4.Het oordeel van de rechtbank
De rechtbank heeft in haar uitspraak het volgende overwogen:
“
Op de zaak betrekking hebbende stukken (bezwaarfase)
7. Eiser heeft zich op het standpunt gesteld dat verweerder niet heeft voldaan aan het bepaalde in artikel 40 WOZ en het daarop gebaseerde verzoek van eiser in de bezwaarfase. Verweerder heeft dat gemotiveerd betwist. De rechtbank overweegt als volgt en heeft daarbij het navolgende als uitgangspunt genomen.
De Hoge Raad (HR 18 augustus 2023, ECLI:NL:HR:2023:1052) heeft geoordeeld dat de uitleg die aan artikel 40, lid 2 Wet WOZ moet worden gegeven ertoe strekt dat indien eiser aan verweerder een voldoende specifiek verzoek heeft gedaan tot het verstrekken van bepaalde gegevens die ten grondslag hebben gelegen aan de vastgestelde waarde (zoals taxatieverslag, grondstaffel en de KOUDV- en liggingsfactoren van de woning en van de gebruikte vergelijkingsobjecten), verweerder op grond van artikel 40, lid 2, Wet WOZ gehouden is te voldoen aan het verzoek van eiser om hem een afschrift van die gegevens te verstrekken. Daarbij merkt de rechtbank op dat onder verstrekken dient te worden verstaan het op papier toezenden van die gegevens, maar verstrekking kan tevens plaatsvinden langs digitale weg door het toezenden via e-mail of een andere wijze van digitale communicatie, daaronder begrepen het toegang verlenen tot een digitale omgeving. 8. Met betrekking tot het geschilpunt over de omvang van de in loop van de procedure door verweerder in te brengen stukken stelt de rechtbank voorop op dat onder verstrekken dient te worden verstaan het op papier toezenden van die gegevens, maar verstrekking kan tevens plaatsvinden langs digitale weg door het toezenden via e-mail of een andere wijze van digitale communicatie, daaronder begrepen het toegang verlenen tot een digitale omgeving. Bij emailbericht van 28 april 2022 heeft verweerder de voormalig gemachtigde een zogenaamde link toegestuurd met behulp waarvan hij kennis kon nemen van een deel van de gevraagde stukken. Bij de uitspraak op bezwaar heeft verweerder een ‘Taxatieverslag woningen’ gevoegd met daarin opgenomen onder meer, de objectgegevens van de woning en die van vierreferentiewoningen.
9. Met het per mail toezenden van bovengenoemde stukken aan eisers voormalige gemachtigde heeft verweerder daarom in beginsel aan diens verzoek voldaan.
Nu de voormalige gemachtigde de ontvangst van de ontvangst van de gegevens heeft bevestigd en dit in de beroepsfase ook niet door de huidige gemachtigde is ontkend gaat de rechtbank er van uit dat verweerder – behoudens de hierboven genoemde onderdelen – ook volgens eiser in zoverre aan zijn informatieverplichtingen als bedoeld in artikel 40 van de Wet WOZ heeft voldaan.
10. Voor wat betreft het verzoek om meer dan de vier aangedragen referentieobjecten en de daarbij behorende objectkenmerken aan te dragen stelt de rechtbank vast dat een verplichting daartoe niet aan de jurisprudentie is te ontlenen. Dat het eerdere uitgangspunt dat een waardering op basis van drie referentieobjecten toereikend is en dat in bijzondere gevallen zelfs met minder kan worden volstaan, met het recente arrest zou zijn verlaten onderschrijft de rechtbank niet.
11. Uit deze gegevens is naar het oordeel van de rechtbank dat de verschillen in de KOUDV-factoren tussen de woning en de vergelijkingsobjecten zijn af te leiden. De rechtbank komt derhalve tot het oordeel dat verweerder aan het verzoek heeft voldaan. De verdergaande eisen van eiser dat ook de onderbouwing van de KOUV-factoren, de bouwtekeningen en de iWOZ-kaarten dienen te worden verstrekt vindt naar het oordeel van de rechtbank geen steun in het voormelde arrest (gerechtshof Amsterdam 20 januari 2022, ECLI:NL:GHAMS:2022:310 en Hoge Raad 21 oktober 2022, ECLI:NL:HR:2022:1526). 12. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.
13. Op verweerder rust de last aannemelijk te maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Voor de beoordeling of verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde niet te hoog is vastgesteld, is van belang of de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar zijn met de woning, en indien dit het geval is, of verweerder voldoende rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten.
14. Ter onderbouwing van de vastgestelde waarde, heeft verweerder in de matrix verkoopinformatie opgenomen van de door hem aangevoerde vergelijkingsobjecten. De vergelijkingsobjecten zijn kort vóór of na de waardepeildatum verkocht, zijn tussenwoningen en wat type, inhoud en bouwjaar betreft voldoende vergelijkbaar met de woning. De verkoopprijzen kunnen naar het oordeel van de rechtbank dan ook dienen ter onderbouwing van de waarde van de woning. Weliswaar vertonen de vergelijkingsobjecten verschillen met de woning, maar deze zijn niet dermate groot dat de vergelijkingsobjecten niet bruikbaar zijn. Dit laat onverlet dat voor alle objecten geldt dat bij de waardevaststelling voldoende rekening moet worden gehouden met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten.
15. Vervolgens is de vraag aan de orde of verweerder voldoende rekening heeft gehouden met de onderlinge verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten. De rechtbank is van oordeel dat verweerder dit – gelet op de door hem overgelegde matrix en de door hem gegeven toelichting hierop – heeft gedaan. Verweerder heeft de ligging, de kwaliteit en het onderhoud van de woning gekwalificeerd als ‘voldoende’ en aan de woning in verband hiermee een waarde per vierkante meter toegekend van € 3.681. Deze waarde is lager dan de gemiddelde prijs per vierkante meter die aan de vergelijkingsobjecten is toegekend is, namelijk € 4.625. Het vergelijkingsobject [adres 4] kan naar oordeel van de rechtbank niet dienen als vergelijkingsobject omdat dit object op 7 mei 2019 is verkocht en deze verkoop dus te ver verwijderd is van de waardepeildatum. Ook [adres 5] is naar oordeel van de rechtbank onvoldoende vergelijkbaar. Bij dit object is door verweerder in de matrix een verkeerd verkoopcijfer opgenomen. Met de juiste verkoopprijs zou het object in een prijssegment vallen, waardoor de rechtbank van mening is dat het object onvoldoende vergelijkbaar en net bruikbaar is als vergelijkingsobject. Tevens blijkt dat in bezwaar eiser in zijn eigen taxatierapport uitgaat van een bovengemiddeld onderhoud, dit doet dus niet af aan de waarde. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder voldoende rekening gehouden met de verschillen. Eiser heeft gelet op hetgeen hij heeft aangevoerd niet aannemelijk gemaakt dat een lagere waarde per vierkante meter voor de woning gerechtvaardigd is.
16. De in de door verweerder overgelegde matrix genoemde objecten zijn kort vóór of na de waardepeildatum verkocht en wat type, ligging en omvang betreft voldoende vergelijkbaar met de woning. De verkoopprijzen van de door verweerder getoonde objecten kunnen naar het oordeel van de rechtbank dan ook dienen ter onderbouwing van de waarde van de woning. Dat eiser de juistheid van inhoud/oppervlakte van de referentie-objecten bestrijdt, zonder dat hij de door hem voorgestane opstal onderbouwd, kan niet tot een ander oordeel leiden.
17. De door eiser aangedragen verkoopcijfers van de objecten [adres 6] en [adres 7] doen aan het vooroverwogene niet af. Het object [adres 6] is verkocht op 28 november 2019. Dit is te ver van de waardepeildatum en hierdoor naar oordeel van de rechtbank dus niet vergelijkbaar. Tevens is het object na aankoop gerenoveerd en in september 2023 voor € 1.875.000 verkocht. Het object [adres 7] is een kantoorpand wat volgens het bestemmingsplan van de gemeente wel mag dienen als woning. De rechtbank is van oordeel dat dit object momenteel als kantoorpand wordt gebruikt en dus niet als vergelijkingsobject kan dienen. Hieraan doet niet af dat het object in de toekomst wel als woning kan worden gebruikt. Hiermee komt de rechtbank tot de conclusie dat de objecten [adres 6] en [adres 7] niet kunnen dienen als vergelijkingsobjecten ter onderbouwing van de WOZwaarde. Deze grief slaagt niet.
18. De stelling van eiser dat verweerder de indexering van de verkoopcijfers van de vergelijkingsobjecten niet inzichtelijk heeft gemaakt, volgt de rechtbank niet. Verweerder heeft in de bezwaarfase aan de (voorgaande) gemachtigde een taxatieverslag verstrekt waarin voor de vergelijkingsobjecten zowel het verkoopcijfer als de WOZ-waarde is vermeld. In dit verslag zijn de verkoopcijfers en WOZ-waarden niet gelijk aan elkaar. Uit dit verslag blijkt dat indexering heeft plaatsgevonden en valt uit dit verslag tevens te herleiden met welk percentage de WOZ-waarde verschilt van het verkoopcijfer. Hiermee zijn de indexeringspercentages inzichtelijk. Eiser heeft tegenover de wijze van indexeren door verweerder geen andere gegevens of indexeringscijfers gesteld waaruit zou kunnen volgen dat verweerder van een onjuiste indexering van de verkoopprijzen is uitgegaan. De rechtbank ziet geen bijzonderheden in de door verweerder gehanteerde indexeringspercentages die nopen tot een andere waardering. De rechtbank is van oordeel dat verweerder voldoende inzicht heeft gegeven in hoe de indexering van de verkoopprijs van de referentieobjecten naar de waardepeildatum heeft plaatsgevonden. Voorts berusten deze percentages – en mogen deze ook berusten – op een inschatting die de taxateur maakt op grond van zijn ervaring en kennis. De rechtbank neemt daarbij tevens in aanmerking dat een taxatieopbouw een hulp- en controlemiddel is bij de waardevaststelling. De afzonderlijke elementen van de taxatieopbouw worden niet apart op hun juistheid beoordeeld, want uiteindelijk ligt enkel de eindwaarde ter toetsing voor (zie bijvoorbeeld gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 22 september 2015, ECLI:NL:GHARL:2015:7059, gerechtshof ’s-Hertogenbosch, 10 november 2011, ECLI:NL:GHSHE:2011:BV2713 en gerechtshof Amsterdam 6 september 2022, ECLI:NL:GHAMS:2022:3789). De klacht faalt. De rechtbank volgt verweerder dan ook in de door hem gegeven onderbouwing.
19. Gelet op het voorgaande is de rechtbank van oordeel dat niet kan worden gezegd dat de vastgestelde waarde in een onjuiste verhouding staat tot de verkoopprijzen van de referentieobjecten. De waarde is derhalve niet te hoog vastgesteld.”