Uitspraak
GERECHTSHOF DEN HAAG
Team Belastingrecht
meervoudige kamer
nummer BK-21/00224
Uitspraak van 2 februari 2022
in het geding tussen:
[X] te [Z] , belanghebbende,
(gemachtigde: D.A.N. Bartels)
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Zoetermeer, de Heffingsambtenaar,
(vertegenwoordiger: […] )
op het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de Rechtbank Den Haag (de Rechtbank) van 23 februari 2021, nummer SGR 20/595.
Procesverloop
1.1.
De Heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde op 1 januari 2018 (de waardepeildatum) van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres] te [woonplaats] (de woning), voor het kalenderjaar 2019 vastgesteld op € 228.000. Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan belanghebbende voor het jaar 2019 opgelegde aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Zoetermeer (de aanslag).
1.2.
Belanghebbende heeft tegen de beschikking en de aanslag bezwaar gemaakt. De Heffingsambtenaar heeft het bezwaar ongegrond verklaard.
1.3.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld bij de Rechtbank. Ter zake hiervan is een griffierecht van € 48 geheven. De beslissing van de Rechtbank luidt:
“De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- wijzigt de beschikking aldus dat de vastgestelde waarde wordt verminderd tot € 220.000;
- vermindert de aanslag onroerende-zaakbelasting tot een berekend naar een waarde van € 220.000;
- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van het vernietigde besluit;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiseres tot een bedrag van € 1.598;
- draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 48 aan eiseres te vergoeden.”
1.4.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld bij het Hof. Ter zake hiervan is een griffierecht geheven van € 134. Belanghebbende heeft bij brieven van 1 juni 2021 en 5 juli 2021 een beroep op betalingsonmacht inzake griffierecht gedaan. De griffier van het Hof heeft dit beroep op betalingsonmacht afgewezen bij brief van 20 juli 2021, omdat geen gegevens over de financiële omstandigheden van belanghebbende zijn verstrekt. In de brief is tevens meegedeeld dat een volgend beroep op betalingsonmacht niet in behandeling wordt genomen. Belanghebbende heeft daarna bij brief van 2 augustus 2021 weer een beroep op betalingsonmacht gedaan. Dit beroep is niet in behandeling genomen. Het griffierecht is uiteindelijk voldaan. De Heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. Op 1 december 2021 heeft het Hof van belanghebbende een nader stuk met bijlagen ontvangen.
1.5.
De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van het Hof van 14 december 2021. Partijen hebben deelgenomen aan de zitting via Skype, waarbij sprake was van een rechtstreekse beeld- en geluidsverbinding met het Hof. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt.
Feiten
2. Belanghebbende is eigenaar van de woning. De woning is een tussenwoning met een inpandige garage (type drive-in). De inhoud van de woning is ongeveer 449 m3. De oppervlakte van het perceel is ongeveer 124 m2.
Oordeel van de Rechtbank
3. De Rechtbank heeft voor zover van belang het volgende overwogen, waarbij belanghebbende is aangeduid als eiseres en de Heffingsambtenaar als verweerder:
“5. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum. Eiseres bepleit een
waarde van € 209.000. Eiseres stelt dat verweerder geen geschikte vergelijkingsobjecten
heeft gebruikt, en onvoldoende rekening heeft gehouden met de gebrekkige
onderhoudssituatie en de lokale verpaupering/verloedering. Verweerder heeft geen verslag
van de hoorzitting overgelegd. Verder ontbreken nog een taxatieverslag van de woning en
de waarderingen van de woning in voorgaande belastingjaren. Door eiseres is verder nog
een groot aantal argumenten aangevoerd. De rechtbank zal deze argumenten, voor zover
nodig, hieronder behandelen.
6. Verweerder stelt zich op het standpunt dat het beroep ongegrond moet worden
verklaard. Ter onderbouwing van dit standpunt heeft verweerder een matrix overgelegd. In
deze matrix is de waarde van de woning bepaald op € 228.443. Naast gegevens van de
woning, bevat de matrix gegevens van een aantal vergelijkingsobjecten.
7. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning
bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en
onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak
in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen
nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de
meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak
meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3,
blz. 44).
8. Verweerder dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op
een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder, gelet
op de door hem overgelegde matrix en hetgeen hij overigens heeft aangevoerd, hierin niet
geslaagd. Naar volgt uit de matrix, is de waarde van de woning bepaald met behulp van een
methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar
zijn. De vergelijkingsobjecten zijn 1) [adres 2] , verkocht op 10 september 2017
voor € 243.000, 2) [adres 3] , verkocht op 25 oktober 2018 voor € 285.000,
3) [adres 4] , verkocht op 16 november 2018 voor € 270.000, en
4) [adres 5] , verkocht op 12 april 2018 voor € 250.000. Deze objecten zijn naar het
oordeel van de rechtbank in beginsel geschikt om de woning mee te vergelijken. De
objecten zijn van hetzelfde type, in dezelfde buurt gelegen, uit dezelfde bouwperiode
1968/1969, met dezelfde inhoud, bouwkundige staat en ligging. Verweerder is zowel bij de
woning, als bij de vergelijkingsobjecten uitgegaan van dezelfde maatstaf, het bruto
vloeroppervlak. Voor de door eiseres gewenste aansluiting bij het deel van het
vloeroppervlak dat voor gebruik of verblijf geschikt is, ontbreekt een grondslag. Partijen
verschillen van mening over de vergelijkbaarheid van de ligging van de woning en die van
de vergelijkingsobjecten. De rechtbank ziet in de aanwezigheid van een watergang bij een
aantal vergelijkingsobjecten echter geen aanleiding voor een hogere kwalificatie van de
ligging van die objecten. Partijen zijn het wel erover eens dat de vergelijkingsobjecten in
een betere staat dan de woning verkeren wat betreft de kwaliteit, de staat van onderhoud, en
de voorzieningen, en dat het object [adres 5] 10 m2 meer grondoppervlak heeft. Met
de matrix maakt verweerder echter niet aannemelijk dat bij de herleiding van de aan de
woning toegekende waarde uit de bij de verkoop van de in de matrix genoemde
vergelijkingsobjecten behaalde verkoopprijzen, in voldoende mate rekening is gehouden
met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning wat betreft de kwaliteit van
de opstallen, de staat van onderhoud, en de voorzieningen. Uit de matrix blijkt onvoldoende
in welke mate de objecten van elkaar verschillen en hoe hiermee bij de waardeberekening
rekening is gehouden. De waardering van deze objectkenmerken als "slecht" (ten aanzien
van de woning) en "beter" of "vergelijkbaar" (ten aanzien van de vergelijkingsobjecten),
bezien in het licht van de correctietabel van verweerder waarin met een vijfpuntsschaal
wordt gewerkt, met bijbehorende kwalificaties slecht (1), matig (2), voldoende (3), goed (4)
en uitstekend (5), geeft niet het vereiste inzicht in de waardeopbouw. De matrix stemt wat
betreft de kwalificatie van de secundaire objectkenmerken niet overeen met de in het
verweerschrift opgenomen tabel. Ook staan correcties op basis van voorzieningen niet
genoemd inde correctietabel. Ter zitting licht verweerder toe dat een totale correctie van
10% op de waarde van de woning is toegepast voor de slechtere kwaliteit, staat van
onderhoud en voorzieningen samen. Met deze correctie van 10% maakt verweerder niet
aannemelijk dat de correcties op basis van kwaliteit en onderhoud conform de correctietabel
zijn toegepast, en maakt verweerder ook niet duidelijk hoe de verschillende factoren tot deze
correctie van 10% hebben geleid.
9. Omdat verweerder de vastgestelde waarde niet inzichtelijk en aannemelijk heeft
gemaakt, is het beroep gegrond verklaard en de aanslag vernietigd.
10. Eiseres is er evenmin in geslaagd om de door haar voorgestane waarde inzichtelijk
en aannemelijk te maken. Eiseres maakt op geen enkele wijze inzichtelijk hoe deze waarde
is opgebouwd, of met welke bedragen de door verweerder voorgestelde waarde in verband
met de kwalificering van de secundaire objectkenmerken moet worden gecorrigeerd.
11. Omdat zowel verweerder als eiseres er niet in zijn geslaagd om de door hen
verdedigde waarden aannemelijk te maken, ziet de rechtbank aanleiding het geschil met
toepassing van artikel 8:72, derde lid, aanhef en onder b, van de Algemene wet
bestuursrecht (Awb) finaal te beslechten. Alle feiten en omstandigheden in aanmerking
nemend, bepaalt de rechtbank de waarde van de woning schattenderwijs op € 220.000.
Hierbij heeft de rechtbank in aanmerking dat de objectkenmerken kwaliteit, staat van
onderhoud, en voorzieningen door verweerder zijn gekwalificeerd als slecht. Met de door
eiseres gestelde lokale verpaupering/verloedering heeft de rechtbank geen rekening
gehouden, nu deze stelling door verweerder is weersproken en door eiseres verder niet is
toegelicht. Verder zijn door eiseres ingebracht algemene en weinig inhoudelijke op de
onroerende zaken betrekking hebbende argumenten -zoals bodemdaling, palenpest,
windmolens, hoogspanningsmasten, fijnstof, rompslomp, en waardehausse -zonder aan te
geven, als een en ander al aan de orde is, welke invloed deze aspecten kunnen hebben op de
waardebepaling van de onderhavige objecten. De rechtbank zal daaraan dan ook voorbij
gaan.
12. Eiseres heeft nog gesteld dat verweerder een verslag van de hoorzitting had moeten
overleggen. De rechtbank overweegt dat artikel 7:7 van Pro de Awb bepaalt dat van het horen
een verslag wordt gemaakt. Uit de parlementaire geschiedenis van de Awb (MvT,
Kamerstukken 1988/1989, 21 221, nr. 3, p. 15 1) volgt echter dat daarvan kan worden
afgeweken als uit de uitspraak op bezwaar blijkt van hetgeen tijdens de hoorzitting is
verhandeld. In de uitspraak op bezwaar is verwezen naar de schriftelijke motivatie van
verweerder voorafgaande aan de hoorzitting en het verslag van de hoorzitting dat door de
gemachtigde van eiseres is opgesteld. Hoewel verweerder met deze enkele verwijzing niet
aan zijn verplichting tot het opstellen van een hoorverslag heeft voldaan, ziet de rechtbank
onvoldoende aanleiding om daar in de gegeven omstandigheden een gevolgtrekking aan te
verbinden. In voornoemde stukken is weergegeven welke onderwerpen tijdens de
hoorzitting aan de orde zijn geweest en welke standpunten door partijen ten aanzien van die
onderwerpen zijn ingenomen, zodat daaruit voldoende blijkt wat tijdens de hoorzitting is
verhandeld.
13. De stelling van eiseres dat niet alle relevante grondstaffels, taxatieverslagen en
taxatiekaarten zijn ingebracht vindt geen steun in de feiten. De gegevens van de
taxatiekaarten zijn opgenomen in de matrix die als bijlage aan het verweerschrift is gehecht.
Ook de grondstaffels zijn als bijlage toegevoegd. Gesteld noch gebleken is dat een
taxatieverslag onderdeel uitmaakt van de relevante stukken. Gegevens over de waardering
van de woning in eerdere jaren zijn voor de beoordeling van dit geschil niet relevant, omdat
deze gegevens bij de waardebepaling geen rol kunnen spelen. Doel en strekking van de Wet
WOZ is immers dat de waardevaststelling voor elk tijdvak opnieuw dient te geschieden aan
de hand van concrete gegevens die de marktsituatie rondom de voor dat tijdvak geldende
waardepeildatum weerspiegelen, dat wil zeggen aan de hand van de op of nabij die datum
daadwerkelijk gerealiseerde verkooptransacties. Het taxatieverslag en gegevens over de
waardering van de woning in eerdere jaren behoren daarom niet tot de op de zaak
betrekking hebbende stukken in de zin van artikel 8:42, eerste lid, van de Awb (vgl. HR 4 mei 2018, ECLI:NL:HR:2018:672).
14. De rechtbank veroordeelt verweerder in de door eiseres gemaakte proceskosten.
Deze kosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de
door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 1.598 (1 punt voor het
indienen van het bezwaarschrift en 1 punt voor het verschijnen ter hoorzitting met een
waarde per punt van € 265, 1 punt voor het indienen van het beroepschrift en 1 punt voor
het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 534 en een wegingsfactor 1).
15. Op 5 maart 2019 heeft eiseres bezwaar ingediend. Dit is gerekend vanaf de datum
van deze uitspraak korter dan twee jaar geleden. Gezien het feit dat volgens vaste
jurisprudentie van de Hoge Raad een periode van twee jaar voor de bezwaar- en beroepsfase
als redelijk wordt beschouwd, komt eiseres voor vergoeding van immateriële schade
vanwege termijnoverschrijding niet in aanmerking.”
Omschrijving geschil in hoger beroep en conclusies van partijen
4.1.
In geschil is de WOZ-waarde van de woning per waardepeildatum 1 januari 2018.
4.2.
Belanghebbende concludeert - naar het Hof begrijpt - tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en de uitspraak op bezwaar, alsmede wijziging van de beschikking aldus dat de waarde van de woning op € 209.000 wordt vastgesteld en dienovereenkomstige vermindering van de aanslag, en tot vergoeding van proceskosten en immateriële schade.
4.3.
De Heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
Beoordeling van het geschil
Beroep betalingsonmacht griffierecht
5.1.
Omdat geen gegevens over het inkomen en het vermogen van belanghebbende zijn ingediend, heeft de griffier de beroepen op betalingsonmacht met betrekking tot het in hoger beroep verschuldigde griffierecht terecht afgewezen. Na deze afwijzing heeft belanghebbende geen enkel relevant (financieel) gegeven ingediend waaruit de conclusie kan worden getrokken dat belanghebbende niet tot betaling van het griffierecht in staat was. Anders dan de gemachtigde betoogt, is de financiële situatie van hem of zijn vennootschap niet relevant. Het is belanghebbende die als (formele) indiener van het hogerberoepschrift het griffierecht is verschuldigd (HR 11 juni 2021, ECLI:NL:HR:2021:876, BNB 2021/117), zodat voor de beoordeling of sprake is van betalingsonmacht niet de financiële positie van de gemachtigde of diens vennootschap, maar die van belanghebbende van belang is.
Waarde van de woning
5.2.
De waarde van de woning wordt in gevolge artikel 17, lid 2, Wet WOZ bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom van de woning zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de woning in de staat waarin deze zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 43-44).
5.3.
De Rechtbank heeft geoordeeld dat de Heffingsambtenaar noch belanghebbende erin is geslaagd de door hen bepleite waarde aannemelijk te maken. Daarom heeft de Rechtbank de waarde als bedoeld in artikel 17, lid 2, Wet WOZ in goede justitie vastgesteld op € 220.000. In hoger beroep heeft de Heffingsambtenaar erin berust dat hij met betrekking tot de bij beschikking vastgestelde waarde niet in zijn bewijslast is geslaagd; hij heeft immers geen hoger beroep of incidenteel hoger beroep ingesteld. Belanghebbende daarentegen heeft niet berust in het oordeel van de Rechtbank dat zij de door haar verdedigde waarde niet aannemelijk heeft gemaakt. In hoger beroep rust dan op belanghebbende de last de door haar verdedigde waarde van de woning van € 209.000 aannemelijk te maken (vgl. Hof Arnhem-Leeuwarden 18 mei 2021, ECLI:NL:GHARL:2021:4887, BNB 2021/154).
5.4.
Met hetgeen belanghebbende heeft aangevoerd, heeft zij niet aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning niet meer dan € 209.000 bedraagt. Belanghebbende heeft op geen enkele wijze inzichtelijk gemaakt hoe deze waarde is opgebouwd, of met welke bedragen de door de Heffingsambtenaar voorgestelde waarde voor het verschil in secundaire objectkenmerken tussen de vergelijkingsobjecten en de woning zou moeten worden gecorrigeerd. De verwijzing door belanghebbende naar een artikel in PropertyNL van 2021 over de invloed van de coronacrisis op huurprijzen in de horeca leidt het Hof niet tot een ander oordeel, reeds omdat in het onderhavige geval sprake is van de waardering van een woning voor een tijdvak dat is gelegen vóór de coronacrisis. De stellingen van belanghebbende met betrekking tot bodemdaling, palenpest, hoogspanningsmasten, rompslomp en fijnstof kunnen evenmin tot een ander oordeel leiden, reeds omdat niet is onderbouwd welke invloed deze omstandigheden hebben op de waarde van de woning. Hetgeen belanghebbende overigens ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, brengt het Hof evenmin tot een ander oordeel.
5.5.
Gelet op het voorgaande is belanghebbende niet in haar bewijslast geslaagd. Het Hof zal daarom, alle feiten in ogenschouw nemend en gelet op de stukken van het geding, de waarde van de woning per waardepeildatum 1 januari 2018, gelijk de Rechtbank, in goede justitie bepalen op € 220.000.
Overige geschilpunten
5.6.
Belanghebbende heeft in een reeks zogeheten pinpointbrieven een reeks klachten van formele aard geformuleerd, voornamelijk bestaande uit verzoeken om het verkrijgen van gedingstukken, zoals taxatieverslagen, grondstaffels, processen-verbaal en taxatierapporten. Het Hof leidt uit het dossier af dat deze klachten feitelijke grondslag missen. Belanghebbende heeft alle relevante stukken ontvangen. Het Hof merkt daarbij op dat aangezien gesteld noch gebleken is dat tijdens de hoorzitting nieuwe feiten en omstandigheden zijn aangedragen, die vóór de hoorzitting niet in de schriftelijke stukken aan de orde zijn geweest, en belanghebbende niet heeft aangevoerd dat haar grieven in de uitspraak op bezwaar onjuist of onvolledig zijn weergegeven, uit de uitspraak op bezwaar blijkt van hetgeen tijdens de hoorzitting is besproken. Gelet hierop heeft de Heffingsambtenaar kunnen afzien van het opmaken van een hoorverslag.
Vergoeding van immateriële schade
5.7.
Het bezwaarschrift is door de Heffingsambtenaar ontvangen op 5 maart 2019. De Rechtbank heeft uitspraak gedaan op 23 februari 2021. Belanghebbende stelt dat de redelijke termijn is overschreden nu de uitspraak op 9 maart 2021 aan partijen is verzonden. Het Hof volgt belanghebbende hierin niet. De redelijke termijn eindigt op het moment dat de rechter uitspraak doet. De rechter heeft blijkens het proces-verbaal tijdens de zitting aangekondigd dat de uitspraak op 23 februari 2021 zou worden gedaan. Belanghebbende had eerder van de beslissing kunnen kennisnemen door de griffie van de Rechtbank te bellen om te informeren naar de beslissing. De redelijke termijn voor de berechting van een geschil is in eerste aanleg derhalve niet overschreden. Het hogerberoepschrift is door het Hof ontvangen op 16 april 2021. Omdat het Hof binnen een jaar uitspraak doet, is ook in hoger beroep geen sprake van een overschrijding van de redelijke termijn. Belanghebbende heeft dus geen recht op een vergoeding van immateriële schade.
Slotsom
5.8.
Het hoger beroep is ongegrond.
Proceskosten
Het Hof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de proceskosten als bedoeld in artikel 8:75 van Pro de Algemene wet bestuursrecht.
Beslissing
Het Gerechtshof:
- bevestigt de uitspraak van de Rechtbank; en
- wijst het verzoek om vergoeding van immateriële schade af.
Deze uitspraak is vastgesteld door W.M.G. Visser, Chr.Th.P.M. Zandhuis en A. van Dongen, in tegenwoordigheid van de griffier M.G. Kastelein. De beslissing is op 2 februari 2022 in het openbaar uitgesproken.
aangetekend aan
partijen verzonden:
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bijde Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aande Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag.
Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
2 - (alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
a. - de naam en het adres van de indiener;
b. - de dagtekening;
c. - de vermelding van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. - de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.