Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
Team Bestuursrecht 2
zaaknummer: ROT 13/7583
uitspraak van de meervoudige kamer van 10 april 2015 in de zaak tussen
[eiseres], eiseres,
gemachtigde: mr. T. de Goede,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Vlaardingen, verweerder,
gemachtigden: P.R. Lammers en F. Nabie.
Procesverloop
Bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ), gedagtekend 31 januari 2013, heeft verweerder de waarde van de onroerende zaak [adres] te Vlaardingen (de onroerende zaak) per waardepeildatum 1 januari 2011 voor het belastingjaar 2012 vastgesteld op € 11.850.000,-
Bij uitspraak op bezwaar, gedagtekend 21 oktober 2013 (het bestreden besluit), heeft verweerder het bezwaar van eiseres tegen de beschikking ongegrond verklaard
Eiseres heeft tegen het bestreden besluit beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 26 november 2014.
Eiseres is ter zitting verschenen bij mr. G. van der Linden en R.M.S. Mahboeb. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigden, vergezeld van A. Kol Block, taxateur voor verweerder.
Overwegingen
1. Eiseres is eigenaar van de onroerende zaak. Het betreft een terrein met daarop verschillende bedrijfsgebouwen, kantoor, laboratorium, opslagtanks en verder toebehoren die worden gebruikt voor de productie en opslag van meststoffen voor de intensieve tuinbouw. Het terrein is gelegen aan de haven. De totale oppervlakte van het perceel is ongeveer 51.240 m².
2. Eiseres betwist de vastgestelde waarde en stelt dat deze ten hoogste € 8.828.000,- bedraagt.
3. De beroepsgrond dat de waarde te hoog is vastgesteld, faalt.
3.1.1
Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de onroerende zaak bepaald op de waarde die eraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom ervan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.
Op grond van het derde lid van dit artikel, voor zover van belang, wordt de waarde van een onroerende zaak, voor zover die niet tot woning dient, in afwijking in zoverre van het tweede lid, bepaald op de vervangingswaarde, indien dit leidt tot een hogere waarde dan die ingevolge het tweede lid. Bij de berekening van de vervangingswaarde wordt rekening gehouden met:
a. de aard en de bestemming van de zaak;
b. de sedert de stichting van de zaak opgetreden technische en functionele veroudering, waarbij de invloed van latere wijzigingen in aanmerking wordt genomen.
3.1.2
Op grond van artikel 4, tweede lid, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ (de Instructie) wordt de vervangingswaarde, bedoeld in artikel 17, derde lid, van de wet berekend door bij de waarde van de grond van de onroerende zaak op te tellen de waarde van de opstal van de onroerende zaak.
De waarde van de grond wordt bepaald door middel van een methode van vergelijking als bedoeld in het eerste lid, onder a, rekening houdend met de bestemming van de zaak.
De waarde van de opstal wordt gesteld op de kosten die herbouw van een vervangend identiek object zouden vergen, gecorrigeerd met een factor wegens technische veroudering gebaseerd op de verstreken en de resterende gebruiksduur en met inachtneming van de restwaarde, en gecorrigeerd met een factor wegens functionele veroudering gebaseerd op economische veroudering, verouderde bouwwijze, ondoelmatigheid en excessieve gebruikskosten.
Op grond van het vierde lid van dit artikel wordt bij de berekening van de vervangingswaarde, bedoeld in artikel 17, derde lid, van de wet, voor bedrijfsmatig gebruikte onroerende zaken een zodanige factor voor functionele veroudering toegepast dat de waarde overeenkomt met de bedrijfswaarde van die onroerende zaak rekening houdend met de economische situatie in de desbetreffende branche of bedrijfstak.
3.2
Tussen partijen is niet in geschil dat de waarde moet worden bepaald op basis van de gecorrigeerde vervangingswaarde.
Uit (onder meer) het arrest van de Hoge Raad van 31 januari 2003, ECLI:NL:HR:2003:AF3651, waar eiseres naar heeft verwezen, volgt dat bij in de commerciële sfeer gebezigde onroerende zaken, zoals hier het geval is, bij het bepalen van de gecorrigeerde vervangingswaarde de waarde in economische zin voor de eigenaar (de bedrijfswaarde) moet worden bepaald. Dit houdt in dat de gecorrigeerde vervangingswaarde niet hoger kan zijn dan de bedrijfswaarde.
3.3
Met het door verweerder overgelegde taxatierapport van 21 augustus 2014 en zijn toelichting ter zitting, maakt verweerder aannemelijk dat de vastgestelde waarde van € 11.850.000,- niet te hoog is.
3.3.1
Met het rapport maakt verweerder de gecorrigeerde vervangingswaarde aannemelijk. Dat de taxateur ten onrechte de gecorrigeerde vervangingswaarde in economische zin voor de gebruiker en niet voor de eigenaar heeft bepaald, maakt eiseres niet aannemelijk. Daartoe is onvoldoende dat verweerder de onroerende zaak heeft opgenomen en daarbij met de gebruiker heeft gesproken, nu eiseres niet heeft aangegeven waaruit blijkt dat op basis van de daarbij verkregen inlichtingen de functionele veroudering is bepaald, zoals eiseres stelt.
Verweerder heeft na de opname ter plaatse aan de hand van de taxatiewijzers Havengebonden objecten en Laboratoria de functionele veroudering en de gecorrigeerde vervangingswaarde bepaald. Deze taxatiewijzers zien niet op de waarde voor de gebruiker van de onroerende zaak.
Verder heeft eiseres de berekening van de gecorrigeerde vervangingswaarde door verweerder voor het overige niet bestreden. Ook overigens is de rechtbank niet gebleken dat deze onjuist is vastgesteld.
3.4
Vervolgens rust op eiseres de bewijslast aannemelijk te maken dat de bedrijfswaarde lager is dan de door verweerder vastgestelde gecorrigeerde vervangingswaarde (vergelijk Hoge Raad 27 september 2002, ECLI:NL:HR:2002:AE8146 en rechtbank Gelderland, 22 juli 2014, ECLI:NL:RBGEL:2014:4463). Hierin is eiseres niet geslaagd.
Anders dan eiseres betoogt kan de bedrijfswaarde niet enkel worden bepaald door middel van een kapitalisatie van de huurpenningen. De eigenaar ontvangt immers niet alleen de huurpenningen, maar bij het buiten gebruik stellen van de onroerende zaak tevens (minstens) de waarde van de grond met aftrek van de sloopkosten van de opstallen. Eiseres heeft dit ten onrechte buiten beschouwing gelaten.
Overigens, indien eiseres wordt gevolgd in haar waarde op basis van de kapitalisatie van de huurpenningen (€ 8.828.000,-), dan acht de rechtbank aannemelijk dat indien hierbij de waarde van de grond (€ 7.713.600,-) met aftrek van de sloopkosten van de opstallen wordt opgeteld, dit ten minste uitkomt op de door verweerder vastgestelde waarde van € 11.850.000,-.
4. Uit het voorgaande volgt dat het bestreden besluit in rechte stand kan houden. Het beroep moet ongegrond worden verklaard.
5. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. A.P Hameete, voorzitter, en mrs. J.J Klomp en
C.F. de Jongh, leden, in aanwezigheid van mr. M. Noordegraaf, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 10 april 2015.
griffier voorzitter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof Den Haag (belastingkamer).