Uitspraak
GERECHTSHOF DEN HAAG
Team Belastingrecht
meervoudige kamer
nummers BK-16/00369 tot en met BK-16/00372
Uitspraak d.d. 25 januari 2017
in het geding tussen:
[X] GmbH (thans: [Y] mbH), gevestigd te [Z] , Duitsland, belanghebbende,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [A], de heffingsambtenaar,
op het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de rechtbank Den Haag van 7 juli 2016, nummers SGR 15/7859 tot en met SGR 15/7862, betreffende de onder 1.1 vermelde beschikkingen en aanslagen.
Beschikkingen, aanslagen, bezwaar en geding in eerste aanleg
1.1. De heffingsambtenaar heeft aan belanghebbende bij op één biljet verenigde beschikkingen op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarden op 1 januari 2014 (hierna: de waardepeildatum) van de hieronder in de linkerkolom vermelde onroerende zaken (hierna: de onroerende zaken) voor het kalenderjaar 2015 vastgesteld op de hieronder in de rechterkolom vermelde waarden (hierna: de beschikkingen).
Onroerende zaak
Waarde
[B]
€ 2.681.000
[C]
€ 1.293.000
[D]
€ 617.000
[E]
€ 678.000
Totaal
€ 5.269.000
Met de beschikkingen is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan belanghebbende voor het jaar 2015 opgelegde aanslagen in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente [A] (hierna: de aanslagen).
1.2. Belanghebbende heeft hiertegen bezwaar gemaakt. Bij in één geschrift vervatte uitspraken heeft de heffingsambtenaar het bezwaar ongegrond verklaard.
1.3. Belanghebbende heeft tegen de uitspraken op bezwaar beroepen ingesteld bij de rechtbank. Er is een griffierecht geheven van € 331.
1.4. De rechtbank heeft de beroepen gegrond verklaard, de uitspraken op bezwaar vernietigd, de beschikkingen gewijzigd zoals in de tabel hieronder vermeld, de aanslagen overeenkomstig verminderd, de heffingsambtenaar veroordeeld in de proceskosten van belanghebbende tot een bedrag van € 2.459 en de heffingsambtenaar opgedragen het betaalde griffierecht van € 331 aan belanghebbende te vergoeden.
Onroerende zaak
Waarde
[B]
€ 2.365.000
[C]
€ 1.140.000
[D]
€ 540.000
[E]
€ 590.000
Totaal
€ 4.635.000
Loop van het geding in hoger beroep
2.1. Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de rechtbank hoger beroep ingesteld. In verband daarmee is door de griffier een griffierecht geheven van € 503. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
2.2. De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van het Hof van 14 december 2016. Partijen zijn verschenen. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt.
Vaststaande feiten
Op grond van de stukken van het geding en het ter zitting verhandelde staat in hoger beroep het volgende vast:
3.1. Belanghebbende is eigenaar van een kantoorgebouw van vijf bouwlagen (hierna: het kantoorgebouw). Het kantoorgebouw dateert van 1990. Bij de waardebepaling is ervan uitgegaan dat het kantoorgebouw bestaat uit de vier onroerende zaken. De onroerende zaak [B] bestaat uit een kantoorruimte, een opslag- en archiefruimte en 64 parkeerplaatsen. De oppervlakte van de kantoorruimte is ongeveer 3.369 m2 en de oppervlakte van de opslag- en archiefruimte bedraagt ongeveer 59 m2. De onroerende zaak [C] bestaat uit een kantoorruimte met opslag- en archiefruimte en 32 parkeerplaatsen. De oppervlakte van de kantoorruimte is ongeveer 1.643 m2 en de oppervlakte van de opslag- en archiefruimte bedraagt ongeveer 5 m2. De onroerende zaak [D] bestaat uit een kantoorruimte en 16 parkeerplaatsen. De oppervlakte van de kantoorruimte is ongeveer 847 m2. De onroerende zaak [E] bestaat uit een kantoorruimte met opslag- en archiefruimte en 16 parkeerplaatsen. De oppervlakte van de kantoorruimte is volgens de heffingsambtenaar ongeveer 847 m2 en volgens belanghebbende 879 m2, de oppervlakte van de opslag- en archiefruimte is volgens de heffingsambtenaar 28 m2 en volgens belanghebbende 29 m2 .
3.2. De heffingsambtenaar heeft bij zijn verweerschrift in de procedure in eerste aanleg een taxatierapport overgelegd, opgemaakt op 18 december 2015 door [F] . In het taxatierapport is, voor zover hier van belang, het volgende opgenomen:
"
D. WAARDERING
D. WAARDERING
De objecten zijn per 01-01-2014 getaxeerd op:
WOZ waarde [B] [A] € 2.685.000,-- (afgerond)
WOZ waarde [C] [A] € 1.312.500,-- (afgerond)
WOZ waarde [D] [A] € 670.000,-- (afgerond)
WOZ waarde [E] [A] € 680.000,-- (afgerond)
(…)
H. OMSCHRIJVING OBJECT EN OMGEVING
1. Object
A. Ligging en omschrijving
Het getaxeerde object betreft een kantoorgebouw van 5 lagen gelegen op kantorenpark [G] , vrijwel direct gesitueerd aan de [H] ( [I] ). Met prima verbindingen richting Amsterdam, Utrecht en Rotterdam.
(…)
c. Gerealiseerde renovaties, : Geen, goede staat
verbouwingen van onderhoud
(…)
N. NADERE MEDEDELINGEN
De Gemeente [A] heeft ondergetekende gevraagd de waarde te bepalen van het kantoorpand gelegen aan de [B] - […] te [A] naar prijspeil datum
1-1-2014, dit in het kader van een beroepschrift tegen de WOZ waarde voor belastingjaar 2015.
Ondergetekende heeft in het kader van de opdracht van de Gemeente [A] research gedaan naar het complex.
Het kantorencomplex is op 3 november 2015 verkocht voor een bedrag van € 4.887.213,-- exc. roerende zaken en overdrachtsbelasting. De verkoop geschiedde in deels verhuurde staat.
Het kantorencomplex is op 3 november 2015 verkocht voor een bedrag van € 4.887.213,-- exc. roerende zaken en overdrachtsbelasting. De verkoop geschiedde in deels verhuurde staat.
Bij de taxatie van [B] - […] moet uiteraard wel rekening gehouden worden met de daling van de vastgoedmarkt (kantoren ca 8 %) in [A] , tussen de prijspeildatum 01-01-2014 en de verkoopdatum 03-11-2015 (bijna 2 jaar later) in relatie tot het verkoopcijfer.
Naast het eigen verkoopcijfer, heeft ondergetekende de waarde bepaald conform de HWK methode, waarbij markt huurcijfers van goed vergelijkbare kantorenpanden in de directe omgeving als basis hebben gediend.
Taxatiewaarde op basis van Huurwaarde kapitalisatiemethode:
(…)
De taxatiewaarde is mede gebaseerd op de verkoop en verhuurcijfers van soortgelijke kantoorpanden in [A] .
Verkooptransacties
[J] [A]
[foto]
Verkoopcijfer € 500.000,-- 18-11-2013 1008 m2 kantoor (1008 m2 x € 65,-- x KP factor 7.65)
Kleiner complex, mindere locatie, inpandig minder up to date, minder parkeergelegenheid.
[K] [A]
[foto]
Verkoopcijfer € 1.000.000,-- 26-06-2014 1680 m2 kantoor / showroom (1680 m2 x
€ 75,-- x KP factor 8.00)
Mindere locatie, betreft kantoor met showroom
[L] [A]
[foto]
Verkoopcijfer € 3.750.000,-- 24-12-2014 4100 m2 kantoor (4100 m2 x € 105,-- x KP factor 8.70)
Recenter bouwjaar, minder parkeergelegenheid, deels casco, hogere m2 prijs en factor
Verhuurtransacties:
[A1] [A]
[foto]
Huurtransactie 01-06-2013 € 388.800,-- (4203 m2 kantoor x € 92,--)
[N] [A]
[foto]
Huurtransactie 31-07-2014 € 177.500,-- (1754 m2 kantoor x € 101,--)
Bij de taxatie is o.a. rekening gehouden met de staat, ligging, metrage etc van de verhuurde/verkochte kantoorpanden in relatie tot het getaxeerde object. Tevens toegevoegd de stamkaart van het object met de huidige vraaghuur (kantoor € 130,-- p.m2, archief € 60,-- p.m2, parkeerplaats € 700,--).
Conclusie
Ongetekende heeft de waarde van [B] - […] te [A] vastgesteld middels de Huurwaarde Kapitalisatie methoden en middels indexatie van het eigen verkoopcijfer.
Geconcludeerd kan worden dat de door de gemeente [A] vastgestelde Woz waarde niet te hoog is vastgesteld."
3.3.
Op 3 november 2015 zijn de onroerende zaken verkocht aan [O] B.V. voor een totaalbedrag van € 4.900.000.
3.4.
Ten tijde van de verkoop stonden [D] en [E] leeg. [B] en [C] waren ten tijde van de verkoop verhuurd. De huurcontracten van deze onroerende zaken liepen af op 30 juni 2016. Op 1 november 2015 is voor [B] een nieuw huurcontract aangegaan voor de duur van vier jaar (1 november 2015 tot en met 31 oktober 2019).
Oordeel van de rechtbank
4. De rechtbank heeft het volgende overwogen, waarbij belanghebbende is aangeduid als eiseres en de heffingsambtenaar als verweerder:
"
Geschil
Geschil
4. In geschil is de waarde van de objecten op de waardepeildatum. Het geschil spitst zich meer in het bijzonder toe op de in aanmerking te nemen huurwaarden én de hoogte van de te hanteren kapitalisatiefactoren.
5. Eiseres stelt zich op het standpunt dat de waarde van de objecten te hoog is vastgesteld. Daartoe voert eiseres aan dat verweerder bij het opleggen van de beschikkingen is uitgegaan van een te hoge huurwaarde en een te hoge kapitalisatiefactor.
Daarbij heeft eiseres, onder verwijzing naar een analyse van WOZ-taxateur [P] , met betrekking tot de door verweerder ter ondersteuning van de door hem bepleite kapitalisatiefactor gehanteerde referentieobjecten onder meer gesteld dat verweerder bij een aantal van die objecten uitgaat van onjuiste oppervlaktematen en/of onjuiste huurwaarden per m². Daarnaast heeft eiseres met betrekking tot de verschillende referentieobjecten nog een aantal andere argumenten aangevoerd.
Deze taxateur heeft de objecten met behulp van de huurwaardekapitalisatiemethode op de volgende waarden getaxeerd:
- [B] op € 1.238.000;
- [C] op € 602.000;
- [D] op € 271.000;
- [E] op € 323.000.
Daarbij heeft de taxateur voor alle objecten een kapitalisatiefactor van 4,0, voor de kantoorruimtes een huurwaarde van € 80 per m² en voor de opslag- en archiefruimtes een huurwaarde van € 30 per m² gehanteerd, terwijl hij voor de parkeerplaatsen een waarde van € 600 heeft gehanteerd. Deze waarden heeft de taxateur – naar de rechtbank begrijpt – herleid uit een tweetal gerealiseerde huurtransacties (van de objecten [B] - […] , ingangsdatum 1 februari 2012, huur per m² na incentives € 87,40 en [Q] , ingangsdatum 1 maart 2013, huur per m² na incentives € 81,73) en een drietal gerealiseerde verkooptransacties (van de objecten [R] , transactiedatum 19 augustus 2014, koopprijs € 600.000, [S] , transactiedatum 9 februari 2015, koopprijs € 1.000.000, [T] , transactiedatum 31 maart 2014, koopprijs € 1.190.000 en [U] , transactiedatum 31 december 2014, koopprijs € 750.000).
Deze gehanteerde vergelijkingsobjecten zijn gelegen te [A] . Eiseres bepleit een vermindering van de waarden overeenkomstig de uitkomsten van de door haar taxateur verrichte taxatie.
6. Verweerder stelt zich op het standpunt dat de beroepen ongegrond moeten worden verklaard. Ter onderbouwing van dit standpunt heeft verweerder een taxatierapport overgelegd, opgemaakt op 18 december 2015 door [V] , NVM-taxateur te [W] . Deze taxateur heeft de objecten met behulp van de huurwaardekapitalisatiemethode op de volgende waarden getaxeerd:
- [B] op € 2.685.000;
- [C] op € 1.312.500;
- [D] op € 670.000;
- [E] op € 680.000.
Daarbij heeft de taxateur voor alle objecten een kapitalisatiefactor van 8,5, voor de kantoorruimtes een huurwaarde van € 85 per m² en voor de opslag- en archiefruimtes een huurwaarde van € 40 per m² gehanteerd, terwijl hij voor de parkeerplaatsen een waarde van € 425 heeft gehanteerd. Deze waarden heeft de taxateur – naar de rechtbank begrijpt – herleid uit een tweetal gerealiseerde huurtransacties (van de objecten [A1] , ingangsdatum 1 juni 2013, huur per m² € 92 en [N] , ingangsdatum 31 juli 2014, huur per m² € 101) en een drietal gerealiseerde verkooptransacties (van de objecten [J] , verkocht op 18 november 2013 voor € 500.000, huurwaarde per m² € 65, [K] , verkocht op 26 juni 2014 voor € 1.000.000, huurwaarde per m² 75 en [L] , verkocht op 24 december 2014 voor € 3.750.000, huurwaarde per m² € 105). Deze gehanteerde vergelijkingsobjecten zijn gelegen te [A] . Daarnaast wijst de taxateur in het taxatierapport in het kader van de waardebepaling van de objecten op het eigen verkoopcijfer (zie onder 3).
Beoordeling van het geschil
Vooraf over het door verweerder ter zitting overgelegde stuk (bijlage bij de pleitnota)
7. Verweerder heeft ter zitting als bijlage bij zijn pleitnota een nader stuk overgelegd, bevattende een aanvullende onderbouwing (theoretische berekening) van de door hem voorgestane kapitalisatiefactor. Eiseres heeft tegen overlegging van dat stuk bezwaar gemaakt en heeft gesteld dat dit tardief moet worden verklaard. De rechtbank heeft deze bijlage, na afweging van de processuele belangen van partijen, niet als tardief aangemerkt en geaccepteerd. Daarbij is in aanmerking genomen dat eiseres haar inhoudelijke gronden van het beroep laat (11 dagen voor de zitting) heeft ingediend. Ook is daarbij in aanmerking genomen dat eiseres - na door de rechtbank specifiek er op te zijn gewezen dat zij desgewenst een gelegenheid zal krijgen zich na de (alsdan te schorsen) zitting nader aanvullend schriftelijk uit te laten ter voorkoming van enigerlei processuele benadeling - niet om schorsing van het onderzoek heeft verzocht maar in plaats daarvan er voor heeft gekozen om ermee te volstaan ter zitting op het stuk te reageren, onder handhaving van haar bezwaar tegen toelating van het nadere stuk van verweerder.
De waarde van de objecten
8. Verweerder dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder, gelet op het door hem overgelegde taxatierapport en hetgeen hij overigens heeft aangevoerd, hierin niet geslaagd. Daarbij overweegt de rechtbank het volgende.
9. De rechtbank verwerpt als deugdelijke onderbouwing voor de onderhavige waardebepaling de door verweerder gehanteerde verkoop van het onderhavige pand en de daaruit afgeleide gegevens. Reeds om de reden dat die verkooptransactie, in november 2015, in de tijd te ver is verwijderd van de onderhavige waardepeildatum van 1 januari 2014, zoals door eiseres terecht daartegen is ingebracht. Daarom gaat de rechtbank aan al hetgeen verweerder, alsook eiseres, daaraan verder heeft ontleend, voorbij zonder verdere nadere bespreking daarvan.
10. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder ter zake van de onderhavige waardebepaling voldoende inzichtelijk gemaakt dat de daarbij gehanteerde huurwaarde van € 85 voor kantoorruimte en € 40 voor opslag- en archiefruimte alleszins aanvaardbaar is te achten, gelet op de huurprijzen van de daartoe gehanteerde referentieobjecten, en mede in aanmerking genomen de ten tijde van de waardepeildatum geldende verhuurprijzen in de objecten. De rechtbank heeft onvoldoende aanknopingspunten om die referentieobjecten als zodanig ongeschikt te achten om in beschouwing te nemen voor de onderhavige waardebepaling. Dat een van die objecten in een andere wijk is gelegen kan daaraan niet afdoen. Evenals de overige in aanmerking genomen kantoorpanden, is ook dat kantoorpand te beschouwen als te behoren tot eenzelfde groep van kantoorpanden als die waartoe ook de objecten behoren. Hierbij neemt de rechtbank mede in aanmerking dat het betreffende kantoorpand eveneens een goede ligging en bereikbaarheid heeft.
11. Voorts heeft de rechtbank in aanmerking genomen dat de door eiseres daartegen ingebrachte gegevens geen afbreuk doen aan de door verweerder gehanteerde huurprijs, reeds omdat die gegevens zijn afgeleid uit verkooptransacties die, naar verweerder onweersproken heeft gesteld, betrekking hebben op verkoop aan de zittende huurder en daarom geen deugdelijke aanknopingspunten opleveren. En overigens heeft eiseres niet onderbouwd en inzichtelijk gemaakt dat aan die gegevens niettemin de door haar bepleite betekenis toekomt.
12. Voor wat betreft de door verweerder gehanteerde kapitalisatiefactor van 8,5 is de rechtbank van oordeel dat verweerder de juistheid daarvan onvoldoende inzichtelijk heeft gemaakt, gelet op het volgende.
13. Eiseres heeft de juistheid van de door verweerder gehanteerde referentiegegevens, ontleend aan een drietal verkooptransacties, gemotiveerd betwist. Eiseres heeft onder meer onweersproken gesteld dat de transactieprijs met betrekking tot de [J] is beïnvloed door de omstandigheid dat de verkoper aan de koper een lening heeft verstrekt. Gelet hierop alsmede op de overige betwiste aspecten ten aanzien van de door verweerder afgeleide huurwaarde (onder meer onduidelijkheid over het op juiste wijze rekening houden met het aantal parkeerplaatsen en de waarde daarvan) en de hoogte van de huurwaardekapitalisatiefactor, is de rechtbank van oordeel dat dit referentieobject onvoldoende bijdraagt aan de onderbouwing van verweerder. Die transactie zal de rechtbank daarom buiten aanmerking laten.
Dat is ook het geval met de verkooptransactie van [K] reeds omdat verweerder in zijn uitlatingen over de afgeleide huurwaarde zeer uiteenlopende bedragen heeft genoemd, variërend van € 85 tot € 66 (in de pleitnota) per m². Als van het laagste bedrag wordt uitgegaan, is sowieso op geen enkele wijze enig (nader) inzicht erover verschaft dat en waarom op basis daarvan de huurwaardekapitalisatiefactor van deze transactie (ongewijzigd) is te stellen op 8, laat staan dat inzichtelijk is gemaakt dat een en ander strekt ter onderbouwing van de gehanteerde factor van 8,5 voor de waardering van de objecten.
Met betrekking tot de verkooptransactie van [L] gaat de rechtbank daaraan voorbij reeds omdat, zoals eiseres onweersproken heeft gesteld, uit de berekeningen van verweerder niet kan worden afgeleid dat en in welke mate is verdisconteerd dat deze verkoopprijs betrekking heeft op een kantoorpand dat toen voor circa 40% was verhuurd.
14. In de door verweerder bij de pleitnota gevoegde notitie inzake de aanvullende onderbouwing van de kapitalisatiefactor ziet de rechtbank evenmin een deugdelijke onderbouwing voor de gehanteerde factor van 8,5. Die onderbouwing is immers gebaseerd op kengetallen, onder meer het opslag-risico en het leegstandsrisico, ontleend aan de Taxatiewijzer, echter zonder daarbij voldoende inzichtelijk te maken aan de hand van concrete en relevant te achten verkooptransacties, dat en waarom in het onderhavige geval een huurwaardekapitalisatiefactor van 8,5 juist is te achten.
15. Het voorgaande leidt tot de slotsom dat verweerder niet aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de objecten niet te hoog zijn vastgesteld. Daarom zullen de beroepen gegrond worden verklaard.
16. Nu verweerder niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of eiseres de door haar verdedigde waarden aannemelijk heeft gemaakt. Naar het oordeel van de rechtbank dient deze vraag ontkennend te worden beantwoord. De rechtbank verwijst hiervoor naar hetgeen is overwogen met betrekking tot de door eiseres genoemde referentieobjecten voor de door haar berekende huurwaarde. Daarbij overweegt de rechtbank voorts dat zij, afgezet tegenover al hetgeen verweerder heeft aangevoerd en overgelegd, daaronder begrepen zijn taxatierapport, niet aannemelijk acht dat de waarden zoals die blijken uit het taxatierapport van eiseres juist zijn.
17. Nu geen van beide partijen naar het oordeel van de rechtbank er in is geslaagd het van haar gevergde bewijs te leveren, zal de rechtbank de waarde van de objecten op de waardepeildatum in goede justitie bepalen, met in achtneming van alles wat partijen over en weer hebben aangevoerd en hetgeen is vermeld in de door beide partijen overgelegde taxatierapporten en gelet op hetgeen hiervoor is overwogen, op een waarde voor:
- [B] : € 2.365.000;
- [C] : € 1.140.000;
- [D] : € 540.000;
- [E] : € 590.000.
18. Gelet op wat hiervoor is overwogen, is de rechtbank van oordeel dat de waarde van de objecten alsmede de daarop gebaseerde aanslagen te hoog zijn vastgesteld en dienen de beroepen gegrond te worden verklaard.
Proceskosten
19. De rechtbank veroordeelt verweerder in de door eiseres gemaakte proceskosten. Deze kosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 1.484 (1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift, 1 punt voor het verschijnen ter hoorzitting met een waarde per punt van € 246, 1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 496 en een wegingsfactor 1). Daarbij wordt verweerder veroordeeld in een vergoeding van de kosten voor het ten behoeve van eiseres opgemaakte taxatierapport van € 975 (15 uur à € 65 per uur). Bij dit laatste overweegt de rechtbank dat zij met verweerder een tijdsbesteding van de taxateur voor de bezwaar- en beroepsfase van in totaal 15 uur redelijk acht. De door eiseres gestelde 20 uur (8 uur voor de bezwaarfase, 12 uur voor de beroepsfase) acht de rechtbank niet redelijk."
Geschil in hoger beroep en standpunten en conclusies van partijen
5.1.
In geschil zijn de waarden van de onroerende zaken op waardepeildatum.
5.2.
Voor de standpunten van partijen verwijst het Hof naar de stukken van het geding.
5.3.
Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de rechtbank en de uitspraken op bezwaar, alsmede wijziging van de beschikkingen aldus dat de waarden van de onroerende zaken nader worden vastgesteld op de volgende bedragen:
Onroerende zaak
Waarde
[B]
€ 1.238.000
[C]
€ 602.000
[D]
€ 271.000
[E]
€ 323.000
Totaal
€ 2.434.000
Voorts verzoekt belanghebbende om vergoeding van de proceskosten in hoger beroep.
5.4.
De heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de rechtbank.
Beoordeling van het geschil
6.1.
Niet tussen partijen in geschil is dat het kantoorgebouw cum annexis bestaat uit de vier afzonderlijke onroerende zaken. Het Hof sluit zich aan bij dit gezamenlijke, naar zijn oordeel juiste, standpunt van partijen.
6.2.
Niet tussen partijen in geschil is voorts dat de waarden van de onroerende zaken moeten worden bepaald op de waarden die daaraan dienen te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom van de onroerende zaken zouden kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaken in de staat waarin deze zich bevinden, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen (hierna: de marktwaarde). Het Hof sluit zich aan bij dit gezamenlijke, naar zijn oordeel juiste, standpunt van partijen.
6.3.
De marktwaarde is naar de bedoeling van de wetgever “de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding” (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44).
6.4.
De heffingsambtenaar dient aannemelijk te maken dat de door hem in hoger beroep voorgestane waarden van de onroerende zaken niet te hoog zijn. Hierin is hij naar het oordeel van het Hof geslaagd. Bij dit oordeel overweegt het Hof het volgende.
6.5.
Belanghebbende heeft de onroerende zaken op 3 november 2015 (hierna: de verkoopdatum) voor € 4.900.000 (hierna: de verkoopprijs) verkocht aan [O] B.V.. Naar het oordeel van het Hof kan ervan worden uitgegaan dat de marktwaarde van de onroerende zaken op de waardepeildatum overeenkomt met de verkoopprijs, nadat deze verkoopprijs is gecorrigeerd voor de wijziging van de waardeontwikkeling van de onroerende zaken in de periode tussen de waardepeildatum en de verkoopdatum alsmede voor de omstandigheid dat twee van de onroerende zaken in verhuurde staat zijn verkocht (zie onder 3.4). Dat zich in de periode tussen de waardepeildatum en de verkoopdatum met betrekking tot de onroerende zaken andere omstandigheden hebben voorgedaan waarmee bij de herleiding van de waarde van de onroerende zaken op de waardepeildatum uit de verkooprijs rekening zou moeten worden gehouden, is door partijen niet aangevoerd en ook overigens niet gebleken.
6.6.
Dat het tijdsverloop tussen de waardepeildatum en de verkoopdatum 22 maanden is, brengt het Hof niet tot een ander oordeel. Het eigen verkoopcijfer van een onroerende zaak is een veel nauwkeuriger indicatie van de marktwaarde van de onroerende zaak dan de verkoopcijfers van andere onroerende zaken (vergelijkingsobjecten) omdat het eigen verkoopcijfer, anders dan de verkoopcijfers van vergelijkingsobjecten, bijzondere omstandigheden daargelaten, niet behoeft te worden gecorrigeerd voor verschillen in bouwjaar, inhoud en/of oppervlakte, aanbouwen, ligging, onderhoud, kwaliteit, uitstraling en andere waarde-relevante verschillen tussen de te waarderen onroerende zaak en de vergelijkingsobjecten en tussen de vergelijkingsobjecten onderling. Vanwege deze veel grotere nauwkeurigheid leidt de herleiding van de marktwaarde van een onroerende zaak op waardepeildatum uit een eigen verkoopcijfer dat is gerealiseerd op een tijdstip dat op een grotere afstand in de tijd van de waardepeildatum verwijderd is dan met betrekking tot de verkoopcijfers van vergelijkingsobjecten aanvaardbaar is, tot een betrouwbaarder resultaat dan een herleiding van de marktwaarde uit betrekkelijk kort voor of na de waardepeildatum gerealiseerde verkoopcijfers van vergelijkingsobjecten.
6.7.
De heffingsambtenaar heeft op basis van het taxatierapport (zie onder 3.2) gesteld dat als gevolg van de ontwikkelingen op de vastgoedmarkt in de periode tussen de waardepeildatum en de verkoopdatum de marktwaarde op de verkoopdatum circa 8 percent lager is dan de marktwaarde van de onroerende zaken op de waardepeildatum. In hoger beroep heeft de heffingsambtenaar deze stelling herhaald. Belanghebbende heeft de stelling ter zitting van het Hof betwist en daartoe aangevoerd dat de marktwaarde van de onroerende zaken op de verkoopdatum als gevolg van de zo-even genoemde ontwikkelingen juist hoger is dan die op de waardepeildatum. Geen van beide partijen heeft haar standpunt over de ontwikkeling van de waarde van de onroerende zaken tussen de waardepeildatum en de verkoopdatum met marktgegevens of andere objectieve, voor het Hof toetsbare gegevens gestaafd. Hetgeen partijen op dit punt hebben aangevoerd afwegende acht het Hof aannemelijk dat de ontwikkelingen op de vastgoedmarkt tot een in omvang beperkte wijziging van de marktwaarde in de periode tussen de waardepeildatum en de verkoopdatum hebben geleid. Zo deze wijziging al – zoals belanghebbende stelt – positief is, is zij naar het oordeel van het Hof onvoldoende om het verschil tussen de verkoopprijs en de door de rechtbank vastgestelde waarden van de onroerende zaken van in totaal € 4.635.000 te overbruggen.
6.8.
De heffingsambtenaar heeft gesteld dat twee van de vier onroerende zaken op verkoopdatum niet verhuurd waren en dat de huurcontracten van de beide andere onroerende zaken binnen korte tijd nadien afliepen. Onder die omstandigheden kan naar zijn opvatting niet gezegd worden dat de vorming van de verkoopprijs in kwantificeerbare mate is beïnvloed door bestaande huurcontracten. Belanghebbende heeft de opvatting van de heffingsambtenaar bestreden en erop gewezen dat voor de onroerende zaak [B] enkele dagen voor de verkoop op 1 november 2015 een nieuw huurcontract is aangegaan voor de duur van vier jaar. Hetgeen partijen op dit punt hebben aangevoerd afwegende acht het Hof aannemelijk dat het door de koper uitgebrachte en door belanghebbende aanvaarde bod van € 4.900.000 voor het kantoorpand als geheel niet in zodanige mate door de aanwezigheid van huurcontracten is beïnvloed dat op grond daarvan kan worden geconcludeerd dat de door de rechtbank vastgestelde totale waarde van de onroerende zaken van € 4.635.000 te hoog is.
6.9.
Ook indien de onder 6.7 en 6.8 afzonderlijk besproken, voor de waardebepaling relevante omstandigheden – te weten de waardeontwikkeling van de onroerende zaken tussen de waardepeildatum en de verkoopdatum en de omstandigheid dat een deel van de onroerende zaken op waardepeildatum was verhuurd – tezamen worden genomen, zijn zij, gelet op hetgeen partijen over en weer dienaangaande hebben aangevoerd alsmede op de verkoopprijs van € 4.900.000, naar het oordeel van het Hof onvoldoende om op grond daarvan te oordelen dat de door de rechtbank vastgestelde waarde van de onroerende zaken van in totaal
€ 4.635.000 te hoog is.
6.10.
In hoger beroep spitste het geschil zich toe op de waarde van de vier onroerende zaken tezamen. Over de waarden van de afzonderlijke onroerende zaken hebben partijen geen grieven of weren aangevoerd. Daaruit leidt het Hof af dat partijen, uitgaande van een waarde van de onroerende zaken van in totaal € 4.635.000, kunnen instemmen met de door de rechtbank vastgestelde waarden van de afzonderlijke onroerende zaken (zie onder 1.4).
6.11.
Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen, is het hoger beroep ongegrond. Het Hof komt niet meer toe aan hetgeen partijen hebben aangevoerd over de bepaling van de marktwaarde van de onroerende zaken met behulp van de huurwaardekapitalisatiemethode.
Proceskosten
7. Het Hof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de proceskosten als bedoeld in artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht.
Beslissing
Het Gerechtshof bevestigt de uitspraak van de rechtbank.
Deze uitspraak is vastgesteld door mr. G.J. van Leijenhorst, mr. J.J.J. Engel en mr. S.K.A. Efstratiades in tegenwoordigheid van de griffier mr. R.A. Brits. De beslissing is op 25 januari 2017 in het openbaar uitgesproken.
aangetekend aan
partijen verzonden:
Zowel de belanghebbende als het daartoe bevoegde bestuursorgaan kanbinnen zes wekenna de verzenddatum van deze uitspraak beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
Bij het beroepschrift wordt een kopie van deze uitspraak gevoegd.
Het beroepschrift wordt ondertekend en bevat ten minste:
- de naam en het adres van de indiener;
- de dagtekening;
- de gronden van het beroep in cassatie.
Het beroepschrift moet worden gezonden aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag.
De partij die beroep in cassatie instelt is griffierecht verschuldigd en zal daarover bericht ontvangen van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan worden verzocht de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.