Uitspraak
RECHTBANK GELDERLAND
Zittingsplaats Arnhem
Belastingrecht
zaaknummer: ARN 22/923
uitspraak van de enkelvoudige belastingkamer van
in de zaak tussen
[eiseres] , uit [vestigingsplaats] (eiseres)
(gemachtigde: [gemachtigde] ),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Arnhem (verweerder).
Inleiding
In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiseres tegen de uitspraak op bezwaar van verweerder van 22 november 2021.
Verweerder heeft de waarde van de onroerende zaak [adres 1] (de onroerende zaak) op 1 januari 2020 (de waardepeildatum) voor het kalenderjaar 2021 vastgesteld op € 1.666.000. Met deze waardevaststelling zijn aan eiseres ook de aanslagen onroerendezaakbelasting voor de eigenaar en de gebruiker voor het jaar 2021 opgelegd.
Eiseres heeft tegen de vastgestelde waarde van de onroerende zaak bezwaar gemaakt. Verweerder heeft het bezwaar van eiseres ongegrond verklaard en de waarde van de onroerende zaak en de daarop gebaseerde aanslagen gehandhaafd.
Eiseres heeft tegen de uitspraak op bezwaar tijdig beroep ingesteld. De rechtbank heeft het beroep op 10 januari 2023 op zitting behandeld. Namens eiseres zijn [naam 1] (kantoorgenoot van de gemachtigde) en [naam 2] (taxateur) verschenen. Namens verweerder zijn [naam 3] en [naam 4] (taxateur) verschenen.
Feiten
1. Eiseres is eigenaar van de onroerende zaak. De onroerende zaak is gebouwd in 1970 en heeft een gebruiksoppervlakte van 3.353 m2. De onroerende zaak is een kantoorpand met kantoorunits die verhuurd worden aan derden.
2. In bezwaar tegen de voor de onroerende zaak vastgestelde waarde heeft eiseres verzocht om alle op de zaak betrekking hebbende stukken. Hierbij heeft eiseres verwezen naar artikel 40 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) en artikel 7:4 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb). Zij heeft in haar verzoek expliciet de KOUDV- en locatie-aanduiding c.q. kwalificatie van het onderhavige object, de onderbouwende huurcijfers voor de gehanteerde huurwaarde alsmede de onderbouwing van de kapitalisatiefactor, genoemd.
3. Verweerder heeft in bezwaar een taxatieverslag verstrekt met daarop de onderscheiden deelobjecten met daarachter voor elk objectdeel de gehanteerde huurwaarde en een kapitalisatiefactor van 8,4.
Beoordeling door de rechtbank
4. De rechtbank beoordeelt de vastgestelde waarde van de onroerende zaak. Zij doet dat aan de hand van de beroepsgronden van eiseres.
5. In geschil is of:
- verweerder het motiveringsbeginsel en het zorgvuldigheidsbeginsel heeft geschonden;
- verweerder in de bezwaarfase in strijd met artikel 40 van de Wet WOZ en/of artikel 7:4 van de Awb ten onrechte de op de zaak betrekking hebbende stukken niet heeft verstrekt en/of ter inzage heeft gelegd;
- de waarde van de onroerende zaak niet te hoog is vastgesteld.
6. De rechtbank komt tot het oordeel dat verweerder het motiveringsbeginsel en het zorgvuldigheidsbeginsel niet heeft geschonden, dat verweerder in de bezwaarfase alle op de zaak betrekking hebbende stukken heeft verstrekt dan wel ter inzage heeft gelegd en dat de waarde van de onroerende zaak niet te hoog is vastgesteld.
7. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
Motiveringsbeginsel en zorgvuldigheidsbeginsel
8. Volgens eiseres heeft verweerder er geen blijk van gegeven dat hij de uitspraak op bezwaar zorgvuldig heeft voorbereid en ook heeft verweerder zijn beslissing niet deugdelijk gemotiveerd. Een reclamant dient in de uitspraak op bezwaar het antwoord op zijn of haar bezwaren terug te kunnen vinden en inzicht te verkrijgen in de onderbouwing van de al dan niet gewijzigde waarde, aldus eiseres. De onderhavige uitspraak op bezwaar voldoet volgens eiseres niet aan dit criterium en daarom dient het beroep gegrond te worden verklaard.
9. De rechtbank overweegt dat de enkele omstandigheid dat verweerder in de uitspraak op bezwaar voorbij is gegaan aan bepaalde bezwaren van eiseres er niet toe kan leiden dat verweerder het motiveringsbeginsel heeft geschonden. De rechtbank stelt vast dat verweerder in de uitspraak op bezwaar uiteen heeft gezet dat en waarom hij van mening is dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. Daar komt bij dat in de uitspraak op bezwaar een samenvatting is gegeven van de bezwaren van eiseres en onder de kop “Beoordeling van uw bezwaar” op deze bezwaren is ingegaan. Bovendien hoeft het enkele feit dat de uitspraak op bezwaar onzorgvuldig zou zijn voorbereid of onvoldoende zou zijn gemotiveerd, niet te leiden tot vernietiging van de uitspraak op bezwaar. [1] Dergelijke gebreken hoeven immers niet te betekenen dat de waarde te hoog is vastgesteld en eventuele motiveringsgebreken kunnen in beroep worden hersteld. In dit geval is verweerder in beroep uitgebreid op de standpunten van eiseres ingegaan en heeft eiseres daarop kunnen reageren. Daarom slaagt de beroepsgrond niet.
Op de zaak betrekking hebbende stukken (bezwaar)
10. Eiseres stelt dat verweerder in bezwaar niet kon volstaan met het enkel verstrekken van de gehanteerde huurwaarden en kapitalisatiefactor(en). Ook de onderbouwing daarvan had verweerder ter inzage moeten leggen.
11. Verweerder heeft ter zitting aangevoerd dat hij in de bezwaarfase niet beschikte over de gevraagde onderbouwing en dat hij deze daarom niet ter inzage kon leggen, omdat de huurwaarden en de kapitalisatiefactor van de onroerende zaak, zoals die per deelobject van de onroerende zaak op het taxatieverslag staan vermeld, afkomstig zijn uit een waarderingsmodel.
12. Eiseres heeft ter zitting verduidelijkt dat zij, in dit geval, met haar verzoek doelt op een computeruitdraai uit het gebruikte waarderingssysteem.
13. Verweerder heeft daarop toegelicht dat het gebruikte computermodel, althans zo begrijpt de rechtbank het betoog van verweerder, niet dusdanig is ingericht dat de voor de onroerende zaak gehanteerde huurwaarden en kapitalisatiefactor daarmee individueel kunnen worden onderbouwd. Deze volgen uit de marktanalyse van alle verkochte en verhuurde objecten. Pas bij een handmatige taxatie worden de op de onroerende zaak toegepaste huurwaarden en kapitalisatiefactoren met marktreferenties onderbouwd.
Wettelijk kader
13. Artikel 20, tweede lid, van de Wet WOZ bepaalt dat regels worden gesteld voor de onderbouwing en de uitvoering van de waardebepaling. Middels artikel 6 van het Uitvoeringsbesluit onderbouwing en uitvoering waardebepaling Wet WOZ en artikel 6, eerste lid, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ wordt uitvoering gegeven aan artikel 20, tweede lid, van de Wet WOZ door een formulier als het Model taxatieverslag niet-woningen (huurkapitalisatie) vast te stellen, zoals dat is opgenomen in bijlage 6 bij de instructie.
14. Artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ bepaalt dat uitsluitend aan degene te wiens aanzien een beschikking is genomen op verzoek een afschrift van de gegevens wordt verstrekt die ten grondslag liggen aan de vastgestelde waarde.
15. Artikel 7:4, tweede lid, van de Awb bepaalt dat het bestuursorgaan het bezwaarschrift en alle verder op de zaak betrekking hebbende stukken voorafgaand aan het horen gedurende ten minste een week voor belanghebbenden ter inzage legt.
Artikel 40 van de Wet WOZ
16. Op grond van de wetsgeschiedenis heeft de in artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ opgenomen uitdrukking ‘verstrekt de gegevens die ten grondslag liggen aan de vastgestelde waarde’ een specifieke strekking, namelijk dat degene te wiens aanzien een beschikking is genomen (of in de bezwaarfase diens gemachtigde, met toepassing van artikel 6:17 van de Awb), op verzoek een afschrift toegezonden krijgt van het taxatieverslag, opgesteld conform het model-taxatieverslag als bedoeld in artikel 6 van de Uitvoeringsregeling en de daarin genoemde bijlagen. [2]
17. Niet in geschil is dat verweerder in bezwaar aan de gemachtigde een taxatieverslag heeft verstrekt waarin de voor de onroerende zaak gehanteerde huurwaarden en kapitalisatiefactor staan vermeld. Omdat het taxatieverslag ook verder de gegevens bevat conform het model-taxatieverslag voor niet-woningen (huurkapitalisatie) van de Uitvoeringsregeling, heeft de heffingsambtenaar voldaan aan de ingevolge artikel 40 van de Wet WOZ op hem rustende verplichtingen. [3]
Artikel 7:4 van de Awb
18. De rechtbank ziet zich vervolgens geplaatst voor de vraag of op verzoek ook een onderbouwing van de in het taxatieverslag genoemde huurwaarden en kapitalisatiefactor dient te worden verstrekt, welke vraag eiseres, met een beroep op het zogenoemde Black-Box-arrest [4] , bevestigend en verweerder ontkennend beantwoordt.
19. De rechtbank overweegt dat indien een belanghebbende van mening is dat het verstrekte taxatieverslag onvoldoende gegevens bevat om tot een beoordeling van de vastgestelde waarde te kunnen komen, in de bezwaarfase gebruik kan worden gemaakt van het inzagerecht van artikel 7:4, tweede lid, van de Awb. [5] Dit recht heeft ten doel te waarborgen dat een geschil over een door een bestuursorgaan genomen besluit wordt beslecht op basis van alle relevante feitelijke gegevens die aan het bestuursorgaan ter beschikking staan, zodat de belanghebbende zich daarover kan uitlaten en de rechter daarmee bij zijn beoordeling rekening kan houden. Daartoe behoren alle stukken die aan de heffingsambtenaar ter raadpleging ter beschikking staan of hebben gestaan en die van belang kunnen zijn voor de beslechting van de (nog) bestaande geschilpunten. [6]
20. De Hoge Raad heeft in het Black-Box-arrest bepaald dat, als een belanghebbende de juistheid van gebruikte gegevens en aannames wil controleren en zo nodig gemotiveerd wil betwisten, het bestuursorgaan zorg moet dragen voor de inzichtelijkheid en controleerbaarheid van deze gegevens. De huurwaarde(n) en kapitalisatiefactor van een gewaardeerde onroerende zaak zijn gegevens zoals in voornoemd arrest waar verweerder voor de inzichtelijkheid en controleerbaarheid daarvan zorg moet dragen. De huurwaarde(n) en kapitalisatiefactor zijn inzichtelijk en controleerbaar als deze voor eiseres kenbaar zijn. [7] In dit geval is dat gebeurd middels het toezenden van het taxatieverslag. De huurwaarde(n) en kapitalisatiefactor zijn daarmee naar het oordeel van de rechtbank kenbaar voor eiseres en dus inzichtelijk. Daarmee zijn deze tevens controleerbaar in die zin dat eiseres gemotiveerd de (on)juistheid van deze gegevens aan de orde kan stellen. [8] Vervolgens ligt het op de weg van eiseres om de juistheid van de gehanteerde huurwaarde(n) en kapitalisatiefactor gemotiveerd in twijfel te trekken. Dat eiseres met de verstrekking van de huurwaarden en kapitalisatiefactor voldoende in staat is gesteld deze gemotiveerd te bestrijden, wordt bevestigd door de gemotiveerde betwisting daarvan door gemachtigde in bezwaar. In zoverre verschilt een verzoek om (nadere) onderbouwing van de huurwaarde(n) en kapitalisatiefactor van een enkel verzoek tot verstrekking van de huurwaarde(n) en kapitalisatiefactor. Eiseres is met het taxatieverslag voldoende in staat gesteld de gehanteerde huurwaarden en kapitalisatiefactor gemotiveerd te betwisten. De beroepsgrond van eiseres dat verweerder zijn verplichtingen ingevolge artikel 7:4 van de Awb niet is nagekomen, wordt derhalve verworpen. Verweerder heeft bovendien nog gesteld niet over een nadere (individuele) onderbouwing te beschikken, zodat ook om die reden geen sprake kan zijn van op de zaak betrekking hebbende stukken.
21. Als desalniettemin zou moeten worden geoordeeld dat wel sprake is van op de zaak betrekking hebbende stukken, dan zijn in dit geval de belangen van eiseres niet geschaad. De rechtbank acht eiseres, als verhuurder van kantoorunits en bijgestaan door een professioneel gemachtigde en een ervaren taxateur, voldoende in staat de waarde in bezwaar gemotiveerd te betwisten, ook zonder een onderbouwing van de huurwaarde(n) en kapitalisatiefactor. Dit is ook feitelijk gebleken. Eiseres is door deze gang van zaken dus niet benadeeld, nu de gemachtigde ook zonder deze gegevens in staat is geweest de (huur)waarde (en kapitalisatiefactor) te betwisten. Daarom zal de rechtbank een eventuele schending van artikel 7:4 van de Awb passeren. [9] Onder deze omstandigheden zal eiseres ook niet in aanmerking komen voor een proceskostenvergoeding.
Artikel 8:42 van de Awb
22. Mocht eiseres met haar stelling tevens betogen dat op grond van artikel 8:42 van de Awb de marktanalyse en/of gegevens en aannames van het model moeten worden verstrekt, dan verwerpt de rechtbank ook dit betoog. Verweerder heeft de vastgestelde waarde in beroep onderbouwd met een taxatierapport van [naam 4] . Hiermee is de waarde van de onroerende zaak individueel bepaald en dus niet modelmatig. Daarbij beoordeelt de rechtbank de vastgestelde waarde van de onroerende zaak en niet het daarvoor gebruikte waarderingsmodel.
23. Na deze overwegingen over de op de zaak betrekking hebbende stukken en de inzichtelijkheid van de huurwaarde(n) en kapitalisatiefactor(en) gaat de rechtbank in op de overtuigingskracht van de verstrekte gegevens, met andere woorden: heeft verweerder met de verstrekte gegevens de waarde aannemelijk gemaakt.
Waarde
24. Eiseres bepleit een waarde van € 1.249.000.
25. Op grond van artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen (overdrachtsfictie) en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen (verkrijgingsfictie). Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, oftewel de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.
26. Verweerder moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de onroerende zaak niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder hierin geslaagd. Daarvoor is het volgende van belang.
27. Zoals hiervoor al is vermeld heeft verweerder de vastgestelde waarde in beroep onderbouwd met een taxatierapport. Dit taxatierapport concludeert tot een taxatiewaarde van € 2.001.000. Ter zitting heeft verweerders taxateur bevestigd dat, in afwijking van de bezwaarfase, de vergelijkingsmethode is toegepast. Daarbij zijn de volgende transacties van in Arnhem gelegen kantoorpanden ter vergelijking opgevoerd:
[adres 2] betreft een kantoorpand, gebouwd in 2009, met een gebruiksoppervlakte van 4.873 m2, dat op 28 januari 2021 in leegstaande staat is verkocht voor € 3.800.000. Dat komt neer op een prijs per vierkante meter van € 779,80.
[adres 3] betreft een kantoorpand, gebouwd in 2009, met een gebruiksoppervlakte van 4.359 m2, dat op 1 mei 2020 in verhuurde staat is verkocht voor € 5.300.000. Voor de correctie vanwege de verhuurde staat is uitgegaan van een aftrek van 22%. Dat komt neer op een prijs per vierkante meter van € 957,48.
[adres 4] betreft een kantoorpand, gebouwd in 1993, met een gebruiksoppervlakte van 2.420 m2, dat op 12 februari 2020 in verhuurde staat is verkocht voor € 2.650.000. Voor de correctie vanwege de verhuurde staat is uitgegaan van een aftrek van 13%. Dat komt neer op een prijs per vierkante meter van € 958,63.
28. Eiseres stelt dat het gebruik van de twee verhuurde panden ( [adres 3] en [adres 4] ) in strijd is met de verkrijgingsfictie en de overdrachtsfictie, zoals neergelegd in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ. Eiseres verwijst daarbij naar een uitspraak van Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden van 31 maart 2020. [10] Eiseres stelt zich op het standpunt dat voor de waardebepaling enkel van de verkoop van [adres 2] kan worden uitgegaan. Vervolgens dient rekening te worden gehouden met de betere ligging en het groter aantal parkeerplaatsen van [adres 2] ten opzichte van de onroerende zaak.
29. De rechtbank acht alle door verweerder gehanteerde referentieobjecten bruikbaar, omdat zij met name qua ligging en objecttype voldoende overeenkomen met de onroerende zaak. De verhuurde staat van [adres 3] en [adres 4] leidt niet tot een ander oordeel. Daarvoor is het volgende van belang.
30. De strekking van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ brengt mee dat voor de bepaling van de waarde van een onroerende zaak niet kan worden aangesloten bij verkoopprijzen van transacties waarbij de prijsvorming is beïnvloed door bestaande huurcontracten. [11] Zou dat wel gebeuren dan zouden immers de waarden van overigens identieke beleggingspanden van elkaar verschillen, enkel omdat de inhoud van de lopende huurcontracten onderling verschilt of omdat het ene pand wel verhuurd is en het andere leeg staat. Dat is in strijd met de objectivering die met de ficties van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ is beoogd. De vereiste waardering naar objectieve maatstaven wordt, ook in geval van panden waarvoor beleggers de beste gegadigden zijn, bereikt door ervan uit te gaan dat het pand op de waardepeildatum vrij opleverbaar wordt verkocht aan de meestbiedende gegadigde. [12]
31. Dat brengt evenwel niet mee dat verkoopprijzen van verhuurde onroerende zaken bij de waardebepaling op grond van de Wet WOZ zonder meer buiten beschouwing moeten blijven. De mogelijkheid bestaat immers dat aan die verkoopprijzen marktgegevens kunnen worden ontleend die van nut kunnen zijn bij de vaststelling van de waarde met toepassing van de ficties van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ. Daarom zijn de marktgegevens van verhuurde panden onder omstandigheden bruikbaar en nuttig om de waarde van de betreffende onroerende zaak te kunnen bepalen. Ter zitting heeft verweerder onbetwist toegelicht dat er geen andere verkopen beschikbaar waren dan die die hij heeft gebruikt. Omdat er zonder deze twee referenties slechts een enkele niet-verhuurde transactie beschikbaar is, acht de rechtbank de verhuurde panden in zoverre wel bruikbaar.
32. Het voorgaande laat onverlet dat verweerder er rekenschap van moet geven dat voldoende rekening is gehouden met de verhuurde staat waarin [adres 3] en [adres 4] zijn verkocht. Dat heeft de taxateur van verweerder gedaan door vanwege de verhuurde staat correcties van 22% ( [adres 3] ) en 13% ( [adres 4] ) op de waarde van deze referentieobjecten toe te passen. Dat de correctie van 13% in principe 20% zou moeten bedragen, zoals de taxateur van verweerder ter zitting heeft erkend, leidt weliswaar tot een lagere prijs per vierkante meter voor dat pand, maar voor de in geschil zijnde onroerende zaak nog niet tot een lagere waarde dan welke is beschikt. De taxateur van verweerder heeft, in reactie op de stelling van eiseres dat ten onrechte geen huurcontracten in het geding zijn gebracht, geloofwaardig verklaard dat hij die niet heeft omdat dat soort gegevens wel worden opgevraagd maar zelden worden verstrekt door de betreffende belanghebbenden. Hij heeft met het gebrek aan inzicht in de daadwerkelijke huurcontracten als ook met de verschillen in objectkenmerken tussen de drie referentieobjecten en de onroerende zaak voldoende rekening gehouden door de vierkantemeterprijs ruim onder het gemiddelde van de drie referentieobjecten vast te stellen, te weten op € 496,86 in plaats van € 870 (het gemiddelde van de drie objecten na correctie verhuurde staat). Daarbij komt dat eiseres de door verweerder gehanteerde correctiepercentages niet heeft betwist. Dat de ligging van [adres 2] beter is dan die van de onroerende zaak en dat [adres 2] over meer parkeerplaatsen beschikt dan de onroerende zaak, zoals eiseres onbetwist heeft gesteld, is in voldoende mate in deze lagere prijs verdisconteerd. Gelet hierop én op de marge tussen de taxatiewaarde (€ 2.001.000) en de vastgestelde waarde (€ 1.666.000), acht de rechtbank het aannemelijk dat de waarde niet te hoog is vastgesteld.
33. De beroepsgronden van eiseres die gericht zijn tegen de door verweerder in bezwaar voor de onroerende zaak gehanteerde kapitalisatiefactor behoeven geen beantwoording meer, omdat verweerder de waarde in beroep middels de vergelijkingsmethode heeft onderbouwd. De klacht van eiseres dat verweerder de onroerende zaak in het taxatieverslag in de bezwaarfase heeft aangemerkt als “cafe/bar/restaurant” behoeft ook geen bespreking, omdat uit de dossierstukken blijkt dat verweerder, ondanks deze foutieve aanduiding, steeds ervan is uitgegaan dat sprake is van een kantoorpand. Hetgeen eiseres overigens heeft ingebracht kan niet tot een ander oordeel leiden.
Conclusie
34. Het beroep is ongegrond. Dit betekent dat de waarde van de onroerende zaak in stand blijft. Eiseres krijgt ook geen vergoeding van de proceskosten en het betaalde griffierecht.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. L.Y. Gramsbergen, rechter, in aanwezigheid van mr. R.C.H. Graves, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer).
Als het een Rijksbelastingzaak betreft (dat is een zaak waarbij de Belastingdienst partij is), kunt u digitaal beroep instellen via www.rechtspraak.nl. Daar klikt u op “Formulieren en inloggen”. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds per brief op de hierna vermelde wijze.
Betreft het een andere belastingzaak (bijvoorbeeld een zaak waarbij een heffingsambtenaar van een gemeente of een samenwerkingsverband partij is), dan kan het hoger beroep uitsluitend worden ingesteld door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Bij het instellen van het hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1. bij het hogerberoepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
2 - het hogerberoepschrift moet, indien het op papier wordt ingediend, ondertekend zijn. Verder moet het ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. de datum van verzending;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de redenen waarom u het niet eens bent met de uitspraak (de gronden van het hoger beroep).