Uitspraak
GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN
locatie Arnhem, afdeling civiel recht
zaaknummer gerechtshof: 200.320.083
(zaaknummer rechtbank Gelderland, zittingsplaats Arnhem: 406880)
arrest van 19 december 2023
in het kort geding van
B.V. Maatschappij van Onroerende Goederen “Het Middenstandshuis”
die is gevestigd in Amsterdam
die hoger beroep heeft ingesteld
en bij de voorzieningenrechter optrad als eiseres
hierna: Het Middenstandshuis
advocaat: mr. A.A.L. Oving
tegen
CarSar B.V.
die is gevestigd in Meer-Hoogstraten (België)
en bij de voorzieningenrechter optrad als gedaagde
hierna: CarSar
advocaat: mr. J.W. van Koeveringe
1.Het verdere verloop van de procedure in hoger beroep
Naar aanleiding van het tussenarrest van 14 maart 2023 heeft CarSar bij rolbericht van 10 oktober 2023 een akte met een productie ingezonden en heeft op 13 november 2023 een mondelinge behandeling bij het hof plaatsgevonden. Daarvan is een verslag gemaakt dat aan het dossier is toegevoegd (het proces-verbaal), met daaraan gehecht de spreekaantekeningen van beide advocaten. Hierna hebben partijen het hof gevraagd opnieuw arrest te wijzen.
2.De kern van de zaak en de voorgeschiedenis
2.1.
Dit kort geding gaat over de afwikkeling van een koopovereenkomst van onroerend goed en de informatieverplichting van de koper over de herkomst van de koopsom.
2.2.
Na een biedingsprocedure heeft Het Middenstandshuis, onderdeel van ING Groep N.V., in een schriftelijke overeenkomst van 21/22 juni 2022 haar (bank-) kantoorgebouw aan de Veemarkt 2 te Tiel (inclusief parkeerterrein, hierna ook: het Kantoorgebouw) voor € 2.220.000 k.k. verkocht aan CarSar, over te dragen op 24 juni 2022. [1] Vanwege de Wwft-poortwachtersrol van Het Middenstandshuis en van de transporterende notaris (notaris mr. Van Dijk) heeft haar notariskantoor enkele malen aan ( [naam1] , bestuurder van) CarSar gevraagd om een toelichting op de herkomst van de gelden en bij e-mail van 22 juni 2022 daarvoor een Engelstalig formulier (verder: het Formulier) [2] ter invulling gezonden. ( [naam1] van) CarSar heeft steeds geantwoord dat het gaat om in de laatste 50 jaar gespaarde gelden. CarSar heeft het Formulier niet ingevuld teruggestuurd, geen gelegaliseerde (aankoop)volmacht verstrekt en evenmin 10% van de koopprijs (waarborgsom) noch de koopprijs met kosten betaald op de notariële kwaliteitsrekening. Nadat de overeengekomen leveringsdatum van 24 juni 2022 was verstreken, heeft Het Middenstandshuis bij, op 11 juli 2022 betekende, brief van 28 juni 2022 CarSar nog vergeefs gesommeerd tot nakoming. [3]
2.3.
Het Middenstandshuis heeft in kort geding veroordeling van CarSar gevorderd tot medewerking aan de levering van het Kantoorgebouw onder een dwangsom, betaling van de koopprijs met kosten volgens de nota van afrekening van € 2.406.016,55 [4] , de contractuele boete van 0,3% per dag over de koopprijs, buitengerechtelijke incassokosten en de proceskosten.
2.4.
Na de mondelinge behandeling heeft de voorzieningenrechter in haar kortgedingvonnis van 12 oktober 2022 alle vorderingen afgewezen met veroordeling van Het Middenstandshuis in de proceskosten.
2.5.
Daartegen richt Het Middenstandshuis haar hoger beroep met vijf grieven, die zich voor gezamenlijke behandeling lenen.
In de memorie van grieven heeft zij tevens haar eis gewijzigd, waartegen CarSar geen bezwaar heeft gemaakt. Het hof vindt dat ook niet in strijd met de goede procesorde, zodat het zal beslissen op de gewijzigde vorderingen. [5]
CarSar betwist de grondslag van deze vorderingen en beroept zich inmiddels op buitengerechtelijke ontbinding van de koopovereenkomst alsmede (tegen de rente- en boetevorderingen) op een verplichting van Het Middenstandshuis tot beperking van de schade.
3.Het oordeel van het hof
de internationale bevoegdheid en het toepasselijk recht
3.1.
CarSar is gevestigd in België, maar heeft volgens het uittreksel uit de Kamer van Koophandel haar statutaire zetel in Breda. [6] Wegens dit laatste heeft zij op grond van artikel 63 lid 1, aanhef en onder a) EEX-Vo II [7] woonplaats in Breda, zodat de rechter in Nederland (rechtbank Zeeland-West-Brabant) op grond van artikel 4 lid 1 EEX-Vo II bevoegd zou zijn om kennis te nemen van een bodemgeschil.
3.2.
In artikel 8 lid 1 van hun schriftelijke koopovereenkomst zijn partijen echter onder meer overeengekomen:
“Voor de kennisneming van geschillen, welke naar aanleiding van dit contract zijn of zullen ontstaan is het gerecht van de plaats, waar het Verkochte is gelegen, bij uitsluiting bevoegd.”
Nu het Kantoorgebouw ligt in Tiel, is de rechtbank Gelderland op grond van dit artikel 8 lid 1 van de koopovereenkomst in verband met artikel 25 lid 1, aanhef en onder a) EEX-Vo II bevoegd om kennis te nemen van een bodemgeschil.
Nu die rechter op grond van genoemd artikel 25 bevoegd is om van een bodemgeschil kennis te nemen, is hij steeds ook bevoegd voorlopige of bewarende maatregelen te treffen.
3.3.
In artikel 8 lid 2 van de koopovereenkomst zijn partijen verder overeengekomen:
“Op deze koopovereenkomst is Nederlands recht van toepassing.”
Wegens deze rechtskeuze is op grond van artikel 3 lid 1 van Rome I [8] Nederlands recht van toepassing.
Bovendien heeft Het Middenstandshuis tegen de kennelijk impliciete toepassing van Nederlands recht door de voorzieningenrechter geen grief gericht, terwijl CarSar door haar vermelding van diverse Nederlandse BW-artikelen eveneens in hoger beroep uitgaat van Nederlands recht.
de poortwachtersfunctie van Het Middenstandshuis, onderdeel van ING Groep N.V., en van de transporterende notaris
3.4.
Artikel 14 van de koopovereenkomst luidt:
“Het is voor Verkoper - mede uit reputatieoogpunt - van belang dat het Verkochte wordt gefinancierd met legitiem verkregen middelen. Koper verklaart in dit kader hierbij uitdrukkelijk het Verkochte uitsluitend met legitiem verkregen middelen te financieren. Koper verplicht zich hierbij op eerste verzoek van Verkoper, schriftelijk en gedocumenteerd, de herkomst van de middelen waarmee de koopprijs van het Verkochte ten tijde van de levering wordt voldaan, aan te tonen.”
Op grond van de paragrafen 2.1 tot en met 2.3 Wwft (die respectievelijk zien op: cliëntenonderzoek, vereenvoudigd cliëntenonderzoek en verscherpt cliëntenonderzoek) [9] heeft de (transporterende) notaris ook een poortwachtersrol ter voorkoming van onder meer witwassen: daartoe moet de notaris een cliëntenonderzoek doen.
de vragen om informatie en de antwoorden
3.5.
Per e-mail van 8 juni 2022 heeft de organisator van de biedingsprocedure aan [naam1] bericht dat de directie van ING de business case had goedgekeurd en dat, nadat ook al eerder de screening positief was afgerond, de gunning aan CarSar definitief was. [10] Maar, al had CarSar op 15 mei 2022 het (hoogste) bod uitgebracht zonder financieringsvoorbehoud, de positieve afronding van de screening impliceerde niet, naar CarSar redelijkerwijs behoorde te begrijpen, dat de notaris op grond van haar eigen poortwachtersrol geen vragen meer zou stellen over de herkomst van de gelden voor de (aanzienlijke) koopprijs en ook niet dat daarmee al zou zijn voldaan aan een verzoek zoals bedoeld in artikel 14 van de koopovereenkomst.
3.6.
Het notariskantoor heeft aan ( [naam1] van) CarSar meerdere malen gevraagd naar de totstandkoming van haar bieding en naar de herkomst van de gelden voor de koopprijs. [11]
Zo heeft het notariskantoor per e-mail van 24 mei 2022 gevraagd naar een toelichting op de wijze van totstandkoming van de bieding, waarop CarSar per e-mail van 31 mei 2022 heeft geschreven dat de hoogte van het bod was ingegeven door het
“gevoel”.
“gevoel”.
Het notariskantoor heeft per e-mail van 10 juni 2022 aan ( [naam1] van) CarSar geschreven:
“Er is geen financieringsvoorbehoud opgenomen in de overeenkomst. Wij nemen aan dat de aankoop uit eigen middelen wordt voldaan, maar horen het graag als dit anders is. Wij ontvangen voor onze administratie graag een toelichting op de herkomst van de gelden waar de aankoop mee wordt voldaan.”
In de e-mail van 21 juni 2022 heeft het notariskantoor de nota van afrekening ingezonden en opnieuw gevraagd naar een toelichting op de totstandkoming van het bod en naar de herkomst van de koopprijs en daarbij ook specifiek naar onderliggende bescheiden gevraagd. Per e-mail van 21 juni 2022 heeft CarSar geantwoord:
“En uw vraag herkomst gelden gespaard de laatste 50 jaar hoe tot stand de prijs? weet ik zelf niet dit is wat ik er voor overhad en is toch beetje de prijs van deze omgeving of niet? is vraag en aanbod die de prijs bepaald toch?
Dus dat is mijn antwoord op Uw vraag
Maar de makelaar (de naam graag) mag mij altijd bellen als die een huurder er voor heeft heel graag”
Op 22 juni 2022 heeft het notariskantoor in een telefoongesprek met ( [naam1] van) CarSar nog eens toegelicht dat het ging om de vraag hoe zij aan haar geld kwam en gezegd dat de tot dan toe verstrekte toelichting niet voldoende was. Daarbij moet worden bedacht dat CarSar pas was opgericht op 4 november 2019 [12] en dat [naam1] , naar de indruk van het notariskantoor, werkte in de autohandel, waar veel contant geld omgaat.
Daarop heeft het notariskantoor per e-mail van diezelfde dag aan CarSar bericht:
“Wij bespraken dat wij inmiddels meerdere keren bij jou navraag hebben gedaan naar de herkomst van de gelden en de onderbouwing van de koopsom, omdat wij als notarissen zijn onderworpen aan strenge regelgeving in dit verband. Helaas hebben wij hier nog niet volledig grip op gekregen. Tijdens ons telefoontje net liet jij weten dat je niet van plan was om nadere informatie te verstrekken over de herkomst van de gelden waar jij de aankoop mee financiert anders dan vermeld in onderstaande mail.”Bij diezelfde e-mail heeft het notariskantoor het Formulier
“Declaration on origins of funds” [13] aan CarSar gestuurd met de vraag om dit Formulier gedetailleerd ingevuld en ondertekend te retourneren, tezamen met de daarbij gevraagde bijlagen. In het Formulier staan uitgebreide en gedetailleerde vragen om zo te achterhalen hoe CarSar aan de € 2.220.000 is gekomen; daarbij wordt ook naar de specifieke achterliggende documentatie gevraagd.
“Wij bespraken dat wij inmiddels meerdere keren bij jou navraag hebben gedaan naar de herkomst van de gelden en de onderbouwing van de koopsom, omdat wij als notarissen zijn onderworpen aan strenge regelgeving in dit verband. Helaas hebben wij hier nog niet volledig grip op gekregen. Tijdens ons telefoontje net liet jij weten dat je niet van plan was om nadere informatie te verstrekken over de herkomst van de gelden waar jij de aankoop mee financiert anders dan vermeld in onderstaande mail.”Bij diezelfde e-mail heeft het notariskantoor het Formulier
“Declaration on origins of funds” [13] aan CarSar gestuurd met de vraag om dit Formulier gedetailleerd ingevuld en ondertekend te retourneren, tezamen met de daarbij gevraagde bijlagen. In het Formulier staan uitgebreide en gedetailleerde vragen om zo te achterhalen hoe CarSar aan de € 2.220.000 is gekomen; daarbij wordt ook naar de specifieke achterliggende documentatie gevraagd.
( [naam1] van) CarSar heeft per e-mail van diezelfde datum geantwoord:
“Zo ik u al 3x verteld blijf ons verhaal het zelfde
Mijn werk is hobby dit pand vind ik leuk een hobby ect
Het is niet de eerste keer dat wij gronden of panden kopen (zelf van onze overheid gekocht die komt niet zo als jullie) maar nu ga U te ver voor mijn doen en heb U dit ook mondeling meegedeeld deze middag dat wij er dan mee stoppen en de betaling stop zetten naar U
En ik wilde alleen van U voor 16 uur akkoord ja of nee en niet z,n mail dus Uw antwoord is Nee
Is jammer maar zo gaan wij niet verder zo als U weet
Succes met de verkoop”
Het notariskantoor heeft per e-mail van 23 juni 2022 CarSar gewezen op de verplichting om de volgende dag haar medewerking te verlenen aan het ondertekenen van de leveringsakte en geconstateerd dat het nog niet alle daarvoor benodigde gegevens had ontvangen, te weten een gelegaliseerde volmacht, het bedrag dat uit de nota van afrekening volgde en inzicht in de herkomst van de gelden. Daaraan heeft het toegevoegd:
“Hierdoor kunnen wij morgen niet overgaan tot ondertekening van de leveringsakte. Wij zullen verkoper hierover informeren.”
Diezelfde dag heeft ( [naam1] van) CarSar per e-mail geantwoord:
“Van af begin weet U waar ons geld vandaan komt, U laat iedereen werken mailen ect voor niets
Dan had u van af het eerste moment moet zeggen dat u geen zaken met ons wilt doen, dat u liever een klant heeft die er 6a8 weken over moet doen voor de hypotheek rond te kunnen krijgen ect
En zo zijn wij niet wij kijken bieden en kopen en betalen
Zal kijken in hoe ver mijn boekhouder en collega,s er mee bezich zijn geweest mocht dit te veel zijn in mijn ogen zal ik U de rekening hiervan sturen wat U ook kan begrijpt dit antwoord krijgt u vandaag”
tekortkoming van CarSar
3.7.
CarSar was nog maar kort geleden opgericht, op 4 november 2019. Daarin waren, volgens CarSar, [naam1] dochters van 15 en 18 de uiteindelijk belanghebbenden. Volgens de jaarrekening over 2021 was CarSar slechts eigenaar van één pand, overstegen haar activa in waarde niet de koopsom en had zij niet genoeg liquide middelen om de koopprijs te voldoen. [naam1] was, naar de transporterende notaris begreep, werkzaam in een branche waarin veel contant geld omging. Hij had een onzakelijk antwoord gegeven over de berekening van de bieding van € 2.220.000. Verder is vooral van belang dat hij op de herhaalde vragen naar de herkomst van de volgens hem in 50 jaar gespaarde omvangrijke gelden voortdurend ontwijkend geantwoord, onder meer door niet voldoende concreet op te geven welke transacties in privé en in welke gelieerde vennootschappen in het gespaarde hadden gecumuleerd.
Onder deze omstandigheden was het notariskantoor vanuit zijn poortwachtersrol zo al niet verplicht dan toch zeker bevoegd om geen genoegen te nemen met het antwoord dat het hier om in 50 jaar vergaard spaargeld ging, maar nu een diepgaander onderzoek te verrichten. Aan CarSar kan worden toegegeven dat het Formulier laat is toegezonden en in het Engels was gesteld. Maar ( [naam1] van) CarSar had al voordat het notariskantoor het Formulier had gemaild, kenbaar gemaakt dat zij niet van plan was om de gevraagde informatie over de herkomst van de gelden te verstrekken. Bovendien had CarSar nu eenmaal zelf ingestemd met de in artikel 5 van de koopovereenkomst afgesproken leveringsdatum van 24 juni 2022, die ook in de optiek van CarSar ingevolge artikel 6:83 lid 1, aanhef en onder a. BW een fatale termijn opleverde. Dat betekent dat van haar, zeker nadat [naam1] al een tijd op de herhaalde vragen ontwijkend had geantwoord, nu een heel voortvarende en adequate medewerking mocht worden verlangd. CarSar had zich bovendien op grond van artikel 14 verplicht de herkomst van de gelden gedocumenteerd te onderbouwen. Niet aannemelijk is dat de Engelse taal waarin het Formulier was gesteld voor ( [naam1] van) CarSar, die sprak over bijstand door een boekhouder, echt een probleem opleverde. CarSar heeft bovendien niet aangevoerd en het is ook niet aannemelijk dat zij daarover bij het notariskantoor heeft geklaagd vóór de afgesproken transportdatum.
Op de mondelinge behandeling heeft [naam1] desgevraagd verklaard dat hij de gelden zelf aan CarSar zou uitlenen, waarop notaris mr. Van Dijk heeft meegedeeld dat zij, naar het hof begrijpt aanvankelijk, genoegen zou hebben genomen met een akte of e-mail waarin zo’n overeenkomst van geldlening werd bevestigd (of, aldus de memorie van grieven onder 2.15, met jaarrekeningen). CarSar heeft destijds echter niet verklaard dat zij de koopprijs zou betalen uit zo’n geldlening, maar integendeel steeds ontwijkende antwoorden gegeven. Het ligt dan voor de hand dat de notaris naarmate de beantwoording trager en ontwijkender verloopt, moet doorvragen. Dat heeft het notariskantoor gedaan en, toen geen bevredigende antwoorden volgden, het transport geweigerd, zodat de eigendomsoverdracht niet doorging door toedoen van CarSar.
3.8.
Al met al heeft CarSar, voorshands geoordeeld, destijds (en ook nu) niet de van haar in redelijkheid te vergen informatie verstrekt over de herkomst van de gelden voor de betaling van de koopprijs, hetgeen dan een (toerekenbare) tekortkoming impliceert per de transportdatum van 24 juni 2022. Ook na de ingebrekestelling van 28 juni 2022 door Het Middenstandshuis heeft ( [naam1] van) CarSar per e-mail van 29 juni 2022 geweigerd om alsnog af te nemen, hetgeen zij heeft herhaald per e-mail van 13 december 2022 [14] naar aanleiding van een haar toen toegezonden Formulier in het Nederlands.
buitengerechtelijke ontbinding door CarSar van de koopovereenkomst?
3.9.
CarSar is zich in dit hoger beroep gaan beroepen op een buitengerechtelijke ontbindingsverklaring van de koopovereenkomst. Volgens de toelichting op de mondelinge behandeling heeft [naam1] letterlijk gezegd:
“Voor mij hoeft het zo niet meer.”, welke ontbindingsverklaring hij volgens zijn advocaat tot uitdrukking heeft gebracht in de, hierboven geciteerde, e-mail van 22 juni 2022.
“Voor mij hoeft het zo niet meer.”, welke ontbindingsverklaring hij volgens zijn advocaat tot uitdrukking heeft gebracht in de, hierboven geciteerde, e-mail van 22 juni 2022.
Vooralsnog is niet aannemelijk dat Het Middenstandshuis uit die e-mail al had moeten begrijpen dat CarSar daarmee de koopovereenkomst buitengerechtelijk wilde ontbinden. In de memorie van antwoord onder 35 ligt echter alsnog een ontbindingsverklaring besloten. Hoewel (de advocaat van) CarSar daartoe op de mondelinge behandeling uitdrukkelijk in de gelegenheid is gesteld, heeft deze niet gereageerd op het verweer van Het Middenstandshuis dat zo’n ontbindingsverklaring dan in ieder geval niet is uitgebracht overeenkomstig artikel VI lid 2, aanhef en onder b. van de Algemene Bepalingen bij de koopovereenkomst (ingebrekestelling bij deurwaardersexploot), waarna pas verzuim intreedt. Daarnaast moet worden bedacht dat CarSar toen al niet voldeed aan haar verplichting om aan het notariskantoor tijdig en voortvarend de gevraagde informatie te verstrekken maar ook heeft geweigerd om de informatie aan te leveren, zodat zij als eerste tekortschoot. Als gevolg daarvan heeft de notaris terecht geweigerd om de akte van levering te transporteren. Het Middenstandshuis kon dus niet leveren door toedoen van CarSar.
Voorlopig moet dan ook het beroep van CarSar op een buitengerechtelijke ontbindingsverklaring worden verworpen.
nakomingsvorderingen en spoedeisend belang
3.10.
Het Middenstandshuis mag op grond van artikel VI lid 2, aanhef en onder a. bij de koopovereenkomst dus nog steeds uitvoering van de koopovereenkomst verlangen. CarSar dient haar verplichtingen uit de koopovereenkomst alsnog na te komen. Het Middenstandshuis had destijds en heeft daarbij ook nu nog belang omdat, naar voldoende aannemelijk is, de kantorenmarkt sedert de koopovereenkomst een voortdurend dalende lijn vertoont, Het Middenstandshuis nog steeds met de nodige kosten zorg moet dragen voor het, kennelijk leegstaande, Kantoorgebouw waarmee zij niets kan ondernemen en inmiddels, niet onbegrijpelijk, de vrees koestert dat het kan worden gekraakt. Zij wordt nog steeds geconfronteerd met de voortdurende weigering tot nakoming. CarSar heeft niets aangevoerd ten nadele van de solvabiliteits- en liquiditeitspositie van Het Middenstandshuis voor het geval de bodemrechter anders zou beslissen en restitutie nodig zou zijn. CarSar heeft wel aangevoerd dat ( [naam1] van) CarSar destijds een kandidaat had die het Kantoorgebouw dringend per 1 juli 2022 wilde huren voor € 18.000 per maand (exclusief btw en servicekosten) en dat deze, niet bereid tot wachten, heeft afgehaakt. [15] Maar daarbij ziet CarSar over het hoofd dat de overdracht niet doorging als gevolg van haar eigen tekortkoming. Dat de aankoop na dit afhaken voor CarSar niet interessant meer was, kan zij niet aan Het Middenstandshuis tegenwerpen. Al met al zijn de vorderingen tot medewerking aan de eigendomsoverdracht en tot betaling van de koopprijs voldoende spoedeisend. [16]
nadere beschouwing van de afzonderlijke vorderingen
3.11.
Dit betekent dat de vorderingen uit de memorie van grieven onder 7 onder A. en B. tot medewerking aan de levering en onder C. tot betaling van de koopprijs toewijsbaar zijn zoals hieronder vermeld. De vorderingen tot medewerking aan de levering zijn voldoende bepaald; CarSar kan uit de correspondentie met het notariskantoor (in de beslissing hieronder aangeduid als: de Notaris), de Formulieren en het standpunt van Het Middenstandshuis in beide instanties heel goed begrijpen wat deze van haar vordert.
3.12.
De daarbij onder F. gevorderde dwangsom op de medewerkingsverplichting zal eveneens worden toegewezen, zij het na verloop van een termijn na de betekening van dit arrest. De oplegging van deze dwangsom heeft ten doel de werkelijke nakoming te verzekeren van de verbintenis tot medewerking aan de eigendomsoverdracht. [17] Anders dan CarSar, overigens zonder onderbouwing, aanvoert, is de dwangsomveroordeling in deze omvang passend en redelijk om CarSar te pressen om het Kantoorgebouw alsnog af te nemen.
3.13.
De vordering onder D. tot betaling van de wettelijke handelsrente als bedoeld in artikel 6:119a BW is op grond van het eerste lid ervan toewijsbaar met ingang van de dag volgend op de overeengekomen transportdatum, dus per 25 juni 2022. Volgens artikel IV lid 3 van de Algemene Bepalingen bij de koopovereenkomst moest de koopprijs namelijk uiterlijk worden voldaan bij het ondertekenen van de leveringsakte door creditering van de kwaliteitsrekening. Het beroep van CarSar op haar ontbindingsverklaring van de koopovereenkomst is hiervoor al verworpen. Verder heeft CarSar tegenover die rentevordering naar voren gebracht dat Het Middenstandshuis gehouden was om haar schade te beperken door het Kantoorgebouw opnieuw te koop aan te bieden en te verkopen aan een derde partij. Maar dit verweer heeft zij pas voor het eerst naar voren gebracht op de mondelinge behandeling in hoger beroep, zodat dit wegens het uitgangspunt van de zogenaamde tweeconclusieregel [18] buiten behandeling blijft.
3.14.
De vordering onder E. tot betaling van de contractuele boete van 0,3% per dag over de koopprijs van € 2.220.000, dus € 6.660 per dag, vanaf 20 juli 2022 valt vanwege haar omvang, zowel absoluut als relatief, en het aantal dagen waarover zij wordt gevorderd, zonder nadere toelichting die ontbreekt, niet te beschouwen als een nauw verwante nevenvordering, die zo maar in het kielzog van de toe te wijzen vorderingen in kort geding zou kunnen worden meegenomen. Het Middenstandshuis heeft niet voldoende feiten en omstandigheden gesteld die maken dat haar belang bij betaling van de boete dusdanig spoedeisend is dat van haar niet kan worden gevergd de uitkomst van een bodemprocedure af te wachten. Een spoedeisend belang ontbreekt, zeker nu partijen over deze boete (nog) helemaal niet indringend hebben geprocedeerd. Dat zal alsnog in een bodemprocedure moeten gebeuren. Deze vordering zal dan ook worden afgewezen.
3.15.
De vordering onder G. tot betaling van € 12.875 in aansluiting op de BIK-regeling, of een lager bedrag, wegens buitengerechtelijke (incasso)kosten heeft Het Middenstandshuis gebaseerd op de correspondentie in de producties 9 en 10 bij de inleidende dagvaarding en op de e-mail van haar advocaat in productie 15 bij memorie van grieven. De correspondentie in de producties 9 en 10 bevat de ingebrekestelling van de advocaat van Het Middenstandshuis en verder alleen correspondentie van het notariskantoor van vóór de overeengekomen transportdatum van 24 juni 2022. De notaris heeft hier bovendien een eigen verantwoordelijkheid uit de Wwft en gesteld noch gebleken is dat zij de kosten hiervan heeft doorberekend of zal doorberekenen aan Het Middenstandshuis. Productie 15 betreft een enkele e-mail van de advocaat van Het Middenstandshuis met een verzoek tot verstrekking door CarSar van de eerder gevraagde informatie. De genoemde ingebrekestelling en e-mail van de advocaat van Het Middenstandshuis betreffen verrichtingen waarvoor de in de artikelen 237 tot en met 240 Rv bedoelde kosten een vergoeding plegen in te sluiten, zodat daarvoor aan Het Middenstandshuis geen vergoeding kan worden toegekend. [19] . Deze vordering zal dus geheel worden afgewezen.
het bewijsaanbod van CarSar
3.16.
De kortgedingprocedure leent zich in beginsel niet voor bewijsgaring door middel van bewijsverrichtingen zoals getuigenverhoren. Het bewijsaanbod van CarSar om getuigen te horen, wordt daarom gepasseerd.
de conclusie
3.17.
Het hoger beroep slaagt grotendeels en de vorderingen zullen worden toegewezen zoals hieronder vermeld.
3.18.
Weliswaar heeft Het Middenstandshuis de Engels- en Nederlandstalige Formulieren pas in hoger beroep overgelegd, maar het achterwege laten daarvan bij de voorzieningenrechter vormde geen voldoende reden om de vorderingen af te wijzen. CarSar moest en zal in overwegende mate in het ongelijk worden gesteld. Daarom zal het hof haar tot betaling van de proceskosten bij de voorzieningenrechter en in hoger beroep veroordelen. Onder die kosten vallen ook de nakosten die nodig zijn voor de betekening van de uitspraak en de wettelijke rente daarover. De rente is verschuldigd vanaf veertien dagen na die betekening. [20]
3.19.
De veroordelingen in deze uitspraak kunnen ook ten uitvoer worden gelegd als een van partijen de beslissing van het hof voorlegt aan de Hoge Raad (uitvoerbaarheid bij voorraad).
4.De beslissing
Het hof:
4.1.
vernietigt het vonnis in kort geding van de voorzieningenrechter in de rechtbank Gelderland, zittingsplaats Arnhem, van 12 oktober 2022 en beslist als volgt:
4.2.
veroordeelt CarSar om mee te werken aan de levering van het Kantoorgebouw aan CarSar door aan de Notaris te doen toekomen i) een gelegaliseerde (aankoop)volmacht en ii) de naar eerlijkheid en redelijkheid door CarSar ingevulde versie van (de Nederlandstalige versie van) het Formulier (zoals bij memorie van grieven overgelegd als de Engelstalige productie 13 en/of de Nederlandstalige productie 15) met daarbij de bewijsstukken waarnaar wordt verwezen in het Formulier;
4.3.
veroordeelt CarSar om mee te werken aan de levering van het Kantoorgebouw aan CarSar door ondertekening van de leveringsakte (die reeds op 10 juni 2022 aan CarSar is toegestuurd; zie voor een deel ervan productie 12 bij de inleidende dagvaarding) en al die handelingen te verrichten die ten behoeve van de levering vereist zijn;
4.4.
veroordeelt CarSar tot betaling aan Het Middenstandshuis van een dwangsom van € 10.000 voor elke dag of deel daarvan dat CarSar na een termijn van drie weken na betekening van dit arrest niet voldoet aan een of beide veroordelingen 4.2. en/of 4.3., dit met een maximum van € 200.000;
4.5.
veroordeelt CarSar tot betaling van € 2.406.016,55, welk bedrag dient te worden gestort op de kwaliteitsrekening van de Notaris (zoals vermeld op pagina 1 van de Koopovereenkomst — zie (bedoeld zal zijn:) productie 8 bij de inleidende dagvaarding), te vermeerderen met de wettelijke handelsrente als bedoeld in artikel 6:119a BW over de koopprijs van € 2.220.000 met ingang van 25 juni 2022 tot aan de dag der algehele voldoening;
4.6.
veroordeelt CarSar tot betaling van de volgende proceskosten van Het Middenstandshuis tot aan de uitspraak van de voorzieningenrechter:
€ 5.737 aan griffierecht
€ 103,33 aan kosten voor het betekenen (bekendmaken) van de dagvaarding aan CarSar
€ 1.016 aan salaris van de advocaat van Het Middenstandshuis
en tot betaling van de volgende proceskosten van Het Middenstandshuis in hoger beroep:
€ 11.379 aan griffierecht
€ 103,33 aan kosten voor het betekenen (bekendmaken) van de appeldagvaarding aan CarSar
€ 12.118 aan salaris van de advocaat van Het Middenstandshuis (2 procespunten x appeltarief VIII);
4.7.
bepaalt dat al deze kosten moeten worden betaald binnen 14 dagen na vandaag en dat, als niet op tijd wordt betaald, die kosten worden verhoogd met de wettelijke rente;
4.8.
verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;
4.9.
wijst af wat verder is gevorderd.
Dit arrest is gewezen door mrs. C. Bakker, A.W. Steeg en M. Holthuis, is door de voorzitter ondertekend en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 19 december 2023.