Uitspraak
RECHTBANK limburg
Zittingsplaats Maastricht
Bestuursrecht
zaaknummer: AWB/ROE 13/3627
uitspraak van de meervoudige kamer van 12 juni 2015 in de zaak tussen
[naam eiser 1] en [naam eiser 2], te Gronsveld, eisers
(gemachtigde: mr. J. Schepers),
en
het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Eijsden-Margraten, verweerder
(gemachtigde: mr. S.A.G. Piek).
Als derde-partij (belanghebbende) heeft aan het geding deelgenomen:
[naam BV belanghebbende] BV, te Gronsveld.
[naam BV belanghebbende] BV, te Gronsveld.
Procesverloop
Bij besluit van 22 oktober 2013 (het bestreden besluit) heeft verweerder het bezwaar van eisers gegrond verklaard, het (primaire) besluit van 4 mei 2010 in stand gelaten en het verzoek van eisers om een tegemoetkoming in planschade afgewezen.
Eisers hebben tegen het bestreden besluit beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 17 juli 2014. Eisers zijn verschenen, bijgestaan door hun gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde. Namens belanghebbende is verschenen [naam persoon].
Bij tussenuitspraak van 26 september 2014 (hierna: de tussenuitspraak) heeft de rechtbank verweerder in de gelegenheid gesteld om binnen 4 respectievelijk 10 weken na verzending van de tussenuitspraak, met inachtneming van hetgeen in de tussenuitspraak is overwogen, het geconstateerde gebrek in het bestreden besluit te herstellen.
De rechtbank heeft de termijn die zij verweerder heeft gegeven om het gebrek te herstellen, verlengd tot 7 november 2014.
Verweerder heeft in reactie op de tussenuitspraak bij brief van 30 oktober 2014 een aanvullende motivering ingediend.
Eisers hebben hierop bij faxbericht van 4 december 2014 een schriftelijke zienswijze (hierna: de zienswijze) gegeven.
De rechtbank heeft bepaald dat een nadere zitting achterwege blijft.
Overwegingen
1. Deze uitspraak bouwt voort op de tussenuitspraak. De rechtbank blijft bij hetgeen zij in de tussenuitspraak heeft overwogen en beslist, tenzij hierna uitdrukkelijk anders wordt overwogen. Het staat de rechtbank niet vrij om terug te komen van zonder voorbehoud gegeven oordelen in de tussenuitspraak. Dit is alleen anders in zeer uitzonderlijke gevallen. De rechtbank verwijst hiervoor naar de uitspraken van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (ABRvS) van 24 augustus 2011 (ECLI:NL:RVS:2011:BR5704) en 15 augustus 2012 (ECLI:NL:RVS:2012:BX4694).
2. In haar tussenuitspraak heeft de rechtbank, kort gezegd, overwogen ten aanzien van het zogenaamde ‘perceel van 16 september 1982’ dat
het ten tijde van de aankoop van voornoemd perceel geldende bestemmingsplan geen bouwvoorschriften en geen gebruiksvoorschriften bevatte. Tussen partijen is niet in geschil dat derhalve de gemeentelijke bouwverordening gold.
het ten tijde van de aankoop van voornoemd perceel geldende bestemmingsplan geen bouwvoorschriften en geen gebruiksvoorschriften bevatte. Tussen partijen is niet in geschil dat derhalve de gemeentelijke bouwverordening gold.
Op grond van deze gemeentelijke bouwverordening konden bouwhoogten tot 15 meter worden gerealiseerd. Aangezien geen gebruiksvoorschriften golden was ten tijde van de koop van onderhavig perceel alle gebruik (zoals Horeca of Detailhandel) toegelaten.
De desbetreffende bouwverordening bevatte wel bepalingen met betrekking tot de zogenaamde ‘rooilijnen’. Ingevolge artikel 45 van Pro deze bouwverordening mag -kort gezegd- de afstand tussen de voorgevelrooilijn en de achtergevelrooilijn niet groter zijn dan 15 meter. Onder het nieuwe planologische regime, in het bestemmingsplan “Woningbouwlocatie [naam straatnaam]”, wordt deze afstand (ruim) overschreden.
De rechtbank is van oordeel dat verweerder onvoldoende heeft gemotiveerd waarom onderhavige planologische situatie desondanks voor eisers voorzienbaar was. In dit verband overweegt de rechtbank dat in de desbetreffende bouwverordening weliswaar in artikel 48 een Pro mogelijkheid tot vrijstelling is opgenomen voor een overschrijding van de achtergevelrooilijn, maar dat deze, voor zover van belang, slechts kan worden verleend voor vrijstaande enkele of dubbele eengezinshuizen. Onderhavig bouwplan (in totaal 5 appartementen en 6 patiowoningen) lijkt hier niet aan te voldoen.
Ook is de rechtbank niet gebleken dat, zoals de gemachtigde van verweerder ter zitting heeft gesteld, sprake zou zijn van één bouwvlak ter plaatse.
De rechtbank is voorts van oordeel dat verweerder zich bij de motivering van het bestreden besluit ten onrechte heeft beperkt tot het gebruik en de bouwhoogte, die op grond van de bouwverordening kon worden gerealiseerd, en niet is ingegaan op de grieven van eisers ten aanzien van de omvang en het aantal woningen. De rechtbank wijst in dit verband op artikel 35 van Pro de bouwverordening, waarin is bepaald dat het verboden is twee of meer woningen geheel of gedeeltelijk boven elkaar te bouwen.
3. Verweerder stelt zich thans in zijn schriftelijke reactie op de tussenuitspraak, onder verwijzing naar het advies van de Stichting Advisering Onroerende Zaken (SAOZ) van
7 oktober 2014, -verkort weergegeven- op het standpunt dat de ruimtelijke gevolgen van de bebouwings- en gebruiksmogelijkheden die in het plangebied ten tijde van de eigendomsverkrijging van de onroerende zaak voorzienbaar waren, op zijn minst gelijk zouden zijn aan de bebouwings- en gebruiksmogelijkheden die ten gevolge van de gewraakte planologische mutatie realiseerbaar zijn. Daartoe stelt verweerder dat pal ten oosten van de woning van eisers een hoofdgebouw over een diepte van 15 meter kon worden opgericht tot een bouwhoogte van 15 meter, waarin iedere vorm van gebruik kon plaatsvinden.
4. Over voornoemd SAOZ advies overweegt de rechtbank dat het antwoord op de vraag of onderhavige planologische verandering voor eisers destijds (volledig) voorzienbaar was, geen specialistische kennis of ervaring vereist waarover slechts een deskundige, zoals de SAOZ, beschikt. Dit betekent dat de rechtbank het door de SAOZ gegeven antwoord/advies op voormelde vraag zonder terughoudendheid dient te toetsen (zie bijvoorbeeld de uitspraak van de ABRvS van 15 oktober 2014, ECLI:NL:RVS:2014:3715).
De rechtbank overweegt als volgt.
5. De rechtbank is anders dan verweerder van oordeel dat de omvang van onderhavig bouwplan voor eisers destijds, gelet op met name het bepaalde in de artikelen 35 en 45 van de bouwverordening, niet volledig voorzienbaar was. Op grond van de destijds geldende bouwverordening mocht weliswaar hoger worden gebouwd (15 m) dan thans wordt gerealiseerd (tot 10,5 m), maar de omvang van de mogelijke bebouwing werd beperkt door de toegestane afstand van 15 meter tussen voor- en achtergevelrooilijn. Deze beperking kent het vigerende bestemmingsplan niet. De rechtbank is van oordeel dat het verschil in (toegestane) hoogte niet opweegt tegen de huidige aard en omvang (bouwmassa) van het bouwplan (6 patiowoningen en 5 appartementen), die onder de bouwverordening niet mogelijk was.
De rechtbank is voorts van oordeel dat de impact van voormelde bouwmassa op de woning van eisers zodanig groot is, namelijk over een veel grotere afstand dan 15 meter en geheel parallel aan de tuin van eisers, dat dit niet wordt gecompenseerd door de hogere gebruiksintensiteit die op grond van de bouwverordening mogelijk was (bijvoorbeeld een café) meer aan de voorkant en verder van de woning en tuin van eisers af.
6. Op grond van voorgaande overwegingen is de rechtbank, anders dan verweerder, van oordeel dat geen sprake is van volledige voorzienbaarheid van de gewraakte planologische situatie ten tijde van de aankoop door eisers van het ‘perceel van 16 september 1982’. Dit betekent dat verweerder het in de tussenuitspraak geconstateerde gebrek niet heeft hersteld.
Het komt de rechtbank geraden voor om vervolgens een taxateur in te schakelen. In dat licht bestaat thans voor de rechtbank geen reden het geschil definitief te beslechten.
7. Het beroep is gegrond.
8. Omdat de rechtbank het beroep gegrond verklaart, bepaalt de rechtbank dat verweerder aan eisers het door hen betaalde griffierecht vergoedt.
9. De rechtbank veroordeelt verweerder in de door eisers gemaakte proceskosten. Deze kosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op 2,5 x € 490 = € 1225,- (1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting, 0,5 punt voor het indienen van een schriftelijke zienswijze na een bestuurlijke lus).
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt het bestreden besluit;
- vernietigt het bestreden besluit;
- draagt verweerder op binnen 12 weken na de dag van verzending van deze uitspraak een nieuw besluit te nemen op het bezwaar met inachtneming van deze uitspraak en de tussenuitspraak;
- draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 160,- aan eisers te vergoeden;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten tot een bedrag van € 1225,-, te betalen aan eisers.
Deze uitspraak is gedaan door mr. R.J.G.H. Seerden (voorzitter), en mr. J.M.E. Derks en
mr. D.W.M. Wenders, leden, in aanwezigheid van mr. E.W. Seylhouwer, griffier
.
.
De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 12 juni 2015.
w.g. E.W. Seylhouwer,
griffier
w.g. Seerden,
voorzitter
Voor eensluidend afschrift:
de griffier,
Afschrift verzonden aan partijen op: 12 juni 2015.
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak en de tussenuitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending van deze uitspraak hoger beroep worden ingesteld bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State.