ECLI:NL:GHARL:2019:5060

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN

locatie Leeuwarden

afdeling civiel recht, handel

zaaknummer gerechtshof 200.225.397/01

(zaaknummer rechtbank Midden-Nederland 5734874)

arrest van 18 juni 2019

in de zaak van

[appellant],

wonende te [A] ,

appellant,

in eerste aanleg: gedaagde,

hierna:
[appellant],

advocaat: mr. B.P. van Overeem, kantoorhoudend te Amsterdam, die ook heeft gepleit,

tegen

[geïntimeerde],

wonende te [A] ,

geïntimeerde,

in eerste aanleg: eiser,

hierna:
[geïntimeerde],

advocaat: mr. P.H. Bos, kantoorhoudend te Zoetermeer, die ook heeft gepleit.

1.Het geding in eerste aanleg

Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar de inhoud van de vonnissen van 24 mei 2017 en 28 juni 2017 (hersteld op 12 juli 2017) die de kantonrechter van de rechtbank Midden-Nederland, locatie Almere, heeft gewezen.

2.Het geding in hoger beroep

2.1

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding in hoger beroep d.d. 26 september 2017 (met grieven en producties);

- de memorie van antwoord d.d. 28 november 2017 (met producties);

- het op 3 april 2019 gehouden pleidooi, waarbij beide partijen pleitaantekeningen hebben overgelegd.

2.2

Na afloop van de pleidooien heeft het hof arrest bepaald (op het door [appellant] overgelegde pleitdossier, aangevuld met de pleitstukken; in dit dossier ontbreekt, zoals met partijen op de zitting besproken, de akte van 30 mei 2017).

2.3

[appellant] vordert in het hoger beroep - kort samengevat - dat het hof de vonnissen waarvan beroep vernietigt en de vorderingen van [geïntimeerde] alsnog afwijst.

3.De vaststaande feiten

Het hof gaat in hoger beroep uit van de navolgende feiten.

3.1

[geïntimeerde] is eigenaar van het appartement [a-straat 1] te [B] (verder: het appartement). Dit betreft een luxe, aan het Gooimeer en de golfbaan gelegen appartement, voorzien van domotica (een geïntegreerd systeem voor de bediening van)onder meer verwarming, verlichting en beveiliging). Hij heeft dit appartement in de verhuur.

3.2

[appellant] is (privaatrechtelijk georiënteerd) jurist. Hij heeft het appartement op
14 juli 2016 gehuurd, ingaande 15 juli 2016, voor de duur van één jaar, met als einddatum
14 juli 2017. [appellant] wenste in het appartement te gaan wonen, samen met zijn echtgenote en zijn op 28 mei 2016 geboren dochter. Namens [geïntimeerde] is het huurcontract gesloten door [C] , zijn zaakwaarnemer (verder: [C] ).

3.3

De huurprijs bedroeg € 3.500,- per maand, inclusief servicekosten zoals vastgesteld door de vereniging van eigenaren van het complex waarvan het appartement deel uit maakt.

3.4

Het huurcontract bepaalt onder meer het volgende:

- [geïntimeerde] kiest woonplaats aan de [b-straat 2] te [D] , met als emailadres [C] @brificon.nl;

- de huur dient uiterlijk de eerste van de maand te zijn betaald;

- voor rekening van de huurder komt onder meer: “indien aanwezig het onderhoudsabonnement, het onderhoud en het gebruik van de alarminstallatie”;

- de waarborgsom bedraagt € 7.000,- met de bepaling dat de waarborgsom nimmer als huurtermijn kan worden beschouwd;

- op de huurovereenkomst zijn de Algemene Bepalingen Huurovereenkomst Woonruimte 2003 van toepassing verklaard (verder: de Algemene Bepalingen).

3.5

Artikel 28 van de Algemene Bepalingen luidt als volgt:

Tenzij partijen daarmee hebben ingestemd of anders zijn overeengekomen is algehele of gedeeltelijke tussentijdse ontbinding van de huurovereenkomst en opschorting van de verplichtingen uit de huurovereenkomst slechts mogelijk met tussenkomst van de rechter.

3.6

[appellant] heeft op 15 juli 2016 de huur tot 1 augustus 2016 en de waarborgsom van € 7.000,- voldaan, derhalve in totaal € 8.750,-.

3.7

Op 31 juli 2016 heeft [appellant] aan [C] gemaild dat de verhuizing goed is verlopen, dat het zeer aangenaam is, maar dat hij nog wel een paar punten heeft die geregeld moeten worden, namelijk:

1. De verhuizing was niet goed aangekondigd bij de VVE;

2. de sensor voor het automatisch openen van de slagboom voor de parkeerplaats werkt niet ( [appellant] moet drie keer uitstappen om binnen te komen);

3. De vuilnispas ontbreekt;

4. Het brandalarm gaat vaak -onterecht- af;

5. Kunnen er geïntegreerde horren bij de ramen worden geplaatst?

6. Het appartement klinkt hol. Kunnen er drempels worden geplaatst?

3.8

[C] heeft bij mails van 2 en 3 augustus 2016 geantwoord dat een nieuwe vuilnispas beschikbaar is en tags voor de slagboom aangemaakt worden, de klachten over ontbrekende horren en drempels afgewezen en meegedeeld de klacht over de brandmelders af te stemmen met de beheerder.

3.9

Op 3 augustus 2016 heeft [appellant] bericht dat het probleem met de domotica opgelost lijkt.

3.1

Op 10 augustus 2016 heeft [appellant] [C] gemaild over het ophalen van de vuilnispas, met als toevoeging: “Verder moet toch helaas iemand naar de domotica kijken; afgelopen week is het brandalarm weer een paar maal afgegaan”. [C] heeft die dag geantwoord dat hij de beheerder vraagt iemand langs te sturen voor het domotica-systeem. [C] had [appellant] gemeld dat hij vanaf 11 augustus 2016 drie weken met vakantie zou zijn.

3.11

Op 16 augustus 2016 heeft [appellant] een (lange) brief aan [C] geschreven, geadresseerd aan Brificon, postbus 381 te Hilversum.

Deze brief maakt melding van de hiervoor genoemde klachten, behoudens die over het niet aangemeld zijn van de verhuizing. In plaats daarvan wordt geklaagd over het niet vervangen zijn van het filter van de CV-installatie.

In deze brief schrijft [appellant] onder meer:

We hebben een jaarcontract gesloten en bewonen nu meer dan een maand het

appartement. De conclusie is dat de verhuurder gedurende deze periode ernstig is

tekortgeschoten in zijn verplichtingen. Afgelopen maand hebben we een zeer lastige tijd gehad, met name door het voortdurend afgaan van het brandalarm, het niet kunnen gebruiken van de automatische toegang van garage en opening slagboom, het niet kunnen verwijderen van vuilnis en de geluidsproblemen in de woning. Nu deze periode is verstreken, kan een en ander niet meer worden hersteld. Hierbij komt dat het de verhuurder - althans de bemiddelende makelaar - bekend is dat we hier wonen met onze dochter van een paar weken oud. Het afgaan van het brandalarm brengt een enorm gedoe met zich mee omdat we vervolgens een uur bezig zijn om het meisje weer in slaap te krijgen. Ook in het licht van dat gegeven, had de verhuurder terstond passende actie moeten ondernemen.

Een en ander brengt mee dat we op zoek gaan naar een andere woning en de

huurovereenkomst ontbinden, althans vernietigen, per 1 oktober 2016.

Het is (mij) volstrekt helder dat aantasting van de huurovereenkomst de belangen van de verhuurder zal schaden. Ik wil er dan wel op wijzen dat hij niets heeft gedaan om een oplossing te bieden voor de gesignaleerde problemen - ook niet toen ik met zoveel woorden op de urgentie daarvan heb gewezen. Niettemin hoop ik dat we tot een gezamenlijke tussentijdse beëindiging kunnen komen. Het is prima als de woning onmiddellijk weer in de verhuur gaat - en weer bezichtigingen plaatsvinden, als wij daarover van tevoren even worden geïnformeerd. Omdat de woning nu is ingericht is de kans op snelle verhuur wellicht ook wat groter.

…

Tot mijn spijt hebben we op grond van bovenstaande moeten besluiten om op zoek te gaan naar een andere woning. Ik wens de overeenkomst te ontbinden, althans vernietigen, per 1 oktober 2016 zodat we voldoende gelegenheid hebben om op zoek te gaan naar een nieuwe woning. Ik wijs erop dat het alsnog oplossen van de problemen correcte nakoming van de overeenkomst in de afgelopen weken niet meer kan goed maken. Ik hoop dat je begrip hebt voor de lastige situatie waarin we afgelopen weken hebben verkeerd. En ik hoop dat we samen tot een oplossing kunnen komen. Niettemin heb ik de betaling van de huurtermijn van augustus opgeschort in afwachting van actie om bovengenoemde problemen op te lossen. Die actie is er niet gekomen. Ik zal derhalve de betaling van de huurtermijn van september eveneens opschorten. Een mogelijke oplossing zou kunnen zijn dat we per 1 oktober 2016 opleveren en de borg niet terug vragen, zodat de volledige huurtermijn is gedekt. Het is prima als intussen bezichtigingen plaatsvinden als wij daarvan tevoren bericht krijgen. Mag ik er intussen op wijzen dat we aanzienlijke schade hebben nu we opnieuw moeten verhuizen en allerlei vergeefse investeringen hebben gedaan in gordijnen en vloerkleden?

3.12

Op 24 augustus 2016 heeft [appellant] nogmaals een op dezelfde wijze geadresseerde brief aan [C] opgesteld waarin hij meldt dat de afgelopen week het brandalarm vier maal is afgegaan. Hij schrijft:

Vorige week heb ik u een ingebrekestelling gestuurd om de oplosbare problemen binnen een redelijke termijn van zeven dagen op te lossen. Die termijn verliep gisteren zonder dat we iets vernomen hebben. Dit betekent dat u ten aanzien van die verplichtingen in verzuim bent. Op grond van een en ander beroepen we ons op ontbinding van de huurovereenkomst wegens een tekortkoming, althans dwaling. We zijn inmiddels druk op zoek naar een nieuwe huurwoning. Ik verwacht dat de ontbinding per 1 oktober 2016 kan ingaan, maar daarover zal ik u nog definitief berichten.

3.13

[appellant] heeft per mail van 29 augustus 2016 [C] bericht nog niets gehoord te hebben op zijn brieven en dat zijn vrouw inmiddels op zoek is naar een andere woning. [C] heeft diezelfde dag vanuit Portugal per mail geantwoord dat hij de brieven niet kent, [appellant] verzocht hem deze te mailen en aangegeven dat hij zal trachten actie te ondernemen.

3.14

[appellant] heeft de brieven op 5 september 2016 aan [C] gemaild.

3.15

[C] heeft op 7 september 2016, na een telefoongesprek, per mail geantwoord en daarin oplossingen aangereikt voor slagboom en cv-filter en aangegeven dat een monteur langs zal komen voor het brandalarm.

3.16

Op 9 september 2016 is een monteur voor het brandalarm onverrichterzake langs geweest omdat hij onvoldoende kennis had van het domotica-systeem.

3.17

Op 18 september 2016 heeft [appellant] [C] geschreven dat de toegang tot de garage nog steeds niet werkt, dat het brandalarm nog steeds blijft afgaan, dat zijn naam niet in het belsysteem bij de voordeur is ingevoerd en dat de CV-filter niet is vervangen. Hij meldt dat een monteur onverrichterzake is langs geweest. Hij vervolgt:

Het hoeft geen betoog dat dit voor een gezin met een klein kind van drie maanden volstrekt ontoelaatbaar is. We zijn gaandeweg ten einde raad en willen nog maar één ding: de woning zou spoedig mogelijk verlaten en elders weer rust vinden. Een en ander heeft ons tot het besluit gebracht om de huurovereenkomst te ontbinden per 1 oktober 2016. Het verzuim is reeds - door mijn brieven van resp. 16 augustus 2016 en 24 augustus 2016 - ingetreden. U heeft nagelaten om het verzuim te zuiveren door alsnog correct de huurovereenkomst uit te voeren - waarbij ik opmerk dat het enorme gedoe van de afgelopen maanden niet meer kan worden verholpen.

Een en ander brengt mee dat een zogenaamde verbintenis tot ongedaanmaking ontstaat op de voet van art. 6:271 BW. De verhuurder zal de betaalde huurpenningen dienen terug te storten en wij dienen als huurder een waarde-vergoeding te betalen voor het verblijf in de woning op de voet van art. 6:272 BW. Het moge duidelijk zijn dat de waarde - gezien de voortdurende problemen - aanzienlijk lager zal liggen dan de huursom van EUR 3.500,--.

(…)

Deze week tekenen we een huurovereenkomst van een woning in [A] . Op 30 september 2016 zullen we het appartement leeg opleveren. Graag zou ik een afspraak maken voor inspectie op zaterdag 1 oktober 2016.

3.18

[geïntimeerde] heeft de ontbinding door [appellant] niet geaccepteerd en heeft aanspraak gemaakt op doorbetaling van de huurpenningen. Wel heeft [C] bij mail van
30 september 2016 [appellant] een huurkorting aangeboden van 50% op de huur tot
1 oktober 2016 vanwege het ondervonden ongemak, op voorwaarde dat de huurovereenkomst in stand blijft.

3.19

[appellant] heeft het appartement rond 30 september 2016 metterwoon verlaten en heeft een woning in [A] betrokken met vrouw en kind. Het gehuurde is eerst rond november 2016 geheel ontruimd.

3.2

In oktober 2016 heeft [geïntimeerde] een defecte sensor in het brandalarm doen vervangen.

3.21

Op 19 februari 2017 heeft een sleuteloverdracht plaatsgevonden.

3.22

[geïntimeerde] heeft het appartement per 1 maart 2018 opnieuw verhuurd.

4.Het geschil en de beslissing in eerste aanleg

4.1

[geïntimeerde] heeft in eerste aanleg samengevat gevorderd dat [appellant] de huurtermijnen tot 14 juli 2017 voldoet, vermeerderd met contractuele rente, boete en buitengerechtelijke kosten. Voorts heeft hij een verklaring voor recht gevorderd dat [appellant] niet gerechtigd was de huurovereenkomst buitengerechtelijk te ontbinden.

4.2

[appellant] heeft in eerste aanleg geen (tijdig) verweer gevoerd.

4.3

De kantonrechter heeft bij vonnis van 24 mei 2017 [geïntimeerde] in staat gesteld zijn nevenvorderingen nader te lichten met het oog op Richtlijn 93/13/EEG (richtlijn oneerlijke bedingen).

4.4

De kantonrechter heeft bij eindvonnis de gevraagde verklaring voor recht afgegeven, [appellant] veroordeeld tot betaling van de huurtermijnen van € 3.500,- per maand tot
14 juli 2017 en [appellant] in de proceskosten veroordeeld (€ 970,93). De overige vorderingen zijn afgewezen.

5.De beoordeling van de grieven en de vordering

5.1

[appellant] heeft twee grieven opgeworpen die het geschil in volle omvang aan het hof voorleggen.

(Buitengerechtelijke) ontbinding van de huurovereenkomst

5.2

[appellant] heeft de stelling betrokken dat hij de huurovereenkomst rechtsgeldig per 1 oktober 2016 heeft ontbonden. [geïntimeerde] heeft daarop in de memorie van antwoord [appellant] tegengeworpen dat artikel 28 van de toepasselijke Algemene Bepalingen de buitengerechtelijke ontbinding uitsluit.

5.3

[appellant] heeft tijdens het pleidooi aangegeven dat dit beding voor vernietiging in aanmerking komt op grond van artikel 6:233 onder a in samenhang met artikel 6:236 onder b BW. [appellant] heeft daar aan toegevoegd dat ontbinding bij een huurovereenkomst voor bepaalde tijd tot een dode letter gemaakt zou worden indien niet buitengerechtelijk ontbonden kan worden, gelet op het verbod op terugwerkende kracht van artikel 6:269 BW.

5.4

Het hof overweegt dat niet ter discussie staat dat de Algemene Bepalingen algemene voorwaarden zijn van artikel 6:231 BW en dat [appellant] in zijn hoedanigheid van huurder moet worden aangemerkt als een consument in de zin van artikel 6:236 BW. Artikel 6:236 BW onder b merkt als onredelijk bewarend aan een beding in de algemene voorwaarden dat de bevoegdheid tot ontbinding (wegens een tekortkoming) uitsluit of beperkt. Artikel 28 van de Algemene Bepalingen sluit een beroep op ontbinding niet uit noch vormt het daarop een inhoudelijke beperking, maar het beperkt uitsluitend de wijze waarop de ontbinding kan worden ingeroepen, namelijk de buitengerechtelijke ontbinding van artikel 6:267 BW wordt uitgesloten. Naar ’s hofs oordeel wordt door deze beperking naar de vorm van de ontbinding het contractuele evenwicht van partijen niet aangetast, aangezien ook [geïntimeerde] als verhuurder de overeenkomst niet buitengerechtelijk kon ontbinden, gelet op het bepaalde in artikel 7:231 BW. Het argument van [appellant] dat een bevoegdheid tot ontbinding van een overeenkomst voor bepaalde tijd de facto onmogelijk zou worden gemaakt vanwege het verbod op de ontbinding met terugwerkende kracht, snijdt evenmin hout. Uit HR 6 juni 1997, ECLI:NL:HR:1997:ZC2389,
NJ1998, 128 (Van Bommel/Ruijgrok) volgt namelijk dat het ontbreken van terugwerkende kracht als bedoeld in artikel 6:269 BW niet betekent dat de huurder niet over een reeds afgelopen periode van zijn verplichting tot huurbetaling kan worden bevrijd. Het hof verwerpt dan ook het beroep van [appellant] op vernietiging, evenals zijn op dezelfde redenering gestoelde subsidiaire stelling dat het beroep van [geïntimeerde] op artikel 28 van de Algemene Bepalingen naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is.

5.5

[appellant] heeft in hoger beroep als verweer tegen de vordering van [geïntimeerde] niet expliciet (subsidiair) de rechter verzocht de huurovereenkomst te ontbinden en hem te bevrijden van zijn verbintenissen vanaf 1 oktober 2016. Op zich zou een dergelijk verweer ook voor het eerst in hoger beroep gedaan kunnen worden; een vordering in reconventie is immers evenmin noodzakelijk voor een beroep strekkende tot vernietiging
(HR 17 december 1999, ECLI:NL:PHR:1999:AA3876, Breg/Asper). In dit geval was de huurovereenkomst ten tijde van het instellen van de vordering in hoger beroep al beëindigd door het verstrijken van de duur waarvoor de huurovereenkomst was aangegaan, zodat een (algehele) ontbinding van de overeenkomst niet meer aan de orde is. Voor een partiële ontbinding in de vorm van huurprijsvermindering is op grond van artikel 7:207 BW wel een daartoe strekkende vordering noodzakelijk, die dus ontbreekt. Het hof oordeelt dat, ook los van deze formele beletselen, wat [appellant] omtrent het gehuurde heeft gesteld geen reden oplevert voor het oordeel dat hij met ingang van 1 oktober 2016 van zijn verplichting tot betaling van de huurprijs moet worden bevrijd. Het hof overweegt daartoe als volgt.

5.6

Het hof stelt vast dat [appellant] de voor 1 augustus 2016 verschuldigde huur over de maand augustus niet tijdig heeft voldaan, terwijl er op dat moment geen sprake was van een voor [geïntimeerde] kenbaar gebrek in de zin van artikel 7:204 BW dat niet verholpen was of op korte termijn kon worden. Het hof wijst er op dat ook het in de hoger beroep centraal staande kritiekpunt van [appellant] , het veelvuldig ten onrechte afgaande brandalarm, rond
1 augustus 2016 klaarblijkelijk (in ieder geval in de beleving van [C] ) onder controle was, gelet op het hiervoor onder 3.9 aangehaalde mailbericht van [appellant] van 3 augustus 2016.

5.7

[appellant] heeft vervolgens de huurbetaling over de maanden augustus en september 2016 op 16 augustus 2016 opgeschort, zonder dat hij een vordering tot huurprijsvermindering als bedoeld in artikel 7:207 BW heeft ingesteld. In de brief van 16 augustus 2016 heeft hij al zeer nadrukkelijk het pad tot beëindiging van de huurrelatie ingeslagen (zie rov. 3.11) hetgeen hij heeft onderstreept in de brief van 24 augustus 2016 (rov. 3.12). Beide brieven hebben eerst op 5 september 2016 [geïntimeerde] (althans diens zaakgelastigde [C] ) bereikt, doordat de brieven aanvankelijk aan een niet in de overeenkomst vermeld postadres waren gezonden, terwijl [appellant] wist dat [C] op dat moment niet op zijn kantoor was.

5.8

Naar het oordeel van het hof rechtvaardigden de door [appellant] genoemde tekortkomingen niet de integrale bevrijding van zijn verbintenissen uit de huurovereenkomst per 1 oktober 2016. [geïntimeerde] heeft nadrukkelijk een beroep gedaan op de tenzij-bepaling van artikel 6:265, eerste lid BW en de uitleg die de Hoge Raad daaraan gegeven heeft in HR 28 september 2018, ECLI:NL:HR:2018:1810. Een meerdere malen per week ten onrechte afgaand brandalarm - ook als dat betrekkelijk eenvoudig is uit te schakelen - draagt niet bij aan de woongenot, maar [geïntimeerde] moet worden toegeven dat de bewoordingen waarin [appellant] over dit gebrek voor de vakantie van [C] heeft geklaagd geen aanwijzing vormen dat sprake was van een zeer urgent probleem. In de mail van 31 juli 2016 (rov. 3.7) kregen de ontbrekende dan wel niet werkende passen voor vuilnis en slagboom voor het parkeerterrein een prominentere plaats en ook in de mail van 10 augustus 2016 komt het brandalarm enigszins terloops aan de orde. Eerst in de periode tussen 10 augustus 2016 en
16 augustus 2016 heeft dit brandalarm klaarblijkelijk zo op de irritatie van [appellant] en diens echtgenote gewerkt dat toen de omslag is gemaakt naar beëindiging van de huurrelatie.

5.9

[geïntimeerde] heeft er evenwel terecht op gewezen dat volgens het huurcontract reparaties aan het alarmsysteem voor rekening van de huurder waren (zie rov. 3.4) en dat [appellant] ervan heeft afgezien zelf een monteur voor het brandalarm in te schakelen. De kosten daarvan had [appellant] op voet van artikel 7:206 BW voor rekening van [geïntimeerde] kunnen brengen, ondanks de andersluidende bepaling in het huurcontract, omdat [appellant] op zich terecht heeft betoogd dat hij er van mocht uitgaan dat het alarmsysteem bij aanvang van de huurovereenkomst correct functioneerde.
Daarvan was geen sprake. Dit gebrek rechtvaardigde onder deze omstandigheden echter niet
de ontbinding van de huurovereenkomst. Het hof laat de insinuaties van [geïntimeerde] dat [appellant] wellicht zelf het brandalarm onklaar heeft gemaakt verder daar evenals de discussie of het alarmsysteem al dan niet (eenvoudig) separaat van de overige domotica uitgeschakeld kon worden.

5.1

De overige aan de orde gestelde gebreken waren hetzij op 5 september 2016 al opgelost (ontbrekende vuilnispas), zeer onbeduidend (het nog ontbreken van de naam van [appellant] bij de voordeurbel) dan wel niet aangetoond (de werking van de afstandsbediening voor de slagboom van de parkeerplaats nadat de daarvoor benodigde tags waren afgegeven) zodat die gebreken evenmin de algehele ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigden.

5.11

Het verweer van [appellant] dat hij vanaf 1 oktober 2016 geen huur meer verschuldigd was treft dan ook geen doel.

Beëindiging per 19 februari 2017?

5.12

Subsidiair heeft [appellant] betoogd dat de huurovereenkomst op 19 februari 2017 feitelijk is beëindigd omdat partijen zich zodanig tegenover elkaar hebben gedragen dat daarin een nadere tot beëindiging van de overeenkomst strekkende beëindigings-overeenkomst ligt besloten.

5.13

Ook deze subsidiaire stelling faalt. Dat [geïntimeerde] na lang aandringen van [appellant] op die datum de sleutels in ontvangst heeft genomen, betekent nog niet dat [geïntimeerde] met de voortijdige beëindiging van de huurovereenkomst heeft ingestemd. Anders dan [appellant] heeft betoogd, verkeerde [geïntimeerde] ook niet in schuldeiserverzuim omdat hij eerder geweigerd had deze sleutels in ontvangst te nemen aangezien [geïntimeerde] daartoe niet verplicht was.

5.14

Wel heeft [appellant] in zoverre een punt dat [geïntimeerde] in ieder geval vanaf de ontvangst van de brief van [appellant] van 18 september 2016 (rov 3.17) wist dat [appellant] het appartement metterwoon ging verlaten en dat [appellant] niet van plan was nog verdere huurbetalingen te voldoen. Dat [geïntimeerde] nadat het gehuurde ook feitelijk geheel ontruimd was, serieuze pogingen heeft gedaan om het appartement weer tijdig te verhuren, is niet gebleken. Op de pleitzitting is namens [geïntimeerde] verklaard dat eerst getracht is om het appartement te verkopen en dat het appartement pas in maart 2017 weer in de verhuur is gegaan.

Het hof oordeelt dat de redelijkheid en billijkheid, waarop [appellant] een beroep op heeft gedaan, zich verzetten tegen integrale betaling van de huur tot het einde van de overeengekomen huurtermijn. Het hof acht daartoe redengevend dat:

de huurrelatie ook van de zijde van [geïntimeerde] niet geheel smetteloos is geweest (defecte sensor brandalarm, te laat verstrekken vuilnispas en codes voor de slagboom) mede gelet op de verwachtingen die [appellant] kon ontlenen aan de hoogte van de huur;
[C] heeft tussen 7 september en 30 september 2016 niet meer een vinger aan de pols gehouden;
[geïntimeerde] heeft op 30 september 2016 een huurkorting aangeboden gelet op de slechte start;
de bepaalde duur van de huurovereenkomst strekt uitsluitend ten voordele van [geïntimeerde] aangezien bij een overeenkomst voor onbepaalde duur [appellant] had kunnen opzeggen overeenkomstig artikel 7:271 BW;
Nadat [appellant] het appartement metterwoon had verlaten, heeft [geïntimeerde] zich niet direct ingespannen om een vervangende huurder te zoeken.

Het hof zal de veroordeling tot betaling van de achterstallige huur tot en met 1 maart 2017 ten bedrage van € 24.500,- in stand laten. De vordering tot betaling van huurtermijnen nadien zal het hof beperken tot € 10.500, inclusief de betaalde waarborgsom van € 7.000,- , zodat daarvan per saldo nog €. 3.500 resteert. Het totale door [appellant] te betalen bedrag aan huur komt daarmee op € 28.000,-.

De slotsom

5.15

Het hof zal, op praktische gronden, de veroordelingen geformuleerd onder 3.1. tot en met 3.3. van het vonnis van 28 juni 2017 vernietigen en opnieuw formuleren als hierna volgt en dit vonnis voor het overige, evenals het tussenvonnis van 24 mei 2017, bekrachtigen.

Het hof zal [appellant] , als de overwegend in het ongelijk te stellen partij, in de kosten van de procedure in hoger beroep veroordelen, voor wat het salaris van de advocaat betreft te begroten op 3 procespunten naar tarief III.

6.De beslissing

Het hof, recht doende in hoger beroep:

vernietigt vonnis van kantonrechter te Almere van 28 juni 2017 (als hersteld op 12 juli 2017) uitsluitend voor wat betreft de beslissingen onder 3.1. tot en met 3.3. en in zoverre opnieuw rechtdoende:

verklaart voor recht dat [appellant] niet gerechtigd was om de huurovereenkomst buitengerechtelijk te ontbinden;

veroordeelt [appellant] om aan [geïntimeerde] (naast het op 15 juli 2016 betaalde bedrag van € 8.750,-) tegen bewijs van kwijting te betalen de somma van € 28.000,-;

bekrachtigt dit vonnis voor het overige evenals het tussenvonnis van 24 mei 2017;

veroordeelt [appellant] in de kosten van het hoger beroep, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [geïntimeerde] vastgesteld op € 716,- voor verschotten en op € 4.173,- voor salaris overeenkomstig het liquidatietarief;

verklaart dit arrest ten aanzien van de daarin vervatte veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit arrest is gewezen door mr. J.H. Kuiper, mr. W.F. Boele en mr. M. Willemse en is door de rolraadsheer, in tegenwoordigheid van de griffier, in het openbaar uitgesproken op
18 juni 2019.