Uitspraak
RECHTBANK OOST-BRABANT
Zittingsplaats 's-Hertogenbosch
Bestuursrecht
zaaknummer: SHE 15/271
uitspraak van de meervoudige kamer van 9 juli 2015 in de zaak tussen
[bedrijf] B.V., gevestigd te [vestigingsplaats] , eiseres
(gemachtigde: G. Gieben),
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking Oost-Brabant, verweerder
(gemachtigde: I. Matagora).
Procesverloop
Bij beschikking van 30 september 2014, vervat in een op die datum gedagtekend aanslagbiljet, heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres 1] te [vestigingsplaats] (hierna: de onroerende zaak), per waardepeildatum 1 januari 2013 naar de toestand op 1 januari 2014, voor het kalenderjaar 2014, vastgesteld op € 6.222.000. In dit geschrift is tevens de aanslag onroerende-zaakbelastingen (OZB) eigenaar voor het kalenderjaar 2014 bekend gemaakt.
Bij uitspraak op bezwaar van 12 december 2014 (de bestreden uitspraak) heeft verweerder de waarde van de onroerende zaak en de daarop gebaseerde aanslag gehandhaafd.
Eiseres heeft tegen de bestreden uitspraak beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 30 juni 2015. Namens eiseres is verschenen B.M.T. Claasen, kantoorgenoot van haar gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, bijgestaan door taxateur, S.A. van Eck.
Overwegingen
FeitenEiseres is eigenaar van de onroerende zaak. Het betreft een expositie-/evenementenhal, gelegen in [vestigingsplaats] Centrum. De onroerende zaak bestaat uit vier bouwlagen. Op de begane grond en de eerste verdieping zijn grote zalen gelegen, op de tweede verdieping een kleinere zaal. De tweede, derde en vierde verdieping bevatten verder een aantal kantoorruimtes en technische installatieruimtes. De totale oppervlakte van het perceel is ongeveer 1.036 m². De onroerende zaak betreft nieuwbouw en is in 2013 opgeleverd en in gebruik genomen.
Geschil en beoordeling
1. In geschil is de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum 1 januari 2013 naar de toestand van de zaak op 1 januari 2014. Eiseres bepleit een waarde van € 950.000. Verweerder verwijst ter onderbouwing van de vastgestelde waarde (€ 6.222.000) naar de getaxeerde waarde (€ 6.655.000), zoals opgenomen in het taxatierapport dat op 17 maart 2015 is opgesteld door de taxateurs S.A. van Eck RMT/RT en A. el Azouti.
2. Op verweerder rust de last te bewijzen dat de door hem in beroep verdedigde waarde niet te hoog is. De beantwoording van de vraag of verweerder aan deze bewijslast heeft voldaan, hangt mede af van wat door eiseres is aangevoerd.
3. Eiseres voert aan dat de bestreden uitspraak niet deugdelijk is gemotiveerd, omdat verweerder niet is ingegaan op de door eiseres gegeven toelichting tijdens de hoorzitting en ook niet heeft gereageerd op de toegezonden jurisprudentie. Deze stelling kan eiseres echter in deze procedure niet baten. De rechtbank volgt verweerder in zijn standpunt dat hij in de bestreden uitspraak is ingegaan op wat eiseres heeft aangevoerd. Daarbij heeft verweerder ook aangegeven waarom, in afwijking van de door eiseres genoemde jurisprudentie, in zijn visie de gehanteerde waarderingsmethode in deze zaak de juiste is. Daar komt bij dat volgens vaste rechtspraak van de Hoge Raad (zie bijvoorbeeld het arrest van de Hoge Raad van 28 oktober 1992, ECLI:NL:HR:1992:ZC5146) het enkele feit dat een aanslag onzorgvuldig is voorbereid, niet hoeft te leiden tot vernietiging van die aanslag. Naar het oordeel van de rechtbank heeft hetzelfde te gelden voor de voorbereiding van een beschikking waarbij de WOZ-waarde is vastgesteld, de daarop gebaseerde aanslagen en voor de wijze waarop verweerder het bezwaar heeft afgehandeld. Eiseres heeft het verweerschrift ontvangen en eiseres heeft daarop kunnen reageren ter zitting. Dat eiseres aldus in haar processuele belangen is geschaad, is de rechtbank niet gebleken. De beroepsgrond slaagt niet.
4. De rechtbank stelt vast dat de objectkenmerken van de onroerende zaak niet in geschil zijn.
5. Gelet op het verhandelde ter zitting is niet in geschil tussen partijen dat de gecorrigeerde vervangingswaarde het juiste waarderingsvoorschrift is om de waarde van de onroerende zaak te bepalen.
6. Uit artikel 4, tweede lid, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ (hierna: de Uitvoeringsregeling) volgt dat de vervangingswaarde, bedoeld in artikel 17, derde lid, van de wet WOZ, wordt berekend door bij de waarde van de grond van de onroerende zaak op te tellen de waarde van de opstal van de onroerende zaak. De waarde van de grond wordt bepaald door middel van een methode van vergelijking als bedoeld in het eerste lid, onder a, rekening houdend met de bestemming van de zaak. De waarde van de opstal wordt gesteld op de kosten die herbouw van een vervangend identiek object zouden vergen, gecorrigeerd met een factor wegens technische veroudering gebaseerd op de verstreken en de resterende gebruiksduur en met inachtneming van de restwaarde, en gecorrigeerd met een factor wegens functionele veroudering gebaseerd op economische veroudering, verouderde bouwwijze, ondoelmatigheid en excessieve gebruikskosten.
7. In artikel 4, vierde lid, van de Uitvoeringsregeling is bepaald dat bij de berekening van de vervangingswaarde, bedoeld in artikel 17, derde lid, van de wet voor bedrijfsmatig gebruikte onroerende zaken een zodanige factor voor functionele veroudering wordt toegepast dat de waarde overeenkomt met de bedrijfswaarde van die onroerende zaak rekening houdend met de economische situatie in de desbetreffende branche of bedrijfstak.
8. Verweerder heeft bij het bepalen van de gecorrigeerde vervangingswaarde de Taxatiewijzer Cultuur per waardepeildatum 1 januari 2013 als uitgangspunt genomen en is uitgegaan van het archetype schouwburg/concertzaal/theater (code 3411). De rechtbank acht in beginsel deze taxatiewijzer en daarin vermelde kengetallen voor bepaalde archetypes bruikbaar als hulpmiddel bij de waardering van de onderhavige onroerende zaak. De vermelding van een kengetal in deze taxatiewijzer kan een aanwijzing zijn voor de grootte van dat kengetal in een specifieke zaak, maar steeds zal de taxateur zich rekenschap moeten geven van de individuele omstandigheden van de onroerende zaak. Verweerder heeft in dit geval gemotiveerd aangegeven dat op basis van de werkelijk stichtingskosten voor de bouw/renovatie van de panden [adres 2] en [adres 1] zoals die zijn opgegeven en verstrekt door eiseres, is berekend wat de stichtingskosten per m² bedragen voor de onroerende zaak. Deze stichtingskosten vallen iets boven het minimum en onder het gemiddelde per m² zoals dat in de taxatiewijzer gehanteerd wordt voor dit archetype. Verweerder heeft daarom aansluiting gezocht bij de op basis van de werkelijke stichtingskosten berekende bouwkosten per m². Bij de bepaling van de gecorrigeerde vervangingswaarde zijn verder, overeenkomstig de taxatiewijzer, correcties toegepast voor technische en functionele veroudering en is de waarde van de grond als afzonderlijk onderdeel opgenomen. Eiseres heeft de door verweerder gebruikte cijfers ter bepaling van de gecorrigeerde vervangingswaarde onweersproken gelaten. Zonder nadere betwisting van de juistheid van de cijfers door eiseres, welke ontbreekt, is de rechtbank niet gebleken dat de gecorrigeerde waarde van de onroerende zaak zoals verweerder die heeft bepaald voor onjuist moet worden gehouden.
9. Ten aanzien van het ter zitting verduidelijkte standpunt van eiseres dat voor de GVW aansluiting dient te worden gezocht bij de lagere bedrijfswaarde, wat daar ook van zij, overweegt de rechtbank als volgt. Op eiseres rust de last aannemelijk te maken dat de bedrijfswaarde van de onroerende zaak minder bedraagt dan de door verweerder vastgestelde gecorrigeerde vervangingswaarde (vergelijk Hoge Raad 27 september 2002, ECLI:NL:HR:2002:AE8146 en rechtbank Gelderland, 22 juli 2014, ECLI:NL:RBGEL:2014:4463). Eiseres is daarin niet geslaagd. Het enkel noemen van de actuele huurwaarde en, op basis daarvan, een bepleite waarde voor de onroerende zaak is daarvoor onvoldoende.
10. De rechtbank is van oordeel dat, gelet op het voorgaande, geen aanleiding bestaat de juistheid van de door verweerder op basis van de GVW-methode berekende waarde van het object in twijfel te trekken. Eiseres heeft niet aannemelijk gemaakt dat deze door verweerder berekende waarde te hoog is.
11. Het beroep is ongegrond. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.Y. van de Kraats, voorzitter en mr. F.M. Rijnbeek en mr. F.J.H.L. Makkinga, leden, in aanwezigheid van drs. H.A.J.A. van de Laar, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 9 juli 2015.
griffier voorzitter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof te 's-Hertogenbosch. Als hoger beroep is ingesteld, kan bij de voorzieningenrechter van de hogerberoepsrechter worden verzocht om het treffen van een voorlopige voorziening of om het opheffen of wijzigen van een bij deze uitspraak getroffen voorlopige voorziening.