Uitspraak
24 mei 2002
Eerste Kamer
Rek.nr. R01/008HR
AS
Hoge Raad der Nederlanden
Beschikking
in de zaak van:
1. VERENIGING VAN EIGENAARS SOEVEREIN, 1 tot en met 65 (oneven) TE LEIDERDORP,
2. VERENIGING VAN EIGENAARS STATENDAALDER, 2 tot en met 38 (even en oneven) TE LEIDERRDORP,
3. VERENIGING VAN EIGENAARS OBOOL, 8 tot en met 42 (even en oneven) TE LEIDERDORP,
alle gevestigd te Leiderdorp,
VERZOEKSTERS tot cassatie,
advocaat: mr. G. Snijders,
t e g e n
1. VERENIGING VAN EIGENAARS WINKELHOF LEIDERDORP, gevestigd te Leiderdorp,
2. WERELDHAVE NEDERLAND B.V., gevestigd te 's-Gravenhage,
3. TENNBOWL B.V., gevestigd te Leiderdorp,
VERWEERSTERS in cassatie,
advocaat: mr. C.J.J.C. van Nispen.
1. Het geding in feitelijke instanties
Met een op 28 december 1998 ter griffie van het Kantongerecht te Leiden ingekomen verzoekschrift hebben verzoeksters tot cassatie - verder te noemen: VvE's Soeverein, Statendaalder en Obool, dan wel VvE Soeverein c.s. - zich gewend tot de Kantonrechter aldaar en verzocht het in de vergadering van 2 december 1998 genomen besluit van de moedervereniging VvE Winkelhof (verweerster in cassatie sub 1) houdende goedkeuring van de voorgenomen verbouwing en uitbreiding van het winkelgebied te vernietigen met veroordeling van de VvE Winkelhof in de kosten.
De VvE Winkelhof en verweersters in cassatie sub 2 en 3 hebben het verzoek bestreden.
De Kantonrechter heeft bij beschikking van 30 juni 1999 het verzoek afgewezen.
Tegen deze beschikking hebben VvE Soeverein c.s. hoger beroep ingesteld bij de Rechtbank te 's-Gravenhage.
Bij tussenbeschikking van 22 december 1999 heeft de Rechtbank VvE Statendaalder en VvE Obool in de gelegenheid gesteld de nog ontbrekende instemmingsverklaringen in het geding te brengen en bij eindbeschikking van 15 november 2000 de beschikking van de Kantonrechter van 30 juni 1999 bekrachtigd.
Beide beschikkingen van de Rechtbank zijn aan deze beschikking gehecht.
2. Het geding in cassatie
Tegen beide beschikkingen van de Rechtbank hebben VvE Soeverein c.s. beroep in cassatie ingesteld. Het cassatierekest is aan deze beschikking gehecht en maakt daarvan deel uit.
Wereldhave heeft verzocht het beroep te verwerpen.
De conclusie van de Advocaat-Generaal C.L. de Vries Lentsch-Kostense strekt tot vernietiging van de bestreden beschikkingen en tot verwijzing ter verdere behandeling en beslissing.
3. Beoordeling van het middel
3.1 In cassatie kan van het volgende worden uitgegaan.
(i) De VvE Winkelhof, opgericht op 23 januari 1980, is de vereniging van eigenaars van het Winkelhof-complex te Leiderdorp. Dit gebouwencomplex bestaat uit een winkelcentrum, drie woongebouwen (Soeverein, Statendaalder en Obool) en een sporthal (alle gelegen boven het winkelcentrum), alsmede een parkeergarage onder het winkelcentrum.
(ii) De leden van de VvE Winkelhof zijn a) de Vereniging van Eigenaars Soeverein, 1 tot en met 65 (oneven); de Vereniging van Eigenaars Statendaalder, 2 tot en met 38 (even en oneven); de Vereniging van Eigenaars Obool, 8 tot en met 42 (even en oneven); zij beschikken tezamen over ongeveer 20% van de stemmen; b) Wereldhave N.V. (hierna: Wereldhave), gerechtigde tot de appartementsrechten van het winkelcentrum en de parkeergarage; zij beschikt over ongeveer 71% van de stemmen c) Tennbowl B.V. (thans geheten: Sport City), gerechtigde tot het appartementsrecht ter zake van de sporthal; zij beschikt over de rest van de stemmen.
(iii) Art. 6 lid 1, art. 7 en art. 33 lid 1 van de akte van oprichting van de VvE Winkelhof (de hoofdsplitsingsakte) luiden als volgt:
Art. 6 lid 1:
"Iedere op-, aan- of onderbouw zonder toestemming van de vergadering is verboden."
Art. 7
"De eigenaars of gebruikers mogen zonder toestemming van de vergadering geen verandering in het gebouw aanbrengen, waardoor de hechtheid ervan in gevaar zou worden gebracht of waardoor het architectonisch uiterlijk of de constructie ervan gewijzigd zou worden."
Art. 33 lid 1:
"Alle besluiten, waarover in dit reglement of krachtens de wet geen afwijkende regeling is voorgeschreven, worden genomen met volstrekte meerderheid der uitgebrachte stemmen."
(iv) In de vergadering van de VvE Winkelhof van 2 december 1998 zijn bouwplannen met betrekking tot de door Wereldhave voorgenomen uitbreiding van het winkelcentrum Winkelhof met 3000 m² en de door Wereldhave voorgenomen bouw van het gehandicaptencomplex Gading onmiddellijk naast het Winkelhof-complex met meerderheid van stemmen goedgekeurd. In de bouwplannen is onder meer voorzien in een wijziging van de entree van het winkelcentrum Winkelhof; met het oog op de verbouwing is reeds vóór genoemde vergadering van de VvE overgegaan tot het verwijderen van delen van de borstwering en van de bloembakken die behoren tot het gemeenschappelijk gedeelte van het appartementengebouw.
3.2 De VvE Soeverein c.s. hebben de Kantonrechter verzocht de hiervoor in 3.1 onder (iv) genoemde besluiten te vernietigen. Zij voeren daartoe aan dat de voorgenomen uitbreiding van het winkelcomplex met 3000 m², de bouw van het gehandicaptencomplex Gading tegen het bestaande gebouw, het wijzigen van trappen, hellingbanen en loopstraten in verband daarmee en het slopen van delen van de gemeenschappelijke borstwering en van bloembakken daarin, in strijd zijn met de hoofdsplitsingsakte en de wet en inbreuk maken op hun recht van (mede)eigendom van deze gemeenschappelijke onderdelen van het appartementencomplex Winkelhof. Voor dergelijke beschikkingsdaden is wijziging van deze splitsingsakte en medewerking van alle eigenaren/zakelijk gerechtigden nodig. De Kantonrechter heeft het verzoek afgewezen.
In hoger beroep heeft de Rechtbank in haar tussenbeschikking geoordeeld dat er geen grond bestaat voor vernietiging van de op 2 december 1998 genomen besluiten en de beslissing met het hiervoor onder 1 omschreven doel aangehouden. Bij eindbeschikking heeft de Rechtbank de beschikking van de Kantonrechter bekrachtigd.
3.3 In haar tussenbeschikking heeft de Rechtbank in rov. 4.3.2 met betrekking tot de stelling van de VvE Soeverein c.s. dat de verbouwing van de entree van het winkelcentrum een wijziging van de splitsingsakte noodzakelijk maakt zodat toestemming van alle individuele eigenaren noodzakelijk is, geoordeeld - samengevat - dat op geldige wijze is besloten tot wijziging van de entree. Het betreffende besluit kan immers, aldus de Rechtbank, op grond van het bepaalde in art. 6 en art. 7 in verbinding met art. 33 van de hoofdsplitsingsakte bij meerderheid van stemmen worden genomen. Met betrekking tot de verwijdering van de borstweringen en de bloembakken heeft de Rechtbank in rov. 4.3.3 geoordeeld - samengevat - dat er met toestemming van de vergadering van eigenaars ook onderdelen van het gebouw mogen worden verwijderd, mits daarbij rekening wordt gehouden met de redelijke belangen van de tegenstemmende minderheid. De Rechtbank oordeelde dat verwijdering van borstweringen en bloembakken in beginsel kan worden toegestaan en dat de VvE Soeverein c.s. geen redelijk belang hebben gesteld bij het behoud van bloembakken en borstweringen behoudens de stelling omtrent eventuele problemen met afwatering, terwijl zij geen belang hebben bij deze klacht over de afwatering.
3.4 De onderdelen 1 en 2 van het middel bestrijden de rov. 4.3.2 en 4.3.3 van de Rechtbank. Onderdeel 3 is met een rechtsklacht en motiveringsklachten gericht tegen het passeren door de Rechtbank van de stellingen van de VvE Soeverein c.s. a) dat een deel van de trapopgang naar een loopstraat afgebroken zou worden en dat de trapopgang vervolgens omgebouwd zou worden tot fietsenstalling voor Gading, en b) dat het nieuwe winkelcentrum zodanig gebouwd wordt dat dit centrum en het Winkelhof-complex dermate met elkaar verweven worden dat niet of nauwelijks meer uit te maken is of nog sprake is van aanbouw, dan wel van een met het bestaande Winkelhof-complex een geheel vormende nieuwbouw, en zulks noopt tot wijziging van de splitsingsakte.
3.5 Bij de beoordeling van het middel moet het volgende worden vooropgesteld. Art. 5:139 BW bepaalt dat wijziging van de akte van splitsing slechts kan geschieden met medewerking van alle appartementseigenaars; wordt zonder redelijke grond medewerking geweigerd, dan kan deze, aldus art. 5:140, worden vervangen door een machtiging van de kantonrechter. Voor een wijziging in de constructie of de omgrenzing van (delen van) het gebouw die gevolgen heeft voor de goederenrechtelijke situatie is een wijziging van de akte van splitsing en de daarbij behorende tekening vereist. Voor een zodanige wijziging is derhalve, in beginsel, behoudens vervangende machtiging van de kantonrechter, de medewerking van alle appartementseigenaars vereist, tenzij de veranderingen van tijdelijke aard zijn en zich lenen voor herstel (vgl. HR 7 april 2000, nr. C99/171, NJ 2000, 638).
3.6 Overwegende als hiervoor onder 3.3 weergegeven heeft de Rechtbank hetzij blijk gegeven van een onjuiste rechtsopvatting, hetzij haar oordeel onvoldoende gemotiveerd.
De Rechtbank heeft de hiervoor in 3.5 vermelde regels miskend als zij ervan is uitgegaan dat niet van belang is of de verbouwingen waartoe bij de bestreden besluiten toestemming is gegeven, leiden tot wijziging van de goederenrechtelijke situatie.
Voorzover de Rechtbank zou hebben geoordeeld dat hetgeen de VvE Soeverein c.s. hebben gesteld niet meebracht dat de bestreden besluiten noopten tot wijziging van de akte van splitsing, is haar oordeel niet naar de eis der wet met redenen omkleed. Gelet op hetgeen hiervoor onder 3.5 is overwogen, is zij dan immers ten onrechte niet ingegaan 1) op de stelling dat de vernieuwde entree ten dele op grond van Wereldhave en van een derde komt te liggen en dat de splitsingstekening na het realiseren van de bouwplannen geen goed beeld meer geeft van het Winkelhof-complex, 2) op de stelling dat het verwijderen van borstwering en/of bloembakken een verandering van de goederenrechtelijke situatie meebrengt. De Rechtbank heeft voorts ten onrechte zonder meer de hiervoor in 3.4 vermelde stelling betreffende de voorgenomen bouw van een fietsenstalling gepasseerd alsmede de stelling dat het nieuwe en het oude gedeelte van het winkelcentrum zo met elkaar zijn verweven dat aanpassing van de akte van splitsing noodzakelijk is.
Uit dit een en ander vloeit voort dat het middel in al zijn onderdelen slaagt.
4. Beslissing
De Hoge Raad:
vernietigt de beschikkingen van de Rechtbank te 's-Gravenhage van 22 december 1999 en van 15 november 2000;
verwijst het geding naar het Gerechtshof te 's-Gravenhage ter verdere behandeling en beslissing; veroordeelt VvE Winkelhof, Wereldhave en Tennbowl in de kosten van het geding in cassatie, tot op deze uitspraak aan de zijde van VvE Soeverein c.s. begroot op € 238,23 aan verschotten en € 1.590,-- voor salaris.
Deze beschikking is gegeven door de vice-president P. Neleman als voorzitter en de raadsheren J.B. Fleers, A.G. Pos, O. de Savornin Lohman en P.C. Kop, en in het openbaar uitgesproken door de raadsheer A. Hammerstein op 24 mei 2002.