ECLI:NL:RBZWB:2025:6667

Uitspraak

RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT

Zittingsplaats Breda

Belastingrecht

zaaknummers: BRE 22/1918 en 22/1919

uitspraak van de enkelvoudige kamer van 6 oktober 2025 in de zaken tussen

[belanghebbende] , gevestigd te [plaats 1] , belanghebbende,

(gemachtigde: [gemachtigde] , verbonden aan Previcus Vastgoed),

de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking West-Brabant,de heffingsambtenaar,

de Staat der Nederlanden (de Minister van Justitie en Veiligheid), de Staat.

Inleiding

1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank de beroepen van belanghebbende tegen de uitspraken op bezwaar van de heffingsambtenaar van 21 februari 2022.

1.1.

Belanghebbende is rechtsopvolger onder algemene titel van [stichting] . De heffingsambtenaar heeft met dagtekening 26 februari 2021 aan [stichting] (onder meer) waardebeschikkingen (de beschikkingen) met betrekking tot de onroerende zaken gelegen aan de [adres 1] en [adres 2] in [plaats 2] toegezonden. In hetzelfde geschrift heeft de heffingsambtenaar (onder andere) ook aanslagen onroerendezaakbelastingen (OZB) voor het jaar 2021 aan belanghebbende opgelegd. De beschikkingen zijn vastgesteld op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ).

1.2.

De heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaak gelegen aan de [adres 1] te [plaats 2] per 1 januari 2020 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 8.597.000 en de waarde van de onroerende zaak gelegen aan de [adres 2] te [plaats 2] per 1 januari 2020 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 5.705.000.

1.3.

De heffingsambtenaar heeft de bezwaren tegen de beschikkingen en de aanslagen OZB (eigenaarsdeel en gebruikersdeel) ongegrond verklaard en de beschikkingen en aanslagen gehandhaafd.

1.4.

De rechtbank heeft de beroepen op 29 februari 2024 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: namens de gemachtigde [naam 1] en [taxateur 1] (taxateur), beiden namens Previcus Vastgoed, en namens de heffingsambtenaar [naam 2] en [taxateur 2] (taxateur).

1.5.

De rechtbank heeft de termijn voor het doen van uitspraak – met toepassing van het bepaalde in artikel 8:66, tweede lid, van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) – verlengd met zes weken. Nadien is de termijn voor het doen van uitspraak nog eenmaal verlengd en is er een uitspraakdatum aangekondigd. Deze uitspraakdatum heeft de rechtbank ook niet gehaald. De rechtbank betreurt de lange duur van de procedure. De rechtbank ziet aanleiding om belanghebbende hiervoor te compenseren (zie 8 e.v.).

Beoordeling door de rechtbank

2. De rechtbank beoordeelt of de waarde van de onroerende zaken gelegen aan de [adres 1] en [adres 2] in [plaats 2] en daarmee de aanslagen OZB-eigenaarsdeel niet te hoog zijn vastgesteld. Verder beoordeelt de rechtbank of de grondslag voor de aanslagen OZB-gebruikersdeel niet te hoog zijn vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de argumenten van belanghebbende, de beroepsgronden.

2.1.

Naar het oordeel van de rechtbank is de waarde van de onroerende zaken te hoog vastgesteld door de heffingsambtenaar
.De aanslagen OZB eigenaarsdeel en gebruikersdeel blijven voor beide objecten in stand. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.

Feiten

3. Belanghebbende is eigenaar en gebruiker van (onder meer) twee onroerende zaken waarin een woonzorglocatie voor mensen met dementie ( [adres 1] in [plaats 2] ) en verschillende zorgorganisaties ( [adres 2] in [plaats 2] ) zijn gevestigd.

3.1.

De onroerende zaak aan de [adres 1] in [plaats 2] bestaat uit verschillende gelijkvloerse gebouwen met een totaal bruto-oppervlakte van 6.508 m². De hoofdbouw is gebouwd in 1994 (2.957 m²) en 2002 (2.779 m²). De hoofdbouw is in 2015 volledig gerenoveerd. Verder is in 2015 een aanbouw gerealiseerd van 772 m². Verder beschikt de onroerende zaak over een parkeerterrein van in totaal 600 m² en een fietsenstalling. De onroerende zaak staat op een perceel van in totaal 25.950 m².

3.2.

De onroerende zaak aan de [adres 2] in [plaats 2] bestaat uit een gebouw met bouwjaar 1995 en een totale bruto-oppervlakte van 8.538 m². De onroerende zaak staat op een perceel van in totaal 10.612 m².

Overwegingen

WOZ-waarde en aanslag OZB-eigenaarsdeel

4. Partijen zijn het niet eens over de waarde van de onroerende zaken. Belanghebbende bepleit een waarde van € 6.999.0000 voor [adres 1] en een waarde van € 4.762.000 voor [adres 2] . De heffingsambtenaar verdedigt voor [adres 1] de bij beschikking vastgestelde waarde van € 8.597.000 en voor [adres 2] de bij beschikking vastgestelde waarde van € 5.705.000.

Toetsingskader

4.1.

Tussen partijen is als uitgangspunt niet in geschil dat de waarde van de onroerende zaken moet worden bepaald op de gecorrigeerde vervangingswaarde (GVW) als bedoeld in artikel 17, derde lid, van de Wet WOZ.

4.2.

Bij de bepaling van de GVW van een onroerende zaak wordt rekening gehouden met de aard en de bestemming van de zaak en de sinds de stichting van de zaak opgetreden technische en functionele veroudering, waarbij de invloed van latere wijzigingen in aanmerking wordt genomen. Naar de bedoeling van de wetgever is de GVW van een onroerende zaak de waarde die de zaak in economische zin voor de eigenaar heeft, welke waarde wordt gevonden door uit te gaan van de veronderstelling dat voor die zaak een markt zou zijn waarop de tegenwoordige eigenaar niet alleen als verkoper zou opereren, maar tevens als koper die de zaak zou willen verwerven met handhaving van aard en bestemming ervan.

4.3.

In artikel 4, tweede lid, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ – welke bepaling (niet meer dan) een hulpmiddel bij de bepaling van de gecorrigeerde vervangingswaarde is – is de wijze van berekening van de gecorrigeerde vervangingswaarde nader ingevuld.

4.4.

De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door haar verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt.

4.5.

De heffingsambtenaar mag de waarde in principe in iedere fase van de procedure opnieuw onderbouwen.

[adres 1] in [plaats 2]

5. De heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de door hem voorgestane waarde een taxatierapport overgelegd, opgemaakt op 6 juli 2022 door [taxateur 2] . In dit taxatierapport is de waarde van de onroerende zaak berekend op € 8.597.000.

5.1.

Belanghebbende heeft ter ondersteuning van de door haar voorgestane waarde een eigen taxatierapport overgelegd, opgemaakt op 24 november 2021 door [taxateur 1] en [naam 3]. In dit taxatierapport is de waarde van de onroerende zaak berekend op € 6.999.000.

5.2.

Partijen hebben in hun taxatierapporten per (sub)onderdeel van de onroerende zaak berekend wat de waarde volgens hen moet zijn. De rechtbank constateert – op basis van een vergelijking tussen beide taxatierapporten – dat partijen het eens zijn over de waarde(bepaling) van een aantal (sub)onderdelen. Het gaat dan om de (sub)onderdelen die belanghebbende aanduidt met de nummers 4.01 (volgnummers 20 en 21), 4.02 (volgnummers 23 en 24), 4.03 (volgnummer 39), 4.04 (volgnummers 29 en 45) en 4.05 (volgnummers 26, 27, 30, 31 en 32). Het genoemde volgnummer is steeds het nummer dat de heffingsambtenaar aan dat (sub)onderdeel heeft toegekend. De rechtbank laat deze onderdelen bij haar beoordeling in zoverre dan ook buiten beschouwing.

5.3.

Het geschil spitst zich toe op de waarde(bepaling) van de (sub)onderdelen die belanghebbende aanduidt met nummers 1.01 (volgnummer 33), 1.02 (volgnummer 36), 1.03 (volgnummer 41), 2.01 (volgnummer 34), 2.02 (volgnummer 37), 2.03 (volgnummer 42), 3.01 (volgnummer 35), 3.02 (volgnummer 38) en 3.03 (volgnummer 43). Partijen zijn het ter zake van die (sub)onderdelen eens over de objectkenmerken van de onroerende zaak en de hoogte van de functionele correctie. Wat hen per onderdeel verdeeld houdt is (i) de hoogte van de ongecorrigeerde bruto vervangingswaarde, (ii) de restwaarde, en (iii) de levensduur.

5.4.

De rechtbank constateert dat de verschillen in de berekening van de heffingsambtenaar en belanghebbende op het punt van de ongecorrigeerde bruto vervangingswaarde en de levensduur met name worden veroorzaakt doordat beide partijen aansluiting zoeken bij kengetallen die horen bij een ander archetype uit de Taxatiewijzer Verzorging. De heffingsambtenaar sluit aan bij de kengetallen van archetype [nummer 1] (Verpleeghuis, 2015 en nieuwer). Belanghebbende sluit aan bij de kengetallen van archetypes [nummer 2] (Verzorgingshuis, 1986 t/m 2000) en [nummer 3] (Verzorgingshuis, 2001 t/m 2014).

5.5.

Belanghebbende stelt verder dat de Taxatiewijzer Verzorging niet kan worden gevolgd op het punt van de restwaarde. Daartoe voert belanghebbende – kort en zakelijk weergegeven – aan dat er een onderbouwing ontbreekt van de in de Taxatiewijzer genoemde restwaarden, aangezien de Taxatiewijzers alleen zijn gebaseerd op onderzoek naar de bruto vervangingswaarde van diverse objectsoorten. Op basis van eigen verkoopgegevens heeft belanghebbende de restwaarde berekend op 5% voor de ruwbouw, de afbouw en de installaties.

Ongecorrigeerde bruto vervangingswaarde

5.6.

Partijen maken beide gebruik van de Taxatiewijzer Verzorging. Wat partijen op dit punt verdeeld houdt (zie ook 5.4) is of moet worden aangesloten bij de kengetallen van archetype [nummer 1] (Verpleeghuis, 2015 en nieuwer) of de kengetallen van archetypes [nummer 2] (Verzorgingshuis, 1986 t/m 2000) en [nummer 3] (Verzorgingshuis, 2001 t/m 2014).

5.7.

De rechtbank constateert dat archetype [nummer 1] betrekking heeft op Verpleeghuizen met bouwjaar 2015 of nieuwer. Naar de rechtbank begrijpt sluit de heffingsambtenaar aan bij dit archetype omdat het object in 2015 volledig is gerenoveerd en de aanbouw ook in 2015 is gerealiseerd. In het gebruik door de taxateur van belanghebbende van archetypen die betrekking hebben op oudere jaren, ligt een betwisting van de stelling besloten dat bij volledige renovatie van een object kan worden aangesloten bij kengetallen van een archetype dat betrekking heeft op het renovatiejaar in plaats van het bouwjaar.

5.8.

De rechtbank heeft ter beoordeling van dit geschilpunt de Taxatiewijzer Algemeen van 1 november 2024 geraadpleegd. Daarin staat dat in beginsel de bouwaard, de grootte en het bouwjaar van het (deel)object bepalend zijn voor de keuze van het archetype, en dat het feitelijk gebruik geen rol speelt. Alleen een ingrijpende verbouwing waardoor de bouwaard wijzigt, kan aanleiding geven om een ander archetype toe te passen. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar – tegenover de betwisting door belanghebbende – niet aannemelijk gemaakt dat in dit geval sprake is van een zodanige wijziging van de bouwaard, dat moet worden aangesloten bij kengetallen uit een archetype voor een object met bouwjaar 2015 of nieuwer. De enkele omstandigheid dat het object in 2015 is gerenoveerd en uitgebreid, is daarvoor onvoldoende. Juist voor dergelijke situaties voorziet de correctie voor technische veroudering erin dat bij de waardering rekening kan worden gehouden met ingrijpende verbouwingen of aanpassingen die invloed hebben op de (technische) staat van het object, zonder dat dit tot aansluiting bij een ander archetype hoeft te leiden.

5.9.

Het voorgaande betekent dat de heffingsambtenaar de hoogte van de ongecorrigeerde bruto vervangingswaarde voor de nog in geschil zijnde (sub)onderdelen van het object die zijn gebouwd in 1994 en 2002 niet aannemelijk heeft gemaakt. De heffingsambtenaar heeft voor dat geval niets ingebracht tegen de door belanghebbende gehanteerde ongecorrigeerde bruto vervangingswaarde voor die (sub)onderdelen. Als de rechtbank van die getallen uitgaat en dit doorrekent, komt het taxatierapport van de heffingsambtenaar ruim onder de beschikte waarde uit. Dat betekent dat het taxatierapport van de heffingsambtenaar reeds daarom niet de beschikte waarde kan onderbouwen.

5.10.

De vraag komt dan aan de orde of belanghebbende de door haar gestelde waarde wel aannemelijk heeft gemaakt. In dat kader beoordeelt de rechtbank hierna eerst – uit proceseconomische overwegingen – of belanghebbende in haar taxatierapport gehanteerde restwaarden aannemelijk maakt.

Technische correctie: de restwaarde

5.11.

Belanghebbende stelt dat het restwaardepercentage van de nog in geschil zijnde (sub)onderdelen van het object – in afwijking van de kengetallen die voortvloeien uit de Taxatiewijzer – moet worden gesteld op 5% (zie 5.5). Daartoe voert belanghebbende aan dat dat restwaardepercentage is gebaseerd op een analyse door haar taxateur van de door de heffingsambtenaar ter onderbouwing van de restwaardepercentages aangevoerde vergelijkingsobjecten, waarbij haar taxateur heeft geconstateerd dat restwaarden van de bij die transacties betrokken panden variëren tussen de 0% en 7%. Een restwaardepercentage van 5% is volgens belanghebbende dan ook zeker niet te hoog.

5.12.

De heffingsambtenaar heeft het door belanghebbende gestelde restwaardepercentage betwist en stelt dat moet worden aangesloten bij de restwaarden die volgen uit de Taxatiewijzer.

5.13.

Naar het oordeel van de rechtbank maakt belanghebbende het door haar voorgestane restwaardepercentage niet aannemelijk. Daarbij laat de rechtbank in het midden of in dit geval op het punt van de restwaarden aansluiting moet worden gezocht bij de in de Taxatiewijzer opgenomen kengetallen. Ook indien van die kengetallen zou moeten worden afgeweken, is niet inzichtelijk op welke wijze het door belanghebbende voorgestane percentage van 5% concreet tot stand is gekomen. Weliswaar stelt belanghebbende dat de analyse van haar taxateur bij haar stukken is gevoegd, maar in de overgelegde stukken wordt niet meer vermeld dan dat voor 5% is gekozen. Een diepgaandere uiteenzetting of onderbouwing ontbreekt, zodat de enkele verwijzing naar die analyse ontoereikend is.

5.14.

Het voorgaande betekent dat ook belanghebbende er niet in is geslaagd om de door haar voorgestane waarde aannemelijk te maken.

Goede justitie

5.15.

Omdat geen van beide partijen erin is geslaagd om de voorgestelde waarde van het object aan [adres 1] in [plaats 2] aannemelijk te maken, bepaalt de rechtbank de waarde van dit object op de waardepeildatum 1 januari 2020 in goede justitie op € 8.150.000. Het beroep met zaaknummer 22/1918 is dus gegrond.

[adres 2] in [plaats 2]

6. De heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de door hem voorgestane waarde een taxatierapport overgelegd, opgemaakt op 6 juli 2022 door [taxateur 2] . In dit taxatierapport is de waarde van de onroerende zaak berekend op € 5.705.000.

6.1.

6.2.

Partijen hebben in hun taxatierapporten per (sub)onderdeel van de onroerende zaak berekend wat de waarde volgens hen moet zijn. De rechtbank constateert – op basis van een vergelijking tussen beide taxatierapporten – dat partijen het eens zijn over de waarde(bepaling) van een aantal (sub)onderdelen. Het gaat dan om de (sub)onderdelen die belanghebbende aanduidt met de nummers 4.01 (volgnummers 41, 42 en 45) en 4.05 (volgnummers 43 en 44). Het genoemde volgnummer is steeds het nummer dat de heffingsambtenaar aan dat (sub)onderdeel heeft toegekend. De rechtbank laat deze onderdelen bij haar beoordeling in zoverre dan ook buiten beschouwing.

6.3.

Het geschil spitst zich toe op de waarde(bepaling) van de (sub)onderdelen die belanghebbende aanduidt met nummers 1.01 (volgnummers 29, 33, 34 en 37), 2.01 (volgnummers 30, 35 en 38) en 3.01 (volgnummers 31, 36, 39 en 40). Partijen zijn het ter zake van die (sub)onderdelen eens over de objectkenmerken van de onroerende zaak en de bruto vervangingswaarde. Wat hen per onderdeel verdeeld houdt is (i) de levensduur, (ii) de restwaarde, en (iii) de functionele correctie.

6.4.

De rechtbank constateert dat beide partijen ter zake van de nog in geschil zijnde (sub)onderdelen in beginsel aansluiting zoeken bij de kengetallen van archetype [nummer 2]. Verder constateert de rechtbank dat belanghebbende een tweetal correcties doorvoert vanwege het functionele- en voorzieningenniveau van het object. De rechtbank begrijpt deze correcties in het kader van de functionele correctie.

6.5.

Technische correctie: de levensduur

6.6.

Aangezien de technische installaties van de gebouwde delen van het object op waardepeildatum ongeveer 25 jaar oud waren, vloeit uit het systeem van de wet voort dat bij het bepalen van de waarde rekening moet worden gehouden met de technische veroudering daarvan. Voor de correctie wegens technische veroudering gelden de normale regels omtrent stelplicht en bewijslast. Het is dan ook aan de heffingsambtenaar om aannemelijk te maken dat de door hem toegepaste correctie wegens technische veroudering van de installaties van het dagverblijf juist, althans niet te laag is.

6.7.

De heffingsambtenaar gaat in het taxatierapport voor de bepaling van de technische levensduur voor de ruwbouw en de afbouw steeds uit van de oorspronkelijk vastgestelde levensduur voor die onderdelen, namelijk 55 jaar voor de ruwbouw en 25 jaar voor de afbouw. Deze levensduur valt precies in het midden van de bandbreedtes van de kengetallen die in de Taxatiewijzer Verzorging voor archetype [nummer 2] zijn opgenomen. De heffingsambtenaar is voor wat betreft de installaties van het gebouw echter afgeweken van de oorspronkelijk vastgestelde levensduur van die installaties. De oorspronkelijk vastgestelde levensduur bedroeg 15 jaar en de door de heffingsambtenaar gehanteerde (verlengde) levensduur bedraagt 25 jaar. Wat er ook zij van de door de heffingsambtenaar gehanteerde verlenging van de levensduur van de installaties, het object heeft – zowel uitgaande van de oorspronkelijk vastgestelde levensduur als van de verlengde levensduur – op de waardepeildatum de restwaarde reeds bereikt. Een correctie naar de oorspronkelijke levensduur heeft daarom geen invloed op de door de heffingsambtenaar berekende waarde. De rechtbank laat dit punt daarom voor wat het is.

6.8.

Belanghebbende is in haar taxatierapport ook afgeweken van de oorspronkelijk vastgestelde levensduur voor zowel de afbouw, de ruwbouw als de installaties. De oorspronkelijk vastgestelde levensduur bedroeg – zoals hiervoor onder 6.7 reeds weergegeven – 55 jaar voor de ruwbouw, 25 jaar voor de afbouw en 15 jaar voor de installaties. Belanghebbende gaat uit van 47 jaar voor de ruwbouw, 27 jaar voor de afbouw en 17 jaar voor de installaties. Belanghebbende heeft de door haar voorgestane levensduur echter niet nader onderbouwd, zodat belanghebbende naar het oordeel van de rechtbank niet aannemelijk heeft gemaakt dat een ander uitgangspunt moet worden gehanteerd dan de heffingsambtenaar in zijn taxatierapport heeft gedaan.

Technische correctie: de restwaarde

6.9.

Beide partijen nemen de Taxatiewijzer Verzorging archetype [nummer 2], als uitgangspunt. Naar de huidige stand van de jurisprudentie draagt de partij die voor de vaststelling van de gecorrigeerde vervangingswaarde wil afwijken van de richtsnoeren van de taxatiewijzer de bewijslast om een dergelijke afwijking aannemelijk te maken.^[1]Voor de onderhavige zaak betekent dit dat de heffingsambtenaar mocht uitgaan van (de gemiddelden van) de restwaarden zoals opgenomen in de taxatiewijzer en dat belanghebbende de gronden voor afwijking van de taxatiewijzer moet stellen en bij betwisting aannemelijk moet maken.

6.10.

De heffingsambtenaar heeft met betrekking tot de restwaarden van de ruwbouw, afbouw en installaties van de dagverblijfruimtes percentages van 25%, 20% en 15% gebruikt. Deze percentages blijven binnen de bandbreedtes van archetype [nummer 2]. Hij heeft de restwaarden nader onderbouwd met verkoopgegevens van [adres 3], [adres 4], [adres 5], [adres 6], en [adres 7] . Daaruit volgen restwaarden van 53,72%, 69,81%, 42,77%, 78% en 63,75%. Die percentages laten, aldus de heffingsambtenaar, zien dat hij niet uitgaat van te hoge restwaarden.

6.11.

Belanghebbende heeft de geschiktheid van deze vergelijkingsobjecten betwist onder meer omdat twee van de vijf objecten zijn verkocht in verhuurde staat, vier van de vijf objecten gezinsvervangende tehuizen zijn en geen zorgcentrum en de heffingsambtenaar zowel bij de grondwaarde als bij de bruto vervangingswaarde uitgaat van prijzen exclusief btw, terwijl zorgcliënten geen btw kunnen terugvorderen. Daarnaast voert belanghebbende aan dat een deel van de vergelijkingsobjecten nog niet het einde van hun levensduur hebben bereikt bij verkoop, het zijn dus geen verkopen van objecten op de restwaarde, maar het gaat om de dagwaarde van deze objecten gedurende de levensduur. Verder heeft de taxateur van belanghebbende tijdens het onderzoek op de zitting nader toegelicht dat de wijze waarop de restwaardepercentages door de VNG worden bepaald volgens hem onjuist is. Hij heeft aangegeven dat in de analyse van de VNG niet alleen de verkoopcijfers van onroerende zaken zijn opgenomen die hun levensduur al hebben bereikt maar ook die van onroerende zaken waarbij dat nog niet het geval is. De taxateur van belanghebbende betoogt dat in die gevallen wordt uitgegaan van de dagwaarde van de onroerende zaken en niet van de restwaarde. Dat betekent – naar de rechtbank begrijpt – dat volgens de taxateur een dergelijke analyse van de restwaarden en de percentages die daaruit volgen niet juist is. Belanghebbende verdedigt op basis van de berekeningen van haar taxateur een restwaarde percentage van 5%. Ter onderbouwing daarvan wijst belanghebbende op een analyse van haar taxateur van de door de heffingsambtenaar aangedragen vergelijkingsobjecten, waarin de taxateur concludeert tot restwaarden variërend van 0% tot 7%.

6.12.

In het algemene deel van de Taxatiewijzer voor 1 januari 2019 is het volgende opgenomen over de restwaarde:

“Inschatting van de restwaarde en levensduur bij een jaarlijkse waardebepalingBij de taxaties in het kader van de Wet WOZ, moeten de resterende levensduur en de restwaarde van een object bij iedere herwaardering worden ingeschat. Daarbij wordt allereerst naar de gemiddelde restwaarde en gebruiksduur van vergelijkbare objecten gekeken. Op basis van deze ervaringscijfers zijn de kengetallen in de taxatiewijzers opgesteld, die het uitgangpunt vormen voor de restwaarde en de resterende levensduur van het te taxeren object. Vervolgens moet worden beoordeeld of het te taxeren object afwijkt van de gemiddelde objecten die de basis hebben gevormd voor de kengetallen en of er andere omstandigheden zijn die er toe leiden dat de resterende levensduur of de restwaarde afwijkt van de kengetallen. Gezien het objectieve karakter van de WOZ-waarde, is in de verschillende taxatiewijzers per type object een inschatting gegeven van de beoogde gebruiksperiode en een inschatting van de restwaarde. Deze kengetallen zijn gebaseerd op objectieve, landelijke cijfers en vormen daarmee de basis voor de objectieve taxatie.”

6.13.

Deze uitgangspunten acht de rechtbank juist. Naar de huidige stand van de jurisprudentie is dit ook de heersende leer.^[2]Maar deze sluiten niet uit dat bij het vaststellen van die landelijke cijfers is gehandeld zoals de taxateur van belanghebbende op zitting heeft betoogd. In de Taxatiewijzer is immers niet uiteengezet hoe specifieke landelijke kengetallen tot stand komen nu voor buitenstaanders niet zichtbaar is welke data er zijn gebruikt en hoe deze zijn omgezet in deze kengetallen. Belanghebbende heeft gesteld dat bij het tot stand komen van de kengetallen ter bepaling van de restwaarden ook rekening wordt gehouden met de dagwaarde van panden die nog niet het einde van hun levensduur hebben bereikt en daarom ook niet met hun restwaarde. De heffingsambtenaar heeft de stelling van belanghebbende niet weersproken. Dit terwijl van de heffingsambtenaar kan worden verlangd, nu hij zich beroept op de Taxatiewijzer, dat hij inzicht geeft in de bij de totstandkoming van de Taxatiewijzer gemaakte keuzes en van de daarbij gebruikte gegevens en aannames, omdat anders belanghebbende zich geconfronteerd ziet met een black box, waartegen zij zich niet kan verweren.^[3]

6.14.

De rechtbank is van oordeel dat de restwaarden moeten zijn gebaseerd op verkoopcijfers van panden die wel het einde van hun levensduur hebben bereikt. Wanneer dergelijke verkoopcijfers niet of niet voldoende voor handen zijn, is de rechtbank van oordeel dat inzichtelijk moet worden gemaakt hoe bij verkoopcijfers van panden die hun levensduur nog niet hebben bereikt, rekening wordt gehouden met deze omstandigheid. De heffingsambtenaar heeft daartegenover gesteld dat hij mag uitgaan van de percentages uit de Taxatiewijzer, maar hij heeft (dus) niet bestreden dat ter bepaling van de restwaarden in de Taxatiewijzer ook rekening wordt gehouden met panden die het einde van hun levensduur nog niet hebben bereikt. Dit betekent dat belanghebbende aannemelijk heeft gemaakt dat in onderhavig geval op dit punt de Taxatiewijzer niet kan worden gevolgd.

6.15.

Ten aanzien van de door hem aangevoerde objecten heeft de heffingsambtenaar erkend dat voor een deel daarvan de restwaarde nog niet was bereikt. Wat het voorgaande betekent voor de door de heffingsambtenaar in beroep overgelegde restwaardeberekeningen van de vergelijkingsobjecten en hoe deze zich verhouden tot de restwaarden in de Taxatiewijzer, is niet duidelijk geworden. Evenmin heeft de heffingsambtenaar inzichtelijk gemaakt hoe hij rekening heeft gehouden met de omstandigheid dat voor een deel van de objecten de levensduur nog niet was verstreken. De enkele verwijzing naar de door hem overgelegde berekeningen van de restwaarden acht de rechtbank, in het kader van het door belanghebbende gestelde, onvoldoende.

6.16.

Dit betekent dat de heffingsambtenaar ook met de verwijzing naar de vier transacties, niet aan de op de op hem rustende bewijslast heeft voldaan. De heffingsambtenaar voert, onder verwijzing naar Hoge Raad 23 oktober 2020^[4]aan dat belanghebbende haar afwijkingen van de in de Taxatiewijzer bepaalde restwaarde aannemelijk moet maken. Gelet op dat wat onder 6.13 is overwogen is belanghebbende erin geslaagd aannemelijk te maken dat in het onderhavige geval de Taxatiewijzer op het punt van de restwaarden niet kan worden gevolgd.

6.17.

Vervolgens komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende aannemelijk heeft gemaakt dat de door haar verdedigde waarde juist is. De rechtbank is van oordeel – onder verwijzing naar dezelfde motivering als gegeven onder 5.13 – dat belanghebbende het door haar voorgestane restwaardepercentage niet aannemelijk maakt.

6.18.

Het voorgaande betekent dat ook belanghebbende er niet in is geslaagd om de door haar voorgestane waarde aannemelijk te maken.

Goede justitie

6.19.

Omdat geen van beide partijen erin is geslaagd om de voorgestelde waarde van het object aan [adres 2] in [plaats 2] aannemelijk te maken, bepaalt de rechtbank de waarde van dit object op de waardepeildatum 1 januari 2020 in goede justitie op € 5.300.000. Het beroep met zaaknummer 22/1919 is dus ook gegrond.

Woondelenvrijstelling

7. In artikel 220e van de Gemeentewet is bepaald dat, in afwijking van artikel 220c, bij de bepaling van de heffingsmaatstaf voor de OZB bedoeld in artikel 220, onderdeel a, buiten aanmerking wordt gelaten de waarde van gedeelten van de onroerende zaak die in hoofdzaak tot woning dienen dan wel in hoofdzaak dienstbaar zijn aan woondoeleinden (de woondelenvrijstelling). Onder het criterium ‘in hoofdzaak’ wordt in dit verband verstaan: 70 percent of meer. Het feitelijk gebruik van dat gedeelte is beslissend (het gebruiks- of bestemmingscriterium).^[5]

7.1.

De heffingsambtenaar heeft de grondslag voor de aanslag het gebruikersdeel van de aanslagen OZB vastgesteld op € 2.244.000 ( [adres 1] ) respectievelijk € 1.984.000 ( [adres 2] ). Dat betekent dat de heffingsambtenaar van de beschikte waarde (afgerond) 73,9% ( [adres 1] ) respectievelijk 65,2% ( [adres 2] ) toegerekend aan woondelen.

7.2.

Belanghebbende stelt dat de waarde van de woondelen van het object aan de [adres 1] 85,9% van de beschikte waarde bedraagt. Voor het object aan de [adres 2] is dat volgens belanghebbende 65,3%.

7.3.

De rechtbank constateert dat het geschil over de toepassing van de woondelenvrijstelling zich beperkt tot het object aan de [adres 1] . Voor het object aan de [adres 2] hanteren partijen immers – op een afrondingsverschil na – eenzelfde verdeling van woondelen en niet-woondelen. De rechtbank laat dat object bij de beoordeling van het geschil over de woondelenvrijstelling dan ook buiten beschouwing.

7.4.

Naar het oordeel van de rechtbank maakt de heffingsambtenaar aan de hand van tekeningen in beginsel aannemelijk dat 73,9% van de beschikte waarde moet worden toegerekend aan de woondelen. Daarbij heeft de heffingsambtenaar toegelicht dat (gedeelten van) de technische en opslag-ruimtes niet kunnen worden toegerekend aan de woondelen omdat deze niet toegankelijk zijn voor bewoners en daarmee niet dienstbaar zijn aan de woondelen. Hetgeen belanghebbende daartegenover heeft gesteld is niet van voldoende gewicht om aan de door de heffingsambtenaar gehanteerde verdeling te twijfelen. Dat betekent dat de heffingsgrondslag van € 2.244.000 voor het gebruikersdeel van de aanslag OZB voor het object [adres 1] in stand blijft.

Immateriëleschadevergoeding

8. Belanghebbende maakt aanspraak op een vergoeding van immateriële schade vanwege overschrijding van de redelijke termijn.

8.1.

In dit geval is het overgangsrecht als bedoeld in rechtsoverweging 3.5 in het arrest van de Hoge Raad van 14 juni 2024^[6]van toepassing. Belanghebbende heeft namelijk voorafgaand aan de datum van het arrest om vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn verzocht en de redelijke termijn was op de datum van het arrest ook al overschreden. De aanspraak op vergoeding van immateriële schade moet daarom worden beoordeeld op basis van de eerdere rechtspraak van de Hoge Raad.

8.2.

Op grond van die eerdere rechtspraak^[7]geldt als uitgangspunt dat, behoudens bijzondere omstandigheden, de berechting van een zaak in de bezwaar- en de beroepsfase niet binnen een redelijke termijn geschiedt, indien de rechtbank niet binnen twee jaar nadat de termijn is aangevangen, uitspraak doet. De termijn vangt in beginsel aan op het moment waarop de inspecteur het bezwaarschrift ontvangt en eindigt op het moment waarop de rechter uitspraak doet. Hierbij geldt dat de bezwaarfase onredelijk lang heeft geduurd voor zover de duur daarvan een half jaar overschrijdt en de beroepsfase voor zover zij meer dan anderhalf jaar in beslag heeft genomen.

8.3.

De heffingsambtenaar stelt dat belanghebbende geen aanspraak kan maken op een vergoeding van immateriële schade vanwege overschrijving van de redelijke termijn omdat zij een stichting is en een stichting geen spanning en frustratie kan ondervinden van de lange duur van de procedure. Deze stelling slaagt niet. Ook bij een stichting, zoals belanghebbende, wordt – behoudens bijzondere omstandigheden – spanning en frustratie door het tijdsverloop verondersteld.^[8]

8.4.

De rechtbank gaat ervan uit dat de zaken waarvoor belanghebbende aanspraak maakt op een vergoeding van immateriële schade (zaaknummers 22/1918 en 22/1919), gelet op de beroepsgronden, samenhangen. Zij hebben in hoofdzaak betrekking op hetzelfde onderwerp en de zaken zijn bovendien in de beroepsfase (nagenoeg) gezamenlijk behandeld. Omdat naar het oordeel van de rechtbank sprake is van samenhang, bestaat voor de zaken gezamenlijk recht op een vergoeding van eenmaal € 500 per half jaar dat de redelijke termijn is overschreden.

8.5.

De inspecteur heeft het oudste bezwaarschrift op 6 april 2021 ontvangen. De uitspraak van de rechtbank wordt gedaan op 6 oktober 2025, en dus afgerond, 54 maanden na de indiening van het bezwaarschrift. Daarmee heeft de behandeling tot aan de uitspraak van de rechtbank 30 maanden langer geduurd dan de 24 maanden die, in beginsel, als een redelijke termijn kunnen worden beschouwd voor behandeling in bezwaar en beroep. Dit leidt tot toekenning van een immateriëleschadevergoeding van € 2.500. Deze komt voor 5/30e deel (€ 416) voor de rekening van de heffingsambtenaar en voor 25/35e deel (€ 2.084) voor rekening van de Staat. De rechtbank merkt de Staat in zoverre aan als partij in het geding.

Conclusie en gevolgen

9. De beroepen zijn gegrond. De waarde van het object aan [adres 1] moet worden verlaagd tot € 8.150.000 en de waarde van het object aan [adres 2] moet worden verlaagd tot € 5.300.000. De aanslagen OZB voor beide objecten blijven in stand.

9.1.

Omdat de beroepen gegrond zijn moet de heffingsambtenaar het griffierecht aan belanghebbende vergoeden.

9.2.

Belanghebbende krijgt ook een vergoeding van haar proceskosten. De heffingsambtenaar moet deze vergoeding betalen. De vergoeding is met toepassing van het Besluit proceskosten bestuursrecht als volgt berekend.

9.3.

Voor de rechtsbijstand door een gemachtigde krijgt belanghebbende een vast bedrag per proceshandeling. De gemachtigde heeft een bezwaarschrift ingediend en de hoorzitting bijgewoond, en een beroepschrift ingediend en de zitting bijgewoond. In bezwaar heeft elke proceshandeling een waarde van € 647 beroep heeft elke proceshandeling een waarde van € 907. Verder hanteert de rechtbank een wegingsfactor 1.

9.4.

Voor de bijstand door een deskundige (de taxateur) krijgt belanghebbende een vast bedrag per uur, zijnde € 68 per uur, exclusief BTW.^[9]De rechtbank stelt vast dat belanghebbende vrijgestelde prestaties verricht voor de omzetbelasting en daarom geen recht heeft op aftrek van de voorbelasting die drukt op de kosten van de bijstand door de taxateur. De rechtbank vermeerdert de vergoeding daarom met BTW, zodat belanghebbende een vast bedrag per uur van € 82,28 krijgt. Tot de stukken van het geding behoren twee facturen van de taxateur, waaruit blijkt dat hij 8 ([adres 1]) en 6 uur ([adres 2]) heeft besteed aan de taxaties. Voor het reizen van en naar alsmede het bijwonen van de zitting heeft de taxateur een tijdsbesteding van 4,5 uur opgegeven. De heffingsambtenaar heeft deze tijdsbesteding niet betwist. De rechtbank zal daarom uitgaan van een totale tijdsbesteding van 18,5 uur. Dat resulteert in een vergoeding van € 1.523. De rechtbank verwerpt het verzoek van belanghebbende om een vergoeding uit te keren tot een bedrag van € 120 per uur. De proceskostenvergoeding heeft het karakter van een tegemoetkoming. Voor vergoeding van de werkelijk gemaakte kosten bestaat geen aanleiding.

9.5.

De totale vergoeding bedraagt dan in totaal € 4.631.

9.6.

De vergoeding van griffierecht en proceskosten moet rechtstreeks aan belanghebbende zelf worden betaald.^[10]

Beslissing

De rechtbank:

verklaart de beroepen gegrond;
vernietigt de uitspraken op bezwaar;
vermindert de bij beschikking vastgestelde waarde van het object aan de [adres 1] tot € 8.150.000 en vermindert de aanslagen OZB eigenaarsdeel en gebruikersdeel dienovereenkomstig;
vermindert de bij beschikking vastgestelde waarde van het object aan de [adres 2] tot € 5.300.000 en vermindert de aanslagen OZB eigenaarsdeel en gebruikersdeel dienovereenkomstig;
veroordeelt de heffingsambtenaar tot het betalen van een vergoeding van immateriële schade aan belanghebbende van € 416;
veroordeelt de Staat tot het betalen van een vergoeding van immateriële schade aan belanghebbende van € 2.084;
veroordeelt de heffingsambtenaar tot betaling van € 4.631 aan proceskosten aan belanghebbende;
bepaalt dat de heffingsambtenaar het griffierecht van € 365 aan belanghebbende moet vergoeden.

Deze uitspraak is gedaan door mr. M.M. Dondorp-Loopstra, rechter, in aanwezigheid van mr. F.E.M. Houben, griffier, op 6 oktober 2025 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.

griffier

rechter

Deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst en wordt aan de partij die niet digitaal procedeert aangetekend per post verzonden op:

Informatie over hoger beroep

Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.

Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ 's-Hertogenbosch.

Beoordeling van WOZ-waarde en aanslagen onroerendezaakbelastingen voor zorglocaties