ECLI:NL:GHAMS:2018:3719

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

kenmerken 17/00276 en 17/00277

6 september 2018

uitspraak van de vierde meervoudige belastingkamer

op het hoger beroep van

[X] B.V.gevestigd te [Z], belanghebbende,

gemachtigde: mr. S. Vink,

tegen de uitspraak van 10 april 2017 in de zaken met kenmerken AMS 15/791 en AMS 15/792 van de rechtbank Amsterdam (hierna: de rechtbank) in het geding tussen

belanghebbende

de heffingsambtenaar van de gemeente Amsterdam, de heffingsambtenaar.

1.Ontstaan en loop van het geding

1.1.1.

De heffingsambtenaar heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) met dagtekening 31 december 2013 de waarde van de onroerende zaak aangeduid als [Blok A] te [Z] (hierna: het perceel) voor het jaar 2012 vastgesteld op € 12.150.000.

1.1.2.

De heffingsambtenaar heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van de Wet WOZ met dagtekening 31 juli 2014 de waarde van het perceel voor het jaar 2013 vastgesteld op € 12.150.000.

1.2.

Belanghebbende heeft tegen voormelde beschikkingen bezwaar gemaakt. De heffingsambtenaar heeft bij uitspraken van 16 januari en 23 januari 2015 de vastgestelde waarden gehandhaafd.

1.3.

Belanghebbende heeft tegen de uitspraken op bezwaar beroep ingesteld bij de rechtbank. De rechtbank heeft bij de uitspraak van 10 april 2017 de beroepen van belanghebbende ongegrond verklaard.

1.4.

Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de rechtbank op 22 mei 2017 hoger beroep bij het Hof ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.

1.5.

Belanghebbende heeft bij brief van 4 juni 2018 nadere stukken ingediend; hiervan is een afschrift aan de heffingsambtenaar verzonden.

1.6.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 19 juni 2018. Namens belanghebbende is verschenen de gemachtigde voornoemd. Namens de heffingsambtenaar is verschenen mr. H. Oderkerk, bijgestaan door P. van Beelen en R. Gordinou de Gouberville (taxateurs). Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden.

2.Feiten

2.1.

De rechtbank heeft in haar uitspraak – waarin belanghebbende en de heffingsambtenaar zijn aangeduid als ‘eiseres’ respectievelijk ‘verweerder’ – de volgende feiten vastgesteld:

“1.1. Het perceel, dat een oppervlakte heeft van 23.514 m², is gelegen in [de buurt] in [Z] op de plek waar vroeger een waterzuiveringsinstallatie stond. De herontwikkeling van [de buurt] is verdeeld in vijf zogenoemde bouwenveloppen. De gemeente Amsterdam (de gemeente) heeft door middel van aanbestedingsprocedures marktpartijen gezocht voor de ontwikkeling van het door de gemeente vastgestelde vastgoedprogramma binnen die bouwenveloppen.

1.2.

Op 2 september 2008 heeft eiseres haar bod op [Blok A] van [de buurt] uitgebracht. Haar bod van € 13.924.200 was het hoogste bod. Op 30 januari 2009 heeft de gemeente met eiseres een bouwenvelopovereenkomst gesloten voor de ontwikkeling van het perceel. Het bouwplan is een hotel van maximaal 18.500 m² met ondergrondse parkeervoorziening. De parkeervoorziening zal deels komen te liggen onder het naastgelegen [Blok B]. De bouwgrond is bij akte van 30 december 2011 door de gemeente aan eiseres in erfpacht uitgegeven voor het tijdvak van 16 september 2011 tot 16 september 2016 voor een bedrag van € 13.924.220.

1.3.

Eiseres wilde in januari 2012 beginnen met bouwen, maar toen bleek dat er nog veel oude funderingspalen en -resten in de grond aanwezig waren. Eiseres heeft een deel van deze palen en resten door de aannemer laten verwijderen. Een deel heeft zij in de grond laten zitten, maar daarvoor heeft zij wel het bouwplan moeten aanpassen. Ook bleken er vlakbij het perceel een aantal 10kV-leidingen van Liander en een persriool van Waternet te liggen, waardoor de aannemer geen damwanden kon slaan. Liander heeft de leidingen uiteindelijk op kosten van eiseres en enkele andere partijen verlegd. Waternet heeft het riool verlegd.

1.4.

Op 1 januari 2011 en 1 januari 2012 was het perceel onbebouwd.

1.5.

Eiseres heeft de gemeente Amsterdam op 13 januari 2016 gedagvaard voor de civiele rechter van deze rechtbank tot, kort gezegd, vergoeding van de schade die zij heeft geleden door de aangetroffen funderingspalen en -resten, de 10 kV-leidingen en het persriool. Bij vonnis van 16 december 2016 heeft de rechtbank de vorderingen van eiseres afgewezen [
voetnoot rechtbank: Dit vonnis is gepubliceerd op www.rechtspraak.nl met als vindplaats ECLI:NL:RBAMS:2016:9450].”

2.2.

Nu de hiervoor vermelde feiten door partijen op zichzelf niet zijn bestreden, zal ook het Hof daarvan uitgaan. Het Hof voegt daaraan de volgende feiten toe.

2.2.1.

Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de civiele kamer van de rechtbank (zoals genoemd in 1.5. van de rechtbankuitspraak) hoger beroep ingesteld bij het Hof.

2.2.2.

De uitgifte van de grond (c.q. het perceel) vormde een onderdeel van een zogenoemde bouwenvelop. Deze vorm van uitgifte beoogt de ruimtelijke contouren, de functie en het volume van een ontwikkeling vast te leggen. Een gemeente kan kiezen voor een ver uitgewerkte envelop, een vrije en een zeer vrije envelop. De onderhavige envelop [Blok A] was een ver uitgewerkte envelop voor de realisatie van een hotel met ondergrondse parkeergarage, waarin de gemeente tevoren vele details heeft vastgelegd De bouwenvelop-overeenkomst is het contract waarin de afspraken tussen de projectontwikkelaar en de gemeente worden vastgelegd. Daarin kunnen bepaalde risico’s worden afgedekt. Dat is in het onderhavige geval ook gebeurd (bijvoorbeeld via de zogenoemde overdompregeling, zie hierna). De projectontwikkelaar gaat daarbij af op informatie van de gemeente over de gesteldheid van de uit te geven grond, en kan zelf geen (bodem)onderzoek doen.

2.2.2.

Na het sluiten van de overeenkomst op 30 januari 2009 kwamen bepaalde omstandigheden over het perceel (en het in 2012 bijgekochte perceel ; zie verder 2.2.5) aan het licht. Deze omstandigheden waren, kort samengevat, de volgende:

In de grond bevonden zich aanzienlijk (honderden) meer heipalen en funderingsresten dan verwacht. De kosten van verwijdering bedroegen € 2,3 miljoen.

Naast het perceel bleken ondergrondse hoogspanningsleidingen (10kV leidingen) aanwezig. Omdat de werkzaamheden - onder meer het aanleggen van een damwand en het verwijderen van de oude heipalen - schade aan deze leidingen dreigden te veroorzaken, heeft Liander de werkzaamheden stilgelegd. De leidingen moesten worden verplaatst. De kosten van het ombouwen van het tracé werden door Liander geschat op € 302.387. Liander heeft getracht de kosten te verhalen op de betrokken partijen (waaronder belanghebbende en de gemeente), maar de vordering is door de rechtbank Amsterdam afgewezen.

Naast het perceel bleken persleidingen aangesloten op oude leidingen uit 1970. Toen deze persleidingen werden geconstateerd begin 2012, werd duidelijk dat, mochten de leidingen breken als gevolg van de graaf- en bouwwerkzaamheden, een erosiekrater zou ontstaan, met risico’s voor de hogedrukgasleiding, de 10kV leidingen en datakabels in de buurt. De bouw werd daarom stilgelegd en Waternet heeft maatregelen moeten nemen. Waternet begrootte de kosten daarvan op een bedrag van € 248.322,68.

2.2.3.

Tussen partijen is niet in geschil dat deze omstandigheden ten tijde van het sluiten van de overeenkomst onbekend waren. De gemeente heeft voor wat betreft schadepost 1 erkend dat deze (op grond van de in de overeenkomst opgenomen overdompregeling) voor haar rekening komt, en daarvoor het reeds genoemde bedrag van € 2,3 miljoen betaald. Voor de overige twee schadeposten heeft de gemeente iedere aansprakelijkheid afgewezen. Ook de overige door belanghebbende geclaimde schadevergoedingen (onder meer bestaande uit advieskosten en vertragingsschade) heeft de gemeente afgewezen.

2.2.4.

Blijkens de akte van erfpacht d.d. 30 december 2011 (zie 1.2 rechtbankuitspraak) bestaat het aan belanghebbende in erfpacht gegeven terrein ([Blok A] uit de kadastrale percelen [1] en [2].

2.2.5.

Belanghebbende heeft ter realisatie van de bij het hotel behorende ondergrondse parkeergarage op 27 mei 2012 een perceel van de ontwikkelaar van de naastgelegen [Blok B] bijgekocht voor een bedrag van € 5.440.000 (exclusief omzetbelasting) (in erfpacht van het appartementsrecht). In de akte van levering is vorenbedoeld perceel kadastraal aangeduid als [3].

2.2.6.

Bij de onderhavige (waarde)beschikkingen (zie 1.1.1 en 1.1.2) behoren zogenoemde “Taxatieverslagen niet-woningen”. Volgens deze taxatieverslagen zijn bij de taxatie voor het jaar 2012 en het jaar 2013 de kadastrale percelen [1] en [2] respectievelijk [3] en [4] betrokken. Voor beide jaren wordt uitgegaan van een oppervlakte (BVO) van 22.500 m².

2.2.7.

Blijkens het proces-verbaal van de zitting op 20 januari 2017 bij de rechtbank hebben de heffingsambtenaar en zijn taxateurs – desgevraagd om de taxatieverslagen althans vermelding van de daarop genoemde kadastrale percelen nader toe te lichten – als volgt verklaard:

“[
de heffingsambtenaar]: In het dossier 15/791 [
jaar 2012] zit na het beroepschrift de aanslag met daarin een kadastrale aanduiding. U moet echter kijken naar het stuk daarna, het taxatieverslag niet-woningen. In dat taxatieverslag staan de juiste aanduidingen: [1] en [2]. Voor dossier 15/792 [
jaar 2013] geldt hetzelfde: in het taxatieverslag niet-woningen staan de juiste aanduidingen: [3] en [4].

[
taxateur 1]: In 2013 komt het gedeelte van de parkeergarage erbij.

[
taxateur 2]: Daarbij was sprake van een kadastrale herdefiniëring. Ik heb een overzichtje bij

me van de wijzigingen van de kadastrale percelen.

[
voorzitter rechtbank]: Ik zie dat de oppervlakte van het perceel hetzelfde is gebleven.

[
taxateur 2]: De oppervlakte is inderdaad hetzelfde. Dat blijkt uit het taxatieverslag. Het

heeft allemaal betrekking op [Blok A].

[
voorzitter rechtbank]: Het gaat steeds om hetzelfde stuk grond?

[
taxateur 2]: Ja.

[
de heffingsambtenaar]: Ja, dat blijkt uit het taxatieverslag. Voor 2013 moet het [3]-deel

worden meegenomen in de waarde.

(…)

[
voorzitter rechtbank]: Op 27 mei 2012 heeft eiseres een stuk grond in erfpacht erbij gekregen. Hoe kan het perceel dan dezelfde oppervlakte hebben?

[
taxateur 1]: Het gaat om de parkeergarage ondergronds. Dat doet niet af aan het aantal m2. Ik kijk of de waarde te hoog is vastgesteld. Ik dacht dat dit het totaalbedrag was inclusief de parkeergarage. Nu bleek uit de stukken van eiseres dat nog eens 5 miljoen erfpacht is betaald aan [
de ontwikkelaar van [Blok B]] voor dat ondergrondse deel van de parkeergarage. Dan moet dat bij de waarde worden opgeteld met btw.”

2.2.8.

Belanghebbende heeft, zij het met (grote) vertraging, op het perceel de bouw van een hotel met ondergrondse parkeergarage (deels gelegen onder bouwblok [Blok B]) voltooid. Eind 2017 heeft zij het perceel met de opstal verkocht voor een bedrag van € 110 miljoen.

3.Geschil in hoger beroep

3.1

Evenals in eerste aanleg is bij het Hof in geschil of de WOZ-waarde van € 12.150.000 van het perceel voor de belastingjaren 2012 en 2013 te hoog is. Belanghebbende bepleit een waarde van nihil. Daarnaast is in geschil of de zogenoemde objectafbakening op de juiste wijze heeft plaatsgevonden.

3.2

Belanghebbende bestrijdt in hoger beroep – terecht – niet langer het relevante criterium voor de bepaling van de WOZ-waarde (dat is, kort gezegd, de waarde in het economische verkeer; hierna: WEV) noch de relevante waardepeildata (die zijn respectievelijk 1 januari 2011 voor het belastingjaar 2012 en 1 januari 2012 voor het belastingjaar 2013).

3.3

Partijen hebben voorts beide verklaard, dat zij bij de rechtbank het eens waren (door onduidelijkheden in de procedure) dat belanghebbende recht had op vergoeding van de forfaitaire proceskosten. Zij concluderen beide dat de rechtbank ten onrechte deze vergoeding niet heeft toegekend, dat de uitspraak van de rechtbank in zoverre dient te worden vernietigd, en dat de heffingsambtenaar ongeacht de uitkomst overigens van het geding, veroordeeld dient te worden in de forfaitaire proceskosten van belanghebbende in bezwaar, eerste aanleg en in hoger beroep. Het Hof zal partijen in dit standpunt volgen.

3.4

Partijen doen hun standpunten steunen op de gronden welke door hen zijn aangevoerd in de van hen afkomstige stukken. Voor hetgeen zij daaraan ter zitting hebben toegevoegd wordt verwezen naar het van het verhandelde ter zitting opgemaakte proces-verbaal.

4.Oordeel van de rechtbank

De rechtbank heeft omtrent het geschil – voor zover in hoger beroep van belang – als volgt overwogen en beslist:

“4. In geschil is (…) de waarde van het perceel op de waardepeildata 1 januari 2011 en 1 januari 2012. Verweerder moet aannemelijk maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.

5.1.

Eiseres heeft aangevoerd dat de WOZ-waarde van het perceel op de peildata nihil was. De gemeente heeft geen bouwrijpe grond geleverd. Om de grond bouwrijp te maken moesten eerst de in de grond aanwezige funderingspalen en -resten worden verwijderd en verder moesten de 10kV-leidingen en het persriool worden verlegd. Hierdoor kon zij pas na een aanzienlijke vertraging beginnen met bouwen. Daardoor heeft zij directe en indirecte schade geleden. Volgens eiseres is de totale schade hoger dan de koopprijs.

5.2.

Verweerder heeft zich op het standpunt gesteld dat de WOZ-waarde van € 12.150.000 voor beide jaren niet te hoog is vastgesteld. Verweerder heeft verwezen naar de taxatierapporten van 26 mei 2016 van [naam taxateur], taxateur. Hierin staat dat de WOZ-waarde van het perceel voor 2012 en 2013 is bepaald op basis van het erfpachtcontract, rekening houdend met de Algemene Bepalingen voor voortdurende erfpacht 2000 Amsterdam, en de bijzondere bepalingen die in de akte van uitgifte erfpacht zijn genoemd. Het erfpachtcontract is met een bedrag van € 13.924.220 veel hoger dan de vastgestelde WOZ-waarden voor 2012 en 2013. Omdat hier sprake is van een bouwterrein zou de WOZ-waarde bovendien inclusief btw vastgesteld moeten worden. De WOZ-waarde van het perceel had dan ook vastgesteld kunnen worden op € 13.924.220 + 19 % = € 16.569.822, aldus de taxateur. In zijn brief van 10 januari 2016 heeft verweerder zich op het standpunt gesteld dat de waarde van het perceel zelfs € 23.043.422 zou moeten zijn, omdat eiseres op 27 mei 2012 nog een aanvullend recht van erfpacht heeft verkregen voor € 5.440.000 exclusief btw.

6. Eiseres heeft ter zitting erkend dat het perceel een bouwterrein is in de zin van artikel 11 van de Wet op de omzetbelasting 1968. Dat betekent dat zij btw over de koopprijs is verschuldigd. Ter zitting heeft eiseres echter aangevoerd dat de btw niet mag worden betrokken bij een waardebepaling op grond van de door haar bepleite gecorrigeerde vervangingswaarde. Zoals de rechtbank onder 2.3. al heeft overwogen, moet de waarde in dit geval echter niet worden bepaald op de gecorrigeerde vervangingswaarde, maar op de waarde in het economisch verkeer. Het is vaste jurisprudentie van de Hoge Raad dat bij een waardebepaling aan de hand van de waarde in het economisch verkeer de btw deel uitmaakt van de prijs die de meestbiedende koper bereid is voor de onroerende zaak te betalen [
voetnoot rechtbank: Arrest van de Hoge Raad van 8 augustus 2003, ECLI:NL:HR:2003:AI0924.]. Dit betekent dat ook in het geval van eiseres de verschuldigde btw onderdeel is van de waarde van het perceel.

7.1.

Verweerder heeft bij het bepalen van de waarde van het perceel de afkoopsom van de erfpacht (€ 13.924.220) als uitgangspunt genomen. De afkoopsom van de erfpacht wordt gezien als de koopprijs van het perceel. Volgens vaste rechtspraak moet er, in een geval waarin een belastingplichtige een onroerende zaak rond de peildatum heeft gekocht, in de regel van worden uitgegaan dat de waarde in het economisch verkeer overeenkomt met de door de belastingplichtige betaalde prijs. Hierbij dient echter wel rekening te worden gehouden met waarde-relevante omstandigheden die zich op de waardepeildata voordeden en die niet in de koopprijs zijn verdisconteerd omdat de belastingplichtige daarmee ten tijde van de koop niet bekend was noch redelijkerwijs bekend kon zijn [
voetnoot rechtbank: Uitspraak van het gerechtshof Den Haag van 1 juni 2016, ECLI:NL:GHDHA:2016:1655.]. De vraag die voorligt is dus of eiseres ten tijde van de koop bekend was of redelijkerwijs bekend kon zijn met de door haar genoemde omstandigheden.

7.2.

De rechtbank ziet geen aanleiding om in deze belastingprocedure zelf te onderzoeken met welke omstandigheden eiseres ten tijde van de koop bekend was of redelijkerwijs bekend kon zijn. De civiele rechter heeft daarover immers in zijn uitspraak van 16 december 2016 al een oordeel gegeven. Eiseres heeft verklaard dat zij hoger beroep heeft ingesteld tegen dit vonnis. Daarop is echter nog niet beslist. De rechtbank zal in de belastingprocedure dan ook het civiele vonnis als uitgangspunt nemen.

7.3.

Uit rechtsoverwegingen 5.6.2 en 5.7.3 van het vonnis blijkt dat de rechtbank in de civiele procedure ten aanzien van de funderingspalen en de funderingsresten van oordeel is dat de gemeente niet is tekortgeschoten in de nakoming van zijn verplichtingen om op grond van de overeenkomst met eiseres de grond bouwrijp te maken. Verder heeft de rechtbank overwogen dat eiseres een professionele vastgoedpartij is, die expliciet met de gemeente is overeengekomen dat de ontwikkeling “geheel voor eigen rekening en risico” geschiedt. De gemeente heeft niet de garantie verstrekt dat de grond zonder meer geschikt was voor het voorgestane bouwplan. Partijen zijn immers overeengekomen dat zich in de grond nog funderingsresten konden bevinden, die bij eventuele hinder zouden kunnen worden verwijderd. Over de (hoeveelheid) te verwachten funderingsresten heeft eiseres geen vragen gesteld in het kader van de aanbestedingsprocedure of het sluiten van de bouwenvelopovereenkomsten. Daarnaast geldt dat partijen specifiek een schaderegeling zijn overeengekomen voor een concrete situatie (het aantreffen van funderingsresten in de grond). Ten slotte geldt dat eiseres als professionele partij geacht moet worden te hebben begrepen dat het risico dat de funderingsresten hinder zouden veroorzaken niet was uitgesloten, aldus de civiele rechter.

7.4.

In overweging 5.14 van dit vonnis heeft de rechtbank over de 10 kV-leidingen het volgende geoordeeld [
voetnoot rechtbank: In dit vonnis wordt eiseres, samen met anderen, ‘de projectontwikkelaars’ genoemd. Het perceel wordt ‘het erfpachtterrein’ genoemd.]: “Gelet hierop is er geen sprake van een garantie dat geen andere leidingen of kabels in de omgeving van het erfpachtterrein aanwezig zouden zijn en moesten de projectontwikkelaars er redelijkerwijs rekening mee houden dat zij bij de uitvoering van het bouwplan gehinderd zouden kunnen worden

door (in functie zijnde) kabels en leidingen gelegen nabij het erfpachtterrein”. In overweging 5.21 van dit vonnis heeft de rechtbank vrijwel hetzelfde gezegd over het persriool. De rechtbank heeft de vorderingen van eiseres helemaal afgewezen.

7.5.

De rechtbank neemt de overwegingen van de civiele rechter over. Op grond hiervan is de rechtbank ook in de belastingprocedure van oordeel dat eiseres redelijkerwijs bekend kon zijn met alle door haar aangevoerde omstandigheden. De rechtbank gaat er dan ook vanuit dat deze omstandigheden in de koopprijs zijn verdisconteerd. Dat betekent dat de rechtbank geen rekening houdt met de door eiseres gestelde schade.

8. Het voorgaande betekent dat verweerder terecht de door eiseres betaalde koopprijs als uitgangspunt heeft genomen bij het bepalen van de waarde van het perceel op de peildata. De koopprijs, vermeerderd met de verschuldigde btw, is hoger dan de door verweerder vastgestelde waarde. Dat betekent dat verweerder de waarde van het perceel niet te hoog heeft vastgesteld. De rechtbank komt dus niet meer toe aan de vraag of verweerder ook rekening had mogen houden met het aanvullend recht van erfpacht van 27 mei 2012.

9. Op grond van het voorgaande verklaart de rechtbank de beroepen ongegrond. Voor een proceskostenveroordeling of vergoeding van het griffierecht bestaat geen aanleiding.”

5.Beoordeling van het geschil

Objectafbakening en aantal vierkante meters

5.1.

Belanghebbende stelt in hoger beroep de objectafbakening aan de orde. Volgens belanghebbende duidt het voor beide jaren (2012 en 2013) in aanmerking genomen oppervlak van 22.500 m² erop dat de heffingsambtenaar het perceel en het bijgekochte deel van blok [Blok B] voor toepassing van de Wet WOZ tezamen als één onroerende zaak heeft aangemerkt. Voor 2012 is dit onjuist omdat belanghebbende pas op 27 mei 2012 het deel van blok [Blok B] erbij heeft gekocht. Voor 2013 is dit onjuist omdat voor dat belastingjaar wordt uitgegaan van de waardepeildatum 1 januari 2012, aldus belanghebbende. Voorst stelt belanghebbende – zo begrijpt het Hof – dat het voor beide jaren bij de taxatie in aanmerking genomen aantal vierkante meters oppervlak te hoog is.

5.2.1.

Het Hof ziet in hetgeen belanghebbende in hoger beroep aanvoert – gelet op de onder 2.2.4 tot en met 2.2.7 vermelde feiten – geen althans onvoldoende reden om aan te nemen dat de objectafbakening onjuist zou zijn. Ter toelichting overweegt het Hof als volgt.

5.2.2.

Het perceel (c.q. [Blok A]) dat belanghebbende op 30 december 2011 in erfpacht heeft gekregen bestond blijkens de akte van erfpacht uit de kadastrale percelen [1] en [2]. Nu alleen deze kadastrale percelen op het desbetreffende taxatieverslag voor het jaar 2012 zijn vermeld, kan – naar het oordeel van het Hof – de stelling van belanghebbende dat het bijgekochte deel van blok [Blok B] (kadastraal aangeduid als [3]) ten onrechte bij de taxatie voor 2012 is betrokken niet slagen.

5.2.3.

Het Hof constateert – aangaande de objectafbakening voor het jaar 2013 – dat de heffingsambtenaar volgens het desbetreffende taxatieverslag het op 27 mei 2012 bijgekochte deel van blok [Blok B] (kadastraal perceel [3]) bij de taxatie heeft betrokken. Met de stelling dat dit onjuist zou zijn omdat belanghebbende op 1 januari 2012 vorenbedoeld perceel nog niet had verkregen, miskent belanghebbende dat belastingplichtige voor de onroerende zaakbelastingen en de Wet WOZ degene is die aan het begin van kalenderjaar (hier: 2013) – kort gezegd – de genothebbende is (zie artt. 220 van de Gemeentewet en 24 Wet WOZ).

5.2.4.

Nu belanghebbende op 1 januari 2013 genothebbende was van het perceel en het bijgekochte deel van blok [Blok B] en deze – gelijk de heffingsambtenaar heeft gesteld en het Hof juist voorkomt – naar de omstandigheden beoordeeld bij elkaar behoren, zijn deze op de voet van artikel 16, onderdeel d, van de Wet WOZ, voor het jaar 2013 terecht als één onroerende zaak aangemerkt.

5.3.

Het Hof zal, om hierna uiteen te zetten redenen, de door belanghebbende betaalde prijs als uitgangspunt nemen voor de vaststelling van de WOZ-waarde. Nu de betaalde prijs als uitgangspunt zal worden genomen, is het precieze aantal vierkante meters, gelijk de heffingsambtenaar betoogt, niet relevant. De stelling van belanghebbende dienaangaande faalt.

De waarde van het perceel

5.4.

De Hoge Raad overwoog in het arrest HR 29 november 2000, nr. 35797, ECLI:NL:HR:2000:AA8610, als volgt.

“3.1. In cassatie kan ervan worden uitgegaan dat belanghebbende met een ander de woning waarover het gaat op 1 augustus 1995 heeft gekocht voor ƒ 182.500 bij een onder zakelijke omstandigheden totstandgekomen koopovereenkomst, en dat de koopprijs tussen twee onafhankelijk van elkaar staande partijen is overeengekomen.

(…)

3.3. (…)

Volgens artikel 17, lid 2, van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) dient de waarde van een onroerende zaak te worden bepaald op de waarde die aan de zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Dit waardebegrip is ontleend aan de bepalingen in de Gemeentewet betreffende de onroerendezaakbelastingen en leidt (…) tot een bedrag dat overeenkomt met de prijs die door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding. (…)

3.4.

Het (…) middel bestrijdt het oordeel van het Hof dat voor de waardebepaling van de woning in dit geval niet van een hogere waarde moet worden uitgegaan dan de door belanghebbende betaalde koopsom. (…) (Dit) middel faalt. In een geval waarin een belastingplichtige een woning kort na de peildatum heeft gekocht, moet in de regel ervan worden uitgegaan dat de waarde in de zojuist bedoelde zin, dat is immers, kort samengevat, de prijs welke de meestbiedende gegadigde voor de woning zou willen betalen, overeenkomt met de door de belastingplichtige betaalde prijs, zulks tenzij de partij die zich daarop beroept feiten of omstandigheden stelt en aannemelijk maakt waaruit volgt dat de koopsom niet die waarde weergeeft. In aanmerking genomen deze regel, de hiervoor in 3.1 vermelde uitgangspunten en de omstandigheid dat het bestreden oordeel voor het overige berust op de aan het Hof voorbehouden waardering van de bewijsmiddelen, is dit oordeel in het licht van de stellingen van partijen zoals die blijken uit de uitspraak van het Hof en de stukken van het geding, toereikend gemotiveerd. De enkele omstandigheid dat waardering overeenkomstig artikel 4, lid 1, van de Uitvoeringsregeling mogelijk tot een andere waarde zou leiden, noopte het Hof niet tot nadere motivering.”

5.5.

Belanghebbende heeft haar bod op het perceel uitgebracht in september 2008. De koopovereenkomst (c.q. de bouwenvelop) dateert van 30 januari 2009. Belanghebbende stelt dat deze data te ver zijn verwijderd van de waardepeildatum om bruikbaar te zijn. De heffingsambtenaar stelt dat de eigen koopprijs niettemin de beste maatstaf vormt. Het Hof is van oordeel dat een prijs overeengekomen tussen zakelijk handelende onafhankelijke partijen, ook enkele jaren na de overeenkomst een sterke aanwijzing vormt voor de WEV; de bruikbaarheid wordt vanzelfsprekend minder met het verstrijken van de tijd, maar gelet op de omstandigheid dat het hier een zeer specifiek transactie betreft, terwijl vergelijkbare verkooptransacties rondom de waardepeildatum niet voorhanden zijn,, acht het Hof de overeengekomen prijs een geschikte basis voor een waardering op de WEV als hier aan de orde.

5.6.

Het uitgangspunt dat de overeengekomen prijs de WEV vertegenwoordigt, is gebaseerd op de veronderstelling dat bij de beste voorbereiding op de beste markt een potentiële koper alle relevante omstandigheden, dus alle voor- en nadelen en kansen op risico’s en meevallers, zal meewegen. De invloed op de waarde van deze omstandigheden is dan in de koopprijs (en daarmee in de WEV) verdisconteerd. Dit uitgangspunt (koopprijs = WEV) sneuvelt echter, als de veronderstelling waarop het is gebaseerd (alle omstandigheden zijn meegewogen) onwaar blijkt te zijn. Belanghebbende stelt dat die situatie zich hier voordoet.

5.7.1.

Belanghebbende stelt om te beginnen dat zij zich op de beste wijze heeft voorbereid. Gelet op de vorm van de contractuele verplichtingen, de zogenoemde bouwenvelop, kon van haar geen verder onderzoek worden verwacht dan zij heeft gedaan.

5.7.2.

Zij stelt voorts dat de later bekend geworden feiten en omstandigheden noch haar, noch de gemeente, noch andere marktpartijen ten tijde van het aangaan van de overeenkomst bekend waren. Indien zij bekend zouden geweest zijn, zouden zij tot een beduidend lagere koopprijs hebben geleid. Belanghebbende zou in ieder geval niet het bedrag hebben betaald dat zij heeft betaald.

5.7.3.

Belanghebbende stelt dat de gemeente aansprakelijk is voor de door haar ten gevolge van de onverwachte tegenslagen geleden schade; zij concludeert dat de WEV van het perceel gesteld dient te worden op het bedrag van de door haar betaalde prijs minus de door haar geleden schade. Daarmee zakt de WEV onder nul.

5.8.

De heffingsambtenaar stelt dat de gemeente heeft erkend dat zich aanzienlijk meer palen en funderingsresten in de grond bevonden dan verwacht. De gemeente heeft de schade bestaande uit de kosten van verwijdering van die palen aan belanghebbende vergoed. Het bedrag van de schadevergoeding bedroeg € 2,3 miljoen. De gemeente is, aldus de heffingsambtenaar, voor de overige door belanghebbende geleden schade niet aansprakelijk. Die schade komt voor belanghebbendes rekening, zo stelt hij, en heeft geen invloed op de WEV van het perceel.

5.9.

Het Hof merkt op dat de uitkomst van de civielrechtelijke procedure tussen belanghebbende en de gemeente niet van rechtstreeks belang is voor de WOZ-waardering van het perceel. De criteria die gelden voor civielrechtelijke aansprakelijkheid (op grond van overeenkomst of anderszins), zijn andere criteria dan die welke gelden voor het bepalen van de WOZ-waarde. Het is immers mogelijk dat een koper het (contractuele) risico draagt voor bepaalde omstandigheden, die, had hij eerder van die omstandigheden geweten, hem (en andere kopers) van de koop hadden weerhouden of tot het bedingen van een lagere koopprijs hadden geleid. Andersom is ook mogelijk, dat een schadevergoeding wordt toegekend die betrekking heeft op schade die los staat van de waarde van de zaak.

5.10.

Belanghebbendes stelling dat de door haar geleden schade hoger is dan de door haar betaalde prijs, en dat
om die redende waarde van het perceel op nihil gesteld moet worden, is dus onjuist. Eveneens onjuist is de stelling, dat reeds omdat de civiele rechter (de rechtbank) de vordering van belanghebbende heeft afgewezen, geen (verborgen) waardeverminderende factoren aanwezig waren ten tijde van de koop. De rechtbank heeft ten onrechte nagelaten te onderzoeken of zulke factoren aanwezig waren en naadloos uitsluiting gezocht bij de beslissing van de civiele kamer. Belanghebbende klaagt terecht daarover.

5.11.

Het Hof constateert - partijen zijn het daarover eens - dat de toestand van het perceel ten tijde van de koop anders was dan koper en verkoper dachten; zij verschillen ‘slechts’ over de vraag voor wiens rekening een en ander moet komen.

5.12.

Om recht te doen aan het in 5.6 geformuleerde uitgangspunt, zal het Hof moeten onderzoeken wat belanghebbende, dan wel een andere meestbiedende gegadigde, voor het perceel zou hebben betaald, indien zij wel op de hoogte zouden zijn geweest van de ware toestand van het perceel en aldus in staat zouden zijn geweest alle waardebepalende factoren te wegen.

5.13.

Belanghebbende is voor de aankoop van de erfpacht van het perceel een bedrag van € 13.924.220 overeengekomen. Zij verkeerde toen in de veronderstelling dat het perceel zich in een bepaalde toestand bevond; een toestand die het Hof zal aanduiden als toestand A. De grond bleek zich echter in een andere, minder waardevolle, toestand te bevinden. Deze toestand zal het Hof aanduiden als toestand B. Het verschil in waarde tussen toestand A en toestand B wordt veroorzaakt door de onder de feiten omschreven omstandigheden, zijnde de (noodzaak tot verwijderen van) de heipalen, de hoogspanningsleidingen en de persleiding. Daarnaast stelt belanghebbende schade door advieskosten en vertragingsschade.

5.14.

De heffingsambtenaar doet in hoger beroep, net als in eerste aanleg, een beroep op interne compensatie. Hij stelt dat belanghebbende omzetbelasting over de grond was verschuldigd, en dat de WEV daarom gesteld moet worden op € 13.924.220 (de erfpacht afkoopsom) vermeerderd met 19% = € 16.569.822. Dat betekent, dat belanghebbende bereid was voor grond in toestand A een bedrag van € 16.569.822, inclusief omzetbelasting.

5.15.

De stelling dat de WEV wordt vastgesteld inclusief verschuldigde omzetbelasting is juist. Het Hof neemt overweging 6 van de rechtbank over.

5.16.

De WEV van het perceel in toestand A bedroeg dus € 16.569.822.

5.17.

De beschikte waarde is € 12.150.000. Indien deze waarde een koopprijs inclusief omzetbelasting zou weergeven, dan zou de netto koopprijs bedragen: 100/119 x € 12.150.000 = € 10.210.084. Anders uitgedrukt: indien de meest biedende gegadigde dit bedrag (exclusief omzetbelasting) zou hebben geboden, is de beschikte waarde exact juist.

5.18.

Het verschil tussen de WEV-waarde in toestand A en de beschikte waarde is derhalve € 16.569.822 minus € 12.150.000 = € 4.419.822. Dat betekent dat, gelet op het beroep op interne compensatie, de waardedrukkende invloed van de in 2.2.2. genoemde omstandigheden hoger moet zijn dan € 4.419.822, wil het hoger beroep van belanghebbende slagen.

5.19.

Het Hof zal er veronderstellenderwijs van uitgaan, dat de kosten van het verwijderen van de heipalen (€ 2,3 miljoen), de hoogspanningsleidingen (€ 302.387) en de persleidingen (€ 248.322,68) integraal in mindering moeten worden gebracht op de waarde in toestand A. De totale kosten bedragen minder dan € 2,9 miljoen. In één oogopslag wordt duidelijk dat de waardedruk beneden het bedrag van € 4.419.822 blijft, en de herberekende waarde niet zakt beneden de beschikte waarde.

5.20.

Dan resteert de vraag naar de invloed van de kosten van advisering en de vertragingsschade (waaronder begrepen de financieringsschade). Het Hof herhaalt, dat het in deze procedure niet gaat om de vraag of belanghebbende dergelijke schade heeft geleden, noch om de vraag of deze schade met succes op de gemeente verhaald kan worden. Uitsluitend is van belang wat de meestbiedende koper zou hebben geboden, indien alle relevante feiten ten tijde van de koop bekend zouden zijn geweest. Geconstateerd moet worden dat dan de advieskosten niet zouden zijn gemaakt (het gaat hier om de advieskosten veroorzaakt door de latere ontdekking van de palen etc.), zodat die vanzelfsprekend geen invloed zouden hebben gehad. Er zou, strikt genomen, ook geen vertragingsschade zijn geweest; de koper zou de tijd gemoeid met de verwijdering van de palen (etc.) meteen hebben ingecalculeerd. Het Hof acht echter niet aannemelijk gemaakt dat
diecalculatie (te onderscheiden van de calculatie van vertragingsschade) zou leiden tot een waardedruk die, gelet op de in 5.18 genoemde marge, tot gevolg heeft dat de beschikte waarden te hoog zijn.

Slotsom

5.21.

Het hoger beroep van belanghebbende is gegrond, doch uitsluitend voor wat betreft de proceskostenvergoeding.

6.Kosten

6.1.

Gelet op hetgeen is overwogen in onderdeel 3.3 van deze uitspraak, acht het Hof termen aanwezig voor een proceskostenveroordeling op de voet van artikel 8:75 van de Awb (in verbinding met artikel 8:108 van die wet).

6.2.

De voor vergoeding in aanmerking komende kosten zijn opgenomen in artikel 1 van het Besluit proceskosten bestuursrecht (hierna: het Besluit). Voor het onderhavige geval zijn dat de in onderdeel a vermelde kosten van door een derde verleende rechtsbijstand. Ingevolge artikel 2, eerste lid, aanhef en onderdeel a, van het Besluit stelt het Hof het bedrag van deze kosten overeenkomstig het in de bijlage bij het Besluit opgenomen tarief op in totaal € 2.253 ([1 punt voor het bezwaarschrift x € 249 x 1 (wegingsfactor)] + [2 punten voor het beroepschrift c.q. het verschijnen ter zitting x € 501 x 1 (wegingsfactor)] + [2 punten voor het hoger beroepschrift c.q. het verschijnen ter zitting x € 501 x 1 (wegingsfactor)]).

6.3.

In de omstandigheid dat partijen (zie onder 3.3; door onduidelijkheden in de procedure) hebben afgesproken dat de heffingsambtenaar de forfaitaire kosten zal vergoeden (en de rechtbank dit ten onrechte niet heeft beslist) vindt het Hof voorts aanleiding de heffingsambtenaar te gelasten de in beroep (totaal € 662) en hoger beroep (€ 501) betaalde griffierechten van in totaal € 1.163 aan belanghebbende te vergoeden.

7.Beslissing

Het Hof:

vernietigt de uitspraak van de rechtbank;
verklaart de beroepen ongegrond;
veroordeelt de heffingsambtenaar in de kosten van belanghebbende tot een bedrag van € 2.253;
gelast de heffingsambtenaar het in beroep en hoger beroep betaalde griffierecht van in totaal € 1.163 te vergoeden.

De uitspraak is gedaan door mrs. W.E.M. van Nispen tot Sevenaer, voorzitter, M.J. Leijdekker en C.J. Hummel, leden van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van

mr. C. Lambeck als griffier. De beslissing is op 6 september 2018 in het openbaar uitgesproken. Bij ontstentenis van de voorzitter is het ondertekend door mr. Leijdekker.

Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie worden ingesteld bij de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:

1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.

2. het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. een dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

d. de gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.

In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.