Uitspraak
GERECHTSHOF ARNHEM
Sector civiel recht
zaaknummer gerechtshof 200.039.138
(zaaknummer rechtbank 344986)
arrest van de tweede civiele kamer van 26 oktober 2010
inzake
[appellant],
wonende te [woonplaats],
appellante,
advocaat: mr. J.H. Lefers,
tegen:
[geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 2],
beiden wonende te [woonplaats],
geïntimeerden,
advocaat: mr. J.R.L. van Gastelen.
1 Het geding in eerste aanleg
Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar de inhoud van het vonnis van 11 juni 2009, dat de rechtbank Zutphen, sector kanton, locatie Oost Gelre, tussen appellante (hierna: [appellant]) als eiseres en geïntimeerden (hierna: [geïntimeerden]) als gedaagden heeft gewezen. Van genoemd vonnis is een fotokopie aan dit arrest gehecht.
2 Het geding in hoger beroep
2.1 Het verloop van de procedure blijkt uit:
¦ de dagvaarding in hoger beroep van 7 juli 2009;
¦ de memorie van grieven;
¦ de memorie van antwoord.
2.2 Vervolgens hebben partijen de stukken voor het wijzen van arrest aan het hof overgelegd en heeft het hof arrest bepaald.
3 De vaststaande feiten
3.1 Tussen partijen staan in hoger beroep als enerzijds gesteld en anderzijds erkend dan wel niet of onvoldoende weersproken en op grond van de in zoverre niet bestreden inhoud van overgelegde producties, de navolgende feiten vast.
3.2 Tussen (de rechtsvoorgangers van) [appellant] als verhuurster en [geïntimeerden] als huuders is in februari 1990 een huurovereenkomst tot stand gekomen met betrekking tot de onroerende zaak bestaande uit de woonruimte aan de [adres] te [woonplaats] (hierna: de huurovereenkomst respectievelijk het ver- of gehuurde). De huurprijs bedraagt thans (ongeveer) € 514,05 per maand.
3.3 Het gehuurde is een halfvrijstaande woning met een grondoppervlak van ruim 700 m2. [geïntimeerden] wonen er met vier kinderen. Vanuit het gehuurde oefenen zij een hoveniersbedrijf uit, waarin drie personen werkzaam zijn.
3.4 De aangebouwde naastgelegen woning [adres] te [woonplaats] wordt bewoond door de zuster en de moeder van [appellant].
3.5 Bij gelijkluidende brieven van 1 december 2007 heeft [appellant] aan [geïntimeerden] meegedeeld dat zij de huurovereenkomst opzegt per 31 december 2008. In die brieven is onder meer het volgende vermeld:
“Als opzeggingsgronden wil ik de navolgende gronden aanvoeren:
1. Het zich niet gedragen zoals een goed huurder betaamt. In het verleden heeft u diverse malen de huur niet op tijd voldaan. Ook in deze brief moet ik u opnieuw aanschrijven voor een huurachterstand. Dit is de eerste grondslag.
2. De tweede grondslag is dat wij de woning dringend nodig hebben voor eigen gebruik. Daarbij speelt mee dat mijn zoon interesse heeft om in deze woning te gaan wonen en ook dat er nog een ingrijpende verbouwing van de woning nodig zal zijn voordat het zover is.”
3.6 In zijn gelijkluidende brieven van 16 april 2008 heeft mr. Lefers, nadat pogingen om tot een minnelijke regeling te komen gefaald hadden, aan [geïntimeerden] de opzeggingsgronden nader verduidelijkt.
3.7 [geïntimeerden] hebben niet, in ieder geval niet instemmend, op de opzegging gereageerd.
4 De motivering van de beslissing in hoger beroep
4.1 In dit geding vordert [appellant] dat het tijdstip wordt vastgesteld waarop de huurovereenkomst eindigt, met nevenvorderingen. Bij het bestreden vonnis heeft de kantonrechter de vorderingen van [appellant] afgewezen, met haar veroordeling in de proceskosten. Daartegen richten zich de grieven. Het hof zal die grieven zoveel mogelijk gezamenlijk bespreken.
4.2 [appellant] heeft aan de opzegging in de eerste plaats ten grondslag gelegd dat [geïntimeerden] zich niet zouden hebben gedragen zoals een goed huurder betaamt. Het gaat in dit verband in de eerste plaats om de huurachterstand zoals die in 2004 en 2005 heeft bestaan en in de tweede plaats om de huurachterstand die volgens [appellant] thans bestaat in verband met het niet betalen van een huurprijsverhoging van € 508,50 naar € 514,05 per maand.
4.3 Wat betreft eerstbedoelde huurachterstand verenigt het hof zich met hetgeen de kantonrechter in dat verband heeft overwogen. Daarbij stelt het hof voorop dat voor de vraag of de huurder zich niet heeft gedragen zoals een goed huurder betaamt in de zin van artikel 7:274 lid 1 onder a Burgerlijk Wetboek, de ernst van de gedragingen, te beoordelen aan de hand van alle omstandigheden van het geval, mede van belang is, in die zin dat niet iedere tekortkoming van de huurder een grond voor opzegging oplevert en tot toewijzing van een erop gegronde beëindigingsvordering leidt. Daaraan doet niet af dat dit in de tekst van de wet niet met zoveel woorden tot uitdrukking komt, anders dan in de parallelle bepaling van artikel 7:370 lid 1 onder a Burgerlijk Wetboek met betrekking tot pacht.
4.4 Voor zover [appellant] zich beroept op het arrest van de Hoge Raad van 6 juni 1997, NJ 1998, 128, inzake Van Bommel/Ruijgrok, ziet zij er ten onrechte aan voorbij dat de in dat arrest bedoelde gehoudenheid van de huurder om de verhuurder van de gebreken op de hoogte te stellen, naar zijn aard niet ziet op gebreken die bij de verhuurder reeds bekend zijn, zoals uit de tekst van dat arrest ook duidelijk volgt. Bij conclusie van dupliek (p. 2) hebben [geïntimeerden] betoogd dat de woning in december 2004 op verzoek van de echtgenoot van [appellant] is onderzocht, wat heeft geleid tot de opsomming van gebreken zoals door hen als productie 3 bij conclusie van antwoord en als productie 1 bij conclusie van dupliek overlegd. [appellant] is op dit betoog in het geheel niet ingegaan, zodat van de feitelijke juistheid ervan moet worden uitgegaan. Tegen die achtergrond behoefden [geïntimeerden] aan [appellant] geen mededeling te doen van de gebreken in het gehuurde, omdat zij ervan mochten uitgaan dat die gebreken bij [appellant] bekend waren.
4.5 Met de kantonrechter gaat het hof ervan uit dat de opschorting door [geïntimeerden] van de nakoming van de verbintenis tot het betalen van huur voor het volle bedrag ervan, niet gerechtvaardigd was en dus op zichzelf inderdaad een tekortkoming opleverde. Daar staat tegenover dat sprake was van een of meer ernstige gebreken aan het gehuurde, dat [geïntimeerden] op eerste verzoek van de toenmalige gemachtigde van [appellant] eind 2005 de huurachterstand hebben aangezuiverd en dat [appellant] destijds niet naar aanleiding van deze tekortkoming de beëindiging van de huur heeft nagestreefd. Anders dan [appellant] aanvoert gaat het bij dit laatste niet om een vorm van rechtsverwerking, maar om een afweging van de omstandigheden die van belang zijn voor de beoordeling van de ernst van de gedragingen van [geïntimeerden] in het kader van de norm van artikel 7:274 lid 1 onder a Burgerlijk Wetboek. Ook de andere door [appellant] op dit punt tegen het bestreden vonnis opgeworpen bezwaren stuiten hierop af. Voor zover [appellant] zich beroept op betalingsachterstanden die in 1999 en 2001/2002 zouden hebben bestaan (memorie van grieven onder 9), geldt voor die achterstanden dat – voor zover van [geïntimeerden] zovele jaren na dato al zou kunnen worden gevergd dat zij hun betwisting van de stellingen van [appellant] concreet motiveren – in nog sterkere mate dat meeweegt dat van de zijde van (de rechtsvoorganger van) [appellant] destijds aan die achterstanden niet de consequentie is verbonden dat de huurovereenkomst zou moeten eindigen.
4.6 Wat betreft de huurachterstand in verband met het niet betalen van een huurprijsver-hoging van € 508,50 naar € 514,05 geldt het volgende. [appellant] heeft in zoverre de feitelijke grondslag van haar vordering slechts zeer summier toegelicht. Uit de inleidende dagvaarding onder 6 in verband met productie 9 bij die dagvaarding laat zich afleiden dat tussen partijen debat is ontstaan over de ingangsdatum van de desbetreffende huurprijsverhoging (per 1 juli van elk jaar of met ingang van een ander tijdstip). [appellant] heeft de achtergronden van dat debat bij inleidende dagvaarding niet nader toegelicht, anders dan dat zij aanvoert dat [geïntimeerden] eerder niet zouden hebben geprotesteerd tegen de aankondiging van de desbetreffende verhoging. Die nadere toelichting heeft [appellant] ook in het vervolg van de procedure niet gegeven, ook niet nadat [geïntimeerden] zich bij conclusie van dupliek met zoveel woorden op het standpunt hadden gesteld dat sinds eind 2005 alle verschuldigde huurtermijnen steeds zijn overgemaakt en in dat kader een groot aantal bankafschriften had overgelegd. Bij haar akte van 27 april 2009 heeft [appellant] zich integendeel beperkt tot de constatering dat uit de bankafschriften “in ieder geval” blijkt dat pas in het najaar 2005 de achterstand van de huur is voldaan. Bij memorie van grieven onder 12 komt [appellant] op tegen hetgeen de kantonrechter met betrekking tot de huurverhoging heeft overwogen, maar opnieuw zonder de achtergronden van het debat omtrent de ingangsdatum van de huurverhoging begrijpelijk toe te lichten. Zij is in zoverre dan ook tekortgeschoten in haar stelplicht.
4.7 [appellant] heeft aan de opzegging in de tweede plaats ten grondslag gelegd dat zij het verhuurde dringend nodig heeft voor eigen gebruik. Het hof beoordeelt een en ander echter als onvoldoende concreet door haar gemotiveerd. Zo is ook in hoger beroep sprake van zowel de mogelijkheid van gebruik door de zoon van [appellant] als in plaats daarvan van bewoning door [appellant] zelf. Hoe beide mogelijkheden zich tot elkaar verhouden, heeft zij slechts beperkt toegelicht. Die toelichting komt er vooral op neer dat [appellant] diverse opties ziet, waarvan het echter nog grotendeels onzeker is of zij daadwerkelijk actueel zullen worden. Uit de stellingen van [appellant] kan al helemaal niet worden afgeleid dat sprake is van een voorgenomen eigen gebruik dat zo dringend nodig is dat van haar, de belangen van [geïntimeerden] mede in aanmerking genomen, niet kan worden gevergd dat de huurovereenkomst wordt verlengd. Dat geldt ook voor het belang van [appellant] dat haar zoon of zijzelf naast haar moeder kan gaan wonen. Het gewicht van dat belang is door haar immers alleen in algemene bewoordingen toegelicht. Het lag op haar weg om inzicht te geven in de aard en intensiteit van de zorg die haar moeder behoeft, de mate waarin die zorg niet door haar zuster, die met moeder in dezelfde woning woont, kan worden verleend en de mate waarin haar zoon die zorg wel zou kunnen verlenen (uitgaande van het scenario dat haar zoon het verhuurde gaat bewonen), respectievelijk zijzelf. Voor zover [appellant] aanvoert dat het verhuurde gerenoveerd moet worden, geldt evenzeer dat zij in haar stelplicht is tekortgeschoten. Zo heeft zij niet toegelicht waarom de bedoelde renovatie (waarvan de aard en omvang door haar niet nader is omschreven) niet zonder beëindiging van de huur mogelijk is. In dit verband heeft zij wel begrijpelijk gemaakt dat voor haar voordeel valt te behalen door de renovatie door haar zoon (die volgens haar stellingen in de bouw werkzaam is) te doen uitvoeren, maar opnieuw niet dat dit een dringend eigen gebruik oplevert als hiervoor bedoeld. Waar zij aanvoert dat het verhelpen van het achterstallig onderhoud zou leiden tot een verliesgevende exploitatie van het verhuurde, had van haar een nadere toelichting op de kosten van renovatie in relatie tot de te verwachten huuropbrengsten mogen worden verwacht.
4.8 Het hof passeert de door [appellant] gedane bewijsaanbiedingen, naar uit het voorgaande volgt deels op de grond dat zij niet heeft voldaan aan haar stelplicht, en voor het overige omdat die aanbiedingen niet zien op voldoende concreet omschreven feiten die, indien bewezen, tot een andere beoordeling zouden kunnen leiden dan hiervoor gegeven.
4.9 De slotsom is dat de grieven falen, zodat het bestreden vonnis dient te worden bekrachtigd. Het hof zal [appellant] veroordelen in de kosten van het hoger beroep.
5 De beslissing
Het hof, recht doende in hoger beroep:
bekrachtigt het vonnis van de rechtbank Zutphen, sector kanton, locatie Oost Gelre, van 11 juni 2009;
veroordeelt [appellant] in de kosten van dit hoger beroep, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [geïntimeerden] begroot op € 262,— voor griffierecht en op € 894,— voor salaris overeenkomstig het liquidatietarief en verklaart dit arrest in zoverre uitvoerbaar bij voorraad.
Dit arrest is gewezen door mrs. W.L. Valk, M.G.W.M. Stienissen en L.F. Wiggers-Rust, en is in tegenwoordigheid van de griffier uitgesproken ter openbare terechtzitting van 26 oktober 2010.