4.Het oordeel van de rechtbank
De rechtbank heeft het volgende overwogen en beslist:
Beoordeling van het geschil
De waarde van het object
7. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ moet de waarde van de onderhavige onroerende zaak (het object) worden bepaald op de waarde die aan deze onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer. Op verweerder rust de last aannemelijk te maken dat hij de waarde van het object niet te hoog heeft vastgesteld.
8. Ingevolge artikel 18, tweede lid, van de Wet WOZ geldt voor het onderhavige kalenderjaar (2019) waardepeildatum 1 januari 2018. Dit betekent dat de waarde van het object wordt bepaald naar de staat die het object heeft op 1 januari 2018 (artikel 18, eerste lid, van de Wet WOZ). Eiseres stelt zich op het standpunt dat sprake is van een bijzondere omstandigheid als gevolg waarvan de waarde moet worden bepaald naar de staat van het object bij het begin van kalenderjaar 2019 (artikel 18, derde lid, onderdeel c, van de Wet WOZ). Volgens eiseres is sprake van een bijzondere omstandigheid omdat het coronavirus gevolgen zal hebben voor de waarde van het object vanwege het leegstandsrisico. De rechtbank volgt eiseres niet in haar betoog. Van een bijzondere omstandigheid die specifiek voor het object geldt is niet gebleken.
9. Verweerder heeft de waarde van het object bepaald aan de hand van de kapitalisatie van de bruto huur (hierna: de huurwaardekapitalisatiemethode) en heeft deze waarde vervolgens (in beroep) onder meer getoetst aan de Hotel Taxatiewijzer van de Vereniging van Nederlandse Gemeenten (hierna: de taxatiewijzer).
10. Omdat partijen niet van mening verschillen over de bruikbaarheid van de huurwaardekapitalisatiemethode voor de vaststelling van de waarde van het object, zal de rechtbank ook van deze waarderingsmethode uitgaan.
11. Verweerder heeft de waarde in bezwaar allereerst berekend middels de huurwaardekapitalisatiemethode, waarbij verweerder is uitgegaan van een kapitalisatiefactor van 11,3. In beroep heeft verweerder de vastgestelde waarde getoetst middels de taxatiewijzer, waaruit een (hogere) waarde van € 12.012.000 volgt. Voor deze berekening zijn de exploitatiegegevens van het (belasting)jaar 2016 gebruikt. Voor de berekening middels de huurwaardekapitalisatiemethode in beroep is verweerder uitgegaan van de overeengekomen huurprijs van het object en een bruto aanvangsrendement van 7%, wat neerkomt op een kapitalisatiefactor van 14,2% en een (hogere) waarde van € 15.550.000.
12. Naar het oordeel van de rechtbank maakt verweerder met hetgeen hierboven is opgenomen en hetgeen hij overigens heeft aangevoerd aannemelijk dat de in aanmerking genomen waarde van € 9.611.000 voor het object niet te hoog is.
13. Hetgeen eiseres hiertegenover heeft aangevoerd is van onvoldoende gewicht om te concluderen tot een lagere waarde. Van de door eiseres genoemde omstandigheden is op geen enkele wijze aannemelijk gemaakt dat en in welke mate die van invloed zijn op de waarde van het object.
14. Eiseres heeft nog betoogd dat de kapitalisatiefactor te hoog is vanwege het leegstandrisico door COVID-19. Naar het oordeel van de rechtbank is niet aannemelijk te achten dat die omstandigheid zich op de waardepeildatum voordeed (1 januari 2018). Met die omstandigheid behoort bij de waardering per waardepeildatum dan ook geen rekening te worden gehouden.
15. Verder heeft eiseres aangevoerd dat de aan het object toegekende waarde niet in een juiste verhouding staat tot de waarde die voor het vorige jaar (2018) aan het object is toegekend. De rechtbank overweegt hiertoe het volgende. Doel en strekking van de Wet WOZ brengen mee dat de waarde van een onroerende zaak elk jaar opnieuw wordt bepaald. Voor de beoordeling van de juistheid van de voor het onderhavige jaar vastgestelde waarde is daarom slechts van belang of deze waarde in overeenstemming is met het wettelijk waardebegrip, zoals hierboven weergegeven. Aan de verhouding tussen voor twee opvolgende jaren vastgestelde WOZ-waarden komt in dat kader geen zelfstandige betekenis toe, omdat de WOZ-waarde geen marktgegeven is. Het standpunt van eiseres slaagt dus niet.
16. Gelet op het vorenstaande is de waarde van het object niet te hoog vastgesteld. Het beroep is daarom ongegrond.
Verzoek om vergoeding van immateriële schade
17. Eiseres heeft verzocht om vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn.
18. Ingevolge het arrest van de Hoge Raad van 19 februari 2016, ECLI:NL:HR:2016:252, wordt indien de redelijke termijn is overschreden, behoudens bijzondere omstandigheden, verondersteld dat de belanghebbende immateriële schade heeft geleden in de vorm van spanning en frustratie. Voor een uitspraak in eerste aanleg heeft te gelden dat deze niet binnen een redelijke termijn geschiedt indien de rechtbank niet binnen twee jaar nadat die termijn is aangevangen uitspraak doet, tenzij sprake is van bijzondere omstandigheden. De termijn vangt als regel aan op het moment waarop verweerder het bezwaarschrift ontvangt. Indien de redelijke termijn is overschreden, dient als uitgangspunt voor de schadevergoeding een tarief te worden gehanteerd van € 500 per half jaar dat die termijn is overschreden, waarbij ter bepaling van de totale vergoeding de geconstateerde overschrijding naar boven wordt afgerond. Voor de behandeling van een bezwaar is een termijn van zes maanden redelijk en voor de behandeling van een beroep een termijn van anderhalf jaar. 19. De berechting van deze zaak is aangevangen met de ontvangst van het bezwaarschrift door verweerder op 27 maart 2019 en is geëindigd met de uitspraak van de rechtbank op 25 maart 2022. De voor de procedure in eerste aanleg in aanmerking te nemen termijn bedraagt derhalve afgerond zesendertig maanden. Anders dan verweerder betoogt, is naar het oordeel van de rechtbank niet sprake van bijzondere omstandigheden die aanleiding kunnen zijn voor een verlenging van de redelijke termijn. Evenmin dient, zoals eiseres betoogt, de redelijke termijn van twee jaar te worden verkort vanwege COVID-19. De redelijke termijn is daarom overschreden met afgerond twaalf maanden. Daarmee correspondeert een vergoeding van immateriële schade van € 1.000.
20. De rechtbank stelt verder vast dat de onderhavige zaak en de zaken met nummers HAA 20/935, HAA 20/936 en HAA 20/939 betrekking hebben op hetzelfde onderwerp en gezamenlijk zijn behandeld. Dit betekent dat eiseres eenmaal recht heeft op een vergoeding van immateriële schade.
21. De rechtbank heeft de aanspraak van eiseres op vergoeding van immateriële schade in het beroep met kenmerk HAA 20/935 beoordeeld en daarbij is aan eiseres een vergoeding van € 1.000 toegekend. De vastgestelde samenhang brengt met zich dat eiseres in dit beroep niet in aanmerking komt voor een dergelijke vergoeding.