ECLI:NL:HR:2017:672

• Datum uitspraak: 14 april 2017
• Publicatiedatum: 13 april 2017
• Zaaknummer: 16/05738
• Instantie: Hoge Raad
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht
• Procedures: Cassatie
• Rechters: M.A. Fierstra; J. Wortel; A.F.M.Q. Beukers-van Dooren
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Cassatie over WOZ-waarde van commercieel onroerend goed en de gecorrigeerde vervangingswaarde

In deze zaak heeft de Hoge Raad op 14 april 2017 uitspraak gedaan in een cassatieprocedure betreffende de waardering van een onroerende zaak voor de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ). De belanghebbende, eigenaar van een kantoorpand in Zoetermeer, had bezwaar gemaakt tegen de vastgestelde WOZ-waarde van € 3.184.000, die door de heffingsambtenaar was vastgesteld. De Rechtbank had het bezwaar van de belanghebbende gegrond verklaard en de waarde vastgesteld op € 2.778.000. Het Gerechtshof Den Haag had echter de uitspraak van de Rechtbank vernietigd en geoordeeld dat de gecorrigeerde vervangingswaarde hoger was dan de waarde in het economische verkeer, wat leidde tot de cassatie door de belanghebbende.

De Hoge Raad oordeelde dat het Hof ten onrechte had geoordeeld dat de gecorrigeerde vervangingswaarde hoger was dan de waarde in het economische verkeer. De Hoge Raad stelde vast dat er geen subjectieve omstandigheden waren die de hogere gecorrigeerde vervangingswaarde konden rechtvaardigen. Het Hof had onvoldoende gemotiveerd waarom de gecorrigeerde vervangingswaarde hoger zou zijn dan de waarde in het economische verkeer, wat leidde tot de conclusie dat de uitspraak van het Hof niet in stand kon blijven. De Hoge Raad verklaarde het beroep in cassatie gegrond, vernietigde de uitspraak van het Hof en verwees de zaak naar het Gerechtshof Amsterdam voor verdere behandeling.

Daarnaast werd het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Zoetermeer veroordeeld tot vergoeding van de proceskosten en het griffierecht aan de belanghebbende. Dit arrest benadrukt het belang van een zorgvuldige waardering van onroerende zaken en de noodzaak voor de rechterlijke instanties om hun oordelen goed te motiveren, vooral in het kader van de Wet WOZ.

Uitspraak

14 april 2017

nr. 16/05738

Arrest

gewezen op het beroep in cassatie van
Stichting [X] te
[Z] (hierna: belanghebbende) tegen de uitspraak van het
Gerechtshof Den Haag van 19 oktober 2016, nr. BK-16/00206, op het hoger beroep van belanghebbende tegen een uitspraak van de Rechtbank Den Haag (nr. SGR 15/8131) betreffende de ten aanzien van belanghebbende gegeven beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken en de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Zoetermeer voor het jaar 2015 betreffende de onroerende zaak [a-straat 1] te [Q]. De uitspraak van het Hof is aan dit arrest gehecht.

1. Geding in cassatie

Belanghebbende heeft tegen ’s Hofs uitspraak beroep in cassatie ingesteld. Het beroepschrift in cassatie is aan dit arrest gehecht en maakt daarvan deel uit.

Het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Zoetermeer (hierna: het College) heeft een verweerschrift ingediend.

Belanghebbende heeft een conclusie van repliek ingediend.

Het College heeft een conclusie van dupliek ingediend.

2. Beoordeling van de klacht

2.1.

In cassatie kan van het volgende worden uitgegaan.

2.1.1.

Belanghebbende is eigenaar van een kantoorpand, gebouwd in 1980, bestaande uit zes bouwlagen met parkeerterrein (hierna: de onroerende zaak).

2.1.2.

De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) de waarde op 1 januari 2014 van de onroerende zaak voor het kalenderjaar 2015 vastgesteld op € 3.184.000. Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan belanghebbende voor het jaar 2015 opgelegde aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Zoetermeer (hierna: de aanslag).

2.1.3.

Belanghebbende heeft tegen de beschikking en de aanslag bezwaar gemaakt. De heffingsambtenaar heeft het bezwaar ongegrond verklaard. Belanghebbende heeft tegen de uitspraken op bezwaar beroep ingesteld bij de Rechtbank. De Rechtbank heeft het beroep gegrond verklaard, de uitspraken op bezwaar vernietigd, de waarde van de onroerende zaak nader vastgesteld op € 2.778.000 en de aanslag dienovereenkomstig verminderd.

2.2.

Voor het Hof was in geschil of de waarde van de onroerende zaak op een te hoog bedrag is vastgesteld.

2.3.1.

Het Hof heeft geoordeeld dat de heffingsambtenaar met een in het geding gebracht taxatierapport erin is geslaagd aannemelijk te maken dat de door hem verdedigde waarde van de onroerende zaak niet te hoog is. De in het taxatierapport bepaalde waarde van de onroerende zaak is naar het oordeel van het Hof de gecorrigeerde vervangingswaarde.

2.3.2.

Het Hof heeft de door belanghebbende bepleite toepassing van de huurwaardekapitalisatiemethode afgewezen, omdat hetgeen belanghebbende hieromtrent heeft aangevoerd naar ’s Hofs oordeel slechts leidt tot de bevestiging dat de waarde van de onroerende zaak in het economische verkeer lager is dan de gecorrigeerde vervangingswaarde. In dat geval dient de waarde van de onroerende zaak te worden vastgesteld op de gecorrigeerde vervangingswaarde, aldus het Hof.

2.4.1.

De klacht houdt in dat het Hof ten onrechte heeft geoordeeld dat de gecorrigeerde vervangingswaarde in dit geval hoger is dan de waarde in het economische verkeer, berekend volgens de huurwaardekapitalisatiemethode.

2.4.2.

Bij de beoordeling van de klacht wordt het volgende vooropgesteld.

Tussen partijen is klaarblijkelijk niet in geschil dat sprake is van een courante, commercieel geëxploiteerde onroerende zaak. Uitgangspunt voor de waardering voor de Wet WOZ is dan dat de waarde in het economische verkeer van de onroerende zaak niet afwijkt van de zogenoemde gecorrigeerde vervangingswaarde (zie HR 31 mei 1995, nr. 29224, ECLI:NL:HR:1995:AA1634, BNB 1995/228), tenzij sprake is van een voor de eigenaar geldende subjectieve omstandigheid die er toe leidt dat de gecorrigeerde vervangingswaarde hoger uitvalt dan de waarde in het economische verkeer waarbij met subjectieve omstandigheden geen rekening wordt gehouden (zie HR 9 februari 2007, nr. 41264, ECLI:NL:HR:2007:AW3876, BNB 2007/155).

2.4.3.

Het bestaan van een subjectieve omstandigheid als bedoeld in het zojuist genoemde arrest van 9 februari 2007 is door het Hof niet vastgesteld. ’s Hofs oordeel dat de gecorrigeerde vervangingswaarde hoger is dan de waarde in het economische verkeer geeft derhalve ofwel blijk van miskenning van hetgeen hiervoor in onderdeel 2.4.2 is overwogen, ofwel behoefde nadere motivering, die echter ontbreekt.

2.4.4. ’

s Hofs uitspraak kan niet in stand blijven. Verwijzing moet volgen.

3. Proceskosten

Het College zal worden veroordeeld in de kosten van het geding in cassatie.

4. Beslissing

De Hoge Raad:

verklaart het beroep in cassatie gegrond,

vernietigt de uitspraak van het Hof, behoudens de beslissingen omtrent het griffierecht en de proceskosten,

verwijst het geding naar het Gerechtshof Amsterdam ter verdere behandeling en beslissing van de zaak met inachtneming van dit arrest,

gelast dat het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Zoetermeer aan belanghebbende vergoedt het door deze ter zake van de behandeling van het beroep in cassatie betaalde griffierecht ten bedrage van € 503, en

veroordeelt het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Zoetermeer in de kosten van het geding in cassatie aan de zijde van belanghebbende, vastgesteld op € 1980 voor beroepsmatig verleende rechtsbijstand.

Dit arrest is gewezen door de raadsheer M.A. Fierstra als voorzitter, en de raadsheren J. Wortel en A.F.M.Q. Beukers‑van Dooren, in tegenwoordigheid van de waarnemend griffier F. Treuren, en in het openbaar uitgesproken op 14 april 2017.