Uitspraak
GERECHTSHOF DEN HAAG
Team Belastingrecht
meervoudige kamer
nummer BK-24/544
uitspraak van 30 april 2025
in het geding tussen:
[X] te [Z] , belanghebbende,
(gemachtigde: A. Bakker)
en
Heffingsambtenaar van de gemeente Den Haag, de Heffingsambtenaar,
(vertegenwoordiger: […] )
op het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de Rechtbank Den Haag (de Rechtbank) van 10 april 2024, nummer SGR 23/946.
Procesverloop
1.1.
De Heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde op 1 januari 2021 (de waardepeildatum) van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres 1] te [woonplaats] (de woning), voor het kalenderjaar 2022 vastgesteld op € 229.000 (de beschikking). Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan belanghebbende voor het jaar 2022 opgelegde aanslag in de onroerende-zaakbelastingen van deze gemeente (de aanslag).
1.2.
De Heffingsambtenaar heeft het tegen de beschikking en aanslag gemaakte bezwaar ongegrond verklaard.
1.3.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld bij de Rechtbank. In verband daarmee is een griffierecht geheven van € 50. De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
1.4
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. In verband daarmee is een griffierecht geheven van € 138. De Heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. Belanghebbende heeft op 7 maart 2025 en op 10 maart 2025 een nader stuk ingediend.
1.5.
De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van 18 maart 2025. Partijen zijn verschenen. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt.
Feiten
2.1.
Belanghebbende is eigenaar van de woning. De woning is een parterreportiekwoning uit 1950. De gebruiksoppervlakte van de woning is ongeveer 62 m2 en de tuin heeft een oppervlakte van ongeveer 102 m2.
2.2.1.
De Heffingsambtenaar heeft een taxatierapport overgelegd. Tot het taxatierapport behoort een matrix die de hieronder opgenomen gegevens van de woning en van enkele, naar de opvatting van de Heffingsambtenaar met de woning vergelijkbare, woningen (hierna: de vergelijkingsobjecten) bevat (hierna: de matrix).
Adres
de woning
[adres 2]
[adres 3]
[adres 4]
Wijk
[Wijk]
[Wijk]
[Wijk]
[Wijk]
Objectsoort
Part.-portiekflat
Part.-portiekflat
Part.-portiekflat
Part.-portiekflat
Bouwjaar
1950
1951
1950
1950
Tuin
102 m2
87 m2
88 m2
125 m2
Gebruiks-oppervlakte
62 m2
62 m2
63 m2
63 m2
WOZ-waarde 2022
€ 229.000
Koopsom
€ 230.500
€ 233.000
€ 230.000
Transport-datum
2-12-2020
16-10-2020
8-10-2020
€/ m2 GO
€ 3.694
€ 3.718
€ 3.698
€ 3.651
Opmerking
Aangenomen gem. staat
In gem. staat t.t.v. koop
In gem. staat t.t.v. koop
In oudere staat t.t.v. koop. Voorziening 20+ jaar oud
2.2.2.
[adres 2] is op 1 december 2023 in gerenoveerde staat verkocht voor € 282.500.
2.3.
Belanghebbende heeft in beroep en in hoger beroep een matrix overgelegd, waarin de verkooptransacties van drie naar de opvatting van belanghebbende met de woning vergelijkbare woningen zijn opgenomen, te weten [adres 5] (met een verkoopprijs van € 217.500 op 14 augustus 2020), [adres 6] (met een verkoopprijs van € 200.000 op 28 december 2020) en [adres 7] (met een verkoopprijs van € 225.000 op 25 september 2020). In de matrix van belanghebbende is de waarde van de woning op de waardepeildatum bepaald op € 203.022.
Oordeel van de Rechtbank
3. De Rechtbank heeft, voor zover in hoger beroep van belang, geoordeeld:
“2. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.
3. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar met de matrix en wat overigens is aangevoerd, aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag is vastgesteld. De rechtbank acht de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar en is van mening dat de heffingsambtenaar voldoende rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten. Belanghebbende maakt met hetgeen hij aanvoert niet aannemelijk, dat moet worden uitgegaan van een lagere waardering. Belanghebbende heeft op basis van foto’s gesteld dat de voorzieningen van vergelijkingsobject [adres 2] bovengemiddeld zouden zijn. De heffingsambtenaar heeft onweersproken gesteld, dat deze foto’s dateren van na de waardepeildatum, namelijk toen dit vergelijkingsobject recent opnieuw verkocht werd. Daarnaast heeft belanghebbende enkele eigen vergelijkingsobjecten aangevoerd. De rechtbank acht deze vanwege de aanzienlijk kleinere percelen en het vooroorlogse bouwjaar minder goed vergelijkbaar met de woning dan de vergelijkingspanden van de heffingsambtenaar.
4. Wat belanghebbende overigens heeft aangevoerd, doet aan het hiervoor gegeven oordeel niet af. Belanghebbende stelt dat de heffingsambtenaar, ondanks het verzoek van belanghebbende daartoe, niet heeft voldaan aan de toezendplicht omdat geen grondstaffel, geen indexeringscijfers en geen matrix is verstrekt. De heffingsambtenaar heeft verklaard geen gebruik te maken van deze gegevens. De heffingsambtenaar heeft dan ook geen bronnen gebruikt om de secundaire objectskenmerken te bepalen. De rechtbank overweegt dat deze werkwijze van de heffingsambtenaar reeds eerder aan de orde is geweest, waarbij is geoordeeld dat van een schending van de toezendplicht geen sprake is.[1] De rechtbank ziet geen aanleiding om in deze zaak anders te oordelen. Het bepaalde in artikel 6:17 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) leidt niet tot een ander oordeel. Die bepaling leidt er slechts toe dat, als een partij zich in een procedure laat vertegenwoordigen, de correspondentie inzake de processtukken aan de gemachtigde moet worden toegezonden. Artikel 6:17 Awb regelt derhalve niet welke stukken moeten worden toegezonden.[2]
5. Belanghebbende voert verder aan, dat de heffingsambtenaar de waarde van de tuinen en de correcties van de objectkenmerken niet inzichtelijk heeft gemaakt. De rechtbank overweegt dat de heffingsambtenaar niet verplicht is om de cijfermatige correcties van de objectkenmerken en de waarde van de deelobjecten inzichtelijk te maken. Waarderen is geen exacte wetenschap en het beoordelen van de juistheid van de waarde gaat niet over de vraag of de samenstellende onderdelen van het object op de juiste bedragen zijn vastgesteld of het vaststellen van de juiste bedragen van verschillen in objectkenmerken, maar om de beoordeling van de WOZ-waarde als geheel.[3]
6. Belanghebbende stelt verder dat de bouwtekeningen en de IWOZ-gegevens van de vergelijkingsobjecten behoren tot de stukken zoals bedoeld in artikel 8:42 van de Awb en stelt dat de opmerkingen in de matrix over de staat van onderhoud daarom niet worden onderbouwd. De heffingsambtenaar heeft ter zitting onweersproken gesteld, dat de staat van onderhoud van de in de matrix genoemde objecten niet in geschil is. Daarom is er geen aanleiding om aan het ontbreken van deze gegevens verdere gevolgen te verbinden, ook als er vanuit zou moeten worden gegaan dat de door de heffingsambtenaar gebruikte informatie uit de iWOZ tot de op de zaak betrekking hebbende stukken behoort.[4]
7. Naar het oordeel van de rechtbank is van een schending van het motiveringsbeginsel, dan wel schending van enig ander rechtsbeginsel, geen sprake. De heffingsambtenaar is in de uitspraak op bezwaar voldoende ingegaan op de bezwaargronden van belanghebbende. De rechtbank merkt verder op deze grief van belanghebbende niet te kunnen plaatsen, omdat de hoorzitting – met de vorige gemachtigde van belanghebbende – “als gehouden” beschouwd is en dus onmogelijk kan worden weergegeven wat daar echt is besproken.
8. Gelet op wat hiervoor is overwogen, is het beroep ongegrond.
9. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
(…)
[1] Gerechtshof Den Haag 7 december 2022, ECLI:NL:GHDHA:2022:2636 en HR 6 oktober 2023, ECLI:NL:HR:2023:1390.
[2] Gerechtshof Den Haag 18 oktober 2022, ECLI:NL:GHDHA:2022:2365.
[3] Gerechtshof Den Haag 19 mei 2022, ECLI:NL:GHDHA:2022:886.
[4] Gerechtshof Den Haag 7 december 2022, ECLI:NL:GHDHA:2022:2638.”
Geschil in hoger beroep en conclusies van partijen
4.1.
In geschil is of de Heffingsambtenaar heeft verzuimd alle op de zaak betrekking hebbende stukken over te leggen en of de waarde van de woning op een te hoog bedrag is vastgesteld. Belanghebbende beantwoordt deze vragen bevestigend, de Heffingsambtenaar ontkennend.
4.2.
Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank, vernietiging van de uitspraak op bezwaar, wijziging van de beschikking aldus dat de waarde van de woning nader wordt vastgesteld op € 203.000, dienovereenkomstige vermindering van de aanslag en tot toekenning van een proceskostenvergoeding.
4.3.
De Heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
Beoordeling van het geschil
Verzoek tot overlegging gedingstukken in beroep en hoger beroep
5.1.
Belanghebbende betoogt in hoger beroep dat de Heffingsambtenaar niet alle op de zaak betrekking hebbende stukken heeft overgelegd. Belanghebbende verwijst in dit verband naar het arrest van de Hoge Raad van 17 augustus 2018, ECLI:NL:HR:2018:1316. Volgens belanghebbende heeft de Heffingsambtenaar ten onrechte geen iWOZ-kaarten en bouwtekeningen van de door de Heffingsambtenaar gebruikte vergelijkingsobjecten overgelegd in de beroeps- en hogerberoepsfase.
5.2.
iWOZ is een door de Vereniging van Nederlandse Gemeenten samengestelde verzameling van objectgegevens en foto’s van te koop aangeboden woningen in Nederland. Anders dan belanghebbende meent, horen de iWOZ-kaarten en bouwtekeningen van de vergelijkingsobjecten in dit geval niet tot de op de zaak betrekking hebbende stukken als bedoeld in artikel 8:42 van de Algemene wet bestuursrecht. Gelet op het arrest van de Hoge Raad van 4 mei 2018, ECLI:NL:HR:2018:672, behoren tot de op grond van artikel 8:42, lid 1, Awb over te leggen stukken alle stukken die de Heffingsambtenaar ter raadpleging ter beschikking staan of hebben gestaan en die van belang kunnen zijn voor de beslechting van de (nog) bestaande geschilpunten. Belanghebbende bestrijdt, naar eigen zeggen bij gebrek aan wetenschap, dat de inhoud en oppervlakte van de vergelijkingsobjecten juist zijn. Gelet op het arrest van de Hoge Raad van 12 april 2024, ECLI:NL:HR:2024:571, is deze blote stelling onvoldoende om te kunnen spreken van een geschilpunt. Gelet hierop heeft de Heffingsambtenaar in het kader van het geschil de bouwtekeningen en/of de iWOZ-rapporten niet hoeven raadplegen. De Heffingsambtenaar heeft deze naar zijn onweersproken stelling ook niet geraadpleegd. Er is daarom geen aanleiding de Heffingsambtenaar op te dragen deze stukken over te leggen. Het betoog van belanghebbende faalt.
Waarde woning
5.3.
De waarde van de woning wordt in gevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom van de woning zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger van de woning in de staat waarin deze zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44).
5.4.
De Heffingsambtenaar dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Bij de beoordeling van de vraag of de Heffingsambtenaar aan zijn bewijslast heeft voldaan, dient evenwel gelet te worden op hetgeen door belanghebbende wordt aangevoerd (vgl. HR 3 maart 2023, ECLI:NL:HR:2023:332).
5.5.
Met inachtneming van de herkansingsfunctie die de partij die hoger beroep instelt toekomt, is de onderhavige zaak opnieuw beoordeeld, waarbij alle aspecten van de stellingen van partijen in de overwegingen zijn betrokken. Die beoordeling leidt tot de conclusie dat de Rechtbank voor wat betreft de waarde op goede gronden een juiste beslissing heeft genomen. Belanghebbende heeft in hoger beroep geen feiten en omstandigheden ingebracht die niet al in de bezwaarfase of in de beroepsfase zijn aangevoerd, noch argumenten gebezigd of nadere onderbouwingen van de in de bezwaarfase en eerste aanleg ingenomen stellingen verstrekt die een zodanig nieuw of ander licht op de onderhavige geschilpunten werpen, dat op grond daarvan de conclusie dient te worden getrokken dat de beslissing van de Rechtbank niet in stand kan blijven.
Slotsom
5.6
Het hoger beroep is ongegrond.
Proceskosten en griffierecht
6. Het Hof ziet geen aanleiding voor een veroordeling in de proceskosten en het griffierecht.
Beslissing
Het Gerechtshof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.
Deze uitspraak is vastgesteld door Chr.Th.P.M. Zandhuis, W. de Wit en A.P. Bliek-Monsma in tegenwoordigheid van de griffier T. van Hout.
De griffier, de voorzitter,
T. van Hout Chr.Th.P.M. Zandhuis
De beslissing is op 30 april 2025 in het openbaar uitgesproken.
Deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, wordt een afschrift aangetekend per post verzonden.
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bijde Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie in stellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aande Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag.
Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (ziewww.hogeraad.nl).
Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
2 - (alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. de dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.