ECLI:NL:GHARL:2021:3284

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN

locatie Leeuwarden

afdeling civiel recht, sector handel

zaaknummer gerechtshof 200.256.061 en 200.259.591

(zaaknummer rechtbank Midden-Nederland, locatie Lelystad
439100en 476524)

arrest van 6 april 2021

in de zaak van

Zwanenburg Projecten B.V.,
gevestigd te: Heerenveen,

hierna:
Zwanenburg,

in eerste aanleg: eiseres in de bodemzaak (439100),
gedaagde in het kort geding (476524),

in hoger beroep: appellante in beide zaken,

advocaten: mr. J.W.H. Raadgever en mr. R.H. Bekker, te Amsterdam,

tegen

Stichting Nusantara Zorg,

statutair gevestigd te: Apeldoorn,
kantoorhoudend te: Ugchelen,

hierna:
Nusantara,

in eerste aanleg: gedaagde in de bodemzaak (439100),

eiseres in het kortgeding ( 476524),

in hoger beroep: geïntimeerde in beide zaken,

advocaat: mr. R.M. Rijpstra, te Arnhem.

1.De procedure bij de rechtbank

In eerste aanleg is geprocedeerd en beslist zoals weergegeven voor de bodemzaak in het vonnis van 20 juni 2018 van de rechtbank Midden-Nederland, locatie Lelystad en voor het kortgeding in het vonnis van 17 april 2019 van de voorzieningenrechter in de rechtbank Midden-Nederland, locatie Lelystad.

2.De procedure in hoger beroep

2.1

Tussen partijen zijn, voor zover hier van belang, twee bij elkaar horende procedures bij het hof aanhangig. In de eerste plaats de
bodemzaakonder nummer 200.256.061 waarin Zwanenburg veroordeling tot levering van een pand van Nusantara vordert. In de tweede plaats een
kortgedingonder nummer 200.259.591 waarin Nusantara opheffing van het door Zwanenburg gelegde beslag tot levering vordert.

2.2

Hoewel het procesrechtelijk gaat om twee zelfstandige procedures, zal het hof vanwege de verwevenheid van de geschillen, op beide procedures gelijktijdig beslissen.
Ter bevordering van de overzichtelijkheid zullen beide beslissingen in één arrest worden vastgelegd.

2.3

Het verloop van de bodemzaak (200.256.061) laat zich als volgt weergeven:
- bij appeldagvaarding van 14 september 2018 is Zwanenburg in hoger beroep gekomen;
- Zwanenburg heeft op 28 mei 2019 een memorie van grieven (met producties) genomen;
- Nusantara heeft op 6 augustus 2019 een memorie van antwoord (met producties) genomen;
- de zaak is op 29 september 2020 samen met het kortgeding (200.259.591) door de meervoudige kamer van het hof mondeling behandeld;
- vervolgens is een datum voor arrest bepaald.

2.4

Het verloop van het kortgeding (200.259.591) laat zich als volgt weergeven:
- bij dagvaarding met grieven en producties van 13 mei 2019 heeft Zwanenburg hoger beroep ingesteld;
- Nusantara heeft op 6 augustus 2019 een memorie van antwoord (met producties) genomen;
- de zaak is op 29 september 2019 samen met de bodemzaak (200.256.061) door de meervoudige kamer van het hof mondeling behandeld;
- Vervolgens is een datum voor arrest bepaald.

2.5

In het hoger beroep in de bodemzaak vordert Zwanenburg - kort weergegeven - vernietiging van het vonnis van 20 juni 2018 van de rechtbank en het alsnog toewijzen van haar vordering.

2.6

In het hoger beroep in het kortgeding vordert Zwanenburg - kort weergeven - vernietiging van het vonnis van 17 april 2019 van de voorzieningenrechter en het alsnog afwijzen van de vorderingen van Nusantara.

3.Korte weergave van het geschil

3.1

Nusantara exploiteert een verzorgingstehuis voor ouderen vanuit een haar in eigendom toebehorend pand te Bussum. Omdat zij haar activiteiten wilde verplaatsen naar Almere heeft zij op 12 juni 2012 een ontwikkelingsovereenkomst gesloten met

projectontwikkelaar VZH, die een nieuwe locatie zou ontwikkelen in Almere. Op

8 januari 2013 heeft Nusantara een koopovereenkomst voor haar pand te Bussum gesloten met projectontwikkelaar Zwanenburg. Op diezelfde datum sloten Nusantara en Zwanenburg ook een huurovereenkomst betreffende het pand te Bussum voor de periode dat Nusantara nog geen huisvesting elders zou hebben. VZH heeft haar contractuele verplichtingen jegens Nusantara niet waar gemaakt.

Zwanenburg, met wie VZH sinds 9 november 2012 een samenwerkingsovereenkomst had, heeft nog getracht zelf de ontwikkeling van de locatie Almere te realiseren. Uiteindelijk is de ontwikkeling van een nieuw pand in Almere niet doorgegaan. Nusantara heeft de ontwikkelingsovereenkomst met VZH op 1 november 2018 ontbonden. Omdat Zwanenburg vasthield aan de op Nusantara rustende verplichting tot levering van het pand te Bussum ontstond tussen Nusantara en Zwanenburg discussie over het antwoord op de vraag of de ontwikkelingsovereenkomst en de koopovereenkomst dermate nauw met elkaar waren verbonden dat de tekortkoming door VZH inzake de ontwikkelingsovereenkomst doorwerkte in de koopovereenkomst in die zin dat de daaruit voor Nusantara voortvloeiende verplichting is vervallen. Volgens Nusantara is dat het geval, volgens Zwanenburg niet. De rechtbank heeft Nusantara in het gelijk gesteld, het hof zal die uitspraak bekrachtigen.

3.2

Parallel aan de hierboven uiteengezette bodemzaak is tussen partijen een kortgeding aanhangig. Tot zekerheid van nakoming van de door haar gestelde verplichting tot levering door Nusantara van haar pand, heeft Zwanenburg conservatoir beslag tot levering onder Nusantara doen leggen. Nusantara heeft in kortgeding opheffing van dat beslag gevorderd. De voorzieningenrechter heeft het beslag opgeheven en Zwanenburg verboden verdere beslagen op het pand te leggen. Het hof zal ook dit vonnis bekrachtigen.

4.De feiten

4.1

Zwanenburg en VZH zijn projectontwikkelaars evenals [A] (hierna: [A] ). [A] is (indirect) bestuurder van onder meer Char Investments B.V. en Paas Vastgoed B.V.

4.2

Nusantara is eigenaresse van een pand aan de Ceintuurbaan 281 en 297 te Bussum (hierna: het pand), van waaruit zij de ouderenzorg realiseert.

4.3

Omdat zij haar activiteiten wilde verplaatsen van Bussum naar Almere heeft Nusantara op 12 juni 2012 een ontwikkelovereenkomst gesloten met VZH Holding B.V. (hierna: VZH) en/of nader te noemen meester voor het ontwikkelen en realiseren van een nieuw woon-zorgcomplex in Almere, bestaande uit een verpleegtehuis (fase 1) en aanleunwoningen (fase 2). Daarnaast heeft Nusantara huurovereenkomsten met VZH “en/of nader te noemen meester” gesloten met betrekking tot het te realiseren woon-zorgcomplex.

4.4

In november 2012 heeft Nusantara diverse partijen uitgenodigd tot koop van haar pand. In de verkoopinformatie van 8 november 2012 (onder meer verzonden aan VZH) is vermeld dat Nusantara de locatie wil afstoten in verband met nieuwbouwplannen elders. Vermeld is verder dat het complex per inschrijving wordt verkocht met uitgestelde levering en/of op basis van
"sale and lease back”. Die constructie houdt in dat het pand na eigendomsoverdracht aan Nusantara zal worden verhuurd tot en met 30 september 2014 of zoveel later als de ten behoeve van Nusantara te realiseren nieuwbouw voor ingebruikname gereed is en Nusantara daarnaar is verhuisd.

4.5

Op 9 november 2012 hebben VZH, Zwanenburg en Paas Vastgoed B.V. een samenwerkingsovereenkomst gesloten voor het realiseren van het woon-zorgcomplex in Almere en de (her)ontwikkeling van het pand in Bussum.

4.6

Op 28 november 2012 is op naam van de “Samenwerking VZH-Zwanenburg” een bieding gedaan op het pand in Bussum, waarin door de heer [B] onder meer is geschreven:
“VZH en Zwanenburg ontwikkelen en realiseren gezamenlijk de nieuwe huisvesting voor Nusantara in Almere. (...)De realisatie zal in 2013 plaatsvinden. (…) De nieuwbouw en de huidige accommodatie aan de Ceintuurbaan te Bussum zijn onlosmakelijk met elkaar verbonden. De verhuizing van patiënten, personeel en apparatuur zal feilloos op elkaar afgestemd dienen te worden. De progressie van de nieuwbouw en het verhuisplan zal door de gemeenschappelijke belangen precies op elkaar worden afgestemd. (…) De tijd die benodigd is voor het realiseren van de nieuwbouw zal VZH-Zwanenburg het object aan de Ceintuurbaan verhuren aan Nusantara. Het onderhoud en de dagelijkse zorg voor het pand zal optimaal worden uitgevoerd aangezien ook hier beide partijen een gemeenschappelijk belang hebben. (...) Overeengekomen is dat [B] overall coördinatie houdt over de projecten, beleggers en alle betrokken partijen.”

4.7

Op 8 januari 2013 heeft Nusantara met Zwanenburg en/of nader te noemen meester een koopovereenkomst gesloten met betrekking tot het pand. Artikel 3.1 van deze overeenkomst bepaalt:
"De akte van levering zal gepasseerd worden op 1 juli 2013 of zoveel eerder of later als partijen nader overeenkomen (...).”

4.8

Ook op 8 januari 2013 heeft Nusantara met Zwanenburg en/of nader te noemen meester een huurovereenkomst gesloten met betrekking tot het pand. Daarin is met betrekking tot de duur van de huur van het pand onder meer het volgende vermeld:
"Duur, verlenging en opzegging3.1 Deze overeenkomst is aangegaan voor de periode ingaande op het moment van eigendomsoverdracht en lopende tot en met 1 september 2014 of zoveel later als de ten behoeve van de huurder te realiseren nieuwbouw voor ingebruikname gereed is en huurder met al het zijnde en de zijnen daarnaar zal zijn verhuisd en huurder de onroerende zaken heeft ontruimd."

4.9

In een brief van 17 september 2013 heeft VZH haar samenwerkingsovereenkomst met Zwanenburg ontbonden. Als reden daarvoor heeft VZH aangegeven het niet eens te zijn met afspraken gemaakt met de beoogde aannemer voor de nieuwbouw in Almere,

Van Wijnen Projectontwikkeling Noord B.V., dat Zwanenburg een voorschot op de winst inzake Almere I en II niet zou hebben betaald en dat zij zich onvoldoende heeft ingespannen.

4.1

Bij brief van 16 januari 2015 heeft Nusantara aan Zwanenburg medewerking gevraagd aan levering van het pand per 1 februari 2015. Bij brief van 29 januari 2015 heeft Zwanenburg daarop aan Nusantara geschreven:
"Hieruit volgt dat voor ons als streefdatum voor transport 31 juli 2015 een goed uitgangspunt is. Naast dat het ons op een gezonde manier ruimte geeft om de liquide vrij te spelen en de financiering op te lijnen, biedt het ook voor Nusantara en ons de mogelijkheid om even in alle rust naar het huurcontract te kijken en te bezien of er voor beide partijen een betere modus gevonden kan worden t.a.v. de risico ’s die daarin zitten voor beide partijen. Denk hierbij aan het triple-net huurcontract met de daaruit volgende (financiële) verplichtingen voor Nusantara ais ook het ontbreken van een harde einddatum, wat voor Zwanenburg niet ideaal is."

4.11

Naar aanleiding van een overleg op 4 maart 2015 heeft Zwanenburg onder meer geschreven in een ongedateerde brief aan Nusantara, die zij op 13 maart 2015 heeft ontvangen:
"Immers, we zijn destijds met elkaar in zee gegaan op basis en in de wetenschap van het feit dat VZH voor Nusantara een alternatieve locatie in Almere zou ontwikkelen, welke locatie eind 2015, uiterlijk begin 2016 door Nusantara in gebruik zou worden genomen. Op basis en met inachtneming van deze overzichtelijke en te overbruggen termijn, hebben wij de bestemmingsplanwijziging geïnitieerd om tijdig en voortvarend de herontwikkeling van de huidige locatie ter hand te kunnen nemen. (...)Ten gevolge van de impasse die in de verhouding tussen VZH en Nusantara is ontstaan, dreigt nu eenzelfde impasse tussen ons te ontstaan. Daar waar aan onze samenwerking een vertrek van Nusantara per eind 2015, uiterlijk begin 2016 als uitgangspunt geldt, worden wij nu geconfronteerd met een open einde ", welk "open einde " ons in de uitvoering van onze plannen op ontoelaatbare wijze blokkeert. Wij hebben dit in ons gesprek van afgelopen woensdag al toegelicht. (...)"

4.12

In een brief van 26 maart 2015 heeft Nusantara aan Zwanenburg laten weten dat een einddatum van 31 december 2016 als vertrekdatum uit het pand niet aan de orde is maar dat zij zich maximaal zal inspannen de voorgenomen nieuwbouw zo spoedig mogelijk te doen realiseren.

4.13

Op 30 december 2016 hebben Zwanenburg en Char Investments B.V. in kort geding gevorderd Nusantara te veroordelen het pand aan Char Investments B.V., althans aan Zwanenburg te leveren. De voorzieningenrechter heeft die vordering op 27 januari 2017 afgewezen. Op 20 februari 2017 heeft Zwanenburg Nusantara gesommeerd uiterlijk

21 februari 2017 te bevestigen dat zij de koop- en huurovereenkomst zal nakomen en in onderhandeling zal treden over een leveringsdatum. Eveneens op 20 februari 2017 heeft Zwanenburg conservatoir leveringsbeslag doen leggen op het pand. Daarop heeft Zwanenburg in kort geding - kort gezegd - gevorderd dat partijen in overleg een leveringsdatum moeten vaststellen en dat Nusantara de koopovereenkomst moet eerbiedigen. De voorzieningenrechter heeft deze vorderingen op 19 april 2017 afgewezen.

4.14

In een brief van 1 november 2018 heeft Nusantara de ontwikkelingsovereenkomst met VZH ontbonden. Nusantara schrijft daarin onder meer het volgende:
“Nu vaststaat dat VZH haar verplichtingen uit hoofde van de overeenkomst nimmer zal nakomen, ontbindt Nusantara de Ontwikkelovereenkomst en houdt VZH aansprakelijk voor alle schade die Nusantara ten gevolge van de niet-nakoming en de ontbinding lijdtt."

5.De vorderingen en de beslissingen in de procedure in eerste aanleg

5.1

Zwanenburg vordert in de bodemzaak veroordeling van Nusantara tot levering van het pand in Bussum. Nusantara betoogt dat tussen haar en Zwanenburg geen overeenkomst (meer) bestaat dan wel dat zij niet op grond daarvan is gehouden tot de levering van het pand. De rechtbank heeft het verweer dat er geen koopovereenkomst (meer) tussen partijen bestaat, verworpen. Zij heeft echter geoordeeld dat de koopovereenkomst met Zwanenburg onlosmakelijk is verbonden met de ontwikkelingsovereenkomst met VZH. Het tekortschieten door VZH in de ontwikkelingsovereenkomst en de daarop gevolgde ontbinding maken dat Nusantara niet hoeft te voldoen aan haar leveringsverplichting tegenover Zwanenburg. De vorderingen van Zwanenburg zijn afgewezen met veroordeling van Zwanenburg in de proceskosten.

5.2

De door Nusantara ingestelde vordering in kort geding tot opheffing van het leveringsbeslag is door de voorzieningenrechter toegewezen.

6.De beoordeling van de vordering en de grieven in de bodemzaak (200.256.061)

6.1

Centraal in het debat tussen partijen staan de grieven 5 en 6 waarin de (al dan niet onlosmakelijke) samenhang van de ontwikkelings- en koopovereenkomst aan de orde komt. De grieven 1 tot en met 4 zien op de feiten dan wel de duiding daarvan en hebben een ondersteunend karakter voor de grieven 5 en 6. Om die reden zal het hof de grieven 5 en 6 beoordelen en bij de behandeling daarvan waar nodig ingaan op de grieven 1 tot en met 4.

6.2

Voorop staat het volgende. De vraag of overeenkomsten zo nauw met elkaar samenhangen dat er sprake is van lotsverbondenheid is in de rechtspraak meerdere malen aan de orde geweest. Uitgangspunt daarbij is dat een overeenkomst slechts tussen haar totstandkomingspartijen rechten en verplichtingen in het leven roept. Het is echter vaste rechtspraak dat een overeenkomst zo sterk kan samenhangen met een andere overeenkomst, dat bepaalde gebeurtenissen in de ene overeenkomst doorwerken in die andere overeenkomst.^[1]Daarbij kan onder omstandigheden het beëindigen van de ene overeenkomst ook het einde van de andere overeenkomst betekenen^[2]en kan een tekortkoming in de ene overeenkomst bevoegdheid tot opschorting of ontbinding in de andere overeenkomst meebrengen.

6.3

De vraag of van een dergelijke samenhang sprake is, moet worden beantwoord door uitleg van de rechten en verplichtingen die de betreffende overeenkomsten in het leven roepen. Het gaat daarbij (in de onderhavige zaak) om de uitleg van de overeenkomsten in onderling verband uitgaande van de Haviltexmaatstaf.^[3]Daarbij zijn de bewoordingen van de overeenkomst van belang maar niet doorslaggevend. Het komt aan op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan de contractuele bepalingen mochten toekennen en op wat zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten.

6.4

Uitgaande van deze norm moet de rechter de samenhang specifiek motiveren,^[4]wat zich vertaald in een (specifieke) stelplicht voor partijen. De rechter moet immers voor zijn motivering putten uit de feiten die door partijen zijn aangevoerd. Volgens de hoofdregel van artikel 150 Rv is het Nusantara die feiten en omstandigheden zal moeten aanvoeren en zo nodig bewijzen waaruit de hier bedoelde samenhang tussen de overeenkomsten volgt. Het is immers Nusantara die zich, tot haar verweer, beroept op het rechtsgevolg van de samenhang. Zwanenburg kan voor haar vordering volstaan met het onderbouwen van de leveringsverplichting van Nusantara. Nusantara weerspreekt niet het (aanvankelijk) bestaan van die leveringsverplichting, maar betoogt dat die is vervallen doordat de daarmee (lotsverbonden) ontwikkelingsovereenkomst rechtsgeldig is ontbonden. Voor de feiten en omstandigheden ter onderbouwing van dit bevrijdende verweer rust dus de stelplicht en bewijslast op Nusantara.

6.5

Rekening houdend met het vorenstaande overweegt het hof met betrekking tot de samenhang van de twee overeenkomsten het volgende. Nusantara heeft op 12 juni 2012 een overeenkomst gesloten met VZH voor de ontwikkeling van een locatie te Almere. Bij die ontwikkeling was Zwanenburg in ieder geval sinds 9 november 2012 als projectontwikkelaar betrokken (de combinatie Zwanenburg). In november 2012 heeft Nusantara haar pand te Bussum te koop aangeboden
“in verband met vertrek naar elders”. Naast Zwanenburg en/of VZH hebben ook anderen geboden op het pand. In de aan Zwanenburg bekende verkoopinformatie van 8 november 2012 is herhaald benadrukt dat de verkoop plaatsvond
“in verband met nieuwbouwplannen elders"en dat om die reden na eigendomsoverdracht aan Nusantara voor een nader te bepalen periode het pand aan Nusantara moest worden verhuurd dan wel dat de verkoop met uitgestelde levering moest plaatsvinden.

6.6

De “Samenwerking VZH-Zwanenburg” heeft op 28 november 2012 een door

[B] namens Zwanenburg Projecten ondertekende bieding gedaan op het pand, waarin onder meer is vermeld (zie hiervoor onder 4.6) dat VZH en Zwanenburg gezamenlijk eind 2013 nieuwe huisvesting voor Nusantara zouden realiseren te Almere.

De heer [B] schrijft in de bieding verder: “
De nieuwbouw en de huidige accommodatie aan de Ceintuurbaan te Bussum zijn onlosmakelijk met elkaar verbonden. De verhuizing van patiënten, personeel en apparatuur zal feilloos op elkaar afgestemd dienen te worden. De progressie van de nieuwbouw en het verhuisplan zal door de gemeenschappelijke belangen precies op elkaar worden afgestemd. (…) Overeengekomen is dat [B] overall coördinatie houdt over de projecten, beleggers en alle betrokken partijen.”

6.7

Het is deze bieding die heeft geresulteerd in een op 8 januari 2013 tot stand gekomen koopovereenkomst tussen Zwanenburg en Nusantara. De koopovereenkomst vermeldt in artikel 6.2 onder meer:
“Verkoper zal met ingang van het moment van levering het verkochte terug huren (conform de huurovereenkomst die als bijlage bij de overeenkomst is gevoegd).”

6.8

Op 8 januari 2013 is tussen Zwanenburg en Nusantara een huurovereenkomst betreffende het pand te Bussum gesloten die als bijlage is gevoegd bij de koopovereenkomst tussen partijen. Deze huurovereenkomst vermeldt in artikel 3.1 onder meer:
“Deze overeenkomst is aangegaan voor de periode ingaande op het moment van eigendomsoverdracht en lopende tot en met 1 september 2014 of zoveel later als de ten behoeve van de huurder te realiseren nieuwbouw voor ingebruikname gereeds is en huurder met al het zijnde en de zijnen daarnaar zal zijn verhuisd en huurder de onroerende zaken heeft ontruimd.”

6.9

De (in de eigen woorden van [B] ) ‘onlosmakelijke’ samenhang van de locaties Bussum en Almere is door Zwanenburg uitdrukkelijk tot uitgangspunt genomen en heeft voor partijen steeds voorop gestaan. Dit vindt bevestiging in een ongedateerde brief die Zwanenburg meer dan twee jaar naar aanleiding van een bespreking op 4 maart 2015 aan Nusantara stuurt. Daarin staat onder meer:
“Immers, we zijn destijds met elkaar in zee gegaan op basis en in de wetenschap van het feit dat VZH voor Nusantara een alternatieve locatie in Almere zou ontwikkelen, welke locatie eind 2015, uiterlijk begin 2016 door Nusantara in gebruik zou worden genomen.”

6.1

In het licht van deze gang van zaken, de voorwaarden waarop partijen hebben gecontracteerd en de nadrukkelijk uitgesproken uitgangspunten, is het door Zwanenburg in deze procedure betrokken standpunt dat de koopovereenkomst en de ontwikkelingsovereenkomst voor Almere los van elkaar staan onbegrijpelijk.

Het was voor Zwanenburg van meet af aan klip en klaar dat er zonder een locatie te Almere geen sprake was van verkoop van het pand te Bussum. Er was sprake van een organisatorische en economische verwevenheid tussen de twee overeenkomsten, hetgeen ook Zwanenburg getuige haar eigen uitlatingen volstrekt duidelijk was.

6.11

Dat spreekt te meer nu ook Zwanenburg wist welk belang met deze onlosmakelijke verbondenheid werd gediend, te weten de continuïteit van de door Nusantara te leveren ouderenzorg en de belangen van de betrokken patiënten en bewoners. De keuze van een nieuwe locatie was daarmee niet willekeurig. Nusantara had gekozen voor Almere. Het is een feit van algemene bekendheid dat die locatie is gelegen op geringe afstand (ruim

twintig kilometer) van de bestaande locatie te Bussum. Eveneens van algemene bekendheid beschouwd het hof de omstandigheid dat bij ouderenzorg de geografische ligging van het verzorgingshuis van belang is, in verband met ondersteuning door familie, bezoek door familie en streekgebondenheid van de oudere bewoners. Feiten en omstandigheden waaruit het tegendeel volgt zijn gesteld noch gebleken.

6.12

Voor zover Zwanenburg betoogt dat de continuïteit van de ouderenzorg door Nusantara voldoende is gegarandeerd door haar bereidheid langere tijd aan Nusantara het pand te Bussum te verhuren, doet dit argument onvoldoende afbreuk aan de samenhang tussen de ontwikkelovereenkomst en de koopovereenkomst zoals die ten tijde van de totstandkoming ervan door Zwanenburg en Nusantara werd beoogd. Bovendien zou aanvaarding van dit argument er op neer komen dat Nusantara de zekerheid van een pand in eigendom zou moeten inwisselen voor de huur van het pand van een (of twee) projectontwikkelaars, die het pand vooral als belegging zagen en van wie Nusantara wist dat (in ieder geval aanvankelijk) herontwikkeling werd beoogd. Dit terwijl Zwanenburg meerdere malen Nusantara heeft gewezen op het tijdelijke karakter van de huur door Nusantara en de daaraan verbonden onzekerheid. Zie in dat verband de hiervoor onder 4.10 en 4.11 geciteerde brieven van 29 januari 2015 en 4 maart 2015 van Zwanenburg aan Nusantara.

6.13

Ook de verwijzing naar artikel 3.1 van de huurovereenkomst met Zwanenburg baat Zwanenburg in dit opzicht niet: “
lopende tot en met 1 september 2014 of zoveel later als de ten behoeve van de huurder te realiseren nieuwbouw voor ingebruikname gereed is en huurder met al het zijnde en de zijnen daarnaar zal zijn verhuisd en huurder de onroerende zaken heeft ontruimd”

6.14

Met het woord “daarnaar” wordt niet bedoeld (zoals Zwanenburg lijkt te bepleiten) verhuizing naar een willekeurige locatie elders, maar naar de te ontwikkelen locatie

te Almere. Het hof overweegt daartoe het volgende. Hoewel de letterlijke tekst van de huurovereenkomst noch die van de bijbehorende koopovereenkomst uitdrukkelijk de nieuwe locatie in Almere noemt, staat vast dat relatief kort voor ondertekening van de koop- en de huurovereenkomsten Nusantara had vernomen dat haar verhuizing naar de locatie Almere doorgang leek te vinden. Gezien haar al geciteerde brief die door Nusantar op 13 maart 2015 werd ontvangen, ging ook Zwanenburg daarvan uit. Met “daarnaar” kan om die reden slechts zijn bedoeld “naar de te ontwikkelen locatie te Almere”. De contractuele mogelijkheid tot tussentijdse huur doorbreekt daarom niet de onlosmakelijke samenhang tussen de koopovereenkomst en de ontwikkelingsovereenkomst maar bevestigt die juist.

6.15

Wat Zwanenburg aanvoert in de grieven 1 tot en met 4 tast de lotsverbondenheid van de overeenkomsten niet aan. In aanvulling op hetgeen het hof daarover in het vorenstaande al heeft overwogen, geldt het volgende.

6.16

Dat bij de verkoop van het pand meerdere potentiële kopers waren betrokken doet er niet aan af dat het Zwanenburg is geweest die instapte in de geschetste contractuele verhoudingen waarin Bussum en Almere onlosmakelijk waren verbonden. Het was ook Zwanenburg die zich daarbijvolkomen bewust was van die verwevenheid en daaraan ook uiting heeft gegeven tegenover Nusantara. Het door Zwanenburg aangevoerde argument dat de samenhang tussen verkoop Bussum en ontwikkeling Almere er “niet in is gelegen dat de koper van het pand te Bussum tevens gehouden was zorg te dragen voor ontwikkeling in Almere” mist daarmee doel.

6.17

Het argument dat Nusantara slechts voor VZH als ontwikkelaar voor Almere heeft willen kiezen en niet voor Zwanenburg, treft, wat er van de juistheid van dat argument ook zij, evenmin doel. Het staat Nusantara immers vrij om voor een ingrijpend en omvangrijk project als zij op het oog had in Almere te kiezen voor een marktpartij van haar keuze. Zij was daarbij niet gehouden te opteren voor een andere partij, die haar een nieuwe financier aanreikte, terwijl die partij (Zwanenburg) weliswaar stelt dat zij de zaak in Almere vergaand rond had, maar heeft nagelaten dat destijds te concretiseren of een verbintenisrechtelijke gehoudenheid van Nusantara te onderbouwen om met haar in zee te gaan. Nusantara had een ontwikkelingsovereenkomst met VZH en het is op basis van die ontwikkelingsovereenkomst dat Zwanenburg is ingestapt in de contractuele verhoudingen waarin haar koopovereenkomst onlosmakelijk samenhing met de bestaande ontwikkelingsovereenkomst.
Het vervallen van de leveringsverplichting als gevolg van het eindigen van de bestaande ontwikkelingsovereenkomst, kan dan niet worden weggenomen doordat Nusantara had moeten instemmen met Zwanenburg als nieuwe projectontwikkelaar voor Almere. Zij was daartoe verbintenisrechtelijk niet gehouden en de bestaande onlosmakelijke samenhang veranderde daardoor niet.

6.18

Voorts merkt Zwanenburg op dat in eerste aanleg het kortgedingvonnis van

27 januari 2017 te beknopt is weergegeven. Hoe, indien juist, die te beknopte weergave het hof tot een ander oordeel zou kunnen leiden, is niet onderbouwd en is evenmin aannemelijk. Te meer niet nu het hof vanuit de overgelegde stukken de integrale tekst van het vonnis van 27 januari 2017 kent.

6.19

Als Zwanenburg met haar grief tegen de weergave van het kortgedingvonnis bedoelt te stellen dat Nusantara gehouden was met haar in overleg te treden over een leveringsdatum, treft ook dit betoog geen doel. In de eerste plaats omdat zonder nadere toelichting, die ontbreekt, niet valt in te zien dat en hoe daarmee de in het onderhavige geding voorliggende gehoudenheid tot levering wordt onderbouwd. Anders gezegd, deze onderbouwing sluit niet aan op de vordering. In de tweede plaats is aangaande de gehoudenheid tot onderhandelen over een leveringsdatum geoordeeld door de voorzieningenrechter in een eerder kortgeding en worden geen nieuwe feiten en omstandigheden aangevoerd die tot een ander oordeel zouden kunnen leiden. Het staat Zwanenburg niet vrij eenzelfde vordering op dezelfde gronden waarop door de rechter al is beslist nogmaals aan de rechter voor te leggen.

6.2

Tenslotte betoogt Zwanenburg in grief 4 dat optie B (verhuur van het pand aan Nusantara voor langere tijd) voor haar een optie was bij aankoop van het pand in Bussum. Dit betoog is in het vorenstaande al verworpen.

6.21

Op grond van het voorgaande komt het hof tot het oordeel dat de koopovereenkomst met Zwanenburg en de ontwikkelingsovereenkomst met VZH complementair en van elkaar afhankelijk waren. De ene overeenkomst zou zonder de andere een ongewenste situatie in het leven roepen. Tussen de twee overeenkomsten bestond lotsverbondenheid. De tekortkoming door VZH in haar nakoming van de ontwikkelingsovereenkomst maakte Nusantara bevoegd haar leveringsverplichting jegens Zwanenburg op te schorten. Het vervolgens eindigen van de ontwikkelingsovereenkomst door de ontbinding op 1 november 2018 taste de bestaansreden voor de verkoop van het pand aan en deed de leveringsverplichting vervallen, nu Nusantara zich rechtsgeldig op ontbinding van die overeenkomst kan beroepen.

7.De beoordeling van de vordering en de grieven in het kortgeding (200.259.591)

7.1

Nu het hof in de bodemzaak, evenals de rechtbank, heeft geoordeeld dat er voor Nusantara geen verplichting tot levering van het pand bestaat, zal het hof ook het inzake dit geschil gewezen kortgedingvonnis tot opheffing van het door Zwanenburg gelegde leveringsbeslag bekrachtigen. De voorzieningenrechter heeft op goede gronden, welke het hof tot de zijne maakt, geoordeeld dat het gelegde beslag dient te worden opgeheven en dat Zwanenburg dient na te laten opnieuw leveringsbeslagen onder Nusantara te leggen. Te meer nu ook het hof in de bodemzaak in hoger beroep tot het oordeel is gekomen, dat de vordering waarvoor Zwanenburg beslag heeft gelegd ondeugdelijk is, dient het gelegde beslag te worden opgeheven. In toenemende mate weegt het door Nusantara gestelde belang dat neerkomt op in vrijheid over haar eigendom kunnen beschikken, zwaarder dan het belang van Zwanenburg bij het vasthouden aan haar ondeugdelijk gebleken vordering.

7.2

Daarbij verdient het volgende opmerking. In het dictum van het vonnis van

17 april 2019 is het verbod tot het opnieuw leggen van beslagen door Zwanenburg in de tijd begrensd
“totdat in het door Zwanenburg aanhangig gemaakte hoger beroep in de bodemzaak onherroepelijk is beslist”. Deze beperking in de tijd dient, gezien de dragende overwegingen, in die zin te worden verstaan dat de voorzieningenrechter heeft bedoeld dat de begrenzing van het verbod in de tijd geldt totdat in het door Zwanenburg aanhangig gemaakte hoger beroep in de bodemzaak het hof heeft besloten tot vernietiging en heeft vastgesteld dat er voor Nusantara wel een leveringsverplichting bestaat. Nu deze situatie zich thans niet voordoet, zoals volgt uit het vandaag door het hof in de bodemzaak gewezen arrest, is het gegeven verbod tot het opnieuw leggen van leveringsbeslag niet langer in de tijd begrensd.

8.Slotsom

8.1

Op bovenstaande gronden falen alle grieven in zowel de bodemzaak als in het kortgeding en zullen de vonnissen in beide zaken worden bekrachtigd. Zwanenburg zal als de in het ongelijk te stellen partij worden veroordeeld in de kosten van het hoger beroep gevallen in de bodemzaak (2 punten bij tarief II, totaal € 2.228,-) en in kortgeding

(€ 2.228,-).

8.2

Uit de afwijzing van de vordering tot levering in de bodemzaak volgt dat de vordering tot opheffing van het gelegde beslag tot levering door de voorzieningenrechter terecht is toegewezen. De grieven in het kort geding falen daarom, zodat ook het kort geding vonnis zal worden bekrachtigd met veroordeling van Zwanenburg in de kosten van de kort geding procedure in hoger beroep.

9.
De beslissing

Het hof, recht doende in hoger beroep in de bodemzaak (200.256.061):

- bekrachtigt het tussen partijen gewezen vonnis van 20 juni 2018 door de Rechtbank Midden-Nederland, locatie Lelystad (zaaknummer/rolnummer: C/16/439100/HL ZA

17-160);

- veroordeelt Zwanenburg in de proceskosten, die voor zover gevallen aan de zijde van Nusantara worden begroot op € 726,- voor verschotten en € 2.228,- voor geliquideerd salaris advocaat, te voldoen binnen veertien dagen na dagtekening van dit arrest en vermeerderd met de wettelijke rente over die proceskosten, voor zover deze niet tijdig worden voldaan;

- veroordeelt Zwanenburg in de nakosten, begroot op € 157,-, met bepaling dat dit bedrag zal worden verhoogd met € 82,-, in geval [appellante] niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan deze uitspraak heeft voldaan én betekening heeft plaatsgevonden, vermeerderd met de wettelijke rente te rekenen vanaf veertien dagen na aanschrijving én betekening;

- verklaart dit arrest uitvoerbaar bij voorraad voor wat betreft de proceskosten;

Het hof, recht doende in hoger beroep in de het kortgeding (200.259.591):

- bekrachtigt het tussen partijen gewezen vonnis van 17 april 2019 door de voorzieningentrechter in de Rechtbank Midden-Nederland, locatie Lelystad (zaaknummer/rolnummer: C/16/476524/KL ZA 19-59);

- veroordeelt Zwanenburg in de proceskosten, die voor zover gevallen aan de zijde van Nusantara worden begroot op € 741,- voor verschotten en € 2.228,- voor geliquideerd salaris advocaat, te voldoen binnen veertiendagen na dagtekening van dit arrest en vermeerderd met de wettelijke rente over die proceskosten, voor zover deze niet tijdig worden voldaan;

- verklaart dit arrest uitvoerbaar bij voorraad voor wat betreft de proceskosten;

Dit arrest is gewezen door mr. G. van Rijssen, mr. M. Willemse en mr. J.E. Wichers en is door de rolraadsheer in aanwezigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op

dinsdag 6 april 2021.