Uitspraak
GERECHTSHOF AMSTERDAM
1.Ontstaan en loop van het geding
2.Feiten
Feiten
mr. P.L.J.A van Rosmalen van ‘Eerlijke WOZ’. Bij het bezwaarschrift is een taxatierapport gevoegd van taxateur H. van Waveren van ‘Eerlijke WOZ’. In dat rapport is de waarde van de woning op 1 januari 2020 bepaald op € 351.000. In het rapport worden verkoopprijzen van drie vergelijkingsobjecten in dezelfde staat genoemd, te weten [a-straat 2] , [a-straat 3] en [a-straat 4] . In het rapport staat onder meer: “Algemene opmerkingen: Leeftijd keuken Ouder dan 30 jaar (vóór 1991). Leeftijd badkamer Ouder dan 30 jaar (vóór 1991). Beoordeling algehele staat van de woning Gemiddeld.”
3.Geschil in hoger beroep
4. Het oordeel van de rechtbank
Beoordeling van het geschil
De rechtbank is van oordeel dat de empirische onderbouwing van de grondstaffel(knik) van verweerder een goede maatstaf vormt, omdat de WOZ gebaseerd is op werkelijke verkoopcijfers en het voor de hand ligt dat voor een meer dan gemiddelde kavelgrootte relatief minder geld zal worden betaald. Doordat deze maatstaf wordt gebruikt kan dus juist wel vergeleken worden met grotere kavels. Dat eiser vindt dat een knik op een andere plek moet komen heeft hij met niets onderbouwd. De verschillende opstalgroottes van de vergelijkingsobjecten zijn ook niet zozeer afwijkend dat een en ander niet te vergelijken valt en de oploop laat een duidelijke lijn zien die leidt naar de waarde voor eisers opstal. Dat een vergelijkingsobject een hoekwoning is, levert wel een verschil op, maar maakt de woning niet onvergelijkbaar, omdat deze verder qua bouwaard erg op de woning van eiser lijkt en in dezelfde staat verkeert. Eiser heeft geen betere vergelijkingsobjecten gevonden (zie hierna). Verweerder heeft dus vergelijkingsobjecten gebruikt die geschikt zijn om ter vergelijking te kunnen dienen.
€ 425.000. Vervolgens heeft verweerder de waarde van de woning vastgesteld op € 417.000. Zoals hierboven is overwogen zijn de kavelwaardes op empirische gegevens gebaseerd en liggen de opstalwaardes in lijn met de voor eiser vastgestelde waarde, maar is wel steeds rekening gehouden met grootteverschillen. Hiermee is de waardevaststelling dus goed onderbouwd. Naar het oordeel van de rechtbank kan niet worden gezegd dat onvoldoende rekening is gehouden met de door eiser gestelde gedateerde keuken en badkamer. De door eiser in bezwaar overgelegde foto’s en de iWOZ gegevens van de vergelijkingsobjecten geven geen steun aan het standpunt dat een 3 voor voorzieningen onjuist zou zijn, zoals ook ter zitting is geconstateerd. Wat betreft de door eiser gestelde ontbrekende isolatie, heeft verweerder onweersproken gesteld dat alle vergelijkingsobjecten tot hetzelfde bouwtype als de woning behoren en een overeenkomstig bouwjaar en overeenkomstige bouwkwaliteit hebben. De eventuele invloed van ontbrekende/gebrekkige isolatie is dan ook verdisconteerd in de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten en dus ook in de WOZ-waarde van de woning.
€ 357.000. Hij heeft verwezen naar een taxatierapport dat zou zijn overgelegd, maar een taxatierapport dat deze waarde noemt, zit niet in het dossier. De rechtbank beschikt uitsluitend over het genoemde taxatierapport van ‘Eerlijke WOZ’ waarbij de waarde van de woning bepaald is op € 351.000, met daarin genoemd drie vergelijkingsobjecten, waaronder ook twee door verweerder gebruikte vergelijkingsobjecten [a-straat 3] en [a-straat 4] . Verweerder heeft deze objecten ook in zijn matrix opgenomen en toegelicht dat deze objecten de waarde van de woning ondersteunen. Zoals hierboven weergegeven is die waarde naar het oordeel van de rechtbank aannemelijk. Eiser heeft in zijn taxatie weliswaar [a-straat 2] opgevoerd, maar verweerder heeft onweersproken gesteld dat deze woning een veel grotere inhoud heeft van 496 m3 en een tweelaagswoning met zadelkap is, en dus een heel ander model dan de woning van eiser. Dit object is dan niet beter te noemen dan het object dat verweerder heeft gebruikt en acht de rechtbank zelfs niet goed vergelijkbaar. Volgens dit rapport van eiser moeten de voorzieningen van de woning op 1 (zeer ondergemiddeld) worden gesteld, hetgeen zou moeten leiden tot een aftrek van ongeveer € 80.000, bij een ongecorrigeerde opstalwaarde van de woning van ongeveer
€ 320.000. Zoals hiervoor reeds is overwogen heeft eiser niet aannemelijk gemaakt dat de voorzieningen van de woning niet op 3 (voldoende) zouden moeten worden gesteld. Een aftrek voor voorzieningen is dus niet aan de orde. De rechtbank ziet in het taxatierapport van eiser dan ook geen reden om te twijfelen aan de juistheid van de door verweerder vastgestelde waarde.
5.Beoordeling van het geschil
wij u om uiterlijk in de uitspraak op bezwaar[onderstreping Hof] een overzicht op te nemen (bij voorkeur in de vorm van een taxatiematrix) van de relevante gegevens en waarden van de woning, waaronder in ieder geval:
- [a-straat 3] [op 15 oktober 2019 verkocht voor € 450.000]
- [a-straat 7] [op 14 januari 2021 verkocht voor € 475.034]
- [a-straat 4] [op 30 maart 2018 verkocht voor € 411.000]
6.Kosten
7.Beslissing
de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
www.hogeraad.nl. Informatie over de inlogmiddelen vindt u op
www.hogeraad.nl.
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag.