ECLI:NL:GHARL:2024:4315

• Datum uitspraak: 25 juni 2024
• Publicatiedatum: 27 juni 2024
• Zaaknummer: 22/1851
• Instantie: Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: J. van de Merwe
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Hoger beroep inzake de waardevaststelling van een woning en objectafbakening onder de Wet WOZ

In deze zaak heeft het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden op 25 juni 2024 uitspraak gedaan in het hoger beroep van de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten en hoogheemraadschap Utrecht tegen de uitspraak van de rechtbank Midden-Nederland. De rechtbank had eerder de waarde van de onroerende zaak, een woning in [woonplaats], vastgesteld op € 415.000, na een beroep van de belanghebbende tegen de beschikking van de heffingsambtenaar die de waarde op € 425.000 had vastgesteld. De rechtbank oordeelde dat de heffingsambtenaar niet voldoende inzicht had gegeven in het indexeringspercentage en dat er een onjuiste objectafbakening was toegepast, omdat de brandgang niet bij de woning zou behoren.

In hoger beroep heeft het Hof de vraag beoordeeld of de waarde van de woning per waardepeildatum 1 januari 2020 te hoog was vastgesteld. Het Hof oordeelde dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de daarop gegeven toelichting aannemelijk had gemaakt dat de waarde van de onroerende zaak niet te hoog was vastgesteld. Het Hof concludeerde dat de brandgang als onderdeel van de onroerende zaak moest worden aangemerkt, en dat de heffingsambtenaar de juiste objectafbakening had toegepast. Het Hof vernietigde de uitspraak van de rechtbank en verklaarde het beroep van de belanghebbende ongegrond.

De uitspraak benadrukt het belang van de objectafbakening en de onderbouwing van de waardevaststelling onder de Wet WOZ. Het Hof heeft vastgesteld dat de heffingsambtenaar voldoende bewijs heeft geleverd dat de waarde van de woning niet te hoog was vastgesteld, en dat de indexeringspercentages adequaat waren onderbouwd. De beslissing van het Hof heeft gevolgen voor de wijze waarop de waarde van onroerende zaken in de toekomst kan worden vastgesteld en onderbouwd.

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN

locatie Arnhem

nummer BK-ARN 22/1851

uitspraakdatum: 25 juni 2024

Uitspraak van de negende enkelvoudige belastingkamer

op het hoger beroep van

de
heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten en hoogheemraadschap Utrecht te
Utrecht (hierna: de heffingsambtenaar)

tegen de uitspraak van de rechtbank Midden-Nederland (hierna: de Rechtbank) van 30 juni 2022, nummer UTR 21/4685, in het geding tussen

[belanghebbende] te
[woonplaats] (hierna: belanghebbende)

en de heffingsambtenaar

1. Ontstaan en loop van het geding

1.1.

De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [adres1] 382 te [woonplaats] (hierna: de onroerende zaak), per waardepeildatum 1 januari 2020, voor het jaar 2021 vastgesteld op € 425.000. Tegelijk met deze beschikking heeft de heffingsambtenaar voor dat jaar aan belanghebbende een aanslag onroerendezaakbelasting opgelegd.

1.2.

Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar de beschikking en de aanslag gehandhaafd.

1.3.

Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de Rechtbank. De Rechtbank heeft het beroep gegrond verklaard, de uitspraken op bezwaar vernietigd, de waarde verminderd tot € 415.000 en de aanslag dienovereenkomstig verminderd. Voorts is aan belanghebbende een vergoeding voor griffierecht en proceskosten toegekend.

1.4.

De heffingsambtenaar heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. Belanghebbende heeft een verweerschrift ingediend.

1.5.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 11 juni 2024. Daarbij zijn verschenen en gehoord mr. H. Vloet, als de gemachtigde van belanghebbende, alsmede [naam1] namens de heffingsambtenaar, bijgestaan door [naam2] , taxateur.

2. Vaststaande feiten

2.1.

Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak. Het betreft een in 1987 gebouwde rijwoning met een garage. De gebruiksoppervlakte van de woning bedraagt 163 m2 en de perceeloppervlakte 198 m2. Op het achterste deel van het kadastrale perceel bevindt zich een brandgang. Op dit deel van het perceel van ongeveer 4 m2 rust een erfdienstbaarheid, bestaande uit een recht van overpad ten behoeve van de buren.

2.2.

De rechtbank heeft onder andere het volgende overwogen, waarbij belanghebbende is aangeduid als eiser en de heffingsambtenaar als verweerder:

“
Indexeringspercentage

7.1

Eiser voert aan dat het indexeringspercentage onvoldoende inzichtelijk is gemaakt. Verweerder stelt dat de indexering inzichtelijk is. Er is door middel van de permanente marktanalyse een percentage tot stand gekomen. In de permanente marktanalyse worden alle vergelijkbare woningen uit dezelfde stad meegenomen. Dit blijkt uit de meegestuurde zogenoemde ‘bolletjesgrafiek’. Dit cijfer is naar de mening van verweerder voldoende.

7.2

De rechtbank oordeelt als volgt. Om te komen tot een inzichtelijk indexeringspercentage is het gebruik maken van de bolletjesgrafiek onvoldoende. De bolletjesgrafiek maakt weliswaar inzichtelijk welke trend er is voor rijwoningen in [plaats1] en welke stijgingspercentages daaruit volgen, maar deze informatie maakt niet inzichtelijk op grond van welke criteria en welke keuzes tot deze cijfers wordt gekomen. Hiermee blijft onduidelijk welke onderliggende verkopen zijn gebruikt en welke verkopen zijn verworpen. Daarmee zijn de gekozen verkopen niet controleerbaar en daarom niet inzichtelijk. [voetnoot: Zie de uitspraak van Rechtbank Rotterdam, ECLI:NL:RBROT:2022:1471]

7.3

Eiser heeft in zijn bezwaarschrift verzocht om het inzichtelijk maken van de indexering, onder verwijzing naar het ‘black box’ arrest van de Hoge Raad. De rechtbank stelt vast dat verweerder niet de door eiser gevraagde inzichtelijkheid heeft verstrekt, zodat niet is voldaan aan artikel 40, tweede lid, van de wet WOZ. De rechtbank zal hierna beoordelen wat dit gebrek betekent voor de verdere beoordeling van dit beroep.

Objectafbakening

8. Eiser voert verder aan dat verweerder een onjuiste objectafbakening heeft gebruikt en geen rekening heeft gehouden met de brandgang. Verweerder heeft op de zitting toegelicht dat de referentiewoningen ook een brandgang hebben. Dit zit daarom verdisconteerd in de verkoopprijs. Daarbij stelt verweerder ook dat het verschil 4 m2 is en € 7,- per m2. Volgens verweerder is dit een minimaal verschil.

(…)

9.3

De woning, de tuin en de brandgang zijn op één kadastraal perceel gelegen waarvan eiser eigenaar van is. Niet is in geschil dat de brandgang is afgescheiden van de rest van het perceel en niet alleen in gebruik is bij eiser, maar ook bij de eigenaren van de naastgelegen woningen. De rechtbank stelt vast dat onder die omstandigheid de brandgang niet bij de woning en de rest van het perceel behoort. Dit betekent dat verweerder is uitgegaan van een onjuiste objectafbakening. Hoewel het verschil slechts 4 m2 bedraagt, is de rechtbank wel van oordeel dat hieruit volgt dat de waarde niet aannemelijk is gemaakt.

10. Omdat verweerder het indexeringspercentage niet inzichtelijk heeft gemaakt en de onjuiste objectafbakening heeft gebruikt kan de rechtbank niet meer vaststellen of met de gebruikte referentiewoningen de waarde aannemelijk is gemaakt. Het beroep van eiser is gegrond.

(…)

12. Omdat eiser de door hem bepleite waarde niet van een onderbouwing heeft voorzien en dus ook niet aannemelijk heeft gemaakt, zal de rechtbank de waarde schattenderwijs vaststellen. De rechtbank stelt de waarde van de woning per waardepeildatum 1 januari 2020 schattenderwijs vast op € 415.000.-.”

3. Geschil

3.1.

In hoger beroep is in geschil of de waarde van de woning per de waardepeildatum te hoog is vastgesteld.

3.2.

De heffingsambtenaar beantwoordt de hiervoor vermelde vraag ontkennend. Hij concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en ongegrondverklaring van het bij de Rechtbank ingestelde beroep.

3.3.

Belanghebbende beantwoordt de hiervoor vermelde vraag bevestigend en concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.

4. Beoordeling van het geschil

Objectafbakening

4.1.

Partijen verschillen van mening over de vraag of de brandgang als deel van de onroerende zaak moet worden aangemerkt of als afzonderlijke onroerende zaak. Om als afzonderlijke onroerende zaak te worden aangemerkt moet de brandgang blijkens zijn indeling bestemd zijn om als afzonderlijk geheel te worden gebruikt. Hierbij is onder meer relevant of de brandgang afsluitbaar is. De woning met tuin en garage is inderdaad afsluitbaar van de brandgang. Door de ligging is tevens sprake van een fysieke (visuele) afbakening. De woning (met tuin en garage) en (het op het perceel van belanghebbende gelegen gedeelte van) de brandgang dienen derhalve naar het oordeel van het Hof in beginsel als twee afzonderlijke eigendommen in de zin van artikel 16, onderdelen a, b en c, van de Wet WOZ te worden aangemerkt.

4.2.

Op grond van artikel 16, onderdeel d, van de Wet WOZ wordt als één onroerende zaak aangemerkt een samenstel van twee of meer gebouwde of ongebouwde eigendommen die bij dezelfde belastingplichtige in gebruik zijn en die, naar de omstandigheden beoordeeld, bij elkaar behoren.

4.3.

De brandgang is vrij toegankelijk en wordt zowel door belanghebbende als door andere, al dan niet omwonende, personen gedurende korte perioden gebruikt. Het is belanghebbende die als eigenaar dit gebruik mogelijk maakt. Daarmee is belanghebbende naar het oordeel van het Hof de feitelijke gebruiker van de brandgang en daarmee ook degene bij wie de brandgang in gebruik is in de zin van artikel 16, onderdeel d, van de Wet WOZ (vgl. Hof Arnhem-Leeuwarden 21 november 2023, ECLI:NL:GHARL:2023:9941). Het Hof is voorts, anders dan de Rechtbank, van oordeel dat de woning en brandgang naar de omstandigheden beoordeeld bij elkaar behoren. Daarbij is van belang dat de brandgang direct tegen de achtertuin van de onroerende zaak ligt en zich uitstrekt over de volle breedte daarvan, hetgeen voor derden ook waarneembaar is. Bovendien kan belanghebbende via de brandgang zijn achtertuin bereiken, zodat de brandgang ook dienstbaar is aan de woning met die tuin. De woning (met tuin en garage) en brandgang vormen aldus een samenstel als bedoeld in artikel 16, onderdeel d, van de Wet WOZ. De heffingsambtenaar is dus uitgegaan van een juiste objectafbakening.

Toezendplicht

4.4.

De Rechtbank heeft geoordeeld dat de heffingsambtenaar niet de door belanghebbende gevraagde inzichtelijkheid van het indexeringspercentage heeft verstrekt (zie 2.2), zodat niet is voldaan aan artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ. Naar het oordeel van het Hof vallen de indexeringspercentages en de onderbouwingen daarvan niet onder de reikwijdte van artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ (vgl. Hof Arnhem-Leeuwarden 23 april 2024, ECLI:NL:GHARL:2024:2837, r.o. 4.14). De indexeringspercentages zijn rekenkundige uitkomsten van de taxatiesoftware waaraan geen keuzes, aannames of gegevens ten grondslag liggen anders dan de in het kader van de permanente marktanalyse geselecteerde en geanalyseerde verkooptransacties van referentiewoningen. De voor een bepaalde referentiewoning gehanteerde prijscorrectie blijkt uit de in het taxatieverslag opgenomen verkoopprijs en vastgestelde WOZ-waarde van die referentiewoning. Van een schending van de toezendplicht is dus geen sprake.

Waarde

4.5.

De waarde als bedoeld in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ is naar de bedoeling van de wetgever ‘de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding’ (Kamerstukken II 1992/93, 22.885, nr. 3, blz. 44).

4.6.

Belanghebbende heeft de door de heffingsambtenaar vastgestelde waarde van de onroerende zaak gemotiveerd betwist. Daarom rust op de heffingsambtenaar de last aannemelijk te maken dat die waarde niet te hoog is (vgl. HR 14 oktober 2005, ECLI:NL:HR:2005:AU4300 (Oostflakkee), r.o. 3.2). Bij beantwoording van de vraag of hij daarin slaagt zijn niet alleen de bewijsmiddelen die de heffingsambtenaar daartoe aandraagt van belang, maar ook de stukken en stellingen die belanghebbende ter betwisting daarvan aandraagt (HR 3 maart 2023, ECLI:NL:HR:2023:332, r.o. 3.2).

4.7.

Indien de belanghebbende een beroep doet op feiten en omstandigheden die volgens hem tot een lagere waardering van de onroerende zaak leiden, zoals vervuiling of veroudering, is het aan hem te stellen, en bij betwisting te bewijzen, dat dergelijke feiten en omstandigheden zich hebben voorgedaan. Slaagt de belanghebbende daarin, dan brengt een redelijke verdeling van de bewijslast mee dat de heffingsambtenaar aannemelijk dient te maken dat met die feiten en omstandigheden bij het vaststellen van de waarde voldoende rekening is gehouden (vgl. HR 10 juni 2011, ECLI:NL:HR:2011:BQ7597, r.o. 3.2.4, HR 10 juli 2015, ECLI:NL:HR:2015:1776, r.o. 2.4, en HR 12 april 2024, ECLI:NL:HR:2024:571, r.o. 4.2.3).

4.8.

Ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde wijst de heffingsambtenaar op een taxatiematrix van 19 januari 2022, opgesteld door [naam2] , taxateur. Hierin is de waarde van de onroerende zaak getaxeerd op € 425.000. De taxateur heeft op basis van de vergelijkingsmethode vier vergelijkingsobjecten gebruikt die rond de waardepeildatum zijn verkocht, namelijk:

• [adres2] 790 (bouwjaar 1988), gebruiksoppervlakte 154 m2, perceeloppervlakte 186 m2, verkocht op 12 augustus 2018 voor € 410.000.
• [adres2] 650 (bouwjaar 1988), gebruiksoppervlakte 156 m2, perceeloppervlakte 231 m2, verkocht op 4 augustus 2020 voor € 502.000.
• [adres2] 646 (bouwjaar 1988), gebruiksoppervlakte 156 m2, perceeloppervlakte 231 m2, verkocht op 21 februari 2019 voor € 462.500.
• [adres2] 659 (bouwjaar 1988), gebruiksoppervlakte 168 m2, perceeloppervlakte 238 m2, verkocht op 28 januari 2020 voor € 505.000.

4.9.

Het Hof is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de daarop gegeven toelichting, in het licht van hetgeen belanghebbende heeft aangevoerd, aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de onroerende zaak niet te hoog is vastgesteld. Het Hof acht de door de heffingsambtenaar gehanteerde vergelijkingsobjecten goed vergelijkbaar met de onroerende zaak. De heffingsambtenaar heeft naar het oordeel van het Hof in voldoende mate rekening gehouden met de onderlinge verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de onroerende zaak. De voor deze vergelijkingsobjecten gerealiseerde vierkantemeterprijzen bieden voldoende steun aan de vierkantemeterprijs waarvan de heffingsambtenaar is uitgegaan bij het waarderen van de onroerende zaak. De vergelijkingsobjecten hebben, net als de onroerende zaak, ook een brandgang zodat, als van de erfdienstbaarheid die hiermee verband houdt al een waardedruk uitgaat, dit reeds is verdisconteerd in de verkoopprijzen van deze vergelijkingsobjecten.

4.10.

Uit de taxatiematrix blijkt dat de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten naar de waardepeildatum zijn gecorrigeerd voor de in de tussentijd voor de betreffende onroerende zaken opgetreden prijsontwikkeling. De heffingsambtenaar heeft met betrekking tot deze indexeringspercentages een zogenoemde bolletjesgrafiek overgelegd. Het Hof is van oordeel dat de heffingsambtenaar hiermee de toegepaste correcties naar de waardepeildatum voldoende inzichtelijk heeft gemaakt. Belanghebbende heeft niets aangedragen op grond waarvan daaraan moet worden getwijfeld.

4.11.

Gelet op het voorgaande is de heffingsambtenaar naar het oordeel van het Hof geslaagd in de op hem rustende bewijslast dat de waarde op de waardepeildatum 1 januari 2020 van € 425.000 niet te hoog is.

Slotsom

Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep van de heffingsambtenaar gegrond.

5. Griffierecht en proceskosten

Het Hof ziet geen aanleiding voor vergoeding van het griffierecht of een veroordeling in de proceskosten.

6. Beslissing

Het Hof:

- vernietigt de uitspraak van de Rechtbank en

- verklaart het bij de Rechtbank ingestelde beroep ongegrond.

Deze uitspraak is gedaan door mr. J. van de Merwe, lid van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. E.D. Postema als griffier.

De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 25 juni 2024.

De griffier, Het lid van de belastingkamer,

E.D. Postema J. van de Merwe

Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, is een afschrift aangetekend per post verzonden op 27 juni 2024

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij
de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl .

Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie
www.hogeraad.nl ).

Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:

1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;

2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;

3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. de dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

d. de gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.