ECLI:NL:GHAMS:2025:3639 - Gerechtshof Amsterdam - Hoger beroep inzake WOZ-waarde woning en kostenvergoeding...

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

kenmerk 24/3280

16 december 2025

uitspraak van de veertiende enkelvoudige belastingkamer

op het hoger beroep van

[X], wonende te [Z] , belanghebbende,

(gemachtigde: mr. A. Bakker)

tegen de uitspraak van 26 april 2024 in de zaak met kenmerk HAA 23/2403 van de rechtbank Noord-Holland (hierna: de rechtbank) in het geding tussen

belanghebbende

de heffingsambtenaar van de gemeente [Z], de heffingsambtenaar.

1.Ontstaan en loop van het geding

1.1.

De heffingsambtenaar heeft bij beschikking met dagtekening 25 februari 2022 op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde (hierna: de WOZ-waarde) van de onroerende zaak aan het adres [straat 1] te [Z] (hierna ook: de woning) voor het kalenderjaar 2022 naar waardepeildatum 1 januari 2021 vastgesteld op € 1.166.000. In hetzelfde geschrift is de aanslag onroerendezaakbelasting 2022 bekendgemaakt.

1.2.

Bij uitspraak van 11 januari 2023 heeft de heffingsambtenaar het daartegen gemaakte bezwaar gegrond verklaard en de WOZ-waarde verminderd tot € 1.111.000.

1.3.

De rechtbank heeft het tegen de uitspraak op bezwaar ingestelde beroep ongegrond verklaard.

1.4.

Belanghebbende heeft op 7 juni 2024 tegen de uitspraak van de rechtbank hoger beroep ingesteld bij het Hof en dit nader gemotiveerd bij brief van 21 augustus 2024. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.

1.5.

Beide partijen hebben zich afgemeld voor de zitting van 9 december 2025.

2.Feiten

2.1.

Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het betreft een twee-onder-een-kapwoning, gebouwd in 1926. De gebruiksoppervlakte van de opstal, inclusief aanbouw, is ongeveer
174 m² en het perceel is ongeveer 299 m². De woning is voorzien van twee dakkapellen en een overkapping.

2.2.

De heffingsambtenaar heeft in de bezwaarfase, naast het taxatieverslag, een grondstaffel (kavelmodel) en een taxatiematrix met de in het taxatieverslag vermelde vergelijkingsobjecten aan de adressen [straat 2] 8, [straat 3] en [straat 4] te [Z] naar [bedrijf] , de voormalig gemachtigde van belanghebbende, gestuurd.

2.3.

Naar aanleiding van het gegronde bezwaar is overeenkomstig een afspraak tussen de toenmalige gemachtigde [bedrijf] en de heffingsambtenaar een kostenvergoeding toegekend van totaal € 646,26 (€ 128,26 voor het taxatierapport, € 296 (1 punt, wegingsfactor 1) voor het bezwaarschrift en € 222,00 (0,75 punt, wegingsfactor 1) voor de hoorzitting).

2.4.

De heffingsambtenaar heeft in de beroepsfase een nieuwe waardematrix overgelegd, waarin de woning is vergeleken met het onder 2.2 vermelde vergelijkingsobject
[straat 2] 8, alsmede met [straat 5] en [straat 2] 9 te [Z] . Deze drie vergelijkingsobjecten zijn net als de woning twee-onder-een-kapwoningen uit de jaren twintig en de twee vergelijkingsobjecten in de [straat 2] zijn dichtbij de woning gelegen in dezelfde buurt. Tevens zijn de indexeringspercentages bijgevoegd.

2.5.

Belanghebbende heeft in hoger beroep een matrix ingebracht, waarmee hij de door hem voorgestane WOZ-waarde van € 984.000 eveneens onderbouwd met de onder 2.4 vermelde vergelijkingsobjecten en daarin uitgaat van dezelfde oppervlakten. Voorts heeft belanghebbende van de [straat 2] 8 en 9 te [Z] verkoopadvertenties en stamkaarten meegestuurd.

3.Geschil in hoger beroep

In hoger beroep is in geschil of de WOZ-waarde, nadat deze is verminderd in bezwaar, te hoog is vastgesteld. Daarnaast is de kostenvergoeding die voor de bezwaarfase is toegekend in geschil.

4.Het oordeel van de rechtbank

De rechtbank heeft, voor zover nog relevant in hoger beroep, als volgt overwogen en beslist (belanghebbende wordt in de uitspraak van de rechtbank aangeduid als ’eiser’ en de heffingsambtenaar als ‘verweerder’):

“
Grondstaffel, matrix en taxatieverslag

6. Eiser heeft gesteld dat verweerder een matrix, grondstaffel en taxatieverslag had moeten verstrekken. Uit de stukken die verweerder heeft overgelegd blijkt dat op verzoek van de toenmalige gemachtigde van eiser ( [bedrijf] ) de kavelmodellen, de rekenkundige opbouw van de waarde en de KOUDV-factoren en het taxatieverslag door verweerder zijn verstrekt. Deze stukken zijn in de bezwaarfase (digitaal) verstrekt aan [bedrijf] en in ieder geval het taxatieverslag is ook in het hoorgesprek met verweerder expliciet besproken. Deze grief faalt daarom.

iWOZ-kaarten en bouwtekeningen

7. Eiser stelt zich op het standpunt dat verweerder de iWOZ-kaarten en bouwtekeningen van de vergelijkingsobjecten (volledig) had moeten overleggen. Verweerder heeft wel de foto’s uit iWOZ overgelegd, maar niet de verdere beschrijvingen, zodat niet kan worden gecontroleerd of verweerder de objectkenmerken en/of alle bijgebouwen correct heeft verwerkt. Naar het oordeel van de rechtbank behoren de iWOZ-kaarten alsmede de bouwtekeningen van de vergelijkingsobjecten niet zonder meer tot de op de zaak betrekking hebbende stukken als bedoeld in artikel 8:42 Algemene wet bestuursrecht. Verweerder is daarom in beginsel niet verplicht deze gegevens over te leggen. Dit zou anders kunnen zijn als eiser één of meer objectkenmerken van de vergelijkingsobjecten voldoende gemotiveerd betwist. Dat heeft eiser in dit geval niet gedaan. Eiser heeft slechts bij gebrek aan wetenschap bestreden dat de objectkenmerken van de vergelijkingsobjecten juist zijn. De rechtbank ziet daarin geen aanleiding om verweerder op te dragen de iWOZ-kaarten en/of bouwtekeningen van de vergelijkingsobjecten over te leggen.

Objectafbakening

8. Eiser bestrijdt dat verweerder rekening heeft gehouden met het feit dat een deel van het onderhavige perceel is afgescheiden van het onderhavige object en verwijst naar de uitspraak ECLI:NL:GHARL:2021:6905. Uit de stukken blijkt dat er geen sprake is van een brandgang. De rechtbank is van oordeel dat eiser zijn stelling onvoldoende feitelijk heeft onderbouwd. Deze grief faalt daarom.

Motiveringsbeginsel

9. Eiser voert aan dat de uitspraak op bezwaar niet deugdelijk is gemotiveerd, omdat verweerder niet volledig heeft weergegeven wat op de hoorzitting is besproken. De rechtbank volgt eiser daarin niet. Uit de uitspraak op bezwaar blijkt voldoende waarop verweerder zijn beslissing heeft gebaseerd. Verder gaat verweerder uitgebreid in op de argumenten van eiser in bezwaar en heeft er een hoorzitting plaatsgevonden, echter was de vorige gemachtigde hierbij betrokken. Van strijd met het motiveringsbeginsel is geen sprake.

Waarde van de woning

10. Eiser heeft in zijn beroepschrift een waarde bepleit van € 1.111.000. Verweerder heeft echter in zijn uitspraak op bezwaar van 11 januari 2023 de waarde al verlaagd naar bovengenoemd bedrag. Gelet hierop is het beroep ongegrond.

Proceskosten

11. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.”

5.Beoordeling van het geschil

WOZ-waarde

5.1.

Het Hof acht de heffingsambtenaar geslaagd in de op hem rustende bewijslast om aannemelijk te maken dat de WOZ-waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld.
Dit gelet op de door de heffingsambtenaar in zijn (hoger)beroepschrift gegeven toelichting, de verkoopprijzen en de overige in de matrix die in beroepsfase door de heffingsambtenaar is overgelegd opgenomen gegevens van de woning en de vergelijkingsobjecten, vooral de verkoop van [straat 2] 8 (binnen een jaar vóór de waardepeildatum) en [straat 2] 9 (ruim anderhalf jaar vóór de waardepeildatum). Hetgeen belanghebbende in hoger beroep heeft aangevoerd, leidt niet tot een ander oordeel. Dat kwaliteits-, onderhouds- en voorzieningenniveau van [straat 2] 8 en 9 te [Z] op bovengemiddeld hadden moeten worden gesteld, heeft belanghebbende met de in hoger beroep ingebrachte stukken niet aannemelijk gemaakt en wordt door de heffingsambtenaar betwist, onder meer onder verwijzing naar de energielabels van deze woningen (E respectievelijk F). Het Hof brengt daarnaast in herinnering dat de WOZ-waardering een inschatting van de waarde van de woning als geheel is, die niet op grond van een wiskundige formule exact kan worden berekend. De heffingsambtenaar heeft, ook in het licht van hetgeen belanghebbende heeft aangevoerd, aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld.

Kostenvergoeding bezwaar

5.2.

De klacht van belanghebbende over de kostenvergoeding in bezwaar slaagt wel, gelet op de gehanteerde puntwaarde (vgl. HR 12 juli 2024, ECLI:NL:HR:2024:1060, r.o. 5.8.2). Met in achtneming van de in de bezwaarfase tussen de heffingsambtenaar en de toenmalige gemachtigde overeengekomen uitgangspunten (zie 2.3) zal het Hof hierna onder 6 het bedrag aan kosten voor de behandeling van het bezwaar nader vaststellen.

Overige klachten

5.3.

Belanghebbende heeft een aantal standaardgrieven aangevoerd die het Hof al vele malen heeft verworpen, en die het Hof ook thans verwerpt om de redenen die zijn vermeld in de uitspraken van 31 oktober 2023, ECLI:GHAMS:2023:2594 en 30 juli 2024, ECLI:NL:GHAMS:2024:2282. Het Hof is daarnaast van oordeel dat de gedingstukken geen blijk geven van een schending van de door belanghebbende genoemde algemene beginselen van behoorlijk bestuur, algemene rechtsbeginselen en mensenrechten vastgelegd in internationale verdragen.

Slotsom

5.4.

Het voorgaande betekent dat het hoger beroep gegrond is, zij het uitsluitend op het punt van de proceskostenvergoeding in de bezwaarfase.

6.Kosten

6.1.

Aanleiding bestaat om de heffingsambtenaar te veroordelen in kosten van belanghebbende, te weten die voor door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand.

6.2.

De te vergoeden kosten in verband met de behandeling van het bezwaar bedragen, met inachtneming van hetgeen is overwogen in 5.2, totaal € 1.260,51 (€ 128,26 voor het taxatierapport, € 647 (1 punt, wegingsfactor 1) voor het bezwaarschrift en € 485,25 (0,75 punt, wegingsfactor 1) voor de hoorzitting). Dit leidt tot een aanvullende kostenvergoeding voor het bezwaar van € 614,25 (€ 1.260,51 - € 646,26).

6.3.

De te vergoeden kosten voor het geding in beroep bedragen in beginsel € 907 (1 punt, wegingsfactor 1) voor het beroepschrift. Omdat het gelijk van belanghebbende in beroep echter slechts is terug te voeren op een punt van ondergeschikt belang, te weten met betrekking tot de kostenvergoeding in bezwaar, bestaat aanleiding om de kosten voor het geding in beroep met toepassing van artikel 2, lid 2, van het BPB nader, en lager, vast te stellen op € 453,50.

6.4.

Voor de te vergoeden kosten voor het geding in hoger beroep geldt in beginsel hetzelfde als onder 6.3. Nu belanghebbende voor de toepassing van artikel 30a Wet WOZ niet heeft gesteld dat hij een “bijzonder geval” is als bedoeld in r.o. 3.5.2 van het arrest Hoge Raad
17 januari 2025, ECLI:NL:HR:2025:46 en het bestreden besluit (d.w.z. de WOZ-beschikking, zie HR 28 maart 2025, ECLI:NL:HR:2025:465, r.o. 2.2) in stand blijft, dient het bedrag van € 453,50 met een factor 0,10 vermenigvuldigd te worden. Dit leidt tot een kostenvergoeding in hoger beroep van € 45,35.

7.Beslissing

Het Hof:

vernietigt de uitspraak van de rechtbank;
verklaart het beroep gegrond;
vernietigt de uitspraak op bezwaar, doch uitsluitend voor zover het de beslissing inzake de kostenvergoeding betreft;
veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van belanghebbende tot een bedrag van € 1.759,36 (= € 1.260,51 voor bezwaar, € 453,50 voor beroep en € 45,35 voor hoger beroep); en
draagt de heffingsambtenaar op het betaalde griffierecht voor het beroep van € 50 en het hoger beroep van € 138 aan belanghebbende te vergoeden.

De uitspraak is gedaan door mr. B.A. van Brummelen, lid van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. I.A. Kranenburg als griffier. De beslissing is op
16 december 2025 in het openbaar uitgesproken.

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij
de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.

Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).

Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:

1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;

2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;

3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. de dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

d. de gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.

Toelichting rechtsmiddelverwijzing

Per 15 april 2020 is digitaal procederen bij de Hoge Raad opengesteld. Niet-natuurlijke personen (daaronder begrepen publiekrechtelijke lichamen) en professionele gemachtigden zijn verplicht digitaal te procederen. Wie niet verplicht is om digitaal te procederen, kan op vrijwillige basis digitaal procederen. Hieronder leest u hoe een cassatieberoepschrift wordt ingediend.

Digitaal procederen

Het webportaal van de Hoge Raad is toegankelijk via “Login Mijn Zaak Hoge Raad” op www.hogeraad.nl. Informatie over de inlogmiddelen vindt u op www.hogeraad.nl.

Niet in Nederland wonende of gevestigde partijen of professionele gemachtigden hebben in beginsel geen geschikt inlogmiddel en kunnen daarom niet inloggen in het webportaal. Zij kunnen zo lang zij niet over een geschikt inlogmiddel kunnen beschikken, per post procederen.

Per post procederen

Alleen bepaalde personen mogen beroep in cassatie instellen per post in plaats van via het webportaal. Zij mogen dit bovendien alleen als zij zonder een professionele gemachtigde procederen. Het gaat om natuurlijke personen die geen ondernemer zijn en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Een professionele gemachtigde moet altijd digitaal procederen, ongeacht voor wie de gemachtigde optreedt. Degene die op papier mag procederen en dat ook wil, kan het beroepschrift in cassatie sturen aan
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag.

Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, is een afschrift aangetekend per post verzonden op: