Uitspraak
GERECHTSHOF DEN HAAG
Team Belastingrecht
meervoudige kamer
nummer BK-15/00992
Uitspraak van 1 juni 2016
in het geding tussen:
[X] te [Z] , belanghebbende,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Leidschendam- [C], de heffingsambtenaar,
op het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de Rechtbank Den Haag van 30 juli 2015, nummer SGR 15/3182 (hierna: de Rechtbank) betreffende de onder 1.1 vermelde beschikking en aanslag.
Beschikking, aanslag, bezwaar en geding in eerste aanleg
1.1.
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde op 1 januari 2013 (hierna: de waardepeildatum) van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [Y] te [Z] (hierna: de woning), voor het kalenderjaar 2014 vastgesteld op € 598.000 (hierna: de beschikking). Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan belanghebbende voor het jaar 2014 opgelegde aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Leidschendam- [C] (hierna: de aanslag).
1.2.
De heffingsambtenaar heeft het daartegen gemaakte bezwaar gegrond verklaard en de waarde van de woning nader vastgesteld op € 560.000.
1.3.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld bij de Rechtbank. Er is een griffierecht geheven van € 45. De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
Loop van het geding in hoger beroep
2.1.
Belanghebbende is tegen de uitspraak van de Rechtbank op het door hem ingestelde beroep in hoger beroep gekomen. Er is een griffierecht geheven van € 123. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
2.2.
Belanghebbende heeft een nader stuk met bijlagen ingediend, ingekomen bij het Hof op 8 april 2016. Een afschrift hiervan is aan de heffingsambtenaar verstrekt.
2.3.
De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van het Hof van 20 april 2016. Partijen zijn verschenen. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt.
Vaststaande feiten
3.1.
Belanghebbende is eigenaar van de woning. De woning is een monumentaal tussenherenhuis met berging, bouwjaar 1746. De woning heeft een oppervlakte van ongeveer 185 m2. De oppervlakte van het perceel is ongeveer 349 m2.
3.2.
Belanghebbende heeft de woning op 15 september 2014 gekocht voor € 555.000.
3.3.
De heffingsambtenaar heeft in de procedure voor de rechtbank een waardematrix overgelegd (hierna: de matrix). In de matrix zijn als vergelijkingsobjecten opgenomen [A] te [Z] , verkocht op 1 juni 2012 voor € 540.000, en [B] te [C] , verkocht op 1 februari 2012 voor € 745.000.
3.4.
In hoger beroep heeft belanghebbende een door hem op 1 maart 2016 opgemaakt overzicht overgelegd. Het overzicht bevat een kolom “Verborgen gebrek”, een kolom “Ingreep” en een kolom “Kosten”. In totaal wordt een bedrag van € 104.806 aan kosten vermeld. Tevens heeft belanghebbende het voor aankoop van de woning door architect [D] opgemaakte Bouwtechnische rapport van 25 juni 2014 alsmede een toelichting van [D] van 2 maart 2016 op de aangetroffen verborgen gebreken bij restauratie overgelegd.
Oordeel van de rechtbank
4. De Rechtbank heeft het volgende overwogen, waarbij belanghebbende is aangeduid als eiser en de heffingsambtenaar als verweerder:
“(…)
4. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum. Eiser bepleit een waarde van € 401.000. Verweerder stelt zich op het standpunt dat het beroep ongegrond moet worden verklaard.
5. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1993/94, 22 885, nr. 36, blz. 44).
6. Verweerder dient aannemelijk te maken dat de waarde van de woning zoals hij deze bij uitspraak op bezwaar heeft vastgesteld, niet te hoog is. Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder hierin geslaagd. Daartoe overweegt de rechtbank het volgende.
7. In zijn arrest van 29 november 2000, nr. 35797, ECLI:NL:HR:2000:AA8610, heeft de Hoge Raad - onder meer - het volgende overwogen:
“In een geval waarin een belastingplichtige een woning kort na de peildatum heeft gekocht, moet in de regel ervan worden uitgegaan dat de waarde in de zojuist bedoelde zin, dat is immers, kort samengevat, de prijs welke de meestbiedende gegadigde voor de woning zou willen betalen, overeenkomt met de door de belastingplichtige betaalde prijs, zulks tenzij de partij die zich daarop beroept feiten of omstandigheden stelt en aannemelijk maakt waaruit volgt dat de koopsom niet die waarde weergeeft.”
8. Eiser heeft de woning op 15 september 2014 gekocht voor € 555.000. Weliswaar is dat niet kort na de waardepeildatum, maar naar het oordeel van de rechtbank is deze aankoop ook weer niet zo ver van de waardepeildatum gelegen dat deze niet bruikbaar is voor de onderhavige waardering. Eiser heeft met betrekking tot de eigen aankoop gesteld dat de door hem betaalde koopsom niet de werkelijke waarde van de woning op dat moment weergeeft, omdat de woning na aankoop veel verborgen gebreken bleek te hebben waar eiser bij de aankoop en het bepalen van de aankoopprijs geen rekening mee heeft gehouden. Dit heeft eiser naar het oordeel van de rechtbank niet aannemelijk gemaakt. Eiser heeft in ieder geval niet aannemelijk gemaakt dat de woning zoveel verborgen gebreken vertoonde, dat de aankoopprijs niet kan worden geacht de werkelijke waarde in het economische verkeer te zijn. Eiser heeft de verborgen gebreken onvoldoende geconcretiseerd en heeft geen stukken overgelegd waaruit de gebreken blijken. Daarbij neemt de rechtbank ook in aanmerking dat eiser, naar hij ter zitting heeft verklaard, de woning voor aankoop heeft bekeken, samen met zijn architect, derhalve met een deskundige, en dat daarbij in ieder geval de vochtproblemen met de vloer aan de orde zijn gesteld. Ook neemt de rechtbank daarbij in aanmerking dat eiser, naar hij ter zitting heeft verklaard, nadien de verkoper niet heeft aangesproken op enig verborgen gebrek. De rechtbank concludeert daarom dat de aankoopprijs van € 550.000 op het moment van aankoop de werkelijke waarde van de woning in het economische verkeer was. Dat deze aankoopprijs, naar eiser ter zitting heeft gesteld, mede is beïnvloed door de eerder voor 2014 voor de woning vastgestelde - naar eiser stelt te hoge - WOZ-waarde van
€ 580.000, acht de rechtbank in dit verband niet relevant.
9. Ter zitting heeft eiser erkend dat vanaf de waardepeildatum tot het moment van aankoop van de woning, sprake was van een dalende woningmarkt. De door verweerder in aanmerking genomen waardedaling van € 5.000 over de periode 1 januari 2013 (de waardepeildatum) tot 15 september 2014 (moment van aankoop) acht de rechtbank alleszins redelijk en aannemelijk. Gelet hierop, in samenhang bezien met het onder 8 overwogene, is de rechtbank van oordeel dat de uiteindelijk vastgestelde waarde van € 560.000 per de waardepeildatum niet te hoog is. De rechtbank neemt daarbij ook in aanmerking de door verweerder in zijn verweerschrift genoemde vergelijkingsobjecten [A] te [C] en [B] te [Z] en de bij het verweerschrift gevoegde waarderingsmatrix, die de waarde van € 560.000 ondersteunen. Daarbij overweegt de rechtbank dat in de waarderingsmatrix in ieder geval ook rekening is gehouden met de slechte staat van onderhoud van de woning. Immers, voor de woning is voor ‘kwaliteit’ en ‘onderhoud’ een factor 2 gehanteerd, terwijl aan de vergelijkingsobjecten hiervoor een factor 3 is toegekend.
10. Hetgeen eiser overigens heeft aangevoerd en overgelegd, doet aan het hier boven gegeven oordeel niet af. Met betrekking tot de door eiser ingediende nadere stukken van Kadasterdata merkt de rechtbank nog op dat deze, anders dan eiser meent, niet afkomstig zijn van het kadaster zelf. Ook overweegt de rechtbank nog dat de waarde die voor het vorige tijdvak aan de woning is toegekend, niet relevant is voor de onderhavige waardebepaling. Doel en strekking van de Wet WOZ brengen mee dat de waarde van een onroerende zaak voor elk tijdvak opnieuw wordt bepaald. Voor de beoordeling van de juistheid van de voor het onderhavige tijdvak vastgestelde waarde is daarom slechts van belang of de aan de woning toegekende waarde in overeenstemming is met het wettelijk waardebegrip. Aan de verhouding tussen voor twee opvolgende tijdvakken vastgestelde waarden komt in dat kader geen zelfstandige betekenis toe.
11. Gelet op wat hiervoor is overwogen, is het beroep ongegrond verklaard.
12. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.”
Geschil, standpunten en conclusies
5.1.
In hoger beroep is in geschil of de waarde van de woning zoals vastgesteld bij uitspraak op bezwaar te hoog is vastgesteld. Belanghebbende beantwoordt deze vraag bevestigend, de heffingsambtenaar ontkennend.
5.2.
Belanghebbende bepleit een waarde van primair € 300.000, subsidiair € 401.000. Ter onderbouwing van zijn standpunt voert hij – samengevat – het volgende aan. Het eigen aankoopcijfer van de woning is niet bruikbaar voor de waardebepaling omdat de transactie te ver van de waardepeildatum is gelegen. Voorts zijn na de aankoop verborgen gebreken aan het licht gekomen, in totaal becijferd op € 104.806. De door de heffingsambtenaar gehanteerde vergelijkingsobjecten zijn niet bruikbaar omdat de woning uniek is. Daarom dient te worden uitgegaan van de voor het jaar 2013 vastgestelde WOZ-waarde van € 415.000, gecorrigeerd voor algemene waardeontwikkeling en de verborgen gebreken.
5.3.
De heffingsambtenaar heeft de standpunten van belanghebbende weersproken. Het eigen aankoopcijfer is volgens hem maatgevend en belanghebbende heeft geen stukken ingediend die de verborgen gebreken aantonen.
5.4.
Voor de onderbouwing van de standpunten van partijen verwijst het Hof verder naar de gedingstukken.
5.5.
Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en de uitspraak op bezwaar, tot wijziging van de beschikking aldus dat de waarde van de woning nader wordt vastgesteld op € 300.000 dan wel op € 401.000.
5.6.
De heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
Beoordeling van het geschil
De waarde van de woning
6.1.
De waarde van de woning wordt in gevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom van de woning zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de woning in de staat waarin deze zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1993/94, 22 885, nr. 36, blz. 44).
6.2.
De heffingsambtenaar dient aannemelijk te maken dat de door hem vastgestelde waarde van € 560.000 niet te hoog is. Dienaangaande overweegt het Hof het volgende.
6.3.
Als uitgangspunt bij de bepaling van de waarde van de woning heeft te gelden het bedrag van € 555.000 waarvoor belanghebbende de woning op 15 september 2014 heeft gekocht (vergelijk HR 29 november 2000, nr. 35797,ECLI:NL:HR:2000:AA8610). Daaraan hoeft niet in de weg te staan dat belanghebbende de woning ruim 19 maanden na de waardepeildatum heeft gekocht. Wel dient bij de herleiding van de waarde van de woning op waardepeildatum uit de nadien overeengekomen koopprijs rekening te worden gehouden met de ontwikkeling van de waarde van de woning in de periode tussen de waardepeildatum en de koopdatum. Voorts dient rekening te worden gehouden met waarde-relevante omstandigheden die zich op waardepeildatum voordeden die niet in de koopprijs zijn verdisconteerd omdat de koper van de woning (belanghebbende) daarmee ten tijde van de koop niet bekend was noch redelijkerwijs bekend kon zijn.
6.4.
Gelet op hetgeen onder 6.3 is overwogen is allereerst van belang of bij de herleiding van de waarde van de woning op waardepeildatum uit de nadien overeengekomen koopprijs in voldoende mate rekening is gehouden met ontwikkeling van de waarde van de woning in de periode tussen de waardepeildatum en de koopdatum. Naar het oordeel van het Hof heeft de heffingsambtenaar met hetgeen hij heeft aangevoerd over de licht dalende tendens op de woningmarkt tussen de waardepeildatum en de koopdatum aannemelijk gemaakt dat, indien uitsluitend naar deze omstandigheid wordt gekeken, de waarde van de woning op waardpeildatum iets hoger was dan de door belanghebbende nadien betaalde koopprijs. Daartegenover staat dat belanghebbende - tegenover de onvoldoende gemotiveerde betwisting door de heffingsambtenaar - aannemelijk heeft gemaakt dat het vochtprobleem en de aantasting van de (balken onder de) vloer van de woning veel ernstiger waren dan belanghebbende bij de aankoop van de woning bekend was en redelijkerwijs bekend kon zijn zodat hij daarmee bij de bepaling van de prijs die hij bereid was voor de woning te betalen geen rekening heeft kunnen houden. Dit brengt naar het oordeel van het Hof mee dat bij de herleiding van de waarde van de woning op waardepeildatum uit de nadien door belanghebbende betaalde koopprijs een substantiële neerwaartse correctie op de koopprijs dient te worden aangebracht. Gelet op hetgeen partijen over de beide hiervoor bedoelde, tegengestelde waarde-invloeden hebben aangevoerd, komt het Hof tot de conclusie dat de overeengekomen koopprijs van de woning de waarde van de woning op waardepeildatum in betekenende mate te boven gaat. De heffingsambtenaar heeft mitsdien niet aannemelijk gemaakt dat hij de waarde van de woning bij de uitspraak op bezwaar niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld.
6.5.
Nu de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of belanghebbende aannemelijk heeft gemaakt dat de door hem verdedigde waarde niet te laag is. Naar het oordeel van het Hof dient deze vraag ontkennend te worden beantwoord. Daarbij neemt het Hof het volgende in aanmerking. Belanghebbende heeft geen omstandigheden aangevoerd die, indien aannemelijk bevonden, reden zouden kunnen zijn om bij de bepaling van de waarde van de woning niet op de onder 6.3. aangegeven wijze uit te gaan van het bedrag van € 555.000 waarvoor belanghebbende de woning op 15 september 2014 heeft gekocht. Voorts heeft belanghebbende zijn stelling dat het volledige bedrag van de door hem opgesomde kosten tot vermindering van de waarde van de woning op waardepeildatum moet leiden, tegenover de gemotiveerde ontkenning daarvan door de heffingsambtenaar, niet aannemelijk gemaakt. Tenslotte kent het Hof aan de uitkomst van de door belanghebbende gemaakte berekening van de waarde van de woning op waardepeildatum op basis van de voor het jaar 2013 naar de waardepeildatum 1 januari 2012 vastgestelde waarde geen betekenis toe. Naar het oordeel van het Hof kan een herleiding van de waarde van de woning op waardepeildatum uit de in een eerdere taxatieronde naar een eerdere waardepeildatum vastgestelde waarde niet als een op artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ gebaseerde methode van waardebepaling worden beschouwd (zie onder 6.1).
6.6.
Nu geen van beide partijen in het van haar verlangde bewijs is geslaagd, heeft het Hof de waarde van de woning op waardepeildatum, rekening houdend met alle feiten en omstandigheden en gelet op hetgeen onder 6.4 is overwogen, in het bijzonder dat de overeengekomen koopprijs van de woning de waarde van de woning op waardepeildatum in betekende mate te boven gaat, schattenderwijs vastgesteld op € 500.000.
6.7.
Gelet op het vorenoverwogene is het hoger beroep gegrond en dient te worden beslist als hierna is vermeld.
Proceskosten en griffierecht
7.1.
Het Hof acht termen aanwezig de heffingsambtenaar te veroordelen in de door belanghebbende gemaakte proceskosten. Het Hof stelt deze kosten, op de voet van artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht in verbinding met het Besluit proceskosten bestuursrecht en de daarbij behorende bijlage, vast op € 1.984 wegens beroepsmatig verleende rechtsbijstand voor de Rechtbank en voor het Hof (4 punten à € 496).
7.2.
Voorts dient aan belanghebbende het voor de behandeling voor de rechtbank gestorte griffierecht van € 45, alsmede het voor de behandeling in hoger beroep gestorte griffierecht van € 123 te worden vergoed.
Beslissing
Het Gerechtshof:
- vernietigt de uitspraak van de rechtbank;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- wijzigt de beschikking aldus dat de waarde nader wordt vastgesteld op € 500.000;
- vermindert de aanslag dienovereenkomstig;
- veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten aan de zijde van belanghebbende, vastgesteld op € 1.984;
- gelast de heffingsambtenaar aan belanghebbende een bedrag van € 168 aan griffie-
recht te vergoeden.
Deze uitspraak is vastgesteld door mr. S.E. Postema, mr. G.J. van Leijenhorst en mr. J.J.J. Engel in tegenwoordigheid van de griffier mr. Y. Postema. De beslissing is op 1 juni 2016 in het openbaar uitgesproken.
aangetekend aan
partijen verzonden:
Zowel de belanghebbende als het daartoe bevoegde bestuursorgaan kanbinnen zes wekenna de verzenddatum van deze uitspraak beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
Bij het beroepschrift wordt een kopie van deze uitspraak gevoegd.
Het beroepschrift wordt ondertekend en bevat ten minste:
- de naam en het adres van de indiener;
- de dagtekening;
- de gronden van het beroep in cassatie.
Het beroepschrift moet worden gezonden aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag.
De partij die beroep in cassatie instelt is griffierecht verschuldigd en zal daarover bericht ontvangen van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan worden verzocht de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.