Uitspraak
RECHTBANK GELDERLAND
Zittingsplaats Arnhem
Belastingrecht
zaaknummer: AWB 14/909
uitspraak van de meervoudige belastingkamer van 22 juli 2014
in de zaak tussen
[X] B.V., te [Z], eiseres
(gemachtigde: mr. [gemachtigde]),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Ede, verweerder.
Procesverloop
Verweerder heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [A-straat 1] te [Q] (hierna: de parkeergarage), per waardepeildatum 1 januari 2012, vastgesteld voor het kalenderjaar 2013 op € 7.364.000. In het desbetreffende geschrift is ook de aanslag onroerende-zaakbelasting bekend gemaakt.
Verweerder heeft bij uitspraak op bezwaar van 24 december 2013 de waarde en de daarop gebaseerde aanslag gehandhaafd.
Eiseres heeft daartegen bij brief van 3 februari 2014, ontvangen op diezelfde dag door de rechtbank, beroep ingesteld.
Verweerder heeft de op de zaak betrekking hebbende stukken overgelegd en een verweerschrift ingediend.
Eiseres heeft vóór de zitting nadere stukken ingediend. Deze stukken zijn in afschrift verstrekt aan verweerder.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 18 juni 2014. Namens eiseres is verschenen [A], bijgestaan door mr. [gemachtigde] en ing. [B] (taxateur). Namens verweerder is verschenen [gemachtigde].
De gemachtigde van eiseres heeft ter zitting een pleitnota voorgedragen en exemplaren daarvan overgelegd aan de rechtbank en aan de wederpartij
Overwegingen
Feiten
1.
Eiseres is eigenaar en gebruiker van de parkeergarage. De parkeergarage, die geheel ondergronds is gelegen, is in 2012 gebouwd en in gebruik genomen. De bruto vloeroppervlakte bedraagt 6.640 m².
Geschil
2.
In geschil is de waarde van de parkeergarage op de waardepeildatum.
3.
Eiseres bepleit een waarde van ten hoogste € 3.083.000. Daartoe wijst eiseres op een taxatierapport van taxateur ing. [B]. Volgens eiseres is de bedrijfswaarde van de parkeergarage € 3.083.000 en dient de waarde op dat bedrag te worden gesteld. Tevens heeft eiseres aangevoerd dat verweerder de waarde van de parkeergarage ten onrechte inclusief btw heeft vastgesteld.
4.
Verweerder heeft ter onderbouwing van de vastgestelde waarde onder meer verwezen naar een door hem overgelegd taxatierapport van 12 mei 2014 van taxateur [gemachtigde]. In dit taxatierapport, waarbij gebruik is gemaakt van de taxatiewijzer Parkeren, deel 7, waardepeildatum 1 januari 2012, is de waarde van de parkeergarage getaxeerd op € 7.364.000, inclusief btw.
5.
Eiseres concludeert tot gegrondverklaring van het beroep, vernietiging van de uitspraak op bezwaar en een vermindering van de waarde van de parkeergarage tot € 3.083.000.
6.
Verweerder concludeert tot ongegrondverklaring van het beroep.
Beoordeling van het geschil
7.
Op grond van artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.
8.
Ingevolge artikel 17, derde lid, van de Wet WOZ wordt, in afwijking van het tweede lid, de waarde van een onroerende zaak bepaald op de vervangingswaarde indien dit leidt tot een hogere waarde dan die ingevolge het tweede lid. Uit dit artikellid volgt verder dat bij de berekening van de gecorrigeerde vervangingswaarde rekening wordt gehouden met:
a. de aard van de zaak;
b. de sedert de stichting van de zaak opgetreden technische en functionele veroudering, waarbij de invloed van latere wijzigingen in aanmerking wordt genomen.
9.
Artikel 4 van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ luidt, voor zover van belang, als volgt:
“1. De waarde, bedoeld in artikel 17, tweede lid, van de wet, wordt bepaald voor
a. woningen:
door middel van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn;.
b. niet-woningen:
door middel van een methode van kapitalisatie van de bruto huur, door middel van een methode van vergelijking als bedoeld onder a, dan wel door middel van een discounted-cash-flow methode.
2.
De vervangingswaarde, bedoeld in artikel 17, derde lid, van de wet, wordt berekend door bij de waarde van de grond van de onroerende zaak op te tellen de waarde van de opstal van de onroerende zaak. De waarde van de grond wordt bepaald door middel van een methode van vergelijking als bedoeld in het eerste lid, onder a, rekening houdend met de bestemming van de zaak. De waarde van de opstal wordt gesteld op de kosten die herbouw van een vervangend identiek object zouden vergen, gecorrigeerd met een factor wegens technische veroudering gebaseerd op de verstreken en de resterende gebruiksduur en met inachtneming van de restwaarde, en gecorrigeerd met een factor wegens functionele veroudering gebaseerd op economische veroudering, verouderde bouwwijze, ondoelmatigheid en excessieve gebruikskosten.
4.
Bij de berekening van de vervangingswaarde, bedoeld in artikel 17, derde lid, van de wet voor bedrijfsmatig gebruikte onroerende zaken wordt een zodanige factor voor functionele veroudering toegepast dat de waarde overeenkomt met de bedrijfswaarde van die onroerende zaak rekening houdend met de economische situatie in de desbetreffende branche of bedrijfstak.”
10.
De bewijslast inzake de juistheid van de aan de parkeergarage toegekende waarde ligt bij verweerder.
11.
Volgens eiseres bedraagt het bruto vloeroppervlak (hierna: bvo) van de parkeergarage 6.335m². Verweerder heeft het bvo vastgesteld op 6.640m². In het taxatierapport van verweerder is vermeld dat het aantal eenheden is vastgesteld conform de NEN 2580-norm (buitenmaten). Zonder nadere onderbouwing van de betwisting van de juistheid van de door verweerder gehanteerde oppervlakte, die in beroep ontbreekt, acht de rechtbank het door verweerder vastgestelde bvo juist.
12.
Niet in geschil is dat de waarde van de parkeergarage moet worden bepaald op de gecorrigeerde vervangingswaarde, zoals bedoeld in artikel 17, derde lid, van de Wet WOZ.
13. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder de door hem vastgestelde waarde van de parkeergarage niet aannemelijk gemaakt. De rechtbank overweegt daarbij dat verweerder de herbouwkosten van de in 2012 gebouwde en in gebruik genomen parkeergarage alsmede de waarde van de grond (bouwgrond) ten onrechte heeft verhoogd met omzetbelasting. Niet in geschil is dat eiseres recht heeft op aftrek van de verschuldigde omzetbelasting, zodat die kosten, voor zover van belang voor de gecorrigeerde vervangingswaarde, buiten aanmerking dienen te worden gelaten. De rechtbank wijst daarbij op het arrest van de Hoge Raad van 8 juli 1992 (ECLI:NL:HR:1992:ZC5032). De door verweerder ter onderbouwing van zijn standpunt aangehaalde uitspraken nopen niet tot een ander oordeel, aangezien die jurisprudentie betrekking heeft op vaststelling van de waarde op de voet van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ (waarde in het economisch verkeer) en niet ziet op de – afwijkende – waardebepaling van artikel 17, derde lid, van de Wet WOZ (gecorrigeerde vervangingswaarde), zoals thans in geding.
13. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder de door hem vastgestelde waarde van de parkeergarage niet aannemelijk gemaakt. De rechtbank overweegt daarbij dat verweerder de herbouwkosten van de in 2012 gebouwde en in gebruik genomen parkeergarage alsmede de waarde van de grond (bouwgrond) ten onrechte heeft verhoogd met omzetbelasting. Niet in geschil is dat eiseres recht heeft op aftrek van de verschuldigde omzetbelasting, zodat die kosten, voor zover van belang voor de gecorrigeerde vervangingswaarde, buiten aanmerking dienen te worden gelaten. De rechtbank wijst daarbij op het arrest van de Hoge Raad van 8 juli 1992 (ECLI:NL:HR:1992:ZC5032). De door verweerder ter onderbouwing van zijn standpunt aangehaalde uitspraken nopen niet tot een ander oordeel, aangezien die jurisprudentie betrekking heeft op vaststelling van de waarde op de voet van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ (waarde in het economisch verkeer) en niet ziet op de – afwijkende – waardebepaling van artikel 17, derde lid, van de Wet WOZ (gecorrigeerde vervangingswaarde), zoals thans in geding.
14. Met betrekking tot de grief van eiseres dat de waarde van de parkeergarage moet worden bepaald op de (lagere) bedrijfswaarde, overweegt de rechtbank als volgt. Op eiseres rust de last aannemelijk te maken dat de bedrijfswaarde van de parkeergarage minder bedraagt dan de door verweerder vastgestelde gecorrigeerde vervangingswaarde (vergelijk Hoge Raad 27 september 2002, ECLI:NL:HR:2002:AE8146). Eiseres is daarin niet geslaagd. De rechtbank overweegt daarbij dat eiseres met hetgeen zij heeft aangevoerd niet aannemelijk heeft gemaakt dat een correctie wegens functionele veroudering van de parkeergarage in aanmerking dient te worden genomen. Een correctie wegens functionele veroudering kan worden toegepast in de situatie dat sprake is van een onverwachte veranderde marktsituatie die, sinds de investeringen in de onroerende zaak, het rendement dat met die onroerende zaak kan worden behaald negatief heeft beïnvloed. Gelet op alle relevante feiten en omstandigheden is hiervan in het onderhavige geval geen sprake. Uit de geleverde exploitatiegegevens blijkt immers dat een positief resultaat wordt behaald. Voorts heeft eiseres ervoor gekozen klanten – tegen een vaste van de bovengelegen supermarkt te ontvangen vergoeding – het eerste uur gratis te laten parkeren. Daarnaast laat eiseres de exploitatie van de parkeergarage uitvoeren door [C], waarvoor zij een – ten laste van de opbrengsten komende – beheersvergoeding aan [C] verschuldigd is. Ook is van belang dat de parkeergarage, die volgens verweerder relatief gunstig is gelegen en in een behoefte voorziet, zich in de onmiddellijke opstartfase bevindt.
15.
Gelet op het vorenstaande dient de waarde van de parkeergarage te worden vastgesteld op € 6.188.480 (waarde van de grond € 703.840 vermeerderd met stichtingskosten van parkeergarage € 5.484.640, beide bedragen exclusief omzetbelasting).
16.
Gelet op het voorgaande dient het beroep gegrond te worden verklaard.
17.
De rechtbank vindt aanleiding verweerder te veroordelen in de kosten die eiseres in verband met de behandeling van het bezwaar en het beroep redelijkerwijs heeft moeten maken. Deze kosten zijn op de voet van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vastgesteld op € 1.460 (1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift, 1 punt voor het verschijnen ter hoorzitting met een waarde per punt € 243, 1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 487 en een wegingsfactor 1).
18.
Op verzoek van eiseres heeft een deskundige in verband met de bezwaar- en beroepsprocedure een advies opgesteld over de waardering van de parkeergarage. Voor de berekening van de hoogte van de vergoeding van de kosten van het taxatierapport sluit de rechtbank aan bij de Richtlijn voor de belastingkamers van de gerechtshoven inzake vergoeding van proceskosten bij WOZ-taxaties (de Richtlijn). Op grond van de Richtlijn bedraagt de uurvergoeding voor courante niet-woningen € 65. Voor het aantal uren van taxaties van overige objecten wordt in de Richtlijn geen norm gesteld aangezien de aard van de objecten daarvoor te divers is. Volgens het overzicht van eiseres heeft de deskundige in totaal 27 uren besteed (5,5 uur in de bezwaarfase en 21,5 in de beroepsfase) aan haar advies. Gelet op alle relevante feiten en omstandigheden acht de rechtbank een urenbesteding van 15 uur in het onderhavige geval redelijk. De rechtbank bepaalt de door verweerder te vergoeden kosten derhalve op 15 uren à € 65, zijnde € 975. Van overige voor vergoeding in aanmerking komende kosten is de rechtbank niet gebleken.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- vermindert de WOZ-waarde tot € € 6.188.480;
- vermindert de aanslag onroerende-zaakbelasting dienovereenkomstig;
- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde uitspraak op bezwaar;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiseres ten bedrage van € 2.435;
- gelast dat verweerder het door eiseres betaalde griffierecht van € 318 vergoedt.
Deze uitspraak is gedaan door mr. G.H.W. Bodt, voorzitter, mr. A.M.F. Geerling en mr.dr. N. Djebali , rechters, in tegenwoordigheid van mr. M.P. Schutte, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op: 22 juli 2014
griffier
voorzitter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep.