente
[kad.gegevens 1] [perceelnr. 7] en
[perceelnr. 9] ( [eiser 1] ) enerzijds en ten laste van de percelen kadastraal bekend gemeente
[kad.gegevens 1] nummers
[perceelnr. 3] en [perceelnr. 10] anderzijds ( [eis.] ), wordt bij deze gevestigd:

een erfdienstbaarheid van weg om de openbare weg, [straat] , te bereiken en vanaf deze openbare weg het eigen perceel te kunnen bereiken, (…).

Ter zake van deze erfdienstbaarheid van weg gelden de volgende bepalingen:

1. De weg, (…), zal door de eigenaren en bevoegde gebruikers van het heersende erf/en het dienende erf/mogen worden gebruikt niet alleen als voetpad voor mens en dier, doch tevens als rijweg voor auto’s, graafwerktuigen, motoren, rijwielen en alle andere zowel motorische als niet-motorische vervoermiddelen.

(…)

2.6.

Na de levering van de voornoemde percelen aan hem heeft [eiser 1] gedurende enige tijd gebruik gemaakt van een tweetal zich op perceel [perceelnr. 7] bevindende schuren voor de exploitatie van zijn eenmanszaak [naam eensmanszaak] . Om te voorkomen dat hij met grote voertuigen zou moeten keren op zijn erf, is [eiser 1] vanaf de [straat] over het dienende erf van [gedaagden] naar zijn schuren gereden en is telkens over een weg aan de andere zijde van zijn percelen de [straat] opgereden.

2.7.

Op enig moment heeft [eiser 1] perceel [perceelnr. 7] laten splitsen in de kadastrale percelen gemeente [kad.gegevens 1] [perceelnr. 5] en [perceelnr. 6] (hierna: perceel [perceelnr. 5] en [perceelnr. 6] ). Perceel [perceelnr. 5] is door [eiser 1] bij notariële akte van 31 december 2022 geleverd aan [eiser 2] .

2.8.

De woning aan de [straat] 32 staat op perceel [perceelnr. 6] . De schuren staan op perceel [perceelnr. 5] . De schuren worden momenteel door [eiser 2] verbouwd tot tien

2-persoonsappartementen. [eiser 2] heeft voor het merendeel van de appartementen huurovereenkomsten gesloten met derden. In deze huurovereenkomsten staat dat de gehuurde appartementen op 15 april 2023 aan de huurders ter beschikking worden gesteld.

2.9.

[gedaagden] heeft op percelen [perceelnr. 3] en [perceelnr. 10] tegen de erfgrens met perceel [perceelnr. 9] een elektronische toegangspoort geplaatst (hierna: de poort). De poort kan alleen worden geopend met een elektronische druppel. [gedaagden] heeft aan [eisende partijen] twee elektronische druppels verstrekt.

3. Het geschil

3.1.

[eisende partijen] vordert dat de voorzieningenrechter bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis [gedaagden] :

primair, subsidiair en meer subsidiair gebiedt om te dulden dat [eisende partijen] alsmede de bevoegde gebruikers van hun percelen, waaronder de huurders van de appartementen van [eiser 2] en hun bezoekers gebruik kunnen maken van de erfdienstbaarheid en alle obstakels die ongestoorde uitoefening van de erfdienstbaarheid belemmeren te verwijderen en verwijderd te houden in ieder geval totdat in een bodemprocedure anders is beslist, op straffe van een dwangsom, en een zodanige voorziening te treffen in het voordeel van [eisende partijen] die de voorzieningenrechter gerade acht en [gedaagden] veroordeelt tot betaling van de proces- en nakosten,

en

primair gebiedt de poort te verwijderen in ieder geval totdat in een bodemprocedure onherroepelijk anders is beslist,
subsidiair gebiedt de poort te openen en geopend te houden en niet af te sluiten in ieder geval totdat in een bodemprocedure onherroepelijk anders is beslist en
meer subsidiair gebiedt om binnen veertien dagen na dit vonnis twintig elektronische druppels waarmee de poort geopend kan worden aan [eisende partijen] te verstrekken en om in de toekomst op verzoek van [eisende partijen] aan hem extra elektronische druppels te verstrekken, een en ander op straffe van een dwangsom.

3.2.

[eisende partijen] stelt dat de woorden “bevoegde gebruikers” in de akte van vestiging van de erfdienstbaarheid uitgelegd moeten worden als ook te omvatten de huurders van de appartementen op perceel [perceelnr. 5] . [eisende partijen] mag namelijk als eigenaar van de heersende erven bepalen wie gebruik mag maken van zijn percelen. [gedaagden] mag het gebruik van de erfdienstbaarheid door de huurders niet belemmeren. Daarom moet [gedaagden] de poort verwijderen, althans geopend houden totdat in een bodemprocedure uitspraak is gedaan of in ieder geval twintig extra druppels verstrekken, om de huurders van de appartementen van [eiser 2] in staat te stellen om te gaan naar de door hen gehuurde appartementen op perceel [perceelnr. 5] .

3.3.

[gedaagden] voert verweer. Hij betwist dat [eisende partijen] een spoedeisend belang heeft bij de door hem ingestelde vorderingen. [gedaagden] voert vervolgens aan dat de erfdienstbaarheid door [eisende partijen] verkeerd wordt uitgelegd, omdat de huurders van [eiser 2] en hun bezoekers geen gebruik mogen maken van de erfdienstbaarheid. In de koopovereenkomst is namelijk bepaald dat [eiser 1] de woonboerderij op het perceel zal gebruiken als woonhuis. Ook hebben partijen slechts bedoeld om [eisende partijen] het recht te verlenen om met grote voertuigen van en naar de [straat] te kunnen komen en gaan vanaf zijn percelen ten behoeve van zijn eenmanszaak. Tenslotte brengt een redelijke en billijke uitleg van de erfdienstbaarheid mee dat het begrip “bevoegde personen” slechts ziet op werknemers van [naam eensmanszaak] en niet op tien huishoudens met mogelijk wel twintig auto’s en hun bezoekers.

3.4.

[gedaagden] betoogt vervolgens dat als de huurders en hun bezoekers gebruik gaan maken van de erfdienstbaarheid dit een onvoorziene verzwaring is van het gebruik daarvan op grond waarvan een rechter de erfdienstbaarheid kan wijzigen of opheffen (artikel 5:78 aanhef en onder a BW). [gedaagden] wist ten tijde van het vestigen van de erfdienstbaarheid volgens hem niet dat [eiser 1] [eiser 2] appartementen zou laten realiseren in de twee schuren op zijn perceel. [gedaagden] verwacht dat de huurders veel intensiever gebruik zullen maken van de erfdienstbaarheid dan [eiser 1] deed toen hij de schuren nog gebruikte om voertuigen in te stallen en materialen in op te slaan van zijn eenmanszaak.

3.5.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4. De beoordeling

4.1.

[eisende partijen] heeft een spoedeisend belang bij de door hem ingestelde vorderingen. Aan die vorderingen is namelijk ten grondslag gelegd dat [gedaagden] voortdurend inbreuk maakt op een aan [eisende partijen] toekomend recht van erfdienstbaarheid. ^[1]

4.2.

Om te bepalen of de huurders van [eiser 2] gebruik mogen maken van de erfdienstbaarheid, dient de erfdienstbaarheid te worden uitgelegd. Op grond van artikel 5:73 BW wordt de inhoud en de wijze van uitoefening van de erfdienstbaarheid bepaald door de akte van vestiging, en voor zover in die akte regels daarover ontbreken, door de plaatselijke gewoonte. Als er ook dan nog twijfel over de inhoud en wijze van uitoefening van de erfdienstbaarheid bestaat, is beslissend de wijze waarop de erfdienstbaarheid te goeder trouw gedurende geruime tijd zonder tegenspraak is uitgevoerd.

4.3.

Uit de tekst van de notariële akte van vestiging is niet duidelijk op te maken wat er met de woorden “bevoegde gebruikers” is bedoeld en of daar ook de huurders van de appartementen van [eiser 2] onder kunnen vallen. Desgevraagd heeft [eiser 1] verklaard dat hij zich niet kan herinneren wat daarmee bedoeld is, maar dat het in ieder geval niet zag op zijn eenmanszaak, omdat die toen nog elders gevestigd was en het plan om te verhuizen pas maanden later is ontstaan. [gedaagden] heeft verklaard dat zij hebben begrepen dat het voor (het groot materieel van) de eenmanszaak bedoeld was. Enerzijds kan worden geredeneerd dat de percelen van [eisende partijen] als woonboerderij zijn verkocht, wat betekent dat als gebruikers van de erfdienstbaarheid zijn te verwachten de bewoner, zijn bezoek, de postbode, klusbedrijven en bezorgdiensten. Anderzijds kan geredeneerd worden dat bevoegd is eenieder waarvan de eigenaar van het heersende erf bepaalt dat deze zijn erf mag betreden. Partijen hebben niet gesteld dat er een plaatselijke gewoonte bestaat die de inhoud en de wijze van uitoefening van de erfdienstbaarheid bepalen, zodat daarbij niet kan worden aangeknoopt. Wel is duidelijk dat de wijze van uitoefening van de erfdienstbaarheid te goeder trouw zonder tegenspraak sinds deze is gevestigd in 2018 niet omvat het gebruik door huurders, omdat die pas vanaf 15 april 2023 van de appartementen gebruik zullen gaan maken. Daarmee is echter nog niet gezegd dat de huurders niet als bevoegde gebruikers zijn aan te merken.

4.4.

Hoe de erfdienstbaarheid moet worden uitgelegd zal de voorzieningenrechter in het midden laten, omdat de vorderingen hoe dan ook zullen worden afgewezen. Daartoe is het volgende redengevend.

Optie 1) de huurders vallen niet onder het begrip bevoegde gebruikers

4.5.

In het geval de huurders niet als bevoegde gebruikers gekwalificeerd kunnen worden, valt gebruik door huurders niet onder de reikwijdte van de erfdienstbaarheid, zodat [gedaagden] dat gebruik niet hoeven te dulden.

Optie 2) de huurders vallen wel onder het begrip bevoegde gebruikers

4.6.

Als de huurders wel als bevoegde gebruikers als bedoeld in de akte van vestiging van de erfdienstbaarheid gekwalificeerd kunnen worden, komen de vorderingen ook niet voor toewijzing in aanmerking. In dat geval acht de voorzieningenrechter het namelijk voorshands aannemelijk dat een rechter in een bodemprocedure een vordering van [gedaagden] tot wijziging van de erfdienstbaarheid op grond van het bepaalde in artikel 5:78 aanhef en onder a BW zal toewijzen. Dit oordeel is gebaseerd op het volgende.

4.7.

Artikel 5:78 aanhef en onder a BW bepaalt dat de rechter op vordering van de eigenaar van het dienende erf een erfdienstbaarheid kan wijzigen of opheffen op grond van onvoorziene omstandigheden welke van dien aard zijn dat naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid ongewijzigde instandhouding van de erfdienstbaarheid niet van de eigenaar van het dienende erf kan worden gevergd. Een onvoorziene omstandigheid kan onder meer gelegen zijn in een verzwaring voortvloeiend uit een wijziging of toeneming van de activiteiten van de eigenaar van het heersend erf. ^[2]

4.8.

De voorzieningenrechter is van oordeel dat de permanente verhuur van tien

2-persoonsappartementen door [eiser 2] niet was voorzien ten tijde van de vestiging van de erfdienstbaarheid in 2018. [eisende partijen] heeft bloot gesteld dat [gedaagden] op de hoogte was van zijn plannen om de schuren tot appartementen te verbouwen en deze voor permanente bewoning te verhuren, maar kon desgevraagd niet onderbouwen waaruit blijkt dat [gedaagden] daarvan op de hoogte was. Er zijn zelfs aanwijzingen voor het tegendeel, zoals dat [eiser 1] eerst de percelen [perceelnr. 7] , [perceelnr. 8] en [perceelnr. 9] heeft gekocht en geleverd gekregen van [gedaagden] en daarna, na eerst nog perceel [perceelnr. 7] te laten splitsen in percelen [perceelnr. 5] en [perceelnr. 6] , perceel [perceelnr. 5] met daarop de schuren over te dragen aan [eiser 2] zodat zij daarin de appartementen kon realiseren. [eiser 2] was ten tijde van de vestiging van de erfdienstbaarheid dus nog niet in beeld, in ieder geval niet bij [gedaagden] Bovendien paste het tot woonruimte verbouwen en voor permanente bewoning verhuren van de schuren niet in het ten tijde van vestiging van de erfdienstbaarheid geldende bestemmingsplan, nu de bestemming van de percelen volgens partijen destijds recreatie was. Ook heeft [eiser 1] de schuren eerst gebruikt om voertuigen en materiaal van zijn eenmanszaak in op te slaan. Naar de stelling van [gedaagden] was juist dit gebruik besproken door hem en [eiser 1] en is daarmee in het achterhoofd de erfdienstbaarheid gevestigd om het groot materieel van [naam eensmanszaak] via de erfdienstbaarheid het terrein van [eiser 1] op te laten rijden en via de andere kant dit terrein af te laten rijden. Dit is op voorhand niet een onaannemelijk betoog, zeker nu het strookt met de feitelijke gang van zaken nadien.

4.9.

Bovendien zal het gebruik van de erfdienstbaarheid verzwaard worden op het moment dat de appartementen op perceel [perceelnr. 5] in gebruik worden genomen. Tot op heden is de erfdienstbaarheid gebruikt door [eisende partijen] en enige tijd ten behoeve van de eenmanszaak van [eiser 1] . Dat gebruik zal veel intensiever worden doordat er mogelijk twintig permanente bewoners van de appartementen, hun bezoekers, bezorgers en anderen zoals klusbedrijven van de erfdienstbaarheid gebruik zullen gaan maken.

4.10.

[eisende partijen] heeft ter gelegenheid van de mondelinge behandeling gesteld dat [gedaagden] rekening had moeten houden met een intensiever gebruik van de erfdienstbaarheid. [gedaagden] wist volgens [eisende partijen] namelijk dat hij van plan was om achttien recreatieappartementen te realiseren in de schuren, wat wel binnen de bestemming van de percelen van [eisende partijen] past. Dit argument kan [eisende partijen] echter niet baten. Zelfs al zou [gedaagden] hebben moeten verwachten dat [eisende partijen] deze recreatieappartementen zou realiseren, neemt dat niet weg dat het door huurders gebruiken van de erfdienstbaarheid om naar de tien voor permanente bewoning bestemde 2-persoonsappartementen te gaan onvoorzien is en tot een verzwaring van het gebruik van de erfdienstbaarheid zal leiden. Een recreatiewoning wordt namelijk meestal alleen in bepaalde seizoenen gebruikt en daarnaast mag worden verwacht dat recreanten veel minder intensief gebruik zullen maken van de erfdienstbaarheid. Zo zullen zij bijvoorbeeld geen bezoek ontvangen of klusbedrijven inschakelen.

4.11.

Nu de huurders linksom of rechtsom geen gebruik mogen maken van de erfdienstbaarheid en alle vorderingen zijn gestoeld op de stelling dat dat wel het geval is, zullen de vorderingen worden afgewezen.

4.12.

[eisende partijen] zal als de in het ongelijk gestelde partij hoofdelijk in de proces- en nakosten worden veroordeeld als gevorderd. De kosten aan de zijde van [gedaagden] worden begroot op:

- griffierecht € 314,00

- salaris advocaat
€ 1.079,00

Totaal € 1.393,00.

5. De beslissing

De voorzieningenrechter

5.1.

wijst de vorderingen af,

5.2.

veroordeelt [eisende partijen] hoofdelijk, in die zin dat indien de één betaald de ander in zoverre jegens [gedaagden] is bevrijd, in de proceskosten, aan de zijde van [gedaagden] tot dit vonnis vastgesteld op € 1.393,00,

5.3.

veroordeelt [eisende partijen] hoofdelijk, in die zin dat indien de één betaald de ander in zoverre jegens [gedaagden] is bevrijd, in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 173,00 aan salaris advocaat, te vermeerderen, onder de voorwaarde dat [eisende partijen] niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan en er vervolgens betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden, met een bedrag van € 90,00 aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening van de uitspraak,

5.4.

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad wat betreft de veroordelingen onder 5.2. en 5.3.

Dit vonnis is gewezen door mr. G.J. Meijer en in het openbaar uitgesproken op 14 april 2023.

Voetnoten

1. Zie bijvoorbeeld Rechtbank Zeeland-West Brabant 4 augustus 2020, ECLI:NL:RBZWB:2020:3600, rechtbank Rotterdam 22 september 2022, ECLI:NL:RBROT:2022:7905, rechtbank Arnhem 2 januari 2012, ECLI:NL:RBARN:2012:BV2140 en rechtbank Amsterdam 5 april 2022, ECLI:NL:RBAMS:2022:1825.

2. MvA II bij art. 5:76, Parl. Gesch. p. 272-273, Hof ’s-Hertogenbosch 30 oktober 2018, ECLI:NL:GHSHE:2018:4493, Hof Arnhem-Leeuwarden 20 september 2016, ECLI:NL:GHARL:2016:7561, Hof Amsterdam 31-03-2020, ECLI:NL:GHAMS:2020:1181.