Uitspraak
201400773/1/A2.
Datum uitspraak: 15 oktober 2014
AFDELING
BESTUURSRECHTSPRAAK
Uitspraak op het hoger beroep van:
het college van burgemeester en wethouders van Uithoorn,
appellant,
tegen de uitspraak van de rechtbank Amsterdam van 18 december 2013 in zaak nr. 13/2141 in het geding tussen:
[wederpartijen] (hierna gezamenlijk en in enkelvoud: [wederpartij])
en
het college.
Procesverloop
Bij besluit van 16 augustus 2012 heeft het college een aanvraag van [wederpartij] om een tegemoetkoming in planschade afgewezen.
Bij besluit van 21 maart 2013 heeft het college het door [wederpartij] daartegen gemaakte bezwaar ongegrond verklaard.
Bij uitspraak van 18 december 2013 heeft de rechtbank het door [wederpartij] daartegen ingestelde beroep gegrond verklaard, dat besluit vernietigd en bepaald dat het college aan [wederpartij] een planschadevergoeding van € 4.600,00 dient te betalen en deze uitspraak in de plaats treedt van het vernietigde besluit. Deze uitspraak is aangehecht.
Tegen deze uitspraak heeft het college hoger beroep ingesteld.
[wederpartij] heeft een verweerschrift ingediend.
De Afdeling heeft de zaak ter zitting behandeld op 20 augustus 2014, waar het college, vertegenwoordigd door E.C. van der Salm-Zandvliet en E. van den Klinkenberg, beiden werkzaam bij de gemeente, vergezeld door mr. ir. P.F. Schreiber, werkzaam bij de Stichting Adviesbureau Onroerende Zaken (hierna: de SAOZ), en [wederpartij A], in persoon en bijgestaan door mr. G.G. Kranendonk, werkzaam bij ARAG, zijn verschenen.
Overwegingen
1. Ingevolge artikel 6.1, eerste lid, van de Wet ruimtelijke ordening (hierna: de Wro) kennen burgemeester en wethouders degene die in de vorm van een inkomensderving of een vermindering van de waarde van een onroerende zaak schade lijdt of zal lijden als gevolg van een in het tweede lid vermelde oorzaak, op aanvraag een tegemoetkoming toe, voor zover de schade redelijkerwijs niet voor rekening van de aanvrager behoort te blijven en de tegemoetkoming niet voldoende anderszins is verzekerd.
Ingevolge het tweede lid, aanhef onder a, is een bepaling van een bestemmingsplan een oorzaak, als bedoeld in het eerste lid.
Ingevolge artikel 6.2, eerste lid, blijft binnen het normale maatschappelijke risico vallende schade voor rekening van de aanvrager.
Ingevolge het tweede lid, aanhef en onder b, voor zover thans van belang, blijft van schade in de vorm van een vermindering van de waarde van een onroerende zaak in ieder geval voor rekening van de aanvrager: een gedeelte gelijk aan twee procent van de waarde van de onroerende zaak onmiddellijk voor het ontstaan van de schade.
Ingevolge artikel 6.3, aanhef en onder a, betrekken burgemeester en wethouders met betrekking tot de voor tegemoetkoming in aanmerking komende schade in ieder geval de voorzienbaarheid van de schadeoorzaak bij hun beslissing op de aanvraag.
2. Op 17 juli 1997 heeft [wederpartij] de woning aan de [locatie] te De Kwakel (hierna: de woning) aangekocht. Bij brief van 27 februari 2012 heeft hij bij het college een tegemoetkoming aangevraagd in de planschade die hij stelt te hebben geleden als gevolg van het bestemmingsplan ‘De Kwakel Zuid’ (hierna: het nieuwe bestemmingsplan). Aan de aanvraag heeft hij ten grondslag gelegd dat het nieuwe bestemmingsplan, dat op 2 juni 2011 (hierna: de peildatum) in werking is getreden, het mogelijk heeft gemaakt op een nabijgelegen terrein (hierna: het plangebied) woningbouw te realiseren en dit de waarde van de woning heeft verminderd.
3. Het college heeft voor het op de aanvraag te nemen besluit advies gevraagd aan de SAOZ. In een advies van juli 2012 heeft de SAOZ een vergelijking gemaakt tussen de planologische mogelijkheden van het oude en het nieuwe planologische regime. Uit die vergelijking heeft de SAOZ de conclusie getrokken dat [wederpartij] door het nieuwe bestemmingsplan in een nadeliger positie is komen te verkeren en de waarde van de woning op de peildatum van € 370.000,00 naar € 358.000,00 is gedaald. Voorts is in het advies vermeld dat artikel 6.2, tweede lid, aanhef en onder b, van de Wro op de aanvraag van toepassing is, zodat een gedeelte van de schade, gelijk aan twee procent van de waarde van de woning onmiddellijk voor het ontstaan van de schade, voor rekening van [wederpartij] dient te worden gelaten. Volgens de SAOZ mag ook het restant van de schade voor rekening van [wederpartij] worden gelaten, omdat de planologische verandering ten tijde van de aankoop van de woning voor hem voorzienbaar was. Daartoe acht de SAOZ van belang dat het plangebied in het voorontwerp van het bestemmingsplan ‘De Kwakel Noord Noordoost 1996’ (hierna: het voorontwerp) voor woningbouw is bestemd, hiermee een beleidsvoornemen is vastgelegd om woningbouw in het plangebied te realiseren, dit voornemen in de openbare vergadering van de raadscommissie voor ruimtelijke ordening en economische zaken (hierna: de raadscommissie) van 26 november 1996 is besproken, omwonenden daarvan van te voren per brief van 21 november 1996 op de hoogte zijn gesteld en de agenda en het verslag van de vergadering op de gebruikelijke wijze openbaar zijn gemaakt en ter inzage hebben gelegen.
Het college heeft dit advies aan het besluit van 16 augustus 2012 ten grondslag gelegd en dat besluit bij het besluit van 21 maart 2013 gehandhaafd.
4. Het college betoogt dat de rechtbank ten onrechte heeft overwogen dat ten onrechte aan het bestreden besluit ten grondslag is gelegd dat de planologische verandering voor [wederpartij] ten tijde van de aankoop van de woning voorzienbaar was. Daartoe voert het college aan dat de rechtbank het advies van de SAOZ ten onrechte zonder terughoudendheid heeft getoetst. Voorts voert het college aan dat het in het voorontwerp vastgelegde beleidsvoornemen in de openbare vergadering van de raadscommissie voor ruimtelijke ordening van economische zaken van 26 november 1996 is behandeld, de agenda en het verslag van de vergadering op de gebruikelijke wijze zijn gepubliceerd, de vergadering met een brief aan omwonenden van 21 november 1996 is aangekondigd en uit berichtgeving in de media was af te leiden dat de gemeente woningbouwplannen voor het plangebied had.
4.1. Indien ten tijde van de aankoop van een onroerende zaak voor een redelijk denkend en handelend koper aanleiding bestond om rekening te houden met de kans dat de planologische situatie ter plaatse in ongunstige zin zou veranderen, is de planschade voorzienbaar en dient deze voor rekening van de koper te worden gelaten. In dat geval wordt de koper geacht de mogelijkheid van verwezenlijking van de negatieve planologische ontwikkeling te hebben betrokken bij het overeenkomen van de koopprijs. Om voorzienbaarheid te kunnen aannemen, is voldoende dat er een concreet beleidsvoornemen is, dat openbaar is gemaakt.
4.2. Het antwoord op de vraag of de planologische verandering ten tijde van de aankoop van de woning voor [wederpartij] voorzienbaar was, vereist geen specialistische kennis of ervaring waarover slechts een deskundige, zoals de SAOZ, beschikt. De rechtbank heeft het door de SAOZ gegeven antwoord op die vraag terecht zonder terughoudendheid getoetst.
4.3. Ter zitting van de Afdeling is door het college vermeld dat de agenda van de vergadering van de raadscommissie van 26 november 1996 op het publicatiebord van het gemeentehuis heeft gehangen en het verslag van deze vergadering niet is bekendgemaakt.
Om op grond van een concreet beleidsvoornemen voorzienbaarheid te kunnen aannemen, dient een redelijk denkend en handelend koper uit de openbaarmaking daarvan te kunnen begrijpen op welk gebied dat beleidsvoornemen betrekking heeft, wat de zakelijke inhoud ervan is en dat hij van de inhoud ervan kan kennisnemen. Vergelijk de uitspraak van de Afdeling van 17 oktober 2012 in zaak nr. 201107793/1/A2. Nu de destijds opgestelde agenda van de vergadering van de raadscommissie met de daarbij vermelde onderwerpen ontbreekt, is niet duidelijk of aan deze vereisten is voldaan, zodat aan de agenda niet de door het college gewenste betekenis kan worden toegekend. Dat het beleidsvoornemen, daargelaten of het concreet was, in een openbare raadsvergadering is behandeld, betekent voorts niet dat, zoals door het college ter zitting van de Afdeling is aangevoerd, voorzienbaarheid kan worden aangenomen. Met een openbare behandeling is nog niet gewaarborgd dat een ieder kennis kan nemen van de inhoud van dat voornemen. Vergelijk de tussenuitspraak van de Afdeling van 19 december 2012 in zaak nr. 201203399/1/T1/A2.
4.4. Niet in geschil is dat [wederpartij] ten tijde van de aankoop van de woning nog geen kennis had genomen van de brief van 21 november 1996. Daargelaten of de verkoper van de woning, door [wederpartij] niet op de hoogte te stellen van deze brief, in strijd met de ten opzichte van een koper in acht te nemen informatieplicht heeft gehandeld, betekent dit dat [wederpartij] niet in de gelegenheid was om de inhoud van de brief in de koopprijs te verdisconteren. Derhalve is er, anders dan het college heeft aangevoerd, geen reden om de gevolgen van het gestelde nalaten van de verkoper van de woning voor risico van [wederpartij] te laten. Verwijzing naar de uitspraak van de Afdeling van 16 augustus 2006 in zaak nr. 200600955/1 kan het college niet baten. Die uitspraak berust op de veronderstelling dat een verzoeker om vergoeding van planschade ten tijde van de aankoop van de betrokken onroerende zaak op de hoogte was van een met de brief van 21 november 1996 vergelijkbare brief.
4.5. Het college heeft geen bewijs van de gestelde berichtgeving in de media overgelegd. Aan die berichtgeving, wat daarvan verder zij, kan reeds hierom niet de door het college gewenste betekenis worden toegekend.
4.6. Het betoog faalt.
5. Het hoger beroep is ongegrond. De aangevallen uitspraak dient te worden bevestigd.
6. Het college dient op na te melden wijze tot vergoeding van de proceskosten te worden veroordeeld.
Beslissing
De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State:
I. bevestigt de aangevallen uitspraak;
II. veroordeelt het college van burgemeester en wethouders van Uithoorn tot vergoeding van bij [wederpartijen] in verband met de behandeling van het hoger beroep opgekomen proceskosten tot een bedrag van € 964,94 (zegge: negenhonderdvierenzestig euro en vierennegentig cent), waarvan € 944,00 is toe te rekenen aan door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand;
III. bepaalt dat van het college van burgemeester en wethouders van Uithoorn een griffierecht van € 478,00 (zegge: vierhonderdachtenzeventig euro) wordt geheven.
Aldus vastgesteld door mr. A.W.M. Bijloos, voorzitter, en mr. N.S.J. Koeman en mr. N. Verheij, leden, in tegenwoordigheid van mr. R.J.R. Hazen, griffier.
w.g. Bijloos w.g. Hazen
voorzitter griffier
Uitgesproken in het openbaar op 15 oktober 2014
452.