Uitspraak
GERECHTSHOF AMSTERDAM
kenmerk 22/2349
28 november 2023
uitspraak van de derde meervoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
[X] B.V., gevestigd te [Z] (gemeente [gemeente] ), belanghebbende,
(gemachtigde: A. Oosters)
tegen de uitspraak van 29 augustus 2022 in de zaak met kenmerk HAA 20/6559 van de rechtbank Noord-Holland (hierna: de rechtbank) in het geding tussen
belanghebbende
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] ,de heffingsambtenaar.
1.Ontstaan en loop van het geding
1.1.
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ), de waarde van de onroerende zaak [A-straat] te [Z] (hierna: het object) voor het kalenderjaar 2020, naar de waardepeildatum 1 januari 2019 (hierna: de waardepeildatum), vastgesteld op
€ 48.110.000. In hetzelfde geschrift is aan belanghebbende als de gebruiker van het object de door de heffingsambtenaar naar een bedrag van € 122.579,46 vastgestelde aanslag onroerendezaakbelasting (OZB) 2020 bekendgemaakt.
€ 48.110.000. In hetzelfde geschrift is aan belanghebbende als de gebruiker van het object de door de heffingsambtenaar naar een bedrag van € 122.579,46 vastgestelde aanslag onroerendezaakbelasting (OZB) 2020 bekendgemaakt.
1.2.1.
Belanghebbende is in bezwaar gegaan tegen de WOZ-beschikking en de aanslag OZB.
1.2.2.
De heffingsambtenaar heeft bij uitspraak op bezwaar de WOZ-beschikking en de aanslag OZB gehandhaafd.
1.3.1.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar betreffende de WOZ-beschikking beroep ingesteld bij de rechtbank.
1.3.2.
Bij uitspraak van 29 augustus 2022 heeft de rechtbank als volgt beslist (in de uitspraak van de rechtbank wordt belanghebbende aangeduid als ‘eiseres’ en de heffingsambtenaar als ‘verweerder’):
“De rechtbank:
- verklaart het beroep ongegrond;
- veroordeelt verweerder tot vergoeding van de immateriële schade van eiseres tot een bedrag van € 100;
- veroordeelt de Staat (de minister van Justitie en Veiligheid) tot vergoeding van de immateriële schade van eiseres tot een bedrag van € 400;
- veroordeelt verweerder en de Staat (de minister van Justitie en Veiligheid) in de proceskosten van eiseres, ieder tot een bedrag van € 379,50; en
- draagt verweerder en de Staat (de minister van Justitie en Veiligheid) op het betaalde griffierecht aan eiseres te vergoeden, ieder tot een bedrag van € 177.”
1.4.1.
Belanghebbende heeft tegen deze uitspraak hoger beroep ingesteld, ingekomen op 6 oktober 2022. Het hogerberoepschrift is aangevuld bij schrijven, met bijlagen, van 28 november 2022.
1.4.2.
De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
1.5.1.
Van belanghebbende is bij schrijven, met bijlagen, van 23 mei 2023 een nader stuk ontvangen.
1.5.2.
De heffingsambtenaar heeft bij brief, met bijlagen, van 8 september 2023 een nader stuk ingediend.
1.6.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 27 september 2023. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden
2.Feiten
2.1.
De rechtbank heeft de volgende feiten vastgesteld:
“
Feiten
Feiten
1. Het object betreft een 4-sterrenhotel en is gebouwd in 2015. Het hotel heeft een gebruiksoppervlakte van 14.900 m² en beschikte op de waardepeildatum over 314 kamers, een receptie/lobby, een bar, een restaurant (inclusief keuken en sanitair), een fitnessruimte, 17 vergaderzalen/conferentieruimten, overige ruimten (personeelsruimten, kantoor, opslag etc.) en een binnentuin. Het object is gelegen op een kavel van 3.630 m² in het businesspark 2020 naast het NS-station [Z] , op enkele minuten afstand van de op-/afrit [afrit] en 7 kilometer verwijderd van [luchthaven] .
Het object is op 24 juni 2015 door eiseres verkocht aan [bedrijf 1] , een vennootschap naar Frans recht (Société civile de placement immobilier à capital variable), gevestigd in [plaats] , voor een koopprijs van € 45.812.500.
2.
De levering van het object heeft plaatsgevonden op 15 december 2015 onder gelijktijdige ingang van een huurovereenkomst tussen eiseres en de koper (sale and leaseback).
De levering van het object heeft plaatsgevonden op 15 december 2015 onder gelijktijdige ingang van een huurovereenkomst tussen eiseres en de koper (sale and leaseback).
3. In het kalenderjaar 2020 was eiseres huurder en gebruiker van het object.”
Nu partijen tegen de hiervoor vermelde feiten geen grieven hebben aangevoerd zal ook het Hof uitgaan van de hiervoor vermelde feiten. Het Hof voegt hier nog de volgende feiten aan toe.
2.2.
Naar belanghebbende ter zitting van het Hof – niet weersproken door de heffingsambtenaar – heeft verklaard, zijn zij en [bedrijf 1] niet aan elkaar gelieerd.
2.3.
In de koopovereenkomst is onder meer het volgende vermeld:
“Artikel 10
Huurovereenkomst
10.1. Per de Leveringsdatum is het Verkochte door Koper verhuurd aan Verkoper, conform de Huurovereenkomst.”
Huurovereenkomst
10.1. Per de Leveringsdatum is het Verkochte door Koper verhuurd aan Verkoper, conform de Huurovereenkomst.”
2.4.
In de huurovereenkomst van 24 juni 2015 is onder meer het volgende vermeld:
“1. Het Gehuurde, bestemming
1.1 Verhuurder verhuurt aan Huurder en Huurder huurt van Verhuurder de bedrijfsruimte (…) zijnde een hotel met 318 kamers, lobby, hotelbar, (ontbijt)restaurant, fitness, kantoorruimten, vergaderzalen, bergingen en andere nevenruimten en alle daarbij behorende (infrastructurele) werken, hierna ‘het Gehuurde’ genoemd (…).
Het Gehuurde zal nader worden aangegeven op de als Bijlage 1 bij deze Huurovereenkomst te voegen (…) uitvoeringstekeningen. Tevens zal deel uitmaken van deze Huurovereenkomst een door Partijen ten tijde van de oplevering te paraferen en te ondertekenen proces-verbaal van oplevering (…), waarin zal worden aangegeven welke installaties en andere voorzieningen wel, en welke installaties en andere voorzieningen niet, tot het Gehuurde behoren en waarin een beschrijving van de staat van het Gehuurde wordt gegeven (…).
(…)
4. Huurprijs, omzetbelasting, servicekosten, huurprijsaanpassing, betalingsverplichting, betaalperiode
4.1 De aanvangshuurprijs van het Gehuurde bedraagt op jaarbasis € 3.282.500 (…)
(…)
8. Casco plus
8.1 In aanvulling op de huur als casco (…) behoren tot het Gehuurde alle gebouw gebonden installaties, verder te noemen “casco plus”.
9. Voorzieningen door Huurder
9.1 Partijen komen overeen dat het aanbrengen in het Gehuurde van extra voorzieningen voor rekening en risico van Huurder geschiedt. Deze voorzieningen maken
geendeel uit van het Gehuurde, maar kunnen bij het einde van het gebruik van het Gehuurde door Huurder in het Gehuurde worden achtergelaten (…).
(…)
1.1 Verhuurder verhuurt aan Huurder en Huurder huurt van Verhuurder de bedrijfsruimte (…) zijnde een hotel met 318 kamers, lobby, hotelbar, (ontbijt)restaurant, fitness, kantoorruimten, vergaderzalen, bergingen en andere nevenruimten en alle daarbij behorende (infrastructurele) werken, hierna ‘het Gehuurde’ genoemd (…).
Het Gehuurde zal nader worden aangegeven op de als Bijlage 1 bij deze Huurovereenkomst te voegen (…) uitvoeringstekeningen. Tevens zal deel uitmaken van deze Huurovereenkomst een door Partijen ten tijde van de oplevering te paraferen en te ondertekenen proces-verbaal van oplevering (…), waarin zal worden aangegeven welke installaties en andere voorzieningen wel, en welke installaties en andere voorzieningen niet, tot het Gehuurde behoren en waarin een beschrijving van de staat van het Gehuurde wordt gegeven (…).
(…)
4. Huurprijs, omzetbelasting, servicekosten, huurprijsaanpassing, betalingsverplichting, betaalperiode
4.1 De aanvangshuurprijs van het Gehuurde bedraagt op jaarbasis € 3.282.500 (…)
(…)
8. Casco plus
8.1 In aanvulling op de huur als casco (…) behoren tot het Gehuurde alle gebouw gebonden installaties, verder te noemen “casco plus”.
9. Voorzieningen door Huurder
9.1 Partijen komen overeen dat het aanbrengen in het Gehuurde van extra voorzieningen voor rekening en risico van Huurder geschiedt. Deze voorzieningen maken
geendeel uit van het Gehuurde, maar kunnen bij het einde van het gebruik van het Gehuurde door Huurder in het Gehuurde worden achtergelaten (…).
(…)
10. BIJZONDERE BEPALINGEN
10.1 Oplevering
Het Gehuurde zal bij aanvang huur
casco plusworden opgeleverd
exclusiefalle FF & E [Furniture, Fixtures and Equipment] en zoals omschreven in sub artikel 8 van deze Huurovereenkomst en artikel 1 van de Algemene Bepalingen. (…).”
10.1 Oplevering
Het Gehuurde zal bij aanvang huur
casco plusworden opgeleverd
exclusiefalle FF & E [Furniture, Fixtures and Equipment] en zoals omschreven in sub artikel 8 van deze Huurovereenkomst en artikel 1 van de Algemene Bepalingen. (…).”
2.5.
In de aangifte vennootschapsbelasting van belanghebbende voor het jaar 2015 (010115 - 311215) is onder meer het volgende vermeld:
“Materiële vaste activa (…)
(…)
Totaal materiële vaste activa € 5.542.558
(…)
(…)
Totaal materiële vaste activa € 5.542.558
(…)
Specificatie herinvesteringsreserve [belanghebbende]
(…)
Omschrijving vervreemd Jaar (…) Boekwaarde (Resterende)
bedrijfsmiddel vervreemding vervreemdings- boekwinst
moment
Pand en grond 2015 € 37.046.930
€ 8.765.570Totaal (resterende) boekwinst € 8.765.570
(…)
Gegevens aandeelhouder [bedrijf 2] BV
(…)”
(…)
Omschrijving vervreemd Jaar (…) Boekwaarde (Resterende)
bedrijfsmiddel vervreemding vervreemdings- boekwinst
moment
Pand en grond 2015 € 37.046.930
€ 8.765.570Totaal (resterende) boekwinst € 8.765.570
(…)
Gegevens aandeelhouder [bedrijf 2] BV
(…)”
2.6.
Tot de stukken behoort een door de heffingsambtenaar overgelegd taxatierapport van het object, zoals ook is vermeld in de uitspraak van de rechtbank. De inhoud van dit rapport is mede ten grondslag gelegd aan hetgeen de rechtbank in de onderdelen 9 tot en met 12 van haar uitspraak heeft overwogen. In dit taxatierapport is voorts onder meer het volgende vermeld:
“Correctie
Bij het bepalen van de waarde van het object is rekening gehouden met een correctie voor aanvangsleegstand (= de leegstand die ontstaat aansluitend na nieuwbouw of renovatie of bij aanvang van een investering/koop). In verband met de vergelijking met verkooptransacties in verhuurde staat is een correctie van 5% (ofwel 6 maanden huur) toegepast op basis van de WOZ ficties leeg en onverhuurd [
Hof: de in aanmerking genomen correctie bedraagt
€ 1.675.000, te weten de helft van de in het taxatierapport in aanmerking genomen huurwaarde van het object]. Deze correctie is in lijn met de correctie die wordt toegepast in de Taxatiewijzer Hotels, een uitgave van de VNG en diverse marktpartijen.
De lokale markt voor te verhuren hotelvastgoed in [gemeente] is dermate courant dat ervan kan worden uitgegaan dat een leeg en onverhuurd aangekocht hotel met onmiddellijke ingang weer kan worden verhuurd.
Voor een correctie wegens structurele leegstand is ook geen aanleiding. Er is veel meer vraag dan aanbod: nog voordat een hotel officieel op de markt komt dienen zich al gegadigden aan. In de praktijk sluiten de huurcontracten (vrijwel) naadloos op elkaar aan. Op de waardepeildatum was geen leegstand onder hotels in de [gemeente] (*) en derhalve het risico van eventuele leegstand vrijwel nihil.
(…)
Bij het bepalen van de waarde van het object is rekening gehouden met een correctie voor aanvangsleegstand (= de leegstand die ontstaat aansluitend na nieuwbouw of renovatie of bij aanvang van een investering/koop). In verband met de vergelijking met verkooptransacties in verhuurde staat is een correctie van 5% (ofwel 6 maanden huur) toegepast op basis van de WOZ ficties leeg en onverhuurd [
Hof: de in aanmerking genomen correctie bedraagt
€ 1.675.000, te weten de helft van de in het taxatierapport in aanmerking genomen huurwaarde van het object]. Deze correctie is in lijn met de correctie die wordt toegepast in de Taxatiewijzer Hotels, een uitgave van de VNG en diverse marktpartijen.
De lokale markt voor te verhuren hotelvastgoed in [gemeente] is dermate courant dat ervan kan worden uitgegaan dat een leeg en onverhuurd aangekocht hotel met onmiddellijke ingang weer kan worden verhuurd.
Voor een correctie wegens structurele leegstand is ook geen aanleiding. Er is veel meer vraag dan aanbod: nog voordat een hotel officieel op de markt komt dienen zich al gegadigden aan. In de praktijk sluiten de huurcontracten (vrijwel) naadloos op elkaar aan. Op de waardepeildatum was geen leegstand onder hotels in de [gemeente] (*) en derhalve het risico van eventuele leegstand vrijwel nihil.
(…)
(*) Zie hiervoor het overzicht van de vraag naar hotelvastgoed locaties in de gemeente [gemeente] , onder ‘Courantheid’ op pagina 11 van dit rapport en bijlage 7 (de hotelmarkt in de gemeente [gemeente] ).”
2.7.
In het proces-verbaal van de zitting van de rechtbank is onder meer het volgende vermeld:
“
[Belanghebbende](…)
Het volgende object is [B-straat] . (…) Ze kiezen hier (…) voor de huurwaardekapitalisatiemethode. (…) Maar dit object is gewaardeerd op 11,5 keer de jaarhuur. Het pand van [belanghebbende] is gewaardeerd op 14,5 keer de jaarhuur.
(…)
Dan [C-straat] , niet de koopsom, maar de huurwaarde wordt naar voren gebracht. Dan wil ik de huurovereenkomst zien. De kerngegevens verstrekken van de huurovereenkomst is dan niet voldoende. Ik wil weten welke afspraken tussen partijen zijn gemaakt.
(…)
[
De heffingsambtenaar](…)
De gemachtigde van [belanghebbende] zei dat [B-straat] bruikbaar is, maar dat de waarde is vastgesteld op 11 keer de jaarhuur, maar dat klopt niet. De jaarhuur op de transactiedatum was € 3.060.000 en de huur, die in de matrix vermeld staat is de huur per peildatum 1 januari 2019. Die ligt veel hoger dan op de transactiedatum van 11 juni 2017.
Op dat moment was de huur € 3.060.000 en gaat het dus om 16,5 keer de jaarhuur.”
[Belanghebbende](…)
Het volgende object is [B-straat] . (…) Ze kiezen hier (…) voor de huurwaardekapitalisatiemethode. (…) Maar dit object is gewaardeerd op 11,5 keer de jaarhuur. Het pand van [belanghebbende] is gewaardeerd op 14,5 keer de jaarhuur.
(…)
Dan [C-straat] , niet de koopsom, maar de huurwaarde wordt naar voren gebracht. Dan wil ik de huurovereenkomst zien. De kerngegevens verstrekken van de huurovereenkomst is dan niet voldoende. Ik wil weten welke afspraken tussen partijen zijn gemaakt.
(…)
[
De heffingsambtenaar](…)
De gemachtigde van [belanghebbende] zei dat [B-straat] bruikbaar is, maar dat de waarde is vastgesteld op 11 keer de jaarhuur, maar dat klopt niet. De jaarhuur op de transactiedatum was € 3.060.000 en de huur, die in de matrix vermeld staat is de huur per peildatum 1 januari 2019. Die ligt veel hoger dan op de transactiedatum van 11 juni 2017.
Op dat moment was de huur € 3.060.000 en gaat het dus om 16,5 keer de jaarhuur.”
2.8.
In het proces-verbaal van de zitting van het Hof is onder meer het volgende vermeld:
“
De gemachtigde van belanghebbende(…)
Mijn collega heeft in eerste aanleg veel kritische opmerkingen gemaakt met betrekking tot de vergelijkingsobjecten. De heffingsambtenaar heeft daar niet adequaat op gereageerd.
Er is geen enkele huurovereenkomst overgelegd. Daarmee heeft de heffingsambtenaar niet voldaan aan zijn bewijslast.
De gemachtigde van belanghebbende(…)
Mijn collega heeft in eerste aanleg veel kritische opmerkingen gemaakt met betrekking tot de vergelijkingsobjecten. De heffingsambtenaar heeft daar niet adequaat op gereageerd.
Er is geen enkele huurovereenkomst overgelegd. Daarmee heeft de heffingsambtenaar niet voldaan aan zijn bewijslast.
Bij twee vergelijkingsobjecten gaat het om aandelentransacties. De rechtbank is daaraan voorbij gegaan. Een aandelentransactie is niet goed vergelijkbaar, zelfs niet als het gaat om een [bedrijf 3] B.V. Ik wil inzicht kunnen hebben in jaarrekeningen en activastaten.
De heffingsambtenaar heeft pas ter zitting in eerste aanleg verklaard dat de huurwaarde van [B-straat] , € 3.060.000 zou zijn. Er zijn geen stukken overgelegd ter onderbouwing van dat bedrag. In de eerdere stukken van de heffingsambtenaar werd nog gesproken van een huur van € 4.278.794; daaruit volgt een kapitalisatiefactor van 11,5. Veel lager dan de bij onderhavig object gebruikte kapitalisatiefactor van 14,5.
Van alle vergelijkingsobjecten is alleen [B-straat] geschikt. Dit pand is verkocht in verhuurde staat, zonder dat een correctie is aangebracht.
De huur van onderhavig pand was € 3.200.000. Een indexatie van 5,2% (€ 3.366.433), zoals blijkt uit p. 23 van bijlage G van het verweerschrift in eerste aanleg, voor 2019 is redelijk. Tot die conclusie kom ik overigens zonder inzage in de cijfers te hebben gehad.
De heffingsambtenaar:
(…)
Desgevraagd verklaar ik dat alle vergelijkingsobjecten in verhuurde staat zijn verkocht.
Het onderhavig object is, in overeenstemming met de Taxatiewijzer Hotels, gecorrigeerd voor de WOZ-fictie. Dat is het bedrag van € 1.675.000 op p. 21, bijlage G van het verweerschrift in eerste aanleg. Er is geen extra correctie toegepast omdat de vraag naar hotels groter is dan het aanbod in de [gemeente] , zie bijlage 2 van het verweerschrift in hoger beroep.
Het onderhavig object is, in overeenstemming met de Taxatiewijzer Hotels, gecorrigeerd voor de WOZ-fictie. Dat is het bedrag van € 1.675.000 op p. 21, bijlage G van het verweerschrift in eerste aanleg. Er is geen extra correctie toegepast omdat de vraag naar hotels groter is dan het aanbod in de [gemeente] , zie bijlage 2 van het verweerschrift in hoger beroep.
De voorzitter:
Geldt er ook een hotelbouwstop in de [gemeente] ? In het taxatieverslag wordt de hotelstop in [plaats 1] genoemd.
De heffingsambtenaar:
( [A] )Nee, er geldt geen hotelbouwstop voor de [gemeente] .
(…)
(…)
( [A] )Desgevraagd verklaar ik dat de huurcontracten van de vergelijkingsobjecten wel tot het dossier behoren.
( [B] )Wegens privacy-redenen kunnen we huurcontracten niet aan belanghebbende verstrekken.
De gemachtigde van belanghebbende:
Uit het proces-verbaal uit eerste aanleg blijkt dat mijn collega om het overleggen van de huurcontracten heeft verzocht. Ik heb in mijn hogerberoepschrift expliciet geschreven dat alles wat mijn collega heeft gezegd als ingelast moet worden beschouwd.
De voorzitter:
De voorzitter:
Er is verkocht/gekocht met een sale-and-leaseback constructie tussen gelieerde partijen?
De gemachtigde van belanghebbende:
Niet tussen gelieerde partijen. Er is gekocht van een onafhankelijke derde.
De voorzitter:
Van wie huurt belanghebbende dan?
De gemachtigde van belanghebbende:
Belanghebbende heeft een huurovereenkomst met zichzelf afgesloten.
De voorzitter:
Belanghebbende heeft met zichzelf een huurovereenkomst afgesloten? Was belanghebbende eigenaar van het pand in 2015? Uit de aangifte Vpb blijkt dat er een herinvesteringsreserve is gevormd.
De gemachtigde van belanghebbende:
Ik heb in mijn hoofd een verkeerd bruggetje gemaakt. De onafhankelijke koper heeft een huurovereenkomst afgesloten met belanghebbende. Belanghebbende heeft het hotel verkocht en inderdaad een herinvesteringsreserve gevormd.
Desgevraagd verklaar ik dat de koopsom niet onzakelijk was, er is verkocht aan een onafhankelijke derde.
De voorzitter:
De voorzitter:
Het pand is casco geleverd? Heeft de huurder door middel van een afschrijfbare investeringen het pand aangekleed? Vormt de aankleding de materiële vaste activa die per ultimo 2015 in de aangifte Vpb van belanghebbende zijn vermeld?
De gemachtigde van belanghebbende:
Ja, dat klopt. Zie voor toelichting ook de FF&E bijlage bij mijn hoger beroepschrift.
De huurder heeft de hele look-and-feel van het hotel aangebracht, zoals armaturen, lampen, bedden, inbouwkasten. Het sanitair valt daar niet onder volgens mij, het tegelwerk denk ik wel.
De huurder heeft de hele look-and-feel van het hotel aangebracht, zoals armaturen, lampen, bedden, inbouwkasten. Het sanitair valt daar niet onder volgens mij, het tegelwerk denk ik wel.
De voorzitter:
Deze kosten worden dan toch ook aan de waarde van het pand toegerekend? Bovenop de door u aangevoerde stichtingskosten? Wanneer is het pand in gebruik genomen?
De heffingsambtenaar:
( [A] )Het pand is 16 december 2015 in gebruik genomen.
(…)
Desgevraagd bevestig ik dat (100 / 6,3 (yield)) x € 3.350.000 (huurwaarde) = € 53.174.603. De waarde exclusief kosten koper en de zes maanden correctie bedraagt € 48.436.546; zie pag. 14 van bijlage G bij het verweerschrift in eerste aanleg.
(…)
Desgevraagd bevestig ik dat (100 / 6,3 (yield)) x € 3.350.000 (huurwaarde) = € 53.174.603. De waarde exclusief kosten koper en de zes maanden correctie bedraagt € 48.436.546; zie pag. 14 van bijlage G bij het verweerschrift in eerste aanleg.
De gemachtigde van belanghebbende:
De getallen op p. 14 zijn aannames uit de Taxatiewijzer Hotels. In casu zijn de feiten duidelijk. Er dient dus te worden uitgegaan van de stichtingskosten.
De voorzitter:
Uit de aangifte Vpb blijkt de boekwaarde € 37.000.000 te zijn. Daar komen mogelijk de kosten bij (€ 5.542.558) van het bruikbaar maken van het pand. Indien ongeveer € 500.000 is uitgegeven aan niet aard en nagelvaste aankleding, kom ik uit op een bedrag van
€ 42.000.000. Hoe verklaart u dan de door u aangevoerde waarde op de peildatum?
€ 42.000.000. Hoe verklaart u dan de door u aangevoerde waarde op de peildatum?
De gemachtigde van belanghebbende:
De bedragen van € 42.000.000 en € 500.000 zijn van u, die onderschrijf ik niet. Maar daarvan uitgaande zou de waarde eerder € 44.000.000 moeten bedragen, rekening houdend met een indexatie van 5%.”
3.3. Geschil in hoger beroep
In hoger beroep is in geschil of de WOZ-waarde van het object niet te hoog is vastgesteld.
4.Het oordeel van de rechtbank
De rechtbank heeft met betrekking tot het geschil het volgende overwogen:
“
Beoordeling van het geschil
Beoordeling van het geschil
WOZ-Waarde
8. Verweerder dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van het object niet te hoog heeft vastgesteld.
9. Ter onderbouwing van de door hem vastgestelde waarde heeft verweerder een taxatierapport overgelegd, opgemaakt op 20 december 2021 door registertaxateur [A] (hierna: het taxatierapport). De waarde van het object is in dit rapport met toepassing van de huurwaardekapitalisatiemethode vastgesteld op € 48.435.000 (€ 154.252 per kamer) waarbij een totale huurwaarde van € 3.350.000 (€ 10.669 per kamer) in aanmerking is genomen en een kapitalisatiefactor van 14,5 is berekend.
10. Aan de waardebepaling zijn in het taxatierapport marktgegevens van de volgende objecten ten grondslag gelegd:
- [A-straat] ( [hotel 1] ). Dit is het onderhavige object, een 4-sterrenhotel in [Z] , uit bouwjaar 2015, met een totale oppervlakte van 14.900 m², 314 kamers, zonder parkeervoorziening. Het object is op 15 december 2015 verkocht voor € 45.812.500, wat een koopprijs per kamer vertegenwoordigt van € 145.900. De gecorrigeerde huurwaarde per jaar bedraagt € 3.366.433, wat een gecorrigeerde huurprijs per kamer vertegenwoordigt van € 10.721. De taxateur heeft een kapitalisatiefactor van 14,3 berekend.
- [B-straat] ( [hotel 2] ). Een 4-sterrenhotel in [Z] , uit bouwjaar 2014, met een totale oppervlakte van 14.813 m², 330 kamers en een parkeerterrein met 47 parkeerplaatsen. De ligging en onderhoudstoestand/kwaliteit zijn volgens het taxatierapport vergelijkbaar met het onderhavige object. Het object is op 11 juli 2017 verkocht voor een gecorrigeerde koopsom van € 49.717.552, wat een gecorrigeerde koopprijs per kamer vertegenwoordigt van € 150.659. De gecorrigeerde huurwaarde per jaar bedraagt volgens het taxatierapport € 4.297.794, maar verweerder heeft ter zitting verklaard dat dit moet zijn:
€ 4.276.879, wat een gecorrigeerde huurprijs per kamer vertegenwoordigt van € 12.960.
De taxateur heeft een kapitalisatiefactor van 16,4 berekend.
- [B-straat] ( [hotel 2] ). Een 4-sterrenhotel in [Z] , uit bouwjaar 2014, met een totale oppervlakte van 14.813 m², 330 kamers en een parkeerterrein met 47 parkeerplaatsen. De ligging en onderhoudstoestand/kwaliteit zijn volgens het taxatierapport vergelijkbaar met het onderhavige object. Het object is op 11 juli 2017 verkocht voor een gecorrigeerde koopsom van € 49.717.552, wat een gecorrigeerde koopprijs per kamer vertegenwoordigt van € 150.659. De gecorrigeerde huurwaarde per jaar bedraagt volgens het taxatierapport € 4.297.794, maar verweerder heeft ter zitting verklaard dat dit moet zijn:
€ 4.276.879, wat een gecorrigeerde huurprijs per kamer vertegenwoordigt van € 12.960.
De taxateur heeft een kapitalisatiefactor van 16,4 berekend.
- [C-straat] ( [hotel 3] ). Een 4-sterrenhotel in [Z] , uit bouwjaar 1975, met een totale oppervlakte van 21.651 m², 419 kamers en een parkeerterrein met 205 parkeerplaatsen. De ligging is volgens het taxatierapport vergelijkbaar met het onderhavige object, maar de onderhoudstoestand/kwaliteit is minder. Het object is niet verkocht. De gecorrigeerde huurwaarde per jaar bedraagt volgens het taxatierapport € 4.204.861, maar verweerder heeft ter zitting verklaard dat dit moet zijn: € 4.113.636, wat een gecorrigeerde huurprijs per kamer vertegenwoordigt van € 9.818.
- [E-straat] 275 en 285 ( [hotel 4] ). Een 4-sterrenhotel in [plaats 2] , uit bouwjaar 1990 (gerenoveerd en aangebouwd in 2018), met een totale oppervlakte van 30.613 m², 507 kamers en een parkeerterrein met 507 parkeerplaatsen. De onderhoudstoestand/kwaliteit is volgens het taxatierapport vergelijkbaar met het onderhavige object, maar de ligging is minder. Het object is niet verkocht. De gecorrigeerde huurwaarde per jaar bedraagt volgens het taxatierapport € 4.683.000, maar verweerder heeft ter zitting verklaard dat dit moet zijn: € 4.590.320, wat een gecorrigeerde huurprijs per kamer vertegenwoordigt van € 9.054.
11. De taxateur van verweerder heeft de door hem berekende waarde nader onderbouwd op basis van een vergelijking met de verkooptransacties en de kamerhuurprijs van de vier hierboven genoemde objecten. Daarnaast heeft verweerder voor de toepassing van de vergelijkingsmethode de twee hieronder genoemde objecten als referentie gebruikt:
- [F-straat] ( [hotel 5] ). Een 4-sterrenhotel in [luchthaven] - [omgeving] , uit bouwjaar 2000, met een totale oppervlakte van 16.502 m², 281 kamers en een parkeerterrein met 160 parkeerplaatsen. De ligging en onderhoudstoestand/kwaliteit van dit object zijn volgens het taxatierapport minder goed dan van het onderhavige object. Het object is op 30 september 2015 verkocht voor een gecorrigeerde koopsom van € 41.880.000, wat een gecorrigeerde koopprijs per kamer vertegenwoordigt van € 149.039.
- [G-straat] ( [hotel 6] ). Een 4-sterrenhotel in [Z] , uit bouwjaar 1991 (ingebruikname als hotel in 2002), met een totale oppervlakte van 13.298 m², 242 kamers en een parkeerterrein met 225 parkeerplaatsen. De ligging is volgens het taxatierapport vergelijkbaar met het onderhavige object, maar de onderhoudstoestand/kwaliteit is minder. Het object is op 1 augustus 2017 verkocht voor een gecorrigeerde koopsom van € 22.052.875, wat een gecorrigeerde koopprijs per kamer vertegenwoordigt van € 91.128.
12. Verweerder heeft de waarde in beroep primair berekend door middel van de huurwaardekapitalisatiemethode. Voor deze berekening zijn de exploitatiegegevens van het exploitatiejaar 2018 overgenomen uit het inventarisatieformulier hotels, afkomstig uit de taxatiewijzer, waarop informatie is ingevuld die door een contactpersoon werkzaam bij eiseres is verstrekt. Voor de berekening door middel van de huurwaardekapitalisatiemethode is verweerder uitgegaan van de betaalde huur van het object en een rendement van 6,3%, wat neerkomt op een kapitalisatiefactor van 14,5 resulterend in een waarde van € 48.435.000, wat hoger is dan de vastgestelde WOZ-waarde van € 48.110.000. Daarnaast heeft verweerder de vergelijkingsmethode toegepast door de waarde per kamer te vergelijken met de waarde per kamer van een zestal referentieobjecten. Verweerder heeft de waarde per kamer berekend door een gecorrigeerde transactieprijs te delen door het aantal kamers. De correcties die zijn gemaakt door verweerder betreffen correcties voor de aanwezigheid van parkeerplaatsen.
13.
Deze werkwijze is in overeenstemming met het bepaalde in de Wet WOZ en de Uitvoeringsregeling. Eiseres heeft ter zitting de stelling van verweerder niet weersproken dat het object courant is en dat de bouwkosten voor een 4-sterrenhotel aanmerkelijk hoger zijn dan de bouwkosten van een verzorgingshuis. De rechtbank is dan ook van oordeel dat de waarde van het object door middel van de huurwaardekapitalisatiemethode dient te worden bepaald, waarbij de vergelijkingsmethode als nadere onderbouwing kan dienen. De rechtbank verwerpt de berekening van de waarde door eiseres, waarbij gebruik is gemaakt van de gecorrigeerde vervangingswaarde uitgaande van de bouwkosten voor een verzorgingshuis omdat zij een dergelijk object niet representatief en dus niet bruikbaar acht voor de waardering van het onderhavige object en verweerder onweersproken heeft gesteld dat de bouwkosten voor een duurzaam 4-sterrenhotel aanmerkelijk hoger zijn dan die voor een verzorgingshuis als door eiseres gebruikt.
Deze werkwijze is in overeenstemming met het bepaalde in de Wet WOZ en de Uitvoeringsregeling. Eiseres heeft ter zitting de stelling van verweerder niet weersproken dat het object courant is en dat de bouwkosten voor een 4-sterrenhotel aanmerkelijk hoger zijn dan de bouwkosten van een verzorgingshuis. De rechtbank is dan ook van oordeel dat de waarde van het object door middel van de huurwaardekapitalisatiemethode dient te worden bepaald, waarbij de vergelijkingsmethode als nadere onderbouwing kan dienen. De rechtbank verwerpt de berekening van de waarde door eiseres, waarbij gebruik is gemaakt van de gecorrigeerde vervangingswaarde uitgaande van de bouwkosten voor een verzorgingshuis omdat zij een dergelijk object niet representatief en dus niet bruikbaar acht voor de waardering van het onderhavige object en verweerder onweersproken heeft gesteld dat de bouwkosten voor een duurzaam 4-sterrenhotel aanmerkelijk hoger zijn dan die voor een verzorgingshuis als door eiseres gebruikt.
14. Naar het oordeel van de rechtbank maakt verweerder met hetgeen hierboven is opgenomen en hetgeen hij overigens heeft aangevoerd aannemelijk dat de in aanmerking genomen waarde van € 48.110.000 voor het object niet te hoog is. Hetgeen eiseres hiertegenover heeft aangevoerd is van onvoldoende gewicht om te concluderen tot een lagere waarde.
15. Anders dan eiseres meent, acht de rechtbank de referentieobjecten voldoende vergelijkbaar om als uitgangspunt te kunnen dienen voor de bepaling van de waarde van het object. Daarbij merkt de rechtbank het volgende op. Eiseres heeft terecht gesteld dat de transacties van de referentieobjecten [F-straat] en [G-straat] geen zuivere onroerendgoedtransacties zijn, maar aandelentransacties. Ter zitting heeft verweerder verklaard dat hij deze aandelentransacties grondig heeft geanalyseerd, dat er voor de objecten onderbouwende taxaties zijn gedaan door een onafhankelijke taxateur (welke taxaties in lijn liggen met de betaalde prijs voor de aandelen) en dat in het taxatierapport de prijs voor louter de betreffende onroerende zaak is opgenomen. De onderliggende stukken daarvan zijn door verweerder niet overgelegd, maar verweerder heeft ter zitting een bewijsaanbod gedaan om deze stukken alsnog over te leggen. De rechtbank is echter van oordeel dat ook wanneer referentieobjecten [F-straat] en [G-straat] buiten beschouwing worden gelaten, verweerder met hetgeen hij overigens heeft aangevoerd aannemelijk
heeft gemaakt dat de vastgestelde waarde van € 48.110.000 niet te hoog is. Bij deze stand van zaken zal de rechtbank dan ook voorbijgaan aan het bewijsaanbod.
16. De rechtbank neemt bij haar oordeel dat verweerder de waarde niet te hoog heeft vastgesteld mede in aanmerking dat het eigen verkoopcijfer van een onroerende zaak een nauwkeuriger indicatie van de marktwaarde van de onroerende zaak oplevert, dan de verkoopcijfers van andere onroerende zaken (referentieobjecten) omdat het eigen verkoopcijfer, anders dan de verkoopcijfers van referentieobjecten, bijzondere omstandigheden daargelaten, niet behoeft te worden gecorrigeerd voor verschillen in bouwjaar, inhoud en/of oppervlakte, aanbouwen, ligging, onderhoud, kwaliteit, uitstraling en andere waarde-relevante verschillen tussen de te waarderen onroerende zaak en de referentieobjecten en tussen de referentieobjecten onderling. Zelfs wanneer het eigen verkoopcijfer is gerealiseerd op een tijdstip dat verder in de tijd van de waardepeildatum is verwijderd, levert dit een betrouwbaarder resultaat op dan een herleiding van de marktwaarde uit betrekkelijk kort voor of na de waardepeildatum gerealiseerde verkoopcijfers van referentieobjecten (vgl. Gerechtshof Den Haag, 25 januari 2017, ECLI:NL:GHDHA:2017:103). Dat het eigen verkoopcijfer is gerealiseerd onder een sale and leaseback constructie brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel. De stelling van eiseres dat het eigen verkoopcijfer niet bruikbaar is, omdat de overeenkomst onder ongebruikelijke voorwaarden tot stand is gekomen, is onvoldoende (met stukken) onderbouwd terwijl het op de weg van eiseres – als bij die transactie betrokken partij – ligt om haar stelling in deze nader te onderbouwen. De rechtbank heeft daarom geen aanleiding te veronderstellen dat de transactieprijs niet bruikbaar of representatief is. Dit oordeel steunt mede op het gegeven dat de gerealiseerde transactieprijs in lijn ligt met de verkoopprijzen van de referentieobjecten.
Slotsom
17. Gelet op het hiervoor overwogene is de waarde van het object niet te hoog vastgesteld. Het beroep is daarom ongegrond.
Verzoek om vergoeding van immateriële schade
18. Eiseres heeft verzocht om een vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn.
19. Bij de beoordeling van de vraag of de redelijke termijn is overschreden moet worden aangesloten bij de uitgangspunten als neergelegd in het arrest van de Hoge Raad van 19 februari 2016, ECLI:NL:HR:2016:252. Voor een uitspraak in eerste aanleg heeft te gelden dat deze niet binnen een redelijke termijn geschiedt indien de rechtbank niet binnen twee jaar nadat die termijn is aangevangen uitspraak doet, tenzij sprake is van bijzondere omstandigheden. De termijn vangt als regel aan op het moment waarop verweerder het bezwaarschrift ontvangt. Indien de redelijke termijn is overschreden, dient als uitgangspunt voor de schadevergoeding een tarief te worden gehanteerd van € 500 per half jaar dat die termijn is overschreden, waarbij ter bepaling van de totale vergoeding de geconstateerde overschrijding naar boven wordt afgerond. Voor de behandeling van een bezwaar is een termijn van zes maanden redelijk en voor de behandeling van een beroep een termijn van anderhalf jaar.
20. De berechting van deze zaak is aangevangen met de ontvangst van het bezwaarschrift door verweerder op 8 april 2020 en geëindigd met de uitspraak van de rechtbank op 29 augustus 2022. De voor de procedure in eerste aanleg in aanmerking te nemen termijn bedraagt daarom afgerond 29 maanden. Van bijzondere omstandigheden die aanleiding kunnen zijn voor de verlenging van de redelijke termijn is naar het oordeel van de rechtbank geen sprake. De redelijke termijn is daarom overschreden met afgerond vijf maanden. Daarmee correspondeert een vergoeding van immateriële schade van € 500.
21.
Van de overschrijding met afgerond vijf maanden is een periode van afgerond een maand toe te rekenen aan de bezwaarfase, die is voltooid toen verweerder met dagtekening 9 november 2020 uitspraak op bezwaar deed. Het restant van vier maanden wordt toegerekend aan de beroepsfase. Verweerder dient daarom 1/5 deel van € 500 te betalen (€ 100) en de Staat (de minister van Justitie en Veiligheid) 4/5 deel (€ 400).
Van de overschrijding met afgerond vijf maanden is een periode van afgerond een maand toe te rekenen aan de bezwaarfase, die is voltooid toen verweerder met dagtekening 9 november 2020 uitspraak op bezwaar deed. Het restant van vier maanden wordt toegerekend aan de beroepsfase. Verweerder dient daarom 1/5 deel van € 500 te betalen (€ 100) en de Staat (de minister van Justitie en Veiligheid) 4/5 deel (€ 400).
22. Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen, zal de rechtbank verweerder veroordelen tot het betalen van een schadevergoeding van € 100 en zal zij de Staat (de minister van Justitie en Veiligheid) veroordelen tot het betalen van een schadevergoeding van € 400.
Proceskosten
23. De rechtbank veroordeelt verweerder en de Staat (de minister van Justitie en Veiligheid) in de door eiseres gemaakte proceskosten. Deze kosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht en rekening houdend met het arrest van de Hoge Raad van 27 mei 2022, ECLI:NL:HR:2022:752, voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 759 (1 punt voor het indienen van het beroepschrift en 1 punt voor het verschijnen ter zitting en een wegingsfactor 0,5 nu de proceskostenvergoeding uitsluitend wordt toegekend vanwege de vergoeding van door eiseres gelden immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn, vgl. het arrest van de Hoge Raad van 20 maart 2015, ECLI:NL:HR:2015:660).
24. Op grond van het arrest van de Hoge Raad van 19 februari 2016, ECLI:NL:HR:2016:252, zal de vergoeding van dit bedrag deels moeten plaatsvinden door verweerder en deels door de minister van Justitie en Veiligheid, waarbij om redenen van eenvoud en uitvoerbaarheid dient te worden uitgegaan van een verdeling waarbij ieder van hen de helft betaalt. Hetzelfde heeft te gelden voor de vergoeding van het griffierecht.”
5.5. Beoordeling van het geschil in hoger beroep
5.1.
In haar hogerberoepschrift heeft belanghebbende gesteld dat de eigenaar van het object en de gebruiker van het object beide onderdeel zijn van de [bedrijf 4] , en dat belanghebbende met zichzelf een extreem hoge huur is overeengekomen om daarna het pand te verkopen, inclusief een “vette” huurovereenkomst van 25 jaar.
5.2.
Het object is volgens belanghebbende in 2015 casco geleverd; belanghebbende heeft als huurder de kosten van de inrichting voor haar rekening genomen.
5.3.
De heffingsambtenaar heeft de vastgestelde waarde ten onrechte gebaseerd op twee verkopen waarvan de koopsommen niet voldoen aan de ficties van de Wet WOZ.
5.4.
Volgens belanghebbende moet voor een juiste waardering worden aangesloten bij de stichtingskosten. Het object staat op een perceel dat volgens belanghebbende op 30 augustus 2013 voor € 5.450.000 is gekocht. Uitgaande van de in de aangifte vennootschapsbelasting vermelde boekwaarde bedragen de stichtingskosten van het object volgens belanghebbende
€ 37.046.930. De waarde van het huurcontract bedraagt volgens belanghebbende
€ 8.765.570, welk bedrag gelijk is aan het verschil tussen de stichtingskosten (€ 37.046.930) en het bedrag dat de koper in 2015 voor het object heeft betaald (€ 45.812.000).
€ 37.046.930. De waarde van het huurcontract bedraagt volgens belanghebbende
€ 8.765.570, welk bedrag gelijk is aan het verschil tussen de stichtingskosten (€ 37.046.930) en het bedrag dat de koper in 2015 voor het object heeft betaald (€ 45.812.000).
5.5.
Volgens belanghebbende is verhuurd onroerend goed veel meer waard dan leegstaand onroerend goed. In het onderhavige geval bedraagt dat verschil bijna 20%. Als de kapitalisatiefactor daarmee wordt verminderd, dan brengt dat deze factor volgens belanghebbende op 11,3.
5.6.
Belanghebbende gaat uit van een kapitalisatiefactor van 11,5. Hij baseert deze op de referentie [B-straat] . Met die kapitalisatiefactor en een (gecorrigeerde) huurwaarde per peildatum van € 3.366.000 bedraagt de waarde van het object volgens belanghebbende
€ 38,7 mln.
€ 38,7 mln.
5.7.
Door van de vergelijkingsobjecten geen huurovereenkomsten te verstrekken heeft de heffingsambtenaar niet voldaan aan de op hem rustende bewijslast.
5.8.
Belanghebbende concludeert tot een waarde van € 38,35 mln.
5.9.
Volgens de heffingsambtenaar is de huurwaardekapitalisatiemethode de meest aangewezen methode voor de waardering van het object, aangezien hotelvastgoed commercieel wordt geëxploiteerd en de markt voor hotelvastgoed een courante markt is, ook in de [gemeente] . Hij baseert dit standpunt (mede) op de Taxatiewijzer Hotels van de VNG, waarvan door hem een exemplaar is overgelegd.
5.10.
De bij de waardering in aanmerking genomen waardeontwikkeling van hotelvastgoed wordt volgens de heffingsambtenaar bevestigd in een door hem in hoger beroep overgelegd overzicht “ Marktbeeld Hotels ”.
5.11. De heffingsambtenaar acht de stichtingskosten geen juiste maatstaf voor de waarde in het economisch verkeer van het object, omdat daarin – onder meer – de winst/risico-opslag van de aannemer/projectontwikkelaar niet is begrepen. De door belanghebbende genoemde stichtingskosten zijn volgens de heffingsambtenaar niet representatief voor de waarde per peildatum.
5.11. De heffingsambtenaar acht de stichtingskosten geen juiste maatstaf voor de waarde in het economisch verkeer van het object, omdat daarin – onder meer – de winst/risico-opslag van de aannemer/projectontwikkelaar niet is begrepen. De door belanghebbende genoemde stichtingskosten zijn volgens de heffingsambtenaar niet representatief voor de waarde per peildatum.
5.12.
Anders dan belanghebbende heeft betoogd, bedraagt de kapitalisatiefactor van het vergelijkingsobject [B-straat] op transactiedatum 16,4; belanghebbende is bij haar berekening van de kapitalisatiefactor op 11,5 ten onrechte uitgegaan van de hogere huurprijs op waardepeildatum. De transactieprijs (inclusief parkeerplaatsen) bedroeg op transactiedatum 11 juni 2017 € 50.016.677. Volgens een opgave van de huurder werd in 2017 de minimumhuur (€ 3.060.000) betaald. De betaalde jaarhuur bedraagt volgens de heffingsambtenaar jaarlijks 90% van de EBITDA, met een minimum van € 3.060.000 (exploitatiejaar 2017). Volgens opgave van de huurder werd in 2017 de minimumhuur betaald. Overigens is een overeengekomen huurprijs van 90% van de EBITDA (met een minimum huur) gebruikelijk bij grote(re) hotelketens, aldus nog steeds de heffingsambtenaar.
5.13.
De courantheid van hotelvastgoed in de [gemeente] is volgens de heffingsambtenaar goed; hij wijst erop dat er in de periode 2015 – 2018 diverse transacties in hotelvastgoed zijn geweest en dat er op de waardepeildatum bij de gemeente [gemeente] diverse aanvragen voor het bouwen van casu quo transformeren van bestaand [bedrijf 3] in een hotel open stonden. De vraag naar locaties ten behoeve van hotelvastgoed was per waardepeildatum groter dan het aanbod. Dat blijkt volgens de heffingsambtenaar ook uit een overzicht van na waardepeildatum afgegeven bouwvergunningen voor de nieuwbouw casu quo transformatie van bestaand [bedrijf 3] in een hotel.
5.14.
Voort wijst de heffingsambtenaar in hoger beroep op een notitie ‘De hotelmarkt in de gemeente [gemeente] ’. Hierin is onder meer het volgende vermeld:
“In de gemeente [gemeente] zijn inmiddels in 2020 38 hotels, in 2006 waren dat er nog 18.
Deze hotels zijn voor hun omzet grotendeels afhankelijk van de passagiers op de luchthaven [luchthaven] . (…)
Tot begin 2020 stonden er (…) geen hotels leeg en zijn er, ondanks Covid-19, nog veel bouwaanvragen bij de gemeente [gemeente] om een hotel te realiseren.
(…)
[plaats 1] kent sinds 2016 een hotelstop. (…) Deze hotelstop heeft ertoe geleid dat de investeerders/hotelexploitanten zijn uitgeweken naar de regiogemeenten, waaronder [gemeente] en [plaats 3] .”
Deze hotels zijn voor hun omzet grotendeels afhankelijk van de passagiers op de luchthaven [luchthaven] . (…)
Tot begin 2020 stonden er (…) geen hotels leeg en zijn er, ondanks Covid-19, nog veel bouwaanvragen bij de gemeente [gemeente] om een hotel te realiseren.
(…)
[plaats 1] kent sinds 2016 een hotelstop. (…) Deze hotelstop heeft ertoe geleid dat de investeerders/hotelexploitanten zijn uitgeweken naar de regiogemeenten, waaronder [gemeente] en [plaats 3] .”
5.15.
Het Hof sluit zich aan bij hetgeen de rechtbank in de onderdelen 8 tot en met 16 heeft overwogen en voegt daar nog het volgende aan toe.
5.16.1.
Voor zover belanghebbende ook in hoger beroep de vergelijkbaarheid van de door de heffingsambtenaar gehanteerde vergelijkingsobjecten betwist, gaat het Hof daaraan voorbij, in het bijzonder op de gronden die daartoe in de onderdelen 10, 11, 12 en 15 van de uitspraak van de rechtbank zijn vermeld. Waar belanghebbende eerst ter zitting van de rechtbank heeft gesteld dat het object [B-straat] een kapitalisatiefactor had van 11,5, is naar het oordeel van het Hof sprake van een misverstand, omdat, indien – naar de heffingsambtenaar niet weersproken ter zitting van de rechtbank heeft verklaard – wordt uitgegaan van de jaarhuur van € 3.060.000 die gold op transactiedatum van dat vergelijkingsobject, de kapitalisatiefactor daarvan ten tijde van die transactie 16,5 bedroeg; en dat is dus substantieel hoger dan de kapitalisatiefactor van 14,5 die voor het object is gehanteerd. Aldus heeft de rechtbank de waardering ook op het object [B-straat] kunnen baseren.
5.16.2.
In hoger beroep heeft belanghebbende (eveneens) eerst ter zitting haar stelling dat de kapitalisatiefactor van het object [B-straat] , 11,5 zou zijn, herhaald en daaraan toegevoegd dat geen stukken zijn overgelegd die de jaarhuur van € 3.060.000 ten tijde van de transactiedatum van dat object onderbouwen. Naar het oordeel van het Hof vindt de door de heffingsambtenaar in aanmerking genomen huurwaarde van het object [B-straat] op de transactiedatum onderbouwing in de verklaringen van de heffingsambtenaar ter zittingen van de rechtbank en het Hof. Van de heffingsambtenaar zou mogen verwacht dat hij van het feit dat belanghebbende betwist nader bewijs levert, indien hij tijdig van die betwisting op de hoogte kan zijn geweest.
De heffingsambtenaar heeft, gelet op het verloop van de zitting van de rechtbank, ervan kunnen uitgaan dat belanghebbende in de stelling van de heffingsambtenaar dat de huur van [B-straat] op de transactiedatum € 3.060.000 bedroeg. Hiervan uitgaand, in het licht van de uitspraak van de rechtbank en de stukken die belanghebbende voorafgaand aan de zitting van het Hof heeft geproduceerd, heeft de heffingsambtenaar op dit punt naar het oordeel van het Hof kunnen volstaan met de stukken die hij in hoger beroep heeft ingebracht en met hetgeen hij ter zitting van de rechtbank en van het Hof, alsmede in zijn nader stuk in hoger beroep, over de huur van het object [B-straat] ten tijde van de transactiedatum heeft verklaard. Het Hof acht die verklaringen van genoemd feit voldoende als bewijs.
5.16.3.
Voor zover belanghebbende ter zittingen van de rechtbank en van het Hof overigens erover heeft geklaagd dat van de vergelijkingsobjecten geen huurovereenkomsten zijn overgelegd, gaat het Hof, gelet ook op het proces-verbaal van de zitting van de rechtbank, ervan uit dat die klachten ter zitting van de rechtbank betrekking hadden op de vergelijkingsobjecten [C-straat] ( [Z] ) en [E-straat] ( [plaats 2] ).
Het Hof ziet, gelet op de informatie die de heffingsambtenaar overigens heeft verstrekt, in het bijzonder door middel van het in eerste aanleg overgelegde taxatierapport en de daarop verstrekte toelichtingen (zoals in het nader stuk van 8 september 2023), geen reden om (nadere) inlichtingen bij de heffingsambtenaar in te winnen.
5.17. Naar het oordeel van het Hof heeft de heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat voldoende rekening is gehouden met eventuele leegstand van het object, door middel van de periode van zes maanden die hij, zoals blijkt uit pag. 14 van het door de heffingsambtenaar in de beroepsfase overgelegde taxatierapport, bij de waardering in aanmerking heeft genomen. Op dit punt speelt de – aannemelijk te achten – schaarste van hotels casu quo locaties voor de bouw van hotels in de gemeente [gemeente] een rol. Zo creëerde de hotelstop in de gemeente [plaats 1] – naar het Hof begrijpt – een extra vraag naar hotels in onder meer de gemeente [gemeente] . Naar het Hof op grond van de door de heffingsambtenaar verstrekte informatie aannemelijk acht, overtrof de vraag naar hotels in de gemeente [gemeente] het aanbod ten tijde van de waardepeildatum.
Door met het leegstandsrisico als waardedrukkende factor rekening te houden op de wijze waarop dat is gedaan, heeft de heffingsambtenaar van het object de waarde in het economisch verkeer bepaald, rekening houdend met de ficties van artikel 17, tweede lid, Wet WOZ. Het Hof verwerpt dan ook de stelling van belanghebbende dat de heffingsambtenaar aan deze ficties zou zijn voorbijgegaan.
5.18. Aan de stelling in het hogerberoepschrift van belanghebbende dat de prijs bij verkoop van het object door haar aan [bedrijf 1] (hierna: [bedrijf 1] ) niet tussen onafhankelijke partijen zou zijn tot stand gekomen, omdat koper en verkoper gelieerd zouden zijn, gaat het Hof voorbij, omdat belanghebbende deze stelling ter zitting van het Hof uitdrukkelijk heeft weersproken (zie onder 2.9). Het Hof gaat derhalve ervan uit dat de verkoopprijs van het object in 2015 (€ 45.812.000, exclusief FF & E) als zakelijk heeft te gelden omdat deze is tot stand gekomen tussen onafhankelijke derden en deze – zoals de rechtbank heeft gedaan in onderdeel 16 van haar uitspraak – mede aan de waardering ten grondslag kan worden gelegd, nu er tussen de verkoop van het object in 2015 en de waardepeildatum betrekkelijk weinig tijd is verstreken. Daarbij neemt het Hof voorts in aanmerking dat het volume aan transacties bij objecten als het onderhavige, gelet op de aard ervan, nu eenmaal betrekkelijk gering is en dat die omstandigheid een relatief langer verschil tussen waardepeildatum en datum van verkoop van het object rechtvaardigt.
5.19. Indien, zoals hiervoor is overwogen, ervan wordt uitgegaan dat een zakelijke koopprijs van het object medio 2015 van € 45.812.500 is tot stand gekomen, dan vindt de vastgestelde waarde naar het oordeel van het Hof in die koopprijs een zelfstandig dragende onderbouwing. Daarbij dient ermee rekening te worden gehouden dat die koopprijs exclusief FF & E is tot stand gekomen en dat een deel van de door de huurder geïnvesteerde FF & E (zoals inbouwkasten, tegelwerk en installaties) als behorend tot het object moet worden beschouwd. De aangifte vennootschapsbelasting 2015 van belanghebbende vermeldt een bedrag van € 5.542.558 als materiële vaste activa. Indien – schattenderwijs, partijen hebben zich hier niet voldoende concludent over uitgelaten – hiervan de helft aan het object zou worden toegerekend, dan zou de waarde daarvan per ultimo 2015 hoger zijn dan de vastgestelde waarde (€ 48.110.000). Daar komt bij dat op grond van de schaarste aan hotelaccommodatie in de gemeente [gemeente] , en de uitzonderlijke positie van de hotelmarkt in de omgeving van [luchthaven] en [plaats 1] (zie onder meer hetgeen is vermeld in 2.6 en 5.14), ervan mag worden uitgegaan dat zich tussen medio 2015 en de waardepeildatum een opgaande waardeontwikkeling heeft voorgedaan. Gerelateerd aan een huurprijs heeft belanghebbende deze waardeontwikkeling ingeschat op 5% en volgens de heffingsambtenaar is dat nog (veel) te laag. Indien de door belanghebbende aannemelijk geachte waardeontwikkeling van 5% wordt gerelateerd aan de koopprijs van medio 2015 (inclusief de op circa € 2.500.000 geschatte bijtelling voor FF & E), dan leidt dat tot een hogere waarde van het object dan de vastgestelde waarde, ook indien daarop de door de heffingsambtenaar in aanmerking genomen korting voor aanvangsleegstand van € 1.675.000 in mindering wordt gebracht, te weten € 48.928.125 (€ 48.928.125 = € 45.812.500 +
€ 2.290.625 (5% waardestijging) + € 2.500.000 (FF & E) -/- € 1.675.000). Hieruit volgt naar het oordeel van het Hof dat, ook indien uitsluitend zou worden uitgegaan van het object als referentie (gegeven de verkoopprijs van medio 2015), de waarde van het object niet te hoog is vastgesteld.
Het Hof ziet, gelet op de informatie die de heffingsambtenaar overigens heeft verstrekt, in het bijzonder door middel van het in eerste aanleg overgelegde taxatierapport en de daarop verstrekte toelichtingen (zoals in het nader stuk van 8 september 2023), geen reden om (nadere) inlichtingen bij de heffingsambtenaar in te winnen.
5.17. Naar het oordeel van het Hof heeft de heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat voldoende rekening is gehouden met eventuele leegstand van het object, door middel van de periode van zes maanden die hij, zoals blijkt uit pag. 14 van het door de heffingsambtenaar in de beroepsfase overgelegde taxatierapport, bij de waardering in aanmerking heeft genomen. Op dit punt speelt de – aannemelijk te achten – schaarste van hotels casu quo locaties voor de bouw van hotels in de gemeente [gemeente] een rol. Zo creëerde de hotelstop in de gemeente [plaats 1] – naar het Hof begrijpt – een extra vraag naar hotels in onder meer de gemeente [gemeente] . Naar het Hof op grond van de door de heffingsambtenaar verstrekte informatie aannemelijk acht, overtrof de vraag naar hotels in de gemeente [gemeente] het aanbod ten tijde van de waardepeildatum.
Door met het leegstandsrisico als waardedrukkende factor rekening te houden op de wijze waarop dat is gedaan, heeft de heffingsambtenaar van het object de waarde in het economisch verkeer bepaald, rekening houdend met de ficties van artikel 17, tweede lid, Wet WOZ. Het Hof verwerpt dan ook de stelling van belanghebbende dat de heffingsambtenaar aan deze ficties zou zijn voorbijgegaan.
5.18. Aan de stelling in het hogerberoepschrift van belanghebbende dat de prijs bij verkoop van het object door haar aan [bedrijf 1] (hierna: [bedrijf 1] ) niet tussen onafhankelijke partijen zou zijn tot stand gekomen, omdat koper en verkoper gelieerd zouden zijn, gaat het Hof voorbij, omdat belanghebbende deze stelling ter zitting van het Hof uitdrukkelijk heeft weersproken (zie onder 2.9). Het Hof gaat derhalve ervan uit dat de verkoopprijs van het object in 2015 (€ 45.812.000, exclusief FF & E) als zakelijk heeft te gelden omdat deze is tot stand gekomen tussen onafhankelijke derden en deze – zoals de rechtbank heeft gedaan in onderdeel 16 van haar uitspraak – mede aan de waardering ten grondslag kan worden gelegd, nu er tussen de verkoop van het object in 2015 en de waardepeildatum betrekkelijk weinig tijd is verstreken. Daarbij neemt het Hof voorts in aanmerking dat het volume aan transacties bij objecten als het onderhavige, gelet op de aard ervan, nu eenmaal betrekkelijk gering is en dat die omstandigheid een relatief langer verschil tussen waardepeildatum en datum van verkoop van het object rechtvaardigt.
5.19. Indien, zoals hiervoor is overwogen, ervan wordt uitgegaan dat een zakelijke koopprijs van het object medio 2015 van € 45.812.500 is tot stand gekomen, dan vindt de vastgestelde waarde naar het oordeel van het Hof in die koopprijs een zelfstandig dragende onderbouwing. Daarbij dient ermee rekening te worden gehouden dat die koopprijs exclusief FF & E is tot stand gekomen en dat een deel van de door de huurder geïnvesteerde FF & E (zoals inbouwkasten, tegelwerk en installaties) als behorend tot het object moet worden beschouwd. De aangifte vennootschapsbelasting 2015 van belanghebbende vermeldt een bedrag van € 5.542.558 als materiële vaste activa. Indien – schattenderwijs, partijen hebben zich hier niet voldoende concludent over uitgelaten – hiervan de helft aan het object zou worden toegerekend, dan zou de waarde daarvan per ultimo 2015 hoger zijn dan de vastgestelde waarde (€ 48.110.000). Daar komt bij dat op grond van de schaarste aan hotelaccommodatie in de gemeente [gemeente] , en de uitzonderlijke positie van de hotelmarkt in de omgeving van [luchthaven] en [plaats 1] (zie onder meer hetgeen is vermeld in 2.6 en 5.14), ervan mag worden uitgegaan dat zich tussen medio 2015 en de waardepeildatum een opgaande waardeontwikkeling heeft voorgedaan. Gerelateerd aan een huurprijs heeft belanghebbende deze waardeontwikkeling ingeschat op 5% en volgens de heffingsambtenaar is dat nog (veel) te laag. Indien de door belanghebbende aannemelijk geachte waardeontwikkeling van 5% wordt gerelateerd aan de koopprijs van medio 2015 (inclusief de op circa € 2.500.000 geschatte bijtelling voor FF & E), dan leidt dat tot een hogere waarde van het object dan de vastgestelde waarde, ook indien daarop de door de heffingsambtenaar in aanmerking genomen korting voor aanvangsleegstand van € 1.675.000 in mindering wordt gebracht, te weten € 48.928.125 (€ 48.928.125 = € 45.812.500 +
€ 2.290.625 (5% waardestijging) + € 2.500.000 (FF & E) -/- € 1.675.000). Hieruit volgt naar het oordeel van het Hof dat, ook indien uitsluitend zou worden uitgegaan van het object als referentie (gegeven de verkoopprijs van medio 2015), de waarde van het object niet te hoog is vastgesteld.
Slotsom
5.20.
De slotsom is dat het hoger beroep van belanghebbende ongegrond is en dat de uitspraak van de rechtbank zal worden bevestigd.
6.Kosten
Het Hof ziet geen aanleiding voor een veroordeling in de kosten op de voet van artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht in verbinding met artikel 8:108 van die wet.
7.7. Beslissing
Het Hof bevestigt de uitspraak van de rechtbank.
De uitspraak is gedaan door mrs. E.A.G. van der Ouderaa, voorzitter, H.E. Kostense en R.C.H.M. Lips, leden van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. H.A.S. Roozeboom als griffier. De beslissing is op 28 november 2023 in het openbaar uitgesproken.
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij
de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. de dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.
Toelichting rechtsmiddelverwijzing
Per 15 april 2020 is digitaal procederen bij de Hoge Raad opengesteld. Niet-natuurlijke personen (daaronder begrepen publiekrechtelijke lichamen) en professionele gemachtigden zijn verplicht digitaal te procederen. Wie niet verplicht is om digitaal te procederen, kan op vrijwillige basis digitaal procederen. Hieronder leest u hoe een cassatieberoepschrift wordt ingediend.
Digitaal procederen
Het webportaal van de Hoge Raad is toegankelijk via “Login Mijn Zaak Hoge Raad” op www.hogeraad.nl. Informatie over de inlogmiddelen vindt u op www.hogeraad.nl.
Niet in Nederland wonende of gevestigde partijen of professionele gemachtigden hebben in beginsel geen geschikt inlogmiddel en kunnen daarom niet inloggen in het webportaal. Zij kunnen zo lang zij niet over een geschikt inlogmiddel kunnen beschikken, per post procederen.
Per post procederen
Alleen bepaalde personen mogen beroep in cassatie instellen per post in plaats van via het webportaal. Zij mogen dit bovendien alleen als zij zonder een professionele gemachtigde procederen. Het gaat om natuurlijke personen die geen ondernemer zijn en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Een professionele gemachtigde moet altijd digitaal procederen, ongeacht voor wie de gemachtigde optreedt. Degene die op papier mag procederen en dat ook wil, kan het beroepschrift in cassatie sturen aan
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag.
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag.
Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, is een afschrift aangetekend per post verzonden op: