ECLI:NL:GHDHA:2025:1085

• Datum uitspraak: 16 april 2025
• Publicatiedatum: 5 juni 2025
• Zaaknummer: BK-24/771
• Instantie: Gerechtshof Den Haag
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: Chr.Th.P.M. Zandhuis; C. Maas; R.M. Hermans
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Hoger beroep inzake de vastgestelde waarde van een bedrijfswoning onder de Wet WOZ

In deze zaak gaat het om een hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de Rechtbank Den Haag, waarin de waarde van een bedrijfswoning is vastgesteld op € 346.000. De Heffingsambtenaar van de gemeente Zoetermeer had eerder de waarde vastgesteld op € 391.000, maar dit werd door de Rechtbank verlaagd na bezwaar van belanghebbende. De Rechtbank oordeelde dat de Heffingsambtenaar niet voldoende bewijs had geleverd dat de waarde niet te hoog was vastgesteld. In hoger beroep heeft belanghebbende de waarde van de woning verder willen verlagen naar € 305.000, maar het Hof oordeelde dat hij hierin niet is geslaagd. Het Hof bevestigde de uitspraak van de Rechtbank en oordeelde dat de Heffingsambtenaar niet in zijn bewijslast was geslaagd, maar dat belanghebbende ook geen onderbouwing had gegeven voor zijn bepleite waarde. De proceskostenvergoeding werd door de Rechtbank vastgesteld met een wegingsfactor van 0,5, wat door het Hof werd bevestigd. De uitspraak van het Hof werd gedaan op 16 april 2025.

Uitspraak

GERECHTSHOF DEN HAAG

Team Belastingrecht

meervoudige kamer

nummer BK-24/771

Uitspraak van 16 april 2025

in het geding tussen:

[X] te [Z] , belanghebbende,

(gemachtigde: R. van der Weide)

en

de heffingsambtenaar van de gemeente Zoetermeer, de Heffingsambtenaar,

(vertegenwoordiger: […] )

op het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de Rechtbank Den Haag (de Rechtbank) van 2 juli 2024, nummer SGR 23/7869.

Procesverloop

1.1.

De Heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (de Wet WOZ) de waarde op 1 januari 2022 (de waardepeildatum) van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres] te [woonplaats] (de woning), voor het kalenderjaar 2023 vastgesteld op € 391.000 (de beschikking). Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan belanghebbende voor het jaar 2023 opgelegde aanslag in de onroerende-zaakbelastingen van de gemeente Zoetermeer (de aanslag).

1.2.

Belanghebbende heeft bezwaar gemaakt tegen de beschikking en de aanslag. De Heffingsambtenaar heeft het bezwaar afgewezen.

1.3.

Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld bij de Rechtbank. In verband daarmee is een griffierecht geheven van € 50. De Rechtbank heeft als volgt beslist, waarbij belanghebbende is aangeduid als eiser en de Heffingsambtenaar als verweerder:

“De rechtbank:

- verklaart het beroep gegrond;

- vernietigt de uitspraak op bezwaar;

- wijzigt de beschikking aldus dat de vastgestelde waarde wordt verminderd tot € 346.000;

- vermindert de aanslag onroerende-zaakbelastingen tot een berekend naar een waarde van € 346.000;

- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde uitspraak op bezwaar;

- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiser tot een bedrag van € 1.185;

- draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 50 aan eiser te vergoeden;

- draagt verweerder op om de toegekende proceskostenvergoeding en het griffierecht te betalen op een bankrekening die op naam staat van eiser.”

1.4.

Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. In verband daarmee is een griffierecht geheven van € 138. De Heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.

1.5.

De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van 6 maart 2025. Partijen zijn verschenen. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt.

Feiten

2. Belanghebbende is eigenaar van de woning. De woning is een bedrijfsbovenwoning. Het bouwjaar van de woning is 1988. De woning beschikt over een gebruiksoppervlak van 259 m2.

Oordeel van de Rechtbank

3. De Rechtbank heeft, voor zover hier van belang, geoordeeld, waarbij belanghebbende is aangeduid als eiser en de Heffingsambtenaar als verweerder:

“7. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44).

8. Verweerder dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder, gelet op de door hem overgelegde stukken en wat hij overigens heeft aangevoerd, hierin niet geslaagd.

9. Verweerder heeft ter zitting vooral gewezen op de wijze waarop het waarderingssysteem Ortax de waarde van de woning heeft bepaald. Bij die waardebepaling is, naar verweerder stelt, met alle omstandigheden rekening gehouden. Daarnaast heeft verweerder in beroep een waardematrix overgelegd ter extra onderbouwing van de vastgestelde waarde, maar de waardebepaling in Ortax is volgens verweerder leidend.

10. De rechtbank stelt vast dat verweerder moeite heeft gedaan om de waarde van de woning vast te stellen. Het betreft een lastig te waarderen pand aangezien er een gebrek is aan goed vergelijkbare woningen die op of rond de waardepeildatum zijn verkocht. Het is daarom begrijpelijk dat verweerder uitgaat van de waardering volgens Ortax. Echter, de gegevens in Ortax, te weten de correctiepercentages, zijn voor de rechtbank – anders dan de matrix - niet te controleren. De rechtbank zal daarom de matrix als uitgangspunt nemen en mede aan de hand van de in Ortax verwerkte kenmerken beoordelen in hoeverre in de matrix voldoende rekening is gehouden met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten.

De rechtbank constateert dat de waardering in Ortax en de matrix niet op alle punten goed op elkaar aansluiten. Zo is in de matrix de ligging van de woning, net als bij de vergelijkingsobjecten, als gemiddeld aangemerkt, terwijl uit Ortax blijkt dat een woning die is gelegen in de wijk [Wijk] c.a. sowieso voor een lagere prijs wordt verkocht dan gemiddeld in [woonplaats] . Verder wordt in Ortax wel rekening gehouden met de omstandigheid dat de woning slechts tezamen met het bedrijfspand kan worden verkocht (de correctie wegens objectspecifieke omstandigheden), terwijl in de matrix daarmee geen rekening wordt gehouden. Los van deze tegenstrijdigheden tussen Ortax en de matrix is de rechtbank van oordeel dat ook de ligging van de woning binnen de wijk [Wijk] c.a. minder is dan gemiddeld. De woning is gelegen op een bedrijventerrein met uitzicht op bedrijfspanden en parkeerplaatsen, terwijl er in de wijk [Wijk] c.a. ook woningen zijn die niet direct uitkijken op bedrijven en parkeerplaatsen. Noch in Ortax, noch in de matrix wordt daarmee rekening gehouden. Verder is de rechtbank van oordeel dat in de matrix en in Ortax de uitstraling ten onrechte als gemiddeld is gekwalificeerd. De uitstraling van de woning is minder goed dan die van de vergelijkingsobjecten. Gelet op dit alles heeft verweerder niet aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld.

11. Nu verweerder niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of eiser de door hem bepleite waarde van € 305.000 aannemelijk heeft gemaakt. De rechtbank is van oordeel dat dat niet het geval is. Eiser heeft de door hem bepleite waarde op geen enkele wijze onderbouwd.

12. Nu geen van beide partijen er naar het oordeel van de rechtbank in is geslaagd het van haar gevergde bewijs te leveren, bepaalt de rechtbank de waarde van het object op de waardepeildatum in goede justitie op € 346.000.

13. Gelet op wat hiervoor is overwogen, is het beroep gegrond verklaard.

14. De rechtbank veroordeelt verweerder in de door eiser gemaakte proceskosten. De rechtbank – die in deze zaak het oordeel heeft gegeven en dus moet oordelen over de wegingsfactor[1] - is van oordeel dat deze zaak van licht gewicht is en past daarom een wegingsfactor toe van 0,5. De rechtbank stelt de te vergoeden kosten op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand daarom vast op € 1.185 (1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift, 1 punt voor de hoorzitting met een waarde per punt van € 310, 1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 875 en een wegingsfactor 0,5).

15. De rechtbank wijst verweerder erop dat hij, gelet op artikel 30a, vierde lid, van de Wet WOZ, de op grond van deze uitspraak te vergoeden bedragen voor proceskosten en griffierecht uitsluitend mag uitbetalen op een bankrekening die op naam staat van eiser.

[1] Hoge Raad 12 april 2024, ECLI:NL:HR:2024:572 en Hoge Raad 14 juni 2024, ECLI:NL:HR:2024:703 (r.o. 4.3.2).”

Geschil in hoger beroep en conclusies van partijen

4.1.

In geschil is of de door de Rechtbank bepaalde waarde van de woning te hoog is en of de Rechtbank voor de bepaling van de proceskostenvergoeding voor bezwaar en beroep terecht wegingsfactor 0,5 heeft toegepast.

4.2.

Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank, vernietiging van de uitspraak op bezwaar, wijziging van de beschikking aldus dat de waarde van de woning nader wordt vastgesteld op € 305.000, dienovereenkomstige vermindering van de aanslag en tot toekenning van een proceskostenvergoeding in bezwaar, beroep en hoger beroep met toepassing van wegingsfactor 1 (gemiddeld).

4.3.

De Heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.

Beoordeling van het hoger beroep

Waardebepaling

5.1.

De waarde van de woning wordt ingevolge artikel 17, lid 2, Wet WOZ bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom van de woning zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de woning in de staat waarin deze zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 43-44).

5.2.

De Rechtbank heeft geoordeeld dat de Heffingsambtenaar noch belanghebbende erin is geslaagd de door hen bepleite waarde aannemelijk te maken. Daarom heeft de Rechtbank de waarde als bedoeld in artikel 17, lid 2, Wet WOZ in goede justitie bepaald op
€ 346.000. In hoger beroep heeft de Heffingsambtenaar erin berust dat hij met betrekking tot de bij beschikking vastgestelde waarde niet in zijn bewijslast is geslaagd; hij heeft immers geen hoger beroep of incidenteel hoger beroep ingesteld. Belanghebbende daarentegen heeft niet berust in het oordeel van de Rechtbank dat hij de door hem verdedigde waarde niet aannemelijk heeft gemaakt. In hoger beroep rust dan op belanghebbende de last de door hem verdedigde waarde van de woning van € 305.000 aannemelijk te maken (vgl. Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden 18 mei 2021, ECLI:NL:GHARL:2021:4887 en Gerechtshof Den Haag 2 februari 2022, ECLI:NL:GHDHA:2022:137).

5.3.

Belanghebbendes stellingen in hoger beroep ten aanzien van de waarde komen in de kern erop neer dat de Rechtbank onvoldoende rekening heeft gehouden met de aard van de woning als bedrijfswoning. Hij stelt dat de Rechtbank deze omstandigheid onvoldoende heeft verdisconteerd in de door haar in goede justitie bepaalde waarde en verwijst in dit kader naar het percentage van 16,1 waarmee Ortax rekening houdt in dergelijke gevallen en stelt dat dit percentage zelfs nog te laag is.

5.4.

Het Hof is van oordeel dat de Rechtbank op goede gronden een juiste beslissing heeft genomen. In hoger beroep heeft belanghebbende geen feiten of omstandigheden aangevoerd die het Hof tot een ander oordeel leiden. Het Hof maakt de overwegingen van de Rechtbank tot de zijne en voegt daaraan het volgende toe.

5.5.

Het Hof stelt voorop dat waarderen geen exacte wetenschap is en dat het beoordelen van de juistheid van een WOZ-waarde niet gaat over de vraag of de samenstellende onderdelen van een onroerende zaak op de juiste waarden zijn gesteld, maar om de beoordeling van de WOZ-waarde van die onroerende zaak in zijn geheel.

5.6.

Anders dan belanghebbende stelt, heeft de Rechtbank blijkens overweging 10 van haar uitspraak, bij de bepaling van de waarde in goede justitie ook rekening gehouden met de omstandigheid dat sprake is van een bedrijfswoning. Deze omstandigheid vormt een van de gronden op basis waarvan de Rechtbank heeft geoordeeld dat de Heffingsambtenaar niet aannemelijk heeft gemaakt dat de vastgestelde waarde niet te hoog is. De klacht mist in zoverre dus feitelijke grondslag.

5.7.

Hetgeen belanghebbende overigens ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, brengt het Hof evenmin tot een ander oordeel. Dit leidt tot de conclusie dat belanghebbende met hetgeen hij heeft aangevoerd, niet aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet meer dan € 305.000 bedraagt of dat de waarde die de Rechtbank heeft vastgesteld te hoog is. Het enkel innemen van blote stellingen is daartoe onvoldoende.

5.8.

Gelet op het voorgaande is belanghebbende niet in zijn bewijslast geslaagd. De gronden gericht tegen de waarde van de woning falen derhalve.

Proceskosten bezwaar en beroep

5.9.

De Rechtbank heeft het beroep gegrond verklaard en de waarde van de woning, nu geen van partijen erin is geslaagd het van haar gevergde bewijs te leveren, in goede justitie bepaald op € 346.000. Bij de bepaling van de hoogte van de proceskosten voor bezwaar en beroep heeft de Rechtbank wegingsfactor 0,5 toegepast omdat de zaak naar haar oordeel licht van gewicht is.

5.10.

Belanghebbende stelt zich op het standpunt dat de Rechtbank bij de veroordeling van de Heffingsambtenaar in de proceskosten van belanghebbende ten onrechte wegingsfactor 0,5 heeft toegepast. Belanghebbende verwijst daartoe naar het Richtsnoer dat als bijlage is opgenomen bij de uitspraak van Gerechtshof ’s-Hertogenbosch van 11 november 2021, ECLI:NL:GHSHE:2021:3315. Uit het Richtsnoer volgt volgens belanghebbende dat bij een geschil over de vastgestelde WOZ-waarde wegingsfactor 1 moet worden toegepast. Belanghebbende voert verder aan dat de zaak op inhoudelijke punten is beargumenteerd en bij de vaststelling van de WOZ-waarde van de woning diverse factoren onvoldoende of zelfs niet in ogenschouw zijn genomen, hetgeen tot gevolg heeft gehad dat de waarde door de Heffingsambtenaar te hoog is vastgesteld.

5.11.

De Heffingsambtenaar heeft daartegenover gesteld dat de Rechtbank terecht wegingsfactor 0,5 heeft toegepast. Hij wijst daartoe op de maatschappelijke ontwikkelingen die de afgelopen tijd hebben plaatsgevonden en op de Wet herwaardering proceskosten WOZ en bpm. Verder verwijst de Heffingsambtenaar naar jurisprudentie van de Hoge Raad. De Rechtbank heeft, rekening houdend met de eenvoud van de zaak, de daarmee samenhangende (zeer geringe) werkbelasting van de gemachtigde en het geringe (financiële) belang van de zaak, de wegingsfactor terecht bepaald op 0,5 (licht), aldus de Heffingsambtenaar. Belanghebbende heeft, zo stelt de Heffingsambtenaar, volstaan met een eenvoudig (standaard) beroepschrift met nauwelijks “objectspecifieke” beroepsgronden en heeft slechts gedeeltelijk gelijk gekregen.

5.12.

Het Hof stelt voorop dat de rechter op grond van een eigen waardering dient te beoordelen in welke gewichtscategorie van onderdeel C1 van de Bijlage bij het Besluit proceskosten bestuursrecht (Bpb) een zaak valt (HR 23 september 2011, ECLI:NL:HR:2011:BT2293, BNB 2011/265). Per fase van de procedure moet worden beoordeeld welke wegingsfactor van toepassing is (HR 12 april 2013, ECLI:NL:HR:2013:BZ6822, BNB 2013/122). Het aan een zaak toekomende gewicht wordt bepaald door het – al dan niet in geld uit te drukken – belang en de ingewikkeldheid (bewerkelijkheid en gecompliceerdheid) daarvan en de uitkomst van deze beoordeling moet voorts in overeenstemming zijn met de werkbelasting van de rechtsbijstandverlener (zie de nota’s van toelichting op het Bpb van 22 december 1993, Stb. 1993,763, p. 8-9 en van 25 februari 2002, Stb. 2002,113, p. 6 en onder meer HR 9 september 2022, ECLI:NL:HR:2022:1162, BNB 2022/128 en HR 7 juli 2023, ECLI:NL:HR:2023:1056, BNB 2023/130).

5.13.

Het geschil in bezwaar zowel als in beroep betrof enkel de hoogte van de waarde van de woning. In het bezwaarschrift en het beroepschrift heeft de gemachtigde geklaagd over de toegepaste beoordelingsmaatstaf van artikel 17, lid 2, Wet WOZ en over het bij de waardebepaling in aanmerking genomen verschil in kwaliteit/luxe, staat van onderhoud en ligging tussen de woning en de vergelijkingsobjecten. Hij heeft dit gedaan door enkel blote, niet onderbouwde stellingen te poneren. Gelet op het beperkte belang, de beperkte ingewikkeldheid van de zaak in bezwaar en beroep en de daarmee gemoeide werkbelasting van de gemachtigde acht het Hof wegingsfactor 0,5 voor elk van beide fasen van de procedure passend. De Rechtbank was niet verplicht haar oordeel omtrent de wegingsfactor nader te motiveren (zie bijvoorbeeld HR 9 september 2022, ECLI:NL:HR:2022:1162, BNB 2022/128).

5.14.

Ten aanzien van het beroep van belanghebbende op het onder 5.10 vermelde Richtsnoer en de daarin opgenomen opsomming van gevallen waarin wegingsfactor 1 kan worden toegepast, overweegt het Hof dat het Richtsnoer door de belastingkamers van de gerechtshoven is vastgesteld als leidraad voor door deze te nemen beslissingen over proceskosten. Heffingsambtenaren noch de rechtbanken binnen de respectievelijke ressorten zijn betrokken bij de totstandkoming van het Richtsnoer. Zij zijn derhalve niet aan het Richtsnoer gebonden (vgl. HR14 juni 2024, ECLI:NL:HR:2024:703, BNB 2024/83, r.o. 4.3.2). Indien, zoals in dit geval, in hoger beroep wordt geklaagd over de door de Rechtbank toegepaste wegingsfactor, is de beoordelingsmaatstaf voor het Hof dan ook niet of de Rechtbank het richtsnoer juist heeft toegepast. Het gaat erom of de Rechtbank – met haar eigen waardering zoals bedoeld onder 5.12 de regels uit het Bpb omtrent het gewicht van de zaak juist heeft toegepast. Zoals het Hof in 5.13 heeft geoordeeld, is aan die maatstaf voldaan.

Slotsom

5.15.

Het hoger beroep is ongegrond.

Proceskosten

6. Het Hof ziet geen aanleiding voor een veroordeling in de proceskosten.

Beslissing

Het Gerechtshof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.

Deze uitspraak is vastgesteld door Chr.Th.P.M. Zandhuis, C. Maas en R.M. Hermans, in tegenwoordigheid van de griffier E.J. Nederveen.

De griffier, de voorzitter,

E.J. Nederveen Chr.Th.P.M. Zandhuis

De beslissing is op 16 april 2025 in het openbaar uitgesproken.

Deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, wordt een afschrift aangetekend per post verzonden.

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.

Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag.

Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).

Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:

1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;

2 - (alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;

3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:

a. - de naam en het adres van de indiener;

b. - de dagtekening;

c. - de vermelding van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

d. - de gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.