ECLI:NL:GHARL:2025:3670

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN

locatie Leeuwarden, afdeling civiel

zaaknummer gerechtshof 200.337.909/01

zaaknummer rechtbank Noord-Nederland 218944

arrest van 10 juni 2025

in de zaak van

[appellant],

die woont in [woonplaats1] ,

die hoger beroep heeft ingesteld,

bij de rechtbank optrad als eiser in conventie en verweerder in (voorwaardelijke) reconventie,

hierna:
[appellant],

advocaat: mr. M. Hoogenboom,

tegen

[geïntimeerde],

die woont in [woonplaats2] ,

bij de rechtbank optrad als gedaagde in conventie en eiser in (voorwaardelijke) reconventie,

hierna:
[geïntimeerde],

advocaat: mr. B.M.B. Gruppen.

1.Het verloop van de procedure in hoger beroep

1.1

[appellant] heeft hoger beroep ingesteld tegen het vonnis dat de rechtbank Noord-Nederland, locatie Groningen (hierna: de rechtbank) op 27 december 2023 tussen partijen heeft uitgesproken. Het procesverloop in hoger beroep blijkt uit:

de dagvaarding in hoger beroep,
de memorie van grieven tevens eisvermeerdering,
de memorie van antwoord,
een akte overlegging productie 11 van [geïntimeerde] ,
een akte overlegging producties D tot en met M van [appellant] ,
een akte overlegging producties 12 tot en met 17 van [geïntimeerde] ,
een akte overlegging producties N, O en P van [appellant] .

1.2

Op 7 februari 2025 heeft een mondelinge behandeling bij het hof plaatsgevonden. Daarvan is een verslag gemaakt dat aan het procesdossier is toegevoegd (het proces-verbaal).

1.3

Vervolgens heeft het hof de datum voor het arrest bepaald.

2.De kern van de zaak

2.1

[appellant] en [geïntimeerde] hebben een koopovereenkomst gesloten op grond waarvan [appellant] zeven appartementen aan de [adres1] 189 A tot en met D en aan de [adres2] 47 B tot en met D aan [geïntimeerde] heeft verkocht.

2.2

Volgens [appellant] zijn partijen mondeling een totale koopprijs van € 1.260.500,- overeengekomen. Van dat totaalbedrag zou, aldus [appellant] , een bedrag van € 28.000,- door het Samenwerkingsverband Noord-Nederland (SNN) worden betaald uit nog toe te kennen subsidies voor door [appellant] gepleegde duurzaamheidsinvesteringen (7 x € 4.000,-). Volgens [appellant] is mondeling overeengekomen dat [geïntimeerde] ook dat bedrag van de koopsom heeft te betalen als de subsidies niet worden toegekend.

2.3

[geïntimeerde] betwist de volgens [appellant] gemaakte mondelinge afspraken en heeft ook na sommatie het bedrag van € 28.000,- niet aan [appellant] betaald.

2.4

Na beslag te hebben gelegd, heeft [appellant] bij de rechtbank (in conventie) gevorderd [geïntimeerde] te veroordelen tot betaling van € 29.276,55 (restant koopsom en buitengerechtelijke kosten), vermeerderd met de wettelijke handelsrente. [geïntimeerde] heeft bij de rechtbank een tegeneis ingediend en gevorderd dat [appellant] de door hem gemaakte kosten van het beslag van € 150,- vergoedt.

2.5

De rechtbank heeft (in conventie) de vorderingen van [appellant] afgewezen en de tegeneis van [geïntimeerde] (in reconventie) toegewezen. [appellant] is in de proceskosten veroordeeld.

2.6

[appellant] is in hoger beroep gekomen. [appellant] heeft in hoger beroep zijn eis bij de rechtbank als primaire vordering gehandhaafd en een viertal subsidiaire vorderingen toegevoegd. Subsidiair vordert [appellant] (a) [geïntimeerde] te veroordelen aan hem € 9.611,45 aan ontvangen subsidies te betalen, (b) behoudens in geval van sub d [geïntimeerde] te verbieden duurzaamheidssubsidies bij SNN aan te vragen, (c) behoudens in geval van sub d [geïntimeerde] op straffe van een dwangsom te verplichten de lopende aanvragen bij SNN af te breken en (d) op straffe van een dwangsom [geïntimeerde] te verplichten op eerste verzoek van [appellant] duurzaamheidssubsidies bij SNN aan te vragen en na ontvangst van de subsidies binnen een werkdag aan [appellant] te betalen.

[appellant] wil dat het vonnis van de rechtbank wordt vernietigd en zijn gewijzigde eis wordt toegewezen met veroordeling van [geïntimeerde] in de proceskosten bij de rechtbank en het hof.

2.7

Het hof zal aan [appellant] bewijs opdragen. Na de feiten te hebben opgesomd, zal het hof uitleggen op grond van welke argumenten het hof tot deze beslissing is gekomen.

3.De feiten

3.1

[appellant] had in eigendom twee appartementsrechten die het recht op uitsluitend gebruik geven van de eerste verdieping van het pand aan de [adres1] 189 A, B, C en D en de eerste en tweede verdieping van het pand aan de [adres2] 47 B, C en D in [woonplaats2] . In en omstreeks 2020 heeft [appellant] deze verdiepingen verbouwd tot zeven zelfstandige woonappartementen.

3.2

[appellant] wilde voor zijn verbouwingen subsidie aanvragen bij het Samenwerkingsverband Noord-Nederland (hierna: SNN). SNN is een samenwerkingsverband van de drie noordelijke provincies dat subsidiemogelijkheden biedt voor onder meer particulieren ter stimulering van de duurzame en innovatieve ontwikkeling van Noord-Nederland. Eén van de subsidiemogelijkheden is de Regeling waardevermeerdering gebouwen gaswinning Groningenveld (hierna: Regeling waardevermeerdering). Deze subsidiemogelijkheid is bedoeld voor eigenaren of huurders van een woning in het aardbevingsgebied met erkende bevingsschade van minimaal € 1.000,- en die hun woning duurzamer maken. Zo kan subsidie worden gegeven voor onder meer isolatie, HR++(+)glas, zonnepanelen en zonneboiler. De subsidie is maximaal € 4.000,- per woonadres.

3.3

[naam1] is een zelfstandige vastgoedmakelaar in [woonplaats2] .

3.4

[naam1] heeft [appellant] benaderd met de vraag of hij zijn zeven appartementen wilde verkopen. [appellant] heeft daarop laten weten dat hij daartoe bereid was als hij daarvoor een door hem opgegeven minimum verkoopprijs kreeg.

3.5

Vervolgens heeft [naam1] bij whatsappberichten van 29 maart 2021 op de mogelijkheid tot koop van de zeven woonappartementen, “helemaal gerenoveerd” en verhuurd, gewezen. [geïntimeerde] heeft hem laten weten geïnteresseerd te zijn.

3.6

[naam1] heeft de bezichtiging van de woonappartementen geregeld, die op 2 en 9 april 2021 heeft plaatsgevonden. Na de bezichtiging op 9 april 2021 heeft [geïntimeerde] via een whatsappbericht van [naam1] de vraagprijs van [appellant] ontvangen: “
wil 1.25M.”

3.7

[naam1] heeft daags daarna op 10 april 2021 aan [geïntimeerde] een whatsappbericht gestuurd met een tekstvoorstel voor een bericht aan [appellant] :

“
Zal ik [appellant] deze mail sturen.

Dag [appellant] ,

Zoals telefonisch overeengekomen.

Bod: € 1.232.500,- k.k. onder voorbehoud financiering

(…)

Met vriendelijke groet,

[geïntimeerde]”

3.8

De contacten tussen partijen hebben geleid tot een schriftelijke koopovereenkomst, die op 26 april 2021 is getekend. In de koopovereenkomst staat dat [geïntimeerde] de twee appartementsrechten met de zeven woonappartementen koopt voor de koopprijs van € 1.200.000,- kosten koper. De juridische eigendomsoverdracht van de zeven appartementen is bepaald op 1 juni 2021 (artikel 1).

In artikel 13 lid 1 van de koopovereenkomst is opgenomen dat [geïntimeerde] de koopovereenkomst kan ontbinden indien hij op uiterlijk 25 mei 2021 geen aanbod voor 100% financiering van de koopsom van een erkende geldverstrekkende bankinstelling heeft gekregen.

Kennelijk in artikel 18 van de koopovereenkomst - het artikelnummer ontbreekt - is onder het kopje “aanvullende afspraken” onder meer opgenomen dat [geïntimeerde] geen aanspraak kan maken op de nulmeting van de NAM-schade, [geïntimeerde] geen aanspraak meer kan maken op de € 4.000,- subsidie en dat [appellant] nog een aantal specifieke werkzaamheden aan binnen- en buitenzijde van de beide bovenwoningen zal uitvoeren, waaronder het plaatsen en aansluiten van zonnepanelen op de bovenwoning aan de [adres2] .

3.9

Op 28 april 2021 hebben [appellant] en [geïntimeerde] een addendum bij de koopovereenkomst ondertekend. In dit addendum verklaart [geïntimeerde] dat de koopsom van € 1.200.000,- bij ondertekening van de “koopakte bij notariskantoor” aan [appellant] zal worden betaald. Verder is opgenomen dat [geïntimeerde] € 32.500,- aan [appellant] voor of op 1 juni 2021 en voor de ondertekening van de koopakte zal voldoen. Het bedrag van “32.500,-” is doorgestreept en met de pen is toegevoegd “€ 35.000,-”. Beide partijen hebben deze wijziging in de kantlijn geparafeerd. Voorts is aan het slot met pen opgenomen “betaald 2 juni 2024”, welke toevoeging ook door beide partijen is geparafeerd. De totale koopsom op basis van de koopovereenkomst en het addendum werd daardoor € 1.235.000,-.

3.1

In een e-mail van 25 mei 2021 aan [appellant] verwijst [naam1] naar het telefoongesprek dat hij eerder die dag met [appellant] heeft gehad. In de e-mail wordt de afspraak bevestigd dat de koopprijs in de koopovereenkomst van € 1.200.000,- wordt verlaagd met € 20.000,- naar € 1.180.000,-. Als reden voor de verlaging wordt opgegeven het “(ten onrechte) lager” uitvallen van de “taxatiewaarde van” de twee bovenwoningen.

3.11

Daags daarna heeft [naam1] [appellant] bij e-mail van 26 mei 2021 opnieuw bericht dat € 20.000,- op de koopsom van € 1.200.000,- in mindering wordt gebracht, maar wordt een andere reden voor de verlaging opgegeven. De verlaging heeft te maken met een aantal werkzaamheden die niet meer door [appellant] maar door [geïntimeerde] zullen worden uitgevoerd.

3.12

De twee appartementsrechten zijn op 2 juni 2021 aan [geïntimeerde] geleverd. In de notariële leveringsakte staat € 1.180.000,- als koopsom vermeld. In de leveringsakte is opgenomen dat [geïntimeerde] de koopsom aan de notaris heeft voldaan. Op 2 juni 2021 is ook het bedrag van € 35.000,- voldaan. [geïntimeerde] heeft daardoor als totale koopprijs € 1.215.000,- aan [appellant] betaald.

3.13

Op 3 september 2021 heeft [naam1] namens [appellant] bij SNN een aanvraag ingediend voor het krijgen van subsidie van € 28.000,- op basis van de Regeling waardevermeerdering voor de door [appellant] uitgevoerde verbouwingen aan de zeven woonappartementen.

3.14

[naam1] heeft [geïntimeerde] bij e-mail van 30 november 2021 gevraagd of hij zijn medewerking aan de ten behoeve van [appellant] aangevraagde SNN subsidies wil geven. [geïntimeerde] heeft in zijn e-mail van 30 november 2021 die medewerking geweigerd. Als reden heeft [geïntimeerde] opgegeven dat de woonappartementen in een slechte staat aan hem zijn geleverd en hij herstelreparaties moet uitvoeren. [geïntimeerde] meldt dat de subsidie naar hem moet en noemt [naam1] “zijn goed betaalde aankoopmakelaar”.

3.15

Op 11 december 2021 hebben [geïntimeerde] en [appellant] over de subsidieaanvraag bij SNN via whatsapp rechtstreeks contact. [geïntimeerde] zal alsnog meewerken. Op 15/16 december 2021 ondertekenen [geïntimeerde] en [appellant] een overdrachtsformulier, waarin [geïntimeerde] als koper de subsidieaanvraag overdraagt aan [appellant] als verkoper. In dit formulier is bij sub 3 onder meer opgenomen dat [appellant] als verkoper ook verantwoordelijk kan worden gesteld “voor eventuele feiten en omstandigheden in de aanvraag die ertoe kunnen leiden dat de subsidie wordt afgewezen of ingetrokken.”

3.16

SNN heeft namens de Minister van Economische Zaken en Klimaat in een brief van 16 februari 2022 aan [naam1] medegedeeld dat “uw aanvraag” - ontvangen op 3 september 2021 - voor de subsidie Regeling waardevermeerdering is afgewezen. SNN wijst erop dat subsidie alleen door de eigenaar van de woning kan worden aangevraagd. Bij overdracht van een woning “wordt de aanvraag normaal gesproken overgedragen van de oude eigenaar (verkoper) op de nieuwe eigenaar (koper). De nieuwe eigenaar neemt in dit geval de rechten en plichten over van de oude eigenaar zodat deze alsnog het subsidieproject kan voltooien.” In de beoordeling wordt erop gewezen dat uit het machtigingsformulier, dat [naam1] heeft ingediend, blijkt dat [naam1] de aanvraag namens de vorige eigenaar [appellant] heeft gedaan. Hiermee wordt “getracht om de subsidie te laten uitbetalen aan de heer [appellant] , ondanks dat hij geen eigenaar meer is van de woning.” SNN concludeert dat de aanvraag niet voldoet aan de voorwaarden van de subsidieregeling. Aan het slot van de brief wordt vermeld dat tegen deze beslissing binnen zes weken bezwaar kan worden ingediend. Van deze bezwaarmogelijkheid is geen gebruik gemaakt.

3.17

[naam1] heeft vervolgens aan [geïntimeerde] gevraagd of op zijn naam de aanvragen voor de subsidie Regeling waardevermeerdering mogen worden ingediend. In de e-mail van 2 april 2022 aan [naam1] – met cc aan SNN – heeft [geïntimeerde] geantwoord dat hij geen aanvragen voor subsidies van SNN gaat tekenen zonder inzage in de documenten die daarvoor nodig zijn. [geïntimeerde] wil geen “katvanger” zijn en ook niet degene die de € 28.000,- aan subsidies moet terugbetalen als de plannen voor waardevermeerdering niet blijken te zijn uitgevoerd.

3.18

Op 21 april 2022 heeft [geïntimeerde] bij de politie aangifte wegens bedreiging door [appellant] gedaan.

3.19

[geïntimeerde] , [appellant] en [naam1] hebben op 22 april 2022 een online bespreking (hierna: de video call). [naam1] heeft in een e-mail van 23 april 2022 een samenvatting gegeven van wat tijdens de video call is besproken. [geïntimeerde] ( [geïntimeerde] ), [appellant] ( [appellant] ) en [naam1] ( [naam1] ) worden in de e-mail met hun voornaam genoemd. De e-mail luidt:

“
Samenvatting bespreking inzake SNN subsidies

(…)

Tijdens deze meeting zijn [geïntimeerde] en [appellant] tot de volgende afspraken gekomen:

Uitgaande van de bestaande koopovereenkomst heeft [geïntimeerde] afstand gedaan van zijn rechten tot de subsidie waardevermeerdering van het SNN, waardoor [geïntimeerde] , strikt juridisch gezien, voor deze panden voornoemde subsidies niet meer mag aanvragen. [appellant] zal [geïntimeerde] , met inachtneming van onderstaande afspraken, vrijwaren teneinde de aanvraag alsnog te mogen (laten) indienen.
[geïntimeerde] zal [naam1] formeel machtigen om namens hem de aanvraag voor de subsidie voor beide panden (7 adressen) te mogen indienen.
[appellant] zal [naam1] voorzien van de IMG rapporten, IMG besluitbrieven, uitbetalingsbewijzen en offertes voor beide panden.
[geïntimeerde] heeft wederom explicit erkend en bevestigd dat hij evengoed van mening is dat de subsidie waardevermeerdering van het SNN ten gunste van [appellant] moeten komen. De toegekende subsidiegelden zullen binnen één (1) werkdag door de ontvanger ( [geïntimeerde] of [naam1] ) aan [appellant] worden overgemaakt.
[geïntimeerde] en [appellant] gaan de vaststellingsovereenkomst van [appellant] bijwerken met bovenstaande afspraken en op korte termijn ondertekenen.”

3.2

Er is een tekst voor een vaststellingsovereenkomst opgesteld. Tot een ondertekening door partijen is het niet gekomen.

3.21

[geïntimeerde] heeft op 22 april 2022 voor alle zeven woonappartementen het “Machtigingsformulier Waardevermeerderingsregeling 2017” getekend. Daarin is [naam1] gemachtigd om namens [geïntimeerde] de aanvraag voor de subsidie Regeling waardevermeerdering in te dienen en de verdere afhandeling van de aanvraag te beheren. [naam1] heeft dezelfde dag de subsidieaanvraag bij SNN ingediend.

3.22

D.O.G. ingenieurs heeft op verzoek van [geïntimeerde] (in ieder geval) op 18 mei 2022 aan het Instituut Mijnbouwschade Groningen een rapport Nulmeting uitgebracht voor (in ieder geval) het appartement aan de [adres2] 47 B. In het rapport worden 12 schadegevallen van scheuren in wanden van de slaapkamer, keuken en cv ruimte beschreven.

3.23

SNN heeft namens de Minister van Economische Zaken en Klimaat [naam1] bij brief van 25 juli 2022 laten weten dat de subsidieaanvraag, ontvangen op 22 april 2022, niet in behandeling wordt genomen. De reden daarvoor is dat deze aanvraag identiek is aan eerdere aanvragen waarover al besluiten zijn genomen die rechtskracht hebben gekregen. Aan het slot van ook deze brief wordt gewezen op de mogelijkheid binnen zes weken van de beslissing in bezwaar te komen. Van deze mogelijkheid is geen gebruik gemaakt.

3.24

[geïntimeerde] heeft in augustus en oktober 2022 aanvragen voor subsidie op basis van de Regeling waardevermeerdering voor de drie woonadressen aan de [adres2] bij SNN ingediend. Bij brieven van respectievelijk 20 september 2022 (zonnepanelen en zonnecollectoren), 18 oktober 2022 (zonnepanelen en zonnecollectoren) en 2 november 2022 (kozijnen vereist voor HR ++(+)glas) heeft SNN namens de Minister van Economische Zaken en Klimaat de subsidies voor energiebesparende maatregelen voor deze drie appartementen toegekend en is een voorschot bepaald van € 9.611,49 (€ 2.938,42, € 2.761,13 en € 3.910,94,). Aan het slot van ook deze brieven is opgenomen dat tegen deze besluiten binnen zes weken bezwaar kan worden ingediend.

3.25

De advocaat van [appellant] heeft [geïntimeerde] bij e-mail van 13 oktober 2022 laten weten dat hij herhaaldelijk is gesommeerd het restantbedrag aan koopsom van € 28.000,- te voldoen. Betaling is uitgebleven, zodat [appellant] de vordering ter incasso uit handen heeft gegeven. In de e-mail wordt aanspraak gemaakt op € 1.276,55 incl. btw aan buitengerechtelijke incassokosten.

3.26

Op 17 november 2022 heeft [appellant] de voorzieningenrechter van de rechtbank Noord-Nederland, locatie Groningen verzocht om verlof te verlenen voor het leggen van derdenbeslag ten laste van [geïntimeerde] . De voorzieningenrechter heeft dit verzoek bij beslissing van 17 november 2022 toegestaan. Vervolgens heeft [appellant] enkele derdenbeslagen gelegd.

4.Het oordeel van het hof

De grieven en de vorderingen in hoger beroep

4.1

[appellant] heeft vijf grieven geformuleerd die tot vernietiging van het vonnis moeten leiden. Verder heeft [appellant] in hoger beroep gevorderd zijn gewijzigde eis toe te wijzen. De bij de rechtbank ingestelde eis, dat [geïntimeerde] wordt veroordeeld tot betaling van € 28.000,-, vermeerderd met € 1.276,55 aan buitengerechtelijke incassokosten en wettelijke handelsrente, heeft [appellant] als primaire vordering gehandhaafd. Daarnaast heeft [appellant] zijn eis vermeerderd en subsidiair gevorderd dat [geïntimeerde] :

wordt veroordeeld tot betaling van € 9.611,45, inclusief wettelijke (handels)rente;

op straffe van een dwangsom wordt verboden, behoudens indien sprake is van een geval als gevorderd onder d, zonder voorafgaande uitdrukkelijke toestemming van [appellant] de SNN-subsidies aan te vragen voor de zeven appartementen;

op straffe van een dwangsom wordt verplicht, behoudens indien sprake is van een geval als gevorderd onder d, de lopende subsidieaanvragen bij SNN voor de appartementen af te breken;

op straffe van een dwangsom wordt verplicht op eerste schriftelijke verzoek van [appellant] en op eigen kosten ten behoeve van [appellant] subsidies bij SNN aan te vragen, zich naar behoren in te spannen, [appellant] op de hoogte te houden van het verloop van de aanvraag en voorts ontvangen bedragen binnen een werkdag aan [appellant] te betalen.

Dit alles met veroordeling van [geïntimeerde] in de proceskosten.

4.2

De eisvermeerdering is bij eerste gelegenheid in hoger beroep gedaan waartegen geen bezwaar is gemaakt. Het hof acht de eiswijziging niet in strijd met de goede procesorde en zal op de gewijzigde eis beslissen.

4.3

De grieven en de gewijzigde eis zullen thematisch worden behandeld.

Standpunt [appellant] over het primair gevorderde bedrag van € 28.000,- en het oordeel van de rechtbank

4.4

Aan de primaire vordering tot betaling van € 28.000,- heeft [appellant] in de dagvaarding bij de rechtbank onder sub 1 ten grondslag gelegd, dat [geïntimeerde] tekort is geschoten in de nakoming van de koopovereenkomst door een bedrag van € 28.000,- onbetaald te laten.

4.5

De rechtbank heeft in het vonnis geoordeeld dat volgens [appellant] het bedrag van € 28.000,- een onderdeel is van de koopsom (rov 4.2), de stelplicht en de bewijslast hiervoor op [appellant] rust (rov 4.3) en dat gelet op de gemotiveerde betwisting door [geïntimeerde] [appellant] zijn vordering onvoldoende heeft onderbouwd, zodat de vordering wordt afgewezen (rov 4.5 en 4.6).

4.6

Met de eerste drie grieven (en de veeggrief 5) komt [appellant] tegen deze beslissingen op. In de toelichting bij grief 1 (nr 15) voert [appellant] aan dat de rechtbank terecht heeft geoordeeld dat het bedrag van € 28.000,- betrekking heeft op het resterende bedrag aan koopsom. Volgens [appellant] (nrs 4, 5 en 9 van de memorie van grieven) is de rechtbank van een onjuist bedrag aan koopsom uitgegaan. [appellant] betoogt dat partijen voorafgaand aan de schriftelijk koopovereenkomst mondeling een totale koopsom van € 1.260.500,- zijn overeengekomen. Vanwege financieringsproblemen aan de zijde van [geïntimeerde] is de koopsom gesplitst in twee bedragen, te weten € 1.232.500,- en € 28.000,-. Het bedrag van € 1.232.500,- moest bij de notaris worden betaald. Het bedrag van € 28.000,- mocht [geïntimeerde] uit de subsidies op basis van de Regeling waardevermeerdering (zeven appartementen x het maximale subsidiebedrag van € 4.000,- per appartement) voldoen, omdat [appellant] daarvoor in aanmerking kwam vanwege de door hem uitgevoerde duurzaamheidsmaatregelen. Daarbij is volgens [appellant] mondeling overeengekomen dat [geïntimeerde] het bedrag van € 28.000,- ook moest betalen als de subsidies niet werden uitgekeerd. Ter zitting heeft [appellant] deze regeling aangeduid als een (voorwaardelijke) korting op de koopsom.

[appellant] betoogt dat [geïntimeerde] vervolgens het bedrag van € 1.232.500,- niet gefinancierd kon krijgen. Partijen zijn toen overeengekomen dat [geïntimeerde] € 32.500,- contant zou betalen. In de koopovereenkomst is daardoor het bedrag van € 1.200.000,- opgenomen en in het addendum (eerst) € 32.500,-. [geïntimeerde] bleef financieringsproblemen houden, zodat vervolgens de contante betaling met € 2.500,- is verhoogd naar € 35.000,- en de koopsom op papier met € 20.000,- is verlaagd met als reden dat [geïntimeerde] zelf een aantal aannemingswerkzaamheden zou gaan uitvoeren. Daardoor is in de leveringsakte als koopsom € 1.180.000,- opgenomen en is het bedrag in het addendum met pen gewijzigd naar € 35.000,-.

Uiteindelijk is daardoor volgens [appellant] de totale koopsom € 1.243.000,- (€ 1.180.000 + € 35.000,- + € 28.000,-). [geïntimeerde] heeft op de datum van de levering de bedragen € 1.180.000,- en € 35.000,- betaald, maar het bedrag van € 28.000,-, dat volgens [appellant] onderdeel is van de koopsom, is nog steeds onbetaald gelaten.

Nieuwe stellingen van [appellant]

4.7

Op de mondelinge behandeling bij het hof heeft [appellant] twee nieuwe stellingen betrokken.

Allereerst (primair) betoogt [appellant] – zie onder meer de schriftelijke korte toelichting van mr. Hoogenboom en het proces-verbaal op pag. 2 en 6 – dat de afspraak over de (voorwaardelijke) korting op de koopsom als een gentlemen’s agreement moet worden beschouwd.

Ten tweede (subsidiair) betoogt [appellant] dat uit de koopovereenkomst een op [geïntimeerde] rustende verplichting voortvloeit zich maximaal in te spannen om de subsidie op basis van de Regeling waardevermeerdering te krijgen en aan [appellant] uit te keren. [geïntimeerde] is volgens [appellant] tekortschoten in zijn inspanningsverplichting. Zo heeft [geïntimeerde] tegen de tweede afwijzing van SNN geen bezwaar gemaakt, stelde hij zich terughoudend en zelfs tegenwerkend op en heeft hij zonder overleg op eigen naam subsidie op basis van de Regeling waardevermeerdering aangevraagd en gekregen maar niet aan [appellant] afgedragen. De schade ten gevolge van deze tekortkoming van de inspanningsverplichting is € 28.000,- en dat schadebedrag moet [geïntimeerde] aan [appellant] vergoeden.

4.8

Deze twee voor het eerst ter zitting betrokken stellingen beogen op een andere grondslag dan in eerste aanleg is gevorderd en waarop de rechtbank in het vonnis heeft beslist het primair gevorderde bedrag toegewezen te krijgen. Daarmee zijn deze stellingen te beschouwen als een nieuwe grief. In beginsel moeten grieven in het eerste processtuk in hoger beroep worden aangevoerd.^[1]Een van de uitzonderingen op deze zogeheten ‘in beginsel strakke regel’ is niet gesteld of gebleken. Dit betekent dat deze nieuwe grieven buiten behandeling blijven en daarop niet zal worden beslist.

Uitleg koopovereenkomst

4.9

Voor het antwoord op de vraag of [geïntimeerde] een bedrag van € 28.000,- aan koopsom onbetaald heeft gelaten, heeft het hof de koopovereenkomst uit te leggen.

4.1

Het hof stelt voorop dat de vraag hoe in een schriftelijk contract de verhouding tussen partijen is geregeld, niet kan worden beantwoord op grond van uitsluitend een zuiver taalkundige uitleg van de bepalingen van het contract. Voor de beantwoording van die vraag komt het aan op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan deze bepalingen mochten toekennen en op wat zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten (de zogenaamde Haviltex-maatstaf).^[2]

Ook geldt dat bij de uitleg van een dergelijk geschrift steeds van beslissende betekenis zijn alle omstandigheden van het concrete geval, gewaardeerd naar wat de maatstaven van redelijkheid en billijkheid meebrengen, en dat in praktisch opzicht vaak van groot belang is de taalkundige betekenis van de bewoordingen van het geschrift, gelezen in de context ervan als geheel, die deze in (de desbetreffende kring van) het maatschappelijk verkeer normaal gesproken hebben.^[3]Verder komt bij de uitleg betekenis toe aan de aard van de transactie, de omvang en gedetailleerdheid van de contractsbevestiging, de wijze van totstandkoming ervan - waarbij van belang is of partijen werden bijgestaan door (juridisch) deskundige adviseurs - en de overige bepalingen ervan.^[4]Ten slotte speelt bij de uitleg ook een rol hoe partijen na het sluiten van de overeenkomst feitelijk hebben gehandeld.^[5]

4.11

[appellant] betoogt onder meer dat op 2 april 2021, althans 9 april 2021, tijdens de bezichtigingen van de woonappartementen in aanwezigheid van [naam1] met [geïntimeerde] een koopsom van € 1.260.000,- is afgesproken. Toen is ook afgesproken dat [geïntimeerde] € 28.000,- van die koopsom mocht voldoen via de SNN subsidies waarvoor [appellant] vanwege door hem gedane duurzaamheidsinvesteringen in aanmerking zou komen (€ 4.000,- per appartement). Als die subsidies niet zouden worden toegekend, moest [geïntimeerde] alsnog aan [appellant] het bedrag van € 28.000,- betalen. Als een lager bedrag aan SNN subsidies werd toegekend, was [geïntimeerde] verplicht het bedrag aan te vullen tot € 28.000,-. Volgens [appellant] zijn de afspraken in de koopovereenkomst tegen deze achtergrond gemaakt. Aan [appellant] zijn geen SNN subsidies uitbetaald, zodat [geïntimeerde] volgens [appellant] gehouden is het bedrag van € 28.000,- aan restant koopsom aan hem te voldoen.

[geïntimeerde] heeft dit betoog van [appellant] gemotiveerd bestreden.

4.12

In grief 3 heeft [appellant] aangevoerd dat de rechtbank ten onrechte voorbij is gegaan aan zijn aanbod [naam1] als getuige te horen over de afspraak dat het bedrag van € 28.000,- tot de koopsom behoort.

4.13

Voor de uitleg van de koopovereenkomst kan - naast andere omstandigheden - van belang zijn wat voorafgaand aan de ondertekening van de koopovereenkomst, zoals tijdens de bezichtigingen, is besproken en op welke wijze aan het besprokene uitvoering is gegeven. Het hof zal [appellant] toelaten tot bewijs van feiten en omstandigheden waaruit kan worden afgeleid dat:

het bedrag van € 28.000,- waarvoor [appellant] SNN subsidies zou aanvragen, tot de (oorspronkelijk overeengekomen) koopsom van € 1.260.500,- behoorde; en
[geïntimeerde] verplicht was het bedrag van € 28.000,-, als onderdeel van de (oorspronkelijk overeengekomen) koopsom, aan [appellant] te betalen als de SNN subsidies niet aan [appellant] werden toegekend, althans dat [geïntimeerde] het bedrag tot € 28.000,- moest aanvullen als een lager bedrag aan SNN subsidies zou worden toegekend.

Na de bewijslevering van deze door [appellant] gestelde omstandigheid zal het hof op basis van alle omstandigheden van het concrete geval aan de hand van de hiervoor weergegeven maatstaf de koopovereenkomst uitleggen.

4.14

Het hof zal de zaak naar de rol verwijzen voor dagbepaling getuigenverhoor en de raadsheer-commissaris benoemen.

De conclusie

4.15

De twee ter zitting aangevoerde nieuwe stellingen van [appellant] worden buiten beschouwing gelaten.

4.16

Het hof zal [appellant] toe laten tot het leveren van bewijs dat het bedrag van € 28.000,- tot de (oorspronkelijke) koopsom van € 1.260.500,- behoort en dat tussen partijen is overeengekomen dat [geïntimeerde] dit bedrag aan [appellant] moet betalen of aanvullen als de SNN subsidies niet (volledig) worden toegekend.

5.De beslissing

Het hof:

5.1

Het hof zal [appellant] toelaten tot het leveren van bewijs van feiten en omstandigheden waaruit kan worden afgeleid dat:

het bedrag van € 28.000,- waarvoor [appellant] SNN subsidies zou aanvragen, tot de (oorspronkelijk overeengekomen) koopsom van € 1.260.500,- behoorde; en
[geïntimeerde] verplicht was het bedrag van € 28.000,-, als onderdeel van de (oorspronkelijk overeengekomen) koopsom, aan [appellant] te betalen als de SNN subsidies niet aan [appellant] werden toegekend, althans dat [geïntimeerde] het bedrag tot € 28.000,- moest aanvullen als een lager bedrag aan SNN subsidies zou worden toegekend.

5.2

Als getuigen worden gehoord, zal raadsheer-commissaris mr. D.H. de Witte de getuigen verhoren in het Paleis van Justitie aan het Wilhelminaplein 1 in Leeuwarden. Partijen moeten daar zelf bij aanwezig zijn.

5.3

[appellant] moet op dinsdag
8 juli 2025laten weten hoeveel getuigen deze wil laten horen met opgave van de verhinderdagen in de periode van september t/m december 2025 van die getuigen, van partijen en van hun advocaten. Daarna stelt het hof de dag en het tijdstip van het verhoor vast. Dat gebeurt ook als de opgave onvolledig is.

5.4

[appellant] moet de namen en woonplaatsen van de getuigen ten minste een week voor het getuigenverhoor aan [geïntimeerde] en de griffier van het hof opgeven.

5.5

Een partij die tijdens het getuigenverhoor nieuwe stukken wil indienen, moet het hof en de wederpartij daarvan uiterlijk twee weken voor de dag van de zitting een kopie sturen.

5.6

Iedere verdere beslissing wordt aangehouden.

Dit arrest is gewezen door mrs. D.H. de Witte, A.A.J. Smelt en A.L. Goederee, en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 10 juni 2025.