Uitspraak
7 april 2000
Eerste Kamer
Nr. C99/171HR
Hoge Raad der Nederlanden
Arrest
in de zaak van:
[eiser],
wonende te [woonplaats],
EISER tot cassatie,
advocaat: mr G. Snijders,
t e g e n
de Vereniging van Eigenaren Schoolstraat nummers 6 tot en met 10 en De VLIJT,
gevestigd te Bedum,
VERWEERSTER in cassatie,
advocaat: mr E. van Staden ten Brink.
1. Het geding in feitelijke instanties
Eiser tot cassatie - verder te noemen: [eiser] - heeft bij - in het versnelde regime uitgebrachte - exploit van 30 maart 1998 - verweerster in cassatie verder te noemen: de VvE - gedagvaard voor de Rechtbank te Groningen en gevorderd bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
a. te verklaren voor recht dat de VvE over [eiser]’s verzoek het appartement [adres 1] te [woonplaats] in afwijking van de bestemming “woning” als kantoor te mogen gebruiken, dient te besluiten met een gewone meerderheid van stemmen;
b. te verklaren voor recht dat nog beslist moet worden op dit verzoek, althans dat er op 1 december 1997 geen besluit is genomen dat verhindert die toestemming alsnog te verlenen;
c. de VvE te veroordelen binnen een maand na uitspraak, c.q. betekening van het vonnis een vergadering van eigenaars te houden waarin over dit verzoek wordt beslist, zulks op verbeurte van een boete van ƒ 100,-- per dag waarmee de VvE nalatigheid aan dit bevel te voldoen.
De VvE heeft de vorderingen bestreden.
De Rechtbank heeft bij tussenvonnis van 5 juni 1998 een comparitie van partijen gelast.
Na comparitie van partijen heeft [eiser] zijn eis vermeerderd met een vordering tot verklaring voor recht dat de toestemming tot het totstandbrengen van een verbinding tussen het kantoor en de bovengelegen woning ook slechts bij gewone meerderheid van stemmen kan worden besloten.
Bij eindvonnis van 21 augustus 1998 heeft de Rechtbank voor recht verklaard dat de vergadering van eigenaars van de VvE over het verzoek van [eiser] om het appartement [adres 1] te [woonplaats] in afwijking van de bestemming “woning” als kantoor te mogen gebruiken dient te besluiten met een gewone meerderheid van stemmen en het meer of anders gevorderde afgewezen.
Tegen beide vonnissen heeft [eiser] hoger beroep ingesteld bij het Gerechtshof te Leeuwarden.
Bij arrest van 10 maart 1999 heeft het Hof [eiser] niet-ontvankelijk verklaard in zijn hoger beroep tegen het vonnis van 5 juni 1998 en het vonnis van 21 augustus 1998 bekrachtigd.
Het arrest van het Hof is aan dit arrest gehecht.
2. Het geding in cassatie
Tegen het arrest van het Hof heeft [eiser] beroep in cassatie ingesteld. De cassatiedagvaarding is aan dit arrest gehecht en maakt daarvan deel uit.
De VvE heeft geconcludeerd tot verwerping van het beroep.
De zaak is voor partijen toegelicht door hun advocaten en voor [eiser] mede door Mr M.W. Scheltema, advocaat bij de Hoge Raad.
De conclusie van de Advocaat-Generaal De Vries Lentsch-Kostense strekt tot vernietiging van het bestreden arrest en tot verwijzing ter verdere behandeling en beslissing.
3. Beoordeling van het middel
3.1 In cassatie kan van het volgende worden uitgegaan.
(i) [Eiser] is eigenaar van de appartementen [adres 2] en [adres 1] te [woonplaats].
(ii) Beide appartementen maken deel uit van een complex dat is gesplitst in appartementen waarvan de eigenaren zijn verenigd in de VvE.
(iii) Het appartement [adres 2] is krachtens de splitsingsakte bestemd als kantoorruimte en wordt door [eiser] gebruikt ten behoeve van zijn notarispraktijk.
(iv) In verband met ruimtegebrek heeft [eiser] het daarboven gelegen appartement [adres 1] gekocht om dit door een aan te brengen interne trapverbinding bij zijn kantoor te betrekken. Dit appartement is volgens de splitsingsakte bestemd om als woonruimte te worden gebruikt.
(v) Artikel 16 lid 4 van het krachtens de splitsingsakte toepasselijke Modelreglement 1983 bepaalt dat de eigenaar verplicht is het privé-gedeelte te gebruiken overeenkomstig de daaraan in de splitsingsakte gegeven bestemming. Een gebruik dat afwijkt van deze bestemming, is volgens dit reglement slechts geoorloofd met toestemming van de vergadering van de VvE. Op grond van artikel 14 mogen de eigenaars en de gebruikers zonder toestemming van de vergadering geen veranderingen in het gebouw aanbrengen waardoor het architectonisch uiterlijk of de constructie ervan gewijzigd wordt.
(vi) Op 1 december 1997 is tijdens een vergadering van de VvE een verzoek van [eiser] tot wijziging van de bestemming van het appartementsrecht [adres 1] alsmede een verzoek om instemming met verbouwingswerkzaamheden van dat appartement aan de orde geweest. Uit de notulen van die vergadering blijkt dat de meerderheid van de vergadering van mening is dat voor de gevraagde wijzigingen de splitsingsakte moet worden gewijzigd, waarvoor unanimiteit van stemmen noodzakelijk is.
3.2 [Eiser] heeft een verklaring voor recht gevorderd dat de vergadering van de VvE met een gewone meerderheid van stemmen dient te besluiten over
(a) het verzoek van [eiser] om het appartement [adres 1] te [woonplaats] in afwijking van de bestemming “woning” als kantoorruimte te mogen gebruiken en
(b) het verzoek van [eiser] om voor de duur van dit afwijkend gebruik een interne verbinding te mogen maken tussen het appartement [adres 1] en [eiser]s daaronder gelegen appartement [adres 2]. De Rechtbank heeft deze vordering in haar eindvonnis toegewezen met betrekking tot onderdeel (a) en voor het overige afgewezen. Het Hof heeft het eindvonnis van de Rechtbank bekrachtigd. Daartoe heeft het Hof, dat alleen nog had te oordelen over de hiervoor bedoelde vordering sub (b), overwogen dat het maken van een interne verbinding door middel van een trap van het appartement [adres 2] op de begane grond naar het daarboven gelegen appartement [adres 1] leidt tot wijziging van de oorspronkelijke constructie van het complex waarvan beide appartementen deel uitmaken. Volgens het Hof doet niet ter zake dat de wijziging slechts tijdelijk zal zijn en evenmin dat herstel in de oude toestand te zijner tijd mogelijk is. Een dergelijke wijziging leidt naar het oordeel van het Hof tot wijziging in de begrenzing van beide appartementen door hun samenvoeging, hetgeen wijziging van de akte van splitsing vereist, waaruit op grond van het van overeenkomstige toepassing zijnde artikel 5:109 lid 2 BW volgt dat ook de tekening moet worden gewijzigd.
3.3 De onderdelen 1a en 1b van het middel die klagen dat het Hof aldus bij zijn bestreden oordeel is uitgegaan van een onjuist criterium, treffen doel. Anders dan het Hof klaarblijkelijk heeft geoordeeld, is de enkele verandering in de constructie of de omgrenzing van een appartement niet voldoende om aan te nemen dat wijziging van de akte van splitsing en de daarbij behorende tekening is vereist. Dat is pas het geval, indien er in de constructie of de omgrenzing van het appartement een verandering wordt aangebracht die gevolgen heeft voor de goederenrechtelijke situatie. Het gaat er immers blijkens de strekking van de wettelijke regeling te dezer zake om dat de akte van splitsing een juist beeld geeft van de omvang van de rechten (en verplichtingen) van de appartementsgerechtigden. Daaruit volgt dat alleen feiten die voor de goederenrechtelijke toestand van een appartement van belang zijn, tot wijziging van de akte van splitsing en de daarbij behorende tekening kunnen noodzaken. Daarom kan, anders dan het Hof heeft geoordeeld, de juistheid van de stelling van [eiser] dat de veranderingen van tijdelijke aard zijn en zich lenen voor herstel, niet buiten beschouwing worden gelaten.
Nu het Hof bij zijn beslissing is uitgegaan van een onjuiste rechtsopvatting, kan die beslissing niet in stand blijven. De overige onderdelen van het middel behoeven geen bespreking, omdat na verwijzing de gevraagde verklaring voor recht voorzover deze door de Rechtbank is afgewezen, opnieuw beoordeeld zal moeten worden.
4. Beslissing
De Hoge Raad:
vernietigt het arrest van het Gerechtshof te Leeuwarden van 10 maart 1999;
verwijst het geding naar dat Hof ter verdere behandeling en beslissing;
veroordeelt de VvE in de kosten van het geding in cassatie, tot op deze uitspraak aan de zijde van [eiser] begroot op ƒ 716,23 aan verschotten en ƒ 3.500,-- voor salaris.
Dit arrest is gewezen door de vice-president Roelvink als voorzitter en de raadsheren
Heemskerk, Van der Putt-Lauwers, Hammerstein en Kop, en in het openbaar uitgesproken
door de raadsheer Heemskerk op 7 april 2000.