Conclusie
Mr. A.S. Hartkamp
nr. C00/001
zitting 8 juni 2001
Conclusie inzake
WE International B.V.
tegen
1) [Verweerster 1]
2) [Verweerster 2]
3) [Verweerder 3]
4) [Verweerder 4]
Edelhoogachtbaar College,
Feiten en procesverloop
1) In cassatie zijn de volgende feiten van belang. Verweerders in cassatie [verweerster 1], [verweerster 2], [verweerder 3] en [verweerder 4] (hierna [verweerder] c.s.) zijn op 3 december 1995 krachtens vererving eigenaar geworden van de onroerende zaak, staande en gelegen aan de [a-straat 1] te [woonplaats], zijnde een winkelpand met bedrijfsruimte en erf, kadastraal bekend gemeente Ede, sectie [...], nummer [...], groot 1 are en 78 centiare.
De rechtsvoorganger van [verweerder] c.s., [verweerder 3], heeft met ingang van 1 april 1974 met eiseres tot cassatie WE International B.V. (hierna WE), toen nog geheten [B] B.V., met betrekking tot voormelde onroerende zaak met ingang van 1 april 1974 een huurovereenkomst gesloten voor een periode van vijf jaar, waarbij WE het recht had te verlangen dat de huurovereenkomst viermaal met een periode van telkens vijf jaar zou worden verlengd.
Het verhuurde is bedrijfsruimte in de zin van art. 7A:1624 van het Burgerlijk Wetboek.
WE verhuurt overeenkomstig de bepalingen van de huurovereenkomst met [verweerder] c.s. een deel van de bedrijfsruimte onder aan een derde en ontvangt daarvoor een hoger bedrag dan de door haar aan [verweerder] c.s. verschuldigde huurprijs.
Namens [verweerder] c.s. is bij brief van 30 maart 1998 de huurovereenkomst met WE opgezegd tegen 1 april 1999, in welke brief de gronden die tot de opzegging hebben geleid zijn vermeld.
WE heeft bij brief van 15 mei 1998 [verweerder] c.s. laten weten niet in te stemmen met de huuropzegging.
2) Bij exploot van 24 augustus 1998 hebben [verweerder] c.s. WE gedagvaard voor de Kantonrechter te Wageningen. Zij hebben gevorderd dat de kantonrechter bij (bij voorraad uitvoerbaar verklaard) vonnis zou bepalen dat de huurverhouding tussen hen en WE als huurder per 1 april 1999 zal eindigen, althans zal eindigen op een tijdstip zoals de kantonrechter passend zal achten. Aan deze vordering hebben [verweerder] c.s. overeenkomstig de gronden vermeld in de opzeggingsbrief onder meer ten grondslag gelegd dat zij rechtstreeks zeggenschap willen uitoefenen over degene die feitelijk het aan hen in eigendom toebehorende pand gebruikt en dat de huurinkomsten die WE van de onderhuurder ontvangt op een hoger niveau liggen dan de huur die zij moet betalen aan [verweerder] c.s., hetgeen impliceert dat WE in haar hoedanigheid van huurder het huurobject als eigen inkomstenbron gebruikt.
WE heeft verweer gevoerd en zich erop beroepen dat de huuropzegging nietig is op grond van art. 7A:1631 lid 2 sub c omdat [verweerder] c.s. een verhoging van de huurprijs willen bewerkstelligen. Daarnaast heeft zij gesteld dat zij een investering heeft gedaan van circa ƒ 207.000,00 waardoor zij belang heeft bij het behoud van de door haar gedane investering en het rendement dat zij hiermee kan behalen.
Subsidiair heeft WE bij conclusie van dupliek de kantonrechter gevraagd [verweerder] c.s. te veroordelen tot vergoeding van haar verhuis- en inrichtingskosten.
3) Bij vonnis van 12 mei 1999 heeft de kantonrechter bepaald dat de huurverhouding tussen [verweerder] c.s. als verhuurder en WE als huurster met ingang van 1 juli 1999 zou eindigen. Hij heeft daartoe het verweer van WE, inhoudende dat de opzegging door [verweerder] c.s. ertoe strekt een verhoging van de huurprijs te bewerkstelligen, verworpen. Naar het oordeel van de kantonrechter hebben [verweerder] c.s. de opzegging "mede gedaan om als eigenaar meer greep te krijgen op het verhuurde; in feite willen zij de verantwoordelijkheid als eigenaar jegens het gehuurde in een geheel andere vorm gieten zodat in casu geen sprake is van een (krachtens artikel 7A:1631 lid 2 aanhef en sub c BW) nietige opzegging met geen andere strekking dan om een verhoging van de huurprijs te bewerkstelligen."
De kantonrechter heeft de vordering van WE tot vergoeding van haar verhuis- en inrichtingskosten afgewezen omdat zij naar zijn oordeel in strijd met art. 251 Rv Pro niet reeds bij conclusie van antwoord, maar eerst bij conclusie van dupliek was ingesteld.
4) WE is onder aanvoering van vijf grieven tegen het vonnis van de rechtbank in hoger beroep gekomen bij de Arrondissementsrechtbank te Arnhem.
Bij (bij voorraad uitvoerbaar verklaard) vonnis van 16 september 1999 heeft de rechtbank het vonnis van de kantonrechter bekrachtigd, behoudens het tijdstip waarop de huurovereenkomst zou eindigen en het pand diende te zijn ontruimd, hetwelk zij heeft bepaald op 1 december 1999. Zij heeft daartoe overwogen dat de huuropzegging niet nietig is omdat zij niet uitsluitend is gedaan om te bereiken dat WE een hogere huurprijs gaat betalen, daar de opzegging blijkens de in de opzeggingsbrief vermelde gronden mede ertoe strekt om een einde aan de situatie van onderhuur te maken, zodat [verweerder] c.s. rechtstreeks zeggenschap kunnen uitoefenen over degene die feitelijk het aan hen in eigendom toebehorende pand gebruikt. Voorts heeft zij overwogen dat zich niet een van de verplichte toewijzingsgronden genoemd in artikel 7A:1631a lid 2 BW voordoet, hetgeen meebrengt dat de vordering tot opzegging getoetst moet worden aan art. 7A:1631a lid 1 BW. Krachtens deze regel dient de vordering te worden afgewezen indien van de huurder, bij redelijke afweging van zijn belangen bij verlenging van de overeenkomst tegen de belangen van de verhuurder bij beëindiging van de overeenkomst, niet kan worden gevergd dat hij het gehuurde ontruimt.
Vervolgens is de rechtbank op grond van een afweging van belangen tot het oordeel gekomen dat de door WE aangevoerde belangen niet zo zwaar wegen dat, gelet op de belangen van [verweerder] c.s. bij beëindiging van de huurovereenkomst zoals weergegeven in de opzeggingsbrief van 30 mei 1998, van WE niet gevergd kan worden dat zij het pand ontruimt.
Met betrekking tot toewijzing van een vergoeding in de verhuis- en inrichtingskosten heeft de rechtbank overwogen dat daarvoor alleen plaats is indien de verhuurder de huurovereenkomst heeft opgezegd op de grond dat hij of zijn echtgenoot, de geregistreerde partner, een bloed- of aanverwant in de eerste graad of een pleegkind het gehuurde in gebruik wil(len) nemen en dat nu hiervan geen sprake is een dergelijke vergoeding slechts in reconventie kan worden gevorderd, welke reconventionele vordering niet eerst in hoger beroep kan worden ingesteld.
5) WE is tijdig van het vonnis van de rechtbank in cassatie gekomen. Daartoe heeft zij een middel van cassatie geformuleerd dat bestaat uit acht onderdelen, waarvan een gedeelte nader is onderverdeeld. Tegen [verweerder] c.s. is verstek verleend, waarna WE haar standpunten schriftelijk heeft toegelicht.
Bespreking van het cassatiemiddel
6) Onderdeel 2 (onderdeel 1 bevat een inleiding) is gericht tegen r.o. 4 van het vonnis van de rechtbank en klaagt er in de subonderdelen 2.1 en 2.2 over dat de rechtbank heeft blijk gegeven van een onjuiste rechtsopvatting en/of van een onvoldoende begrijpelijke gedachtegang, omdat een huuropzegging van bedrijfsruimte niet alleen nietig is op grond van art. 7A:1631 lid 2 sub c BW indien die opzegging uitsluitend het bewerkstelligen van een hogere huurprijs ten doel heeft, maar ook wanneer moet worden aangenomen dat de opzegging voornamelijk, of in overwegende mate, of in sterk overwegende mate is ingegeven door de wens om een hogere huuropbrengst te realiseren en niet door andere belangen of wensen van de verhuurder. Eiseres tot cassatie heeft zich er in haar grieven (I en II) op beroepen dat dit laatste het geval is, hetgeen meebrengt dat de rechtbank had moeten onderzoeken of die stellingen feitelijk gegrond waren.
Hieraan voegt subonderdeel 2.3.1 toe dat de gronden die door de rechtbank voldoende zijn geacht voor de huuropzegging, namelijk dat de opzegging er (mede) toe strekte om aan de situatie van onderhuur een einde te maken, zodat [verweerder] c.s. rechtstreekse zeggenschap kunnen uitoefenen over degene die feitelijk het hun in eigendom toebehorende pand gebruikt, het gewicht aan de klacht over het uitsluitende doel van huurverhoging niet ontnemen, daar het inherent aan iedere opzegging is dat de verhuurder de beschikking over het verhuurde krijgt.
Deze benadering wordt uitgewerkt in subonderdeel 2.3.2, waarin wordt aangevoerd dat het feit dat in casu de verhuurder uitdrukkelijk te kennen heeft gegeven dat het bestaande feitelijk gebruik van het verhuurde op dezelfde voorwaarden zal worden voortgezet, de effectieve inhoud ontneemt aan het door de verhuurder gestelde belang bij het herkrijgen van de zeggenschap over het verhuurde; althans dat dit belang niet kan gelden als een belang dat aan een overigens wegens art. 7A:1631 lid 2 sub c BW als nietig aan te merken huuropzegging de nietigheid zou ontnemen.
Gezien de voorgaande klachten berust het oordeel van de rechtbank volgens subonderdeel 2.3.3 zonder aanwezigheid van nadere gronden, die evenwel door de rechtbank niet zijn vastgesteld, op een onjuiste rechtsopvatting, althans is het onvoldoende gemotiveerd.
7) Deze klachten dienen te worden beoordeeld tegen de achtergrond van de volgende wetsbepalingen. Een overeenkomst van huur en verhuur van bedrijfsruimte in de zin van art. 7A:1624 BW waarvan de oorspronkelijke ingevolge art. 7A:1625 BW geldende duur krachtens art. 7A:1626 BW is verlengd, houdt krachtens art. 7A:1631 BW niet van rechtswege op wanneer de termijn van de verlenging is verstreken, maar kan slechts ophouden indien zij door een der partijen wordt opgezegd. Krachtens art. 7A:1631 lid 2 onder c BW is een opzegging die ertoe strekt om een verhoging van de huurprijs te bewerkstelligen nietig. Deze nietigheidsgrond moet in verband worden gelezen met art. 7A:1632a BW dat de mogelijkheid schept om de huurprijs, indien hij niet overeenstemt met die van vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse, nader te laten vaststellen door de kantonrechter.
Indien de huurder niet binnen zes weken na de opzegging door de verhuurder schriftelijk mededeelt dat hij in de beëindiging van de overeenkomst toestemt, kan de verhuurder krachtens art. 7A:1631 lid 3 BW jo 7A:1627a BW op de gronden vermeld in de opzegging vorderen dat de kantonrechter het tijdstip zal vaststellen waarop de overeenkomst zal eindigen. Art. 7A:1631a lid 2 BW geeft vier gevallen waarin de rechter de vordering in ieder geval moet toewijzen. In andere gevallen dient hij op grond van art. 7A:1631a lid 1 BW de vordering af te wijzen, indien van de huurder, bij redelijke afweging van zijn belangen bij verlenging van de overeenkomst tegen de belangen van de verhuurder bij beëindiging van de overeenkomst, niet kan worden gevergd dat hij het verhuurde ontruimt.
8) Naar mijn mening falen de klachten. De klachten van de subonderdelen 2.1 en 2.2 miskennen dat de Hoge Raad de regel van art. 7A:1631 lid 2 onder c BW1 restrictief heeft geïnterpreteerd en alleen toepasselijk acht indien bij de verhuurder "geen ander oogmerk voorzit dan tot verhoging van de overeengekomen tegenprestatie te komen" (HR 26 juni 1992, NJ 1992, 726 m.nt. PAS) resp. indien de opzegging "geen andere strekking heeft dan om een verhoging van de huurprijs te bewerkstelligen" (HR 26 febr. 1993, NJ 1993, 581 m.nt. PAS).
In het onderhavige geval doet zich die situatie niet voor, nu de rechtbank heeft geoordeeld dat de opzegging blijkens de in de opzeggingsbrief vermelde gronden mede ertoe strekt een einde aan de situatie van onderhuur te maken, zodat [verweerder] c.s. rechtstreeks zeggenschap kunnen uitoefenen over degene die feitelijk het aan hen in eigendom toebehorende pand gebruikt. Deze redengeving impliceert bovendien dat de opzegging niet ertoe strekt te bewerkstelligen dat de overeengekomen huurprijs wordt verhoogd. [Verweerder] c.s. hebben immers onweersproken gesteld dat zij geen nieuwe overeenkomst met WE willen sluiten, doch wel bereid waren de overeenkomst tussen WE en de onderhuurder met laatstgenoemde voort te zetten.
Bij de beschikking van 1993 merk ik nog op dat in die zaak bij de verhuurder de wens voorzat om de exploitatie "in een geheel andere vorm te gieten". Maar dat betekent niet dat de ratio van de beslissing tot dat geval is beperkt. Ook in casu is er niet het uitsluitende oogmerk om een verhoging van de huurprijs te bewerkstelligen, echter nu op een andere grond: de verhuurder wenst de positie van WE als "tussenschakel" bij de verhuring te beëindigen. Om de genoemde reden is niet van belang of de daardoor in het leven te roepen situatie (rechtstreekse verhuring in plaats van verhuur gecombineerd met onderverhuur) een "geheel andere vorm van exploitatie" in de zin van de beschikking van 1992 oplevert.
In het verlengde van de klachten van de subonderdelen 2.1 en 2.2 falen ook die van subonderdeel 2.3.1-3. Die klachten miskennen immers het bijzondere aspect van deze zaak, te weten de wens van de verhuurders om - niet zozeer de verhuring van de zaak, maar - de situatie van verhuur gecombineerd met onderverhuur te beëindigen. Dat geeft aan de verhuurders niet slechts een rechtstreekse band met de onderhuurder (indien zij de verhouding met hem, thans als huurder, voortzetten), maar ook de - voorheen aan de onderverhuurder toekomende - bevoegdheid om, indien de huurverhouding eindigt, zelf een andere huurder uit te zoeken of aan het gehuurde een andere bestemming te geven.
9) Ook onderdeel 3, dat kennelijk gericht is tegen r.o. 4 van het bestreden vonnis,2 faalt naar mijn mening. Wat er zij van het vonnis van de kantonrechter, van het vonnis van de rechtbank kan niet worden gezegd dat de rechtbank het beroep van WE op art. 7A:1631 lid 2 onder c BW heeft verworpen op gronden die niet blijken uit de opzeggingsbrief. In r.o. 4 in fine wordt immers de formulering uit de opzeggingsbrief gebruikt.
10) Onderdeel 4 is met rechts- en motiveringsklachten gericht tegen r.o. 6 van het vonnis van de rechtbank. In subonderdeel 4.1 worden de relevante omstandigheden weergegeven, waarna in subonderdeel 4.2.1 de omstandigheid dat WE in 1974 een bedrag van ruim ƒ 200.000,- heeft geïnvesteerd en dat zij de in geding zijnde opstal zelf heeft gesticht, sedertdien heeft verbouwd en vervolgens in goede staat van onderhoud heeft gehouden, onder de aandacht wordt gebracht. In het licht hiervan is de overweging van de rechtbank dat de door WE gedane investeringskosten inmiddels - na 25 jaar - zijn afgeschreven, zodat aan het belang dat WE heeft bij behoud van haar investeringen en het rendement dat zij door middel van de onderverhuur daarop maakt in het kader van de in art. 7A:1631a lid 1 BW bedoelde belangenafweging geen belang kan worden gehecht, volgens eiseres tot cassatie rechtens onjuist en/of onvoldoende gemotiveerd.
Om dezelfde reden wordt in subonderdeel 4.2.2 betoogd dat het oordeel van de rechtbank dat het feit dat WE een hogere huurprijs van de onderhuurder ontvangt dan zij zelf aan [verweerder] c.s. betaalt, een financieel voordeel is dat komt te vervallen wanneer de huurovereenkomst wordt beëindigd maar dat dit op zichzelf geen doorslaggevend belang voor instandhouding van de huurovereenkomst vormt, rechtens onjuist en/of onvoldoende gemotiveerd is.
Naar mijn mening falen deze klachten omdat de afweging van belangen zoals bedoeld in art. 7A:1631a BW is voorbehouden aan de rechter die over de feiten oordeelt, terwijl ook de vraag aan welke omstandigheden daarbij betekenis toekomt in beginsel van feitelijke aard is. Nu de overwegingen van de rechtbank geen blijk geven van een onjuiste rechtsopvatting, kan cassatie slechts aan de orde komen indien hetgeen de rechtbank in dit verband heeft overwogen onbegrijpelijk is en een andere motivering behoefde (vgl. HR 12 december 1980, NJ 1981, 361), welke omstandigheden zich in het onderhavige geval echter m.i. niet voordoen.
11) Subonderdeel 4.3.1 richt een rechtsklacht tegen de in subonderdeel 4.2.1 en 4.2.2 bestreden overwegingen, voor zover deze aldus zouden moeten worden verstaan dat de rechtbank heeft geoordeeld dat het (enkele) feit dat een (initiële) investering in nieuwbouw van een bedrijfspand op een gehuurde locatie door de huurder/investeerder in een gebruikelijke termijn van 25 jaar is afgeschreven, meebrengt dat aan het desbetreffende bedrijfsmiddel feitelijk geen waarde in het economisch verkeer meer mag worden toegekend en/of dat dat bedrijfsmiddel daarna geen relevante exploitatiemogelijkheden meer biedt. In de stellingen van [verweerder] c.s. noch in die van WE liggen volgens eiseres tot cassatie argumenten voor een oordeel van deze strekking besloten.
Deze klacht faalt m.i. wegens gebrek aan feitelijke grondslag. In de overweging van de rechtbank dat de investeringskosten inmiddels - na 25 jaar - zijn afgeschreven, kan niet gelezen worden dat zij van oordeel is dat de betreffende investering niet een relevante waarde in het economische verkeer en/of relevante exploitatiemogelijkheden bleef vertegenwoordigen. Het enige dat uit de aangevallen overwegingen van de rechtbank kan worden afgeleid is dat zij heeft geoordeeld dat het feit dat de investeringskosten reeds zijn afgeschreven, meebrengt dat het argument dat WE gedurende de loop van de overeenkomst investeringskosten heeft gemaakt niet een belang is dat meespeelt bij de afweging van belangen zoals bedoeld in art. 7A:1631a BW en er niet (mede) aan bijdraagt dat de relevante waarde in het economisch verkeer en/of de relevante exploitatiemogelijkheden die verbonden zijn aan de betreffende investering, ten goede moeten komen aan WE.
12) De subonderdelen 4.3.2 en 4.3.3 bouwen voort op de in subonderdeel 4.3.1 veronderstelde uitleg van de overwegingen van de rechtbank en falen daarom eveneens.
13) Subonderdeel 4.4 is met een rechts- en motiveringsklacht gericht tegen de in onderdeel 4.2.1 en 4.2.2 bestreden overwegingen van de rechtbank. Het voert aan dat de rechtbank in deze onderdelen doorslaggevend gewicht heeft toegekend aan het feit dat de initiële investering van WE inmiddels was afgeschreven en daarbij geen gewicht heeft toegekend aan het feit dat WE ná de in 1974 gedane investering niet alleen nadere verbouwingen in het bedrijfspand heeft uitgevoerd, maar ook door kwalitatief deugdelijk onderhoud heeft bewerkstelligd dat het bedrijfspand ook nu nog in goede staat verkeert en nog steeds aan de eisen van een modern bedrijfspand beantwoordt. Deze gegevens behoren mee te wegen als belang aan de zijde van WE bij behoud van de waarde c.q. de exploitatiemogelijkheden die het voor haar rekening en risico gestichte en door haar inspanningen instandgehouden bedrijfsobject biedt, aldus het subonderdeel.
De klacht faalt m.i. reeds omdat daarin wordt gerefereerd aan feitelijke stellingen van WE, zonder dat wordt aangegeven waar die stellingen in de processtukken te vinden zijn. Daarenboven geldt m.i. dat de klacht miskent dat de rechtbank niet gehouden was elke stelling van WE expliciet te vermelden en te bespreken. Aangenomen kan worden dat de rechtbank in het gepleegde onderhoud evenmin als in de gedane (en terugverdiende) investeringen een reden heeft gezien om de belangenafweging in het voordeel van WE te doen uitvallen.
14) Subonderdeel 4.5 klaagt erover dat de rechtbank in r.o. 6 van haar vonnis heeft blijk gegeven van een onjuiste rechtsopvatting door te overwegen dat het door WE aangevoerde belang van behoud van de verbreding van het front van Grotestraat 21, die is gerealiseerd door een door WE uitgevoerde bouwkundige aanpassing, voor haar rekening en risico moet komen en dat het in het kader van de belangenafweging niet een doorslaggevende betekenis kan hebben. Gesteld wordt dat bedoeld belang behoudens bijzondere omstandigheden een relevant belang aan de zijde van de huurder oplevert waarmee bij een afweging op de voet van art. 7A:1631a lid 1 BW ten volle rekening moet worden gehouden.
Deze klacht faalt omdat de rechtbank het bedoelde belang in de belangenafweging heeft betrokken. Zie verder het in nr. 10 opgemerkte.
15) Subonderdeel 4.6 klaagt erover dat de rechtbank heeft nagelaten de verschillende belangen die in het kader van de belangenafweging als bedoeld in art. 7A:1631a lid 1 BW tezamen op hun gezamenlijke gewicht te beoordelen en in de plaats daarvan van ieder (deel)belang afzonderlijk heeft onderzocht of dat belang van doorslaggevende betekenis is.
Deze klacht faalt m.i. De rechtbank heeft in r.o. 6 met betrekking tot de diverse door haar in acht genomen belangen afzonderlijk gemotiveerd waarom zij geen of geen doorslaggevende betekenis hebben. Uit r.o. 5 en 7 blijkt naar mijn mening echter dat de rechtbank heeft bedoeld de verschillende belangen in onderlinge samenhang en op hun gezamenlijke gewicht te beoordelen.
16) Subonderdeel 4.7 is met een algemene motiveringsklacht gericht tegen r.o. 6 van de rechtbank. Deze klacht heeft naast de andere subonderdelen van onderdeel 4 geen zelfstandige betekenis.
17) Onderdeel 5 is met een rechts- en motiveringsklacht gericht tegen de r.o. 6 en 8 van het vonnis van de rechtbank. Geklaagd wordt dat de wijze waarop de rechtbank de belangen in het kader van art. 7A:1631a BW heeft gewogen, materieel tot het rechtsgevolg leidt dat de waarde die de door de investeringen van WE gerealiseerde en door de inspanningen van WE instandgehouden voorzieningen in het maatschappelijk verkeer vertegenwoordigen, zonder enige tegenprestatie van [verweerder] c.s. aan [verweerder] c.s. toevalt, wat in het algemeen niet verenigbaar is met de billijkheid en/of betekent dat de verhuurder ten koste van de huurder ongerechtvaardigd wordt verrijkt. Dit materiële rechtsgevolg impliceert, aldus het onderdeel, dat de rechtbank te weinig belang heeft toegekend aan het door WE aangevoerde belang bij de waarde die de door de investeringen van WE gerealiseerde en door de inspanningen van WE instandgehouden voorzieningen in het maatschappelijk verkeer vertegenwoordigen.
Het onderdeel wordt m.i. tevergeefs voorgesteld. Het stelt kwesties van feitelijke aard aan de orde (zoals wat de billijkheid in casu vereist en of van een ongerechtvaardigde verrijking sprake is), echter zonder aan te geven waar deze in de feitelijke instanties zijn aangevoerd. Uiteraard is het enkele feit dat een huurovereenkomst wordt beëindigd zonder dat de verhuurder aan de huurder de waarde van een door de huurder gedane investering vergoedt, niet voldoende om een ongerechtvaardigde verrijking van de verhuurder aan te nemen; en om dezelfde reden is het feit dat de verhuurder aan de huurder niet een zodanige vergoeding aanbiedt, niet een voldoende reden om de belangenafweging van art. 7A:1631a lid 1 in het voordeel van de huurder te doen uitvallen. Het had op de weg van WE gelegen om in de feitelijke instanties duidelijk uit te leggen waarom in dit geval van een ongerechtvaardigde verrijking zou moeten worden gesproken en hoe deze had moeten worden voorkomen; en het lag in cassatie op haar weg om aan te geven waar zij een betoog van deze strekking heeft gevoerd.
18) Het uitvoerige onderdeel 6 bevat als ik goed zie geen nieuwe gezichtspunten. Het betreft een recapitulerende rechts- en motiveringsklacht die geen afzonderlijke bespreking meer behoeft.
19) Subonderdeel 7.1 is met een rechtsklacht gericht tegen r.o. 8 van het vonnis van de rechtbank waarin is overwogen dat in het onderhavige geval vergoeding van verhuis- en inrichtingskosten slechts bij eis in reconventie gevorderd had kunnen worden (op grond waarvan het verzoek van WE tot vergoeding van verhuis- en inrichtingskosten is afgewezen, nu dit eerst in hoger beroep is gedaan).
Subonderdeel 7.2 voegt hieraan toe dat, zo het oordeel van de rechtbank juist zou zijn, zij de aanspraak van WE op vergoeding wegens verhuis- en inrichtingskosten als belang in aanmerking had moeten nemen in het kader van de belangenafweging op de voet van art. 7A:1631a lid 1 BW.
Subonderdeel 7.1 zou slagen indien men zou aannemen dat art. 7A:1631a in dier voege extensief zou moeten worden geïnterpreteerd dat vergoeding van verhuis- en inrichtingskosten niet alleen kan worden gevorderd in het geval genoemd in lid 3 (opzegging wegens voorgenomen eigen gebruik), maar - zoals het geval is in art. 7:297 volgens Pro het eerder genoemde wetsvoorstel 26 932 - ook in andere gevallen van opzegging. In dat geval zou er immers geen reden bestaan om daarvoor een vordering in reconventie te vereisen, welk vereiste ook niet geldt in het in lid 3 geregelde geval (vgl. het nieuwe art. 7:297) en trouwens blijkens HR 20 okt. 2000, RvdW 2000, 209 ook niet voor het vorderen van de schadevergoeding die de verhuurder ingevolge art. 7A:1628a (vgl. art. 1631a lid 4) aan de huurder verschuldigd is, indien zijn vordering tot beëindiging van de huur is toegewezen op de grond vermeld in art. 7A:1628 lid 1 onder a BW, maar de wil om het verhuurde persoonlijk in duurzaam gebruik te nemen als bedrijfsruimte in de zin van art. 7A:1624 BW in werkelijkheid niet aanwezig is geweest.
Of deze extensieve interpretatie gewenst is, kan echter naar mijn mening in het midden blijven, nu zij de huurder in het onderhavige geval niet kan baten. WE heeft haar vordering in de conclusie van dupliek onder 6 en in de memorie van grieven onder grief V gebaseerd op 1) de in 1974 gedane investering, 2) de noodzaak bouwkundige aanpassingen te plegen om de oorspronkelijke scheiding tussen de twee panden te herstellen, en 3) andere verhuis- en inrichtingskosten, welke zij globaal begroot op ƒ 250.000.-. De posten onder 1 en 2 kunnen echter niet tot vergoeding leiden, omdat het niet gaat om kosten van de huurder om te verhuizen en zich elders in te richten (vgl. Handboek Huurrecht, art. 1628, aant. 26 en HR 4 nov. 1983, NJ 1984, 271 m.nt. PAS). De post onder 3 kan m.i. evenmin in aanmerking genomen worden, nu WE niet aan de op haar rustende stelplicht heeft voldaan. Immers, iedere motivering ontbreekt, en dat terwijl het op voorhand toch - voorzichtig uitgedrukt - niet aannemelijk is dat WE, die het pand niet zelf gebruikt doch onderverhuurt, met verhuis- en inrichtingskosten zal worden geconfronteerd. Vgl. HR 10 maart 1989, NJ 1990, 490 m.nt. PAS.3 Om dezelfde reden faalt subonderdeel 7.2.
20) Onderdeel 8 is met een rechts- en motiveringsklacht gericht tegen het dictum van het vonnis van de rechtbank omdat daarin is besloten tot uitvoerbaarverklaring bij voorraad en de wet in het algemeen zou verbieden dat beslissingen als de onderhavige uitvoerbaar bij voorraad worden verklaard, tenzij het verweer van de huurder de rechter kennelijk ongegrond voorkomt.
De klacht dient beoordeeld te worden met inachtneming van art. 7A:1631 lid 3 BW, dat bepaalt dat art. 7A:1627a BW op de opzegging van een na 10 jaar verlengde huurovereenkomst van overeenkomstige toepassing is. Art. 7A:1627a lid 1 BW bepaalt dat een door de verhuurder opgezegde overeenkomst, behoudens schriftelijke toestemming van de huurder in de beëindiging van de overeenkomst, van kracht blijft totdat de beslissing op de vordering tot beëindiging van de overeenkomst onherroepelijk is geworden. Art. 7A:1631 lid 3, tweede zinsnede BW voegt hieraan toe dat de rechter, indien het verweer van de huurder hem kennelijk ongegrond voorkomt, in afwijking van deze regel kan bepalen dat de overeenkomst niet verder van kracht blijft en zijn toewijzend vonnis uitvoerbaar bij voorraad kan verklaren.
Nu de rechtbank kennelijk - en m.i. geenszins onbegrijpelijk - de laatstbedoelde bepaling heeft toegepast, acht ik de klacht tevergeefs voorgesteld. Men zie in het algemeen over deze problematiek Handboek Huurrecht (Vrolijk), art. 1627a, aant. 4 en Dozy & Jacobs, Hoofdstukken huurrecht voor de praktijk (1999), p. 407.
Conclusie
De conclusie strekt tot verwerping van het beroep.
De Procureur-Generaal bij de
Hoge Raad der Nederlanden
(Advocaat-Generaal)
1 Zie over de achtergrond Handboek Huurrecht, art. 1631 (Vrolijk), aant. 12 en de noot van Stein in NJ 1992, 726. De regel is niet teruggekeerd in het in 1999 ingediende wetsvoorstel 26 932 tot vaststelling van afdeling 7.4.6 van het Burgerlijk Wetboek (huur van bedrijfsruimte).
2 Het onderdeel is niet eenvoudig te begrijpen. Met "Rechtbank" in de derde regel wordt kennelijk kantonrechter bedoeld.
3 Stein wijst er op dat de huurder geen aanspraak kon maken op
verhuis- en inrichtingskosten, omdat hij niet in het gehuurde bedrijfspand woonde.