ECLI:NL:RBZWB:2023:9272

Uitspraak

RECHTBANKZEELAND-WEST-BRABANT

Civiel recht

Kantonrechter

Zittingsplaats Tilburg

Zaaknummer: 10436012 \ CV EXPL 23-1226

Vonnis van 29 november 2023

in de zaak van

de stichting STICHTING TIWOS, TILBURGSE WOONSTICHTING,

statutair gevestigd en kantoorhoudende te (5038 ED) te Tilburg aan het adres

Stationsstraat 24,

eisende partij in conventie, verwerende partij in reconventie,

hierna te noemen: Tiwos,

gemachtigde: mr. C.J.P. Schellekens, advocaat te Tilburg,

tegen

[gedaagde in conventie],

voorheen wonende te [adres] , thans verblijvend op een voor Tiwos onbekend adres,

gedaagde partij in conventie, verwerende partij in reconventie,

hierna te noemen: [gedaagde in conventie] ,

gedeeltelijk kosteloos procederend middels een toevoeging met nummer: [nummer] ,

gemachtigde: mr. I.A.C. Cools, advocaat te Tilburg.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- het tussenvonnis van 26 april 2023 met de daarin genoemde processtukken;

- de op 1 augustus 2023 ter griffie ontvangen conclusie van antwoord in reconventie;

- de aantekeningen van de griffier van de mondelinge behandeling van 22 augustus 2023.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2.De feiten

Tussen partijen staat het volgende vast:

op 15 mei 2019 is tussen partijen een huurovereenkomst voor een zelfstandige woning met begeleiding gesloten voor de duur van 24 maanden. Op de huurovereenkomst zijn de algemene voorwaarden (versie januari 2009) van Tiwos van toepassing verklaard. Naast de huurovereenkomst is een tijdelijke begeleidingsovereenkomst gesloten tussen Tiwos, [gedaagde in conventie] en Traverse;
begin 2020 was sprake van een huurachterstand van € 4.216,45 (inclusief verschenen rente en buitengerechtelijke kosten). Tiwos heeft bij dagvaarding van 9 maart 2020 onder andere de ontbinding van de huurovereenkomst, de ontruiming van de woning en de betaling van de huurachterstand gevorderd. [gedaagde in conventie] is in die procedure niet verschenen, zodat de vordering bij verstekvonnis van 8 juli 2020 is toegewezen;
partijen zijn vervolgens in overleg gegaan over de voorwaarden waaronder [gedaagde in conventie] in de woning kon blijven. Dit heeft geleid tot de tweede kans overeenkomst van 11 februari 2021 (verder: de tweede kans overeenkomst). De algemene voorwaarden van Tiwos zijn in die overeenkomst niet opnieuw van toepassing verklaard. Wel is in de overeenkomst opgenomen:

“(…) Tiwos is (…) bereid voorlopig de executie van het vonnis voor wat betreft de daadwerkelijke gerechtelijke ontruiming uit te stellen en huurder de mogelijkheid te geven het gebruik van de woning (…) voort te zetten onder de navolgende zéér strikte voorwaarden;

Het is voor partijen duidelijk dat (…) vooralsnoggéénnieuwe huurovereenkomst tussen partijen wordt gesloten noch dat stilzwijgend een huurovereenkomst tot stand kan en zal komen, ook blijft het ontruimingsvonnis haar geldigheid behouden;

Na een periode van 18 maanden (…) zal door Tiwos worden bezien of onder op dat moment nader te bepalen voorwaarden een nieuwe huurovereenkomst zal worden gesloten met huurder;

Deze tweede kans overeenkomst vervalt direct zonder nadere ingebrekestelling of aankondiging van Tiwos als huurder op welke wijze dan ook in gebreke blijft in de nakoming van onderstaande verplichtingen (…):

1.
Huurder zal de lopende betalingstermijnen van € 574,70 per maand (thans in de vorm van een gebruiksvergoeding) uiterlijk vóór de eerste van de maand aan Tiwos voldoen;

2.
Huurder laat de huurachterstand niet verder oplopen;

3.
Voor huurder wordt beschermingsbewindvoering aangevraagd. Huurder zal deze bewindvoering accepteren, niet eenzijdig opzeggen dan wel op andere wijze het traject van bewindvoering frustreren;

4.
Huurder accepteert de begeleiding en hulpverlening van Traverse. Huurder zal deze hulp accepteren, toelaten en niet eenzijdig beëindigen, tenminste tot en met de indicatie loopt.

5.
Huurder zal zich onthouden van het veroorzaken van iedere vorm van (geluids)overlast aan omwonenden. Dit geldt ook voor overlast door huisdieren of door personen die huurder in de woning toelaat;

6.
Huurder dient in de woning haar hoofdverblijf te hebben en mag de woning niet (deels) onderverhuren of derden laten inwonen;

7.
Huurder zal de sleutels van de woning niet aan derden beschikbaar stellen;

8.
Gedurende de looptijd van deze overeenkomst zullen door de leefbaarheidsconsulent van Tiwos vier evaluatiemomenten worden ingepland per jaar. De evaluatiegesprekken zullen plaatsvinden in de woning. Huurder zal hiervoor schriftelijk worden uitgenodigd en verplicht zich bij deze evaluatiemomenten aanwezig te zijn.

In het geval dat huurder één of meer verplichtingen uit deze overeenkomst niet nakomt zal Tiwos zonder nadere waarschuwing of aankondiging een nieuwe datum voor de gerechtelijke ontruiming laten inplannen door de deurwaarder op basis van het vonnis dat reeds is gewezen door de kantonrechter.

Huurder verklaart zich akkoord met de inhoud van deze overeenkomst en verklaart de inhoud daarvan te hebben begrepen. (…)”;

bij brief van 13 april 2021 bericht Tiwos naar aanleiding van een evaluatiemoment aan [gedaagde in conventie] dat de huur voor april 2021 twaalf dagen te laat is betaald, zodat [gedaagde in conventie] daarmee de voorwaarden van de tweede kans overeenkomst heeft overtreden. Zij geeft aan nog geen aanleiding te zien om over te gaan tot opzegging van de overeenkomst en de ontruiming van de woning;
op 27 mei 2021 bericht Tiwos aan [gedaagde in conventie] dat op 25 mei 2021 twee hennepplanten in de woning zijn aangetroffen. Tiwos ziet hierin aanleiding de overeenkomst tussen partijen in een gerechtelijke procedure te laten ontbinden. Zij stelt [gedaagde in conventie] in de gelegenheid zelf de overeenkomst op te zeggen. [gedaagde in conventie] heeft naar aanleiding van de brief de overeenkomst tussen partijen niet opgezegd en Tiwos heeft geen juridische stappen tegen [gedaagde in conventie] ondernomen;
op 23 juli 2021 bericht Tiwos naar aanleiding van een evaluatiemoment aan [gedaagde in conventie] dat zij afziet van de voorwaarde om beschermingsbewindvoering op te starten en geeft zij de tussen partijen afgesproken betalingsregeling weer;
bij e-mailbericht van 23 juli 2021 vraagt [gedaagde in conventie] de start van de betalingsregeling één maand uit te stellen. Tiwos gaat hiermee akkoord bij e-mailbericht van 28 juli 2023;
bij e-mailberichten van 14 en 15 november 2021 komen partijen overeen dat [gedaagde in conventie] eenmalig de helft van de maandtermijn van de betalingsregeling voldoet wegens opgelegd loonbeslag;
op 16 februari 2022 heeft de politie Leijdal twee grote hennepplanten, zeven stekjes en goederen, die worden geassocieerd met een hennepkwekerij, in de woning aangetroffen;
bij brief van 24 februari 2022 heeft Tiwos de tweede kans overeenkomst tussen partijen opgezegd en de ontruiming van de woning aangezegd;
bij dagvaarding van 21 maart 2022 heeft Tiwos bij de voorzieningenrechter te Breda ontruiming gevraagd van de woning;
bij vonnis van 19 april 2022 heeft de voorzieningenrechter de vordering van Tiwos afgewezen. Hij overweegt: “(…)

Niet gebleken is dat [gedaagde in conventie] een of meerdere van deze verplichtingen heeft geschonden. Voor wat betreft de verplichtingen onder 1,2, 4 en 5 is van belang dat:- [gedaagde in conventie] steeds de lopende betalingstermijnen (de maandelijkse gebruiksvergoeding) aan Tiwos heeft voldaan. Weliswaar heeft hij de termijn over de maand april 2022 nog niet voldaan, maar dit is naar het oordeel van de voorzieningenrechter excuseerbaar nu [gedaagde in conventie] heeft verklaard de uitkomst van dit kort geding te willen afwachten omdat hij, indien hij genoodzaakt zou zijn de woning te ontruimen, financiële middelen nodig heeft om elders onderdak te regelen.- [gedaagde in conventie] de huurachterstand niet heeft laten oplopen. Hij heeft zelfs tot april 2022 op de huurachterstand ingelopen met een bedrag van € 200,= per maand.- de hulpverlening van en begeleiding door Traverse met wederzijds goedvinden is beëindigd. [gedaagde in conventie] voorziet inmiddels in zijn eigen onderhoud door regulier werk. Tiwos heeft verklaard hierover geen informatie te hebben.- [gedaagde in conventie] geen overlast heeft veroorzaakt aan omwonenden. Ook is er geen sprake geweest van gevaarzetting, omdat hij gebruik heeft gemaakt van de reguliere stroomvoorziening en er geen elektriciteitsfraude is geconstateerd. (…)

Onder deze omstandigheden is er naar het oordeel van de voorzieningenrechter voor Tiwos geen grond om de tweede kans overeenkomst op te zeggen. De voorzieningenrechter neemt daarbij in aanmerking dat het aantal hennepplanten dat in de woning is aangetroffen alleen bedoeld was voor eigen gebruik door [gedaagde in conventie] . Nu de rechtsverhouding tussen partijen wordt beheerst door de tweede kans overeenkomst is er evenmin sprake van wanprestatie door [gedaagde in conventie] . (…)”;

bij dagvaarding van 13 mei 2022 heeft Tiwos hoger beroep ingesteld van het voornoemde vonnis van de voorzieningenrechter;
in juli 2022 heeft [gedaagde in conventie] (zes dagen te laat) een betaling aan Tiwos verricht, op grond waarvan Tiwos op 21 juli 2022 de ontruiming van de woning heeft aangezegd per 24 augustus 2022;
op 15 augustus 2022 heeft [gedaagde in conventie] een executiegeschil aanhangig gemaakt, waarin hij vraagt de executie van het verstekvonnis te schorsen. Bij vonnis van 31 augustus 2023 heeft de kantonrechter de vorderingen van [gedaagde in conventie] afgewezen. Hij overweegt onder andere dat de tweede kans overeenkomst per 11 augustus 2022 van rechtswege is geëindigd en dat is gebleken dat Tiwos [gedaagde in conventie] geen nieuwe huurovereenkomst wilde aanbieden;
[gedaagde in conventie] is nadien uit de woning vertrokken, waarbij hij schade aan de woning heeft toegebracht, begroot op € 25.123,02 (inclusief btw);
partijen hebben na de ontruiming van de woning het gerechtshof te ‘s-Hertogenbosch bericht dat zij afzien van een mondelinge behandeling in hoger beroep. Tiwos heeft haar vordering verminderd tot de gevorderde proceskostenveroordeling. Het hof heeft vervolgens op 1 november 2022 arrest gewezen, waarin zij overweegt:

“(…) Ongeacht hoe partijen die overeenkomst in hun standpunten hebben genoemd, ziet het hof zich gesteld voor de kwalificatievraag van de op 11 februari 2021 gesloten tweedekansovereenkomst. (…)

Artikel 7:201 lid 1 BW omschrijft huur als de overeenkomst waarbij de ene partij, de verhuurder, zich verbindt aan de andere partij, de huurder, een zaak of een gedeelte daarvan in gebruik te verstrekken en de huurder zich verbindt tot een tegenprestatie. Als de inhoud van een overeenkomst aan deze omschrijving voldoet, kwalificeert de overeenkomst als een huurovereenkomst. Niet van belang is of partijen ook daadwerkelijk de bedoeling hadden de overeenkomst onder de regeling van huur te laten vallen. Waar het om gaat, is of de overeengekomen rechten en verplichtingen voldoen aan de wettelijke omschrijving van de huurovereenkomst. (…)

De (kwestie van de) kwalificatie moet worden onderscheiden van de (daaraan voorafgaande) vraag welke rechten en verplichtingen partijen zijn overeengekomen. Die vraag dient te worden beantwoord aan de hand van de Haviltexmaatstaf. (…)

Blijkens de bewoordingen van de schriftelijke overeenkomst heeft Tiwos zich bij de tweedekansovereenkomst verbonden om de woning aan [gedaagde in conventie] in gebruik te verstrekken en daartegenover heeft [gedaagde in conventie] zich verbonden tot (onder meer) betaling van een maandelijkse gebruiksvergoeding. De schriftelijke tweedekansovereenkomst benoemt [gedaagde in conventie] ook steeds als huurder en volgens de tekst heeft [gedaagde in conventie] de schriftelijke tweedekansovereenkomst ook als huurder ondertekend. (…)

De uitleg van de tweedekansovereenkomst moet echter niet alleen worden vastgesteld door een taalkundige uitleg van beschreven afspraken. Dat hangt ook af van wat partijen daarover op het moment van sluiten van de overeenkomst tegenover elkaar hebben verklaard en over en weer uit elkaars verklaringen en gedragingen hebben afgeleid en redelijkerwijs mochten afleiden of verwachten. Daarbij zijn alle omstandigheden van het geval van belang. (…)

Zoals ook uit de stellingen van partijen volgt, hebben zij de tweedekansovereenkomst gesloten zodat [gedaagde in conventie] de woning ook na de op 8 juli 2020 uitgesproken rechterlijke ontbinding van de huurovereenkomst zou kunnen (blijven) gebruiken. Daartoe hebben partijen op 11 februari 2021 afgesproken dat Tiwos de woning ook nadien aan [gedaagde in conventie] in gebruik zal verstrekken, maar dat [gedaagde in conventie] dan zal moeten voldoen aan nader overeengekomen voorwaarden die zij wezenlijk achten. Eén van de voorwaarden houdt in dat [gedaagde in conventie] zich er toe verplicht om als tegenprestatie voor het gebruik van de woning aan Tiwos een maandelijkse gebruiksvergoeding te betalen. Ook hieruit volgt dat partijen bij het sluiten van de tweedekansovereenkomst voor ogen heeft gestaan dat Tiwos de woning aan [gedaagde in conventie] (verder) in gebruik zal verstrekken tegen een door [gedaagde in conventie] te betalen maandelijkse vergoeding. (…)

Bij al het voorgaande komt nog dat de maandelijks door [gedaagde in conventie] te betalen gebruiksvergoeding is gesteld op het bedrag van de reguliere maandhuur, althans op een bedrag dat de eerder door [gedaagde in conventie] voor de woning betaalde maandhuur benadert. Gezien dit alles voldoen de door partijen overeengekomen rechten en verplichtingen aan de wettelijke omschrijving van de huurovereenkomst en kwalificeert de tweedekansovereenkomst als een nieuwe huurovereenkomst. Deze volgt op de ontbonden oorspronkelijke huurovereenkomst. Aldus is een nieuwe titel voor het gebruik ontstaan en kan Tiwos zich er niet op beroepen dat [gedaagde in conventie] door de ontbinding van de eerdere huurovereenkomst zonder recht of titel gebruik maakt van de woning. (…)”;

op 17 november 2022 heeft Tiwos de woning aan een derde verhuurd;
bij dagvaarding van 29 december 2022 heeft [gedaagde in conventie] gevorderd dat de voorzieningenrechter te Breda de woning weer aan hem toebedeelt, dat Tiwos wordt verplicht een andere woning aan hem ter beschikking te stellen, dan wel Tiwos te veroordelen schade te vergoeden;
op 5 januari 2023 heeft Tiwos de overeenkomst, voor zover sprake is van een huurovereenkomst, ontbonden, nu zij de woning niet meer aan [gedaagde in conventie] ter beschikking kan stellen;
bij vonnis van 24 januari 2023 heeft de voorzieningenrechter de vorderingen van [gedaagde in conventie] afgewezen.

3.Het geschil

In conventie:

3.1.

Tiwos vordert om bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:

- primair te verklaren voor recht dat de tussen partijen gesloten tweede kans overeenkomst niet kwalificeert als een huurovereenkomst in de zin van artikel 7:201 van het Burgerlijk Wetboek (BW), maar als:

 een overeenkomst tot opschorting van de tenuitvoerlegging van het verstekvonnis, of;

 een overeenkomst van gebruik, of;

 een andere overeenkomst waarop de wettelijke regels omtrent huurbescherming, althans de wettelijke bepalingen van Titel 4, Afdeling 5, Onderafdeling 4 van Boek 7 BW niet van toepassing zijn, en;

dat de tweede kans overeenkomst door Tiwos rechtsgeldig is beëindigd door opzegging tegen 25 maart 2022;

subsidiair te verklaren voor recht dat de huurovereenkomst tussen partijen met betrekking tot de woning rechtsgeldig door Tiwos is ontbonden bij brief van 5 januari 2023;
meer subsidiair de voornoemde tweede kans overeenkomst/huurovereenkomst te ontbinden wegens wanprestatie;
primair en (meer) subsidiair [gedaagde in conventie] te veroordelen:

 om binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis een bedrag van € 15.123,02 te betalen, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de opeisbaarheid van dit bedrag tot de dag van de algehele voldoening;

 in de proces- en nakosten.

3.2.

[gedaagde in conventie] voert verweer. Hij concludeert tot niet-ontvankelijkheid van Tiwos, dan wel tot afwijzing van de vorderingen van Tiwos, met veroordeling van Tiwos in de proces- en nakosten.

In reconventie:

3.3.

[verweerder in reconventie] vordert – zo begrijpt de kantonrechter – om bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:

primair voor recht te verklaren dat sprake is van een onrechtmatige ontruiming van de woning, waardoor Tiwos schadeplichtig is geworden jegens [verweerder in reconventie] ;
subsidiair [verweerder in reconventie] te veroordelen om binnen veertien dagen na dagtekening van dit vonnis een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd aan te bieden aan [verweerder in reconventie] voor een vergelijkbare woning als de woning;
primair en subsidiair [verweerder in reconventie] te veroordelen in de proces- en nakosten.

3.4.

Tiwos voert verweer. Zij concludeert tot niet-ontvankelijkheid van [verweerder in reconventie] , dan wel tot afwijzing van de vorderingen van [verweerder in reconventie] , met veroordeling van [verweerder in reconventie] in de proceskosten en de wettelijke rente daarover.

4.De beoordeling

In conventie:

Kwalificatie van de overeenkomst:

4.1.

Tiwos stelt ter onderbouwing van haar vordering dat zij na het verkrijgen van het verstekvonnis ervoor heeft gekozen [gedaagde in conventie] een tweede kans te bieden. Na lang overleg met [gedaagde in conventie] is tussen partijen de tweede kans overeenkomst gesloten, waarin is opgenomen dat de tenuitvoerlegging van het verstekvonnis voorlopig wordt opgeschort zolang [gedaagde in conventie] zich aan strikte voorwaarden hield. Dat geen sprake was van een huurovereenkomst was voor [gedaagde in conventie] duidelijk, nu hij zich tot aan het arrest van het gerechtshof te ’s-Hertogenbosch nimmer op het standpunt heeft gesteld dat sprake was van een huurovereenkomst. Tiwos is het niet eens met de inhoud van het arrest van het gerechtshof te ‘s-Hertogenbosch. Zij was op grond van het verstekvonnis immers in beginsel bevoegd de woning te ontruimen. Tiwos heeft als toegelaten instelling als bedoeld in artikel 19 Woningwet echter het beleid haar huurders, die vaak een kleine portemonnee hebben en er moeilijk in slagen elders woonruimte te vinden, een tweede kans te bieden in de vorm van de tweede kans overeenkomst als de situatie zich daarvoor leent en Tiwos het vertrouwen in de huurder heeft dat een tweede kans zal slagen. In een meerderheid van de gevallen leidt dit ertoe dat de huurder in zijn woning kan blijven en hem/haar uiteindelijk een nieuwe huurovereenkomst wordt aangeboden. Deze maatschappelijk wenselijke handelswijze heeft een wettelijke grondslag, namelijk de ‘tenzij’-bepaling van artikel 7:230 BW. In de geldende jurisprudentie, waaronder eerdere arresten van het gerechtshof te ’s-Hertogenbosch, wordt deze handelwijze van woningcoöperaties geaccepteerd. Het tussen partijen gewezen arrest van het gerechtshof te ’s-Hertogenbosch wijkt dan ook af van de geldende jurisprudentie, waaronder haar eigen jurisprudentie. Daarbij betekent de uitkomst van dit arrest dat er een einde komt aan het door Tiwos (en andere woningcoöperaties) gehanteerde beleid, waardoor Tiwos belang heeft bij het verkrijgen van de door haar gevorderde verklaring voor recht. Weliswaar kan Tiwos ook gebruik maken van de tweede kans overeenkomst, zoals bedoeld in artikel 47a lid 1 van de Woningwet in samenhang met artikel 22a onder d van de Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015, maar dat zijn tijdelijke contracten die tussentijds niet kunnen eindigen, zoals wel kan bij de aan [gedaagde in conventie] aangeboden tweede kans overeenkomst.

4.2.

[gedaagde in conventie] voert aan dat de tweede kans overeenkomst moet worden gekwalificeerd als een huurovereenkomst. Het is juist dat [gedaagde in conventie] zich voor het arrest van het gerechtshof te ’s-Hertogenbosch niet op het standpunt heeft gesteld dat sprake was van een huurovereenkomst, maar hij sluit zich thans aan bij de overwegingen van het gerechtshof. In de tweede kans overeenkomst wordt [gedaagde in conventie] steeds aangeduid als huurder en hij betaalde een maandelijkse vergoeding gelijk aan de voorheen geldende huurprijs. Uit het arrest volgt bovendien dat het gerechtshof rekening heeft gehouden met de ‘tenzij’-bepaling van artikel 7:230 BW, maar alsnog heeft geoordeeld dat sprake is van een huurovereenkomst. Zij heeft daarbij terecht de onduidelijkheid die volgt uit de aanduiding van [gedaagde in conventie] als huurder voor rekening en risico van Tiwos laten komen. De maatschappelijke belangen komen niet in het gedrang, nu het enkel gaat om de overeenkomst in dit specifieke geval. Bij het sluiten van de overeenkomst heeft [gedaagde in conventie] niet nagedacht over de strekking van de overeenkomst. Hij is akkoord gegaan met de inhoud van de overeenkomst, omdat hij anders zijn woning moest verlaten.

4.3.

Tussen partijen staat vast dat de kantonrechter de oorspronkelijke huurovereenkomst tussen partijen (van 15 mei 2019) heeft ontbonden bij verstekvonnis van 8 juli 2020, zodat er vanaf dat moment geen huurovereenkomst meer bestond tussen partijen. Vervolgens staat tussen partijen vast dat (na ruim een half jaar overleg) tussen partijen de tweede kans overeenkomst is gesloten. In deze procedure staat de vraag centraal of die overeenkomst kan worden gekwalificeerd als een huurovereenkomst.

4.4.

Het gerechtshof te ’s-Hertogenbosch is in haar arrest al ingegaan op de kwalificatievraag. Zij heeft de tweede kans overeenkomst gekwalificeerd als een huurovereenkomst. Tegen dit arrest is geen cassatie ingesteld, zodat het arrest in kracht van gewijsde is gegaan. De procedure betrof echter een voorlopige voorziening, zodat het arrest, gelet op het bepaalde in artikel 257 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering, geen gezag van gewijsde toekomt. De kwalificatie van de overeenkomst heeft dientengevolge geen bindende kracht tussen partijen, zodat het de kantonrechter vrij staat in deze procedure een eigen oordeel te vormen.

4.5.

Voor de kwalificatie van een overeenkomst dient aansluiting te worden gezocht bij het Haviltex-arrest van 13 maart 1981 (NJ 1981, 635). In dat arrest heeft de Hoge Raad bepaald dat het bij de uitleg van contractsbepalingen niet aankomt op '
een zuiver taalkundige uitleg van de bepalingen van het contract', maar op '
de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan deze bepalingen mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten', waaraan de Hoge Raad heeft toegevoegd dat daarbij mede van belang kan zijn '
tot welke maatschappelijke kringen partijen behoren en welke rechtskennis van zodanige partijen kan worden verwacht'.

4.6.

Aanvullend op het voorgaande heeft de Hoge Raad in onder andere zijn arrest van 24 maart 2023 (te vinden onder ECLI:NL:HR:2023:443) gespecificeerd dat om een overeenkomst te kunnen kwalificeren er aan de hand van de voornoemde maatstaf moet worden vastgesteld welke rechten en verplichtingen partijen zijn overeengekomen. Als de overeengekomen rechten en verplichtingen vervolgens voldoen aan de wettelijke omschrijving van de desbetreffende overeenkomst, moet de overeenkomst als zodanig worden aangemerkt. Voor de kwalificatie is niet van belang of partijen de bedoeling hadden de overeenkomst onder de desbetreffende wettelijke regeling te laten vallen.

4.7.

Bij de kwalificatie van de tweede kans overeenkomst kan, naar het oordeel van de kantonrechter, van belang zijn dat in die overeenkomst is opgenomen:

“(…) Tiwos is (…) bereid voorlopig de executie van het vonnis voor wat betreft de daadwerkelijke gerechtelijke ontruiming uit te stellen en huurder de mogelijkheid te geven het gebruik van de woning (…) voort te zetten (…)”, en;
“(…) Het is voor partijen duidelijk dat (…) vooralsnoggéénnieuwe huurovereenkomst tussen partijen wordt gesloten noch dat stilzwijgend een huurovereenkomst tot stand kan en zal komen, ook blijft het ontruimingsvonnis haar geldigheid behouden (…)”.

Daarnaast kan van belang voor de kwalificatie van de tweede kans overeenkomst zijn dat [gedaagde in conventie] in de overeenkomst wordt aangeduid als huurder en dat een vergoeding voor het gebruik van de woning werd overeengekomen ter hoogte van de toen geldende huurprijs. Tot slot kan de onderhandelingstermijn voorafgaande aan het sluiten van de tweede kans overeenkomst van belang zijn voor de kwalificatie van de overeenkomst.

4.8.

Tiwos meent dat de tweede kans overeenkomst, gelet op het voorgaande, dient te worden gekwalificeerd als een overeenkomst tot opschorting van de tenuitvoerlegging van het verstekvonnis. Ter onderbouwing van haar standpunt wijst Tiwos op hetgeen in artikel 7:230 BW is opgenomen:
“Indien na afloop van een huurovereenkomst de huurder met goedvinden van de verhuurder het gebruik van het gehuurde behoudt, wordt daardoor,tenzij van een andere bedoeling blijkt,(onderstreping door ktr.)
de overeenkomst, ongeacht de tijd waarvoor zij was aangegaan, voor onbepaalde tijd verlengd.”. Zij stelt dat uit de tweede kans overeenkomst tussen partijen voortvloeit dat van een andere bedoeling blijkt, zodat geen nieuwe huurovereenkomst of een stilzwijgende verlenging van de oude huurovereenkomst kan worden aangenomen. [gedaagde in conventie] betwist het voorgaande en sluit, zoals hiervoor onder de standpunten opgenomen, zich aan bij de overwegingen van het Hof.

4.9.

De kantonrechter overweegt dat met betrekking tot de hiervoor opgenomen ‘tenzij’-bepaling van artikel 7:230 BW in de parlementaire geschiedenis is opgenomen:

Kamerstukken II, 1999-2000, 26089, nr. 6:
Kamerstukken I, 2001-2002, 26089, nr. 162:

De leden van de CDA-fractie vroegen met het oog op de bewijslastverdeling of wij de zorg voor de processuele positie van de verhuurder delen. Bij deze vraag hadden deze leden de situatie op het oog, dat door de verhuurder een vonnis wordt verkregen waarbij de huurovereenkomst is beëindigd, maar de verhuurder de huurder voorlopig in het gehuurde laat met het vonnis als stok achter de deur dat hij zich aan het vonnis houdt. Hetzelfde geldt voor de kritiek van Aedes, waarvoor de leden van de PvdA-fractie aandacht vroegen, en de leden van de fracties van SGP en ChristenUnie, die bij dit artikel vroegen hoe er verlengd kan worden indien de huurovereenkomst door een rechterlijk vonnis is ontbonden. Het voorbeeld dat hier in het bijzonder aandacht vraagt is het geval dat de overeenkomst is beëindigd wegens niet betaling van de huur. De verhuurder laat de huurder dan na het verkrijgen van het ontruimingsvonnis met rust, zolang deze stipt op tijd de huur betaalt. In een dergelijke situatie is er geen reden voor het beperkt op te vatten vermoeden van de hoofdzin van artikel 230. Uit de beschreven situatie – een door de verhuurder verkregen vonnis dat hem een recht geeft op ontruiming dat hij niet wil prijs geven – blijkt afdoende dat de verhuurder de huurder aan het ontruimingsvonnis wil houden. Hier blijkt derhalve van een andere bedoeling dan een verlenging van de oorspronkelijke overeenkomst voor onbepaalde tijd. (…)”.

4.10.

Naar het oordeel van de kantonrechter volgt uit de bewoordingen van de tweede kans overeenkomst dat Tiwos uit hoofde van die overeenkomst enkel verplicht is het verstekvonnis, waarbij de ontbinding en ontruiming is uitgesproken, niet ten uitvoer te leggen. De strekking van de onder 4.7. geciteerde passages uit de tweede kans overeenkomst is immers duidelijk. Partijen hadden die niet anders kunnen begrijpen dan dat Tiwos zich enkel verplichtte het verstekvonnis niet ten uitvoer te leggen, waardoor [gedaagde in conventie] het gebruik van de woning mocht voortzetten en dat niet is bedoeld een nieuwe huurovereenkomst te sluiten of te laten ontstaan. De kantonrechter is in beginsel dan ook van oordeel dat sprake is van een overeenkomst tot opschorting van de tenuitvoerlegging van het verstekvonnis.

4.11.

Dat [gedaagde in conventie] dientengevolge het gebruik van de woning behield, betekent niet dat Tiwos hem via deze overeenkomst het gebruik van de woning verstrekte. Het gebruik was hem immers al verstrekt bij de eerder tussen partijen gesloten huurovereenkomst. De tweede kans overeenkomst zorgde er enkel voor dat het gebruik van de woning ongestoord kon worden voortgezet. In zoverre kan, naar het oordeel van de kantonrechter, niet worden uitgegaan van een nieuwe huurovereenkomst. Immers, de huurovereenkomst wordt gedefinieerd in artikel 7:201 lid 1 BW als:
“Huur is de overeenkomst waarbij de ene partij, de verhuurder, zich verbindt aan de andere partij, de huurder, een zaak of een gedeelte daarvan in gebruik te verstrekken en de huurder zich verbindt tot een tegenprestatie.”. Van het in gebruik verstrekken van een zaak of gedeelte daarvan was, zoals hiervoor overwogen, geen sprake. De enkele omstandigheden dat [gedaagde in conventie] als “huurder” wordt benoemd in de tweede kans overeenkomst en hij een bedrag gelijk aan de voorheen geldende huur diende te betalen zijn naar het oordeel van de kantonrechter onvoldoende om toch aan de kwalificatie van een huurovereenkomst te voldoen.

4.12.

De onder 4.11 opgenomen kwalificatie van de overeenkomst ligt voorts ook het meest voor de hand als wordt gekeken naar de inhoud van de overeenkomst en de inhoud van de hiervoor geciteerde kamerstukken. In de kamerstukken is immers opgenomen dat de ‘tenzij’-bepaling uit artikel 7:230 BW ziet op de mogelijkheid van de verhuurder om het gebruik te gedogen, terwijl het ontbindingsvonnis nog als ‘stok achter de deur’ kan gelden. Dat de tweede kans overeenkomst dat doel had, heeft Tiwos op meerdere wijzen expliciet in de overeenkomst opgenomen. Er volgt immers duidelijk uit de tekst van de overeenkomst dat de overeenkomst bedoeld was om de ontruiming van de woning uit te stellen en dat het niet de bedoeling was een nieuwe huurovereenkomst aan te gaan of deze te verlengen voor onbepaalde tijd. Het voorgaande ligt ook in lijn met de geldende jurisprudentie, waarbij overwegend wordt uitgegaan van een overeenkomst als bedoeld in artikel 7:230 BW.^[1]

4.13.

Het feit dat gebruik is gemaakt van een overeenkomst in plaats het feitelijk gedogen van het gebruik (zonder overeenkomst), terwijl er een lange periode tijdens de onderhandelingen zonder afspraken tussen partijen gebruik is gemaakt van de woning, kan ook niet tot een andere kwalificatie leiden. Het gaat hier immers om een zwaarwichtig belang van de gewezen huurder, het woonbelang, en het feit dat hij/zij de woning al kan kwijtraken bij een zeer summiere tekortkoming in de nakoming van zijn/haar verplichtingen. In die situatie is het juist aan te bevelen om zorgvuldig, duidelijke afspraken tussen partijen vast te leggen om de slagingskans van de tweede kans overeenkomst zo groot mogelijk te maken. Daarbij bieden die afspraken de gewezen huurder bovendien bescherming, nu duidelijk is vastgelegd onder welke omstandigheden wel of niet tot ontruiming kan worden overgegaan.

4.14.

De kantonrechter is dan ook van oordeel dat sprake is van een overeenkomst tot opschorting van de tenuitvoerlegging van het verstekvonnis. De verklaring van recht zal in zoverre worden toegewezen.

4.15.

Hiervoor is al ingegaan op de vraag of sprake is van een huurovereenkomst of een overeenkomst tot opschorting van de tenuitvoerlegging van het verstekvonnis. Nu van de laatstgenoemde overeenkomst sprake is behoeven de overige door Tiwos genoemde overeenkomsten geen behandeling meer. Voor de volledigheid overweegt de kantonrechter echter dat geen sprake kan zijn van een bruikleenovereenkomst. De bruikleenovereenkomst wordt gedefinieerd in artikel 7A:1777 BW als:
“Bruikleening is eene overeenkomst, waarbij de eene partij aan de andere eene zaak om niet ten gebruike geeft, onder voorwaarde dat degene die deze zaak ontvangt, dezelve, na daarvan gebruik te hebben gemaakt, of na eenen bepaalden tijd, zal terug geven.”. Uit de tweede kans overeenkomst volgt dat [gedaagde in conventie] een reële vergoeding diende te betalen voor het voortgezette gebruik van de woning, zodat niet wordt voldaan aan de definitie van een bruikleenovereenkomst. Er is dus in ieder geval geen sprake van een bruikleenovereenkomst.

Opzegging van de tweede kans overeenkomst:

4.16.

Met betrekking tot de door haar gedane opzegging van de tweede kans overeenkomst stelt Tiwos dat in de overeenkomst is opgenomen dat de tenuitvoerlegging van het verstekvonnis enkel wordt opgeschort zolang [gedaagde in conventie] zich aan strikte voorwaarden hield. Daarnaast werd van [gedaagde in conventie] verwacht dat hij zich als goed gebruiker zou gedragen, onder andere door zich te houden aan de voorheen geldende algemene voorwaarden van Tiwos. [gedaagde in conventie] is echter meerdere malen tekortgeschoten in de nakoming van die voorwaarden. Hij heeft vanaf de aanvang van de tweede kans overeenkomst geweigerd beschermingsbewind aan te vragen, hij heeft meerdere malen de huur (een aantal dagen) te laat betaald en tot tweemaal toe is hennep aangetroffen in de woning. Tiwos is daar coulant mee omgegaan, nu zij heeft afgezien van de voorwaarde dat [gedaagde in conventie] beschermingsbewind zou aanvragen. Ook is met hem nog een afwijkende betalingsregeling afgesproken en is eenmaal hennep door de vingers gezien. Toen hij ook nog de huurachterstand liet oplopen er voor de tweede maal hennep in de woning was aangetroffen, was Tiwos niet meer bereid mee te denken. Zij was dan ook gerechtigd de tweede kans overeenkomst op te zeggen en het verstekvonnis ten uitvoer te leggen. Hiertoe is zij dan ook overgegaan.

4.17.

[gedaagde in conventie] voert aan dat de gestelde tekortkomingen onvoldoende zijn om de opzegging van de tweede kans overeenkomst en de tenuitvoerlegging van het verstekvonnis te rechtvaardigen. De te late betalingen waren enkel een aantal dagen te laat en bovendien verklaarbaar door de moeizame situatie waar [gedaagde in conventie] op dat moment in zat. De aangetroffen hennep was enkel voor eigen gebruik en er was bovendien geen sprake van elektriciteitsfraude. Ook is niet gesteld of gebleken van overlast voor omwonenden. Daarbij was hennep niet opgenomen in de voorwaarden van de tweede kans overeenkomst, zodat [gedaagde in conventie] in zoverre de voorwaarden niet heeft geschonden.

4.18.

De kantonrechter overweegt dat als uitgangspunt heeft te gelden dat Tiwos ten tijde van het sluiten van de tweede kans overeenkomst in bezit was van een verstekvonnis, op grond waarvan zij de woning had mogen ontruimen. Tiwos heeft besloten [gedaagde in conventie] een tweede kans te bieden, waarbij op voorhand is aangekondigd dat [gedaagde in conventie] aan strikte voorwaarden moest voldoen. Dit volgt duidelijk uit de inhoud van de tweede kans overeenkomst. Ook volgt duidelijk uit de overeenkomst dat, als [gedaagde in conventie] niet aan de voorwaarden zou voldoen, er direct een einde zou komen aan de tweede kans overeenkomst en ontruiming van de woning zou volgen. Tussen partijen staat vast dat [gedaagde in conventie] meerdere malen bedragen te laat heeft betaald aan Tiwos en uiteindelijk ook de betalingsachterstand heeft laten oplopen. Hoewel de betalingen enkel een aantal dagen te laat zijn gedaan, het begrijpelijk is dat [gedaagde in conventie] onder die omstandigheden moeite had met het tijdig betalen van de verschuldigde bedragen en de kantonrechter er niet aan twijfelt dat [gedaagde in conventie] zijn best heeft gedaan de betalingsregeling na te komen, neemt dit niet weg dat [gedaagde in conventie] daarmee niet heeft voldaan aan de voorwaarden van de tweede kans overeenkomst. Gelet op het voornoemde uitgangspunt en de strikte voorwaarden, die Tiwos heeft opgelegd aan [gedaagde in conventie] en waar [gedaagde in conventie] voor heeft getekend, mocht Tiwos overgaan tot het opzeggen van de tweede kans overeenkomst. Te meer, nu is gebleken dat Tiwos meerdere malen coulance heeft getoond als [gedaagde in conventie] niet tijdig kon betalen.

4.19.

Dat Tiwos op enig moment geen coulance meer toonde richting [gedaagde in conventie] is, naar het oordeel van de kantonrechter, niet onbegrijpelijk. In de woning is immers twee maal hennep aangetroffen. Het is juist dat deze voorwaarde niet is genoemd in de tweede kans overeenkomst, maar [gedaagde in conventie] was bekend met het standpunt van Tiwos met betrekking tot hennep in de woning. Hij was immers op de hoogte van de algemene voorwaarden van Tiwos, die golden op het moment dat de huurovereenkomst nog liep. Deze zijn niet van toepassing verklaard op de tweede kans overeenkomst, maar, gelet op de bewoordingen van die overeenkomst, had [gedaagde in conventie] moeten begrijpen dat Tiwos hennep in de woning niet zou en hoefde te tolereren. Daarbij geldt dat ook met betrekking tot de hennep eenmalig coulance is getoond door Tiwos. Zij heeft immers de aangezegde juridische stappen in de brief van 27 mei 2021 niet doorgezet. Op dat moment was [gedaagde in conventie] echter (nogmaals) gewaarschuwd dat Tiwos hennep in de woning niet zou tolereren en toch is dit een tweede maal voorgekomen.

4.20.

De opzegging van de tweede kans overeenkomst en de daarbij aangezegde ontruiming was naar het oordeel van de kantonrechter gerechtvaardigd. De gevorderde verklaring van recht dat Tiwos de overeenkomst rechtsgeldig heeft beëindigd wordt dan ook toegewezen.

Het (meer) subsidiair gevorderde:

4.21.

Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen behoeven de (meer) subsidiaire vorderingen geen behandeling meer.

Gevorderde schadevergoeding met betrekking tot de vernieling van de woning:

4.22.

Tiwos stelt dat [gedaagde in conventie] bij het verlaten van de woning de woning volledig heeft vernield, op grond waarvan hij de gevorderde schadevergoeding, te vermeerderen met rente, dient te voldoen. Zij heeft ter onderbouwing van haar vordering een offerte van haar aannemer overgelegd. De werkzaamheden zijn inmiddels uitgevoerd en Tiwos heeft het geoffreerde bedrag betaald.

4.23.

[gedaagde in conventie] heeft niet betwist de schade te hebben veroorzaakt en heeft de hoogte van het gevorderde bedrag niet betwist. Hij geeft aan dat hij zich geschoffeerd voelde door de handelswijze van Tiwos en in zijn boosheid de schade heeft veroorzaakt. Deze boosheid is mede veroorzaakt door de druk, waar hij op dat moment onder stond, veroorzaakt door de meerdere aanzeggingen van Tiwos van de ontruiming van de woning. Hij heeft er spijt van dat hij de schade heeft veroorzaakt. Hij vraagt de schade te mogen verrekenen met de schade die hij heeft geleden door de onterechte ontruiming door Tiwos.

4.24.

De kantonrechter overweegt dat [gedaagde in conventie] de vordering erkent, zodat deze toewijsbaar is. Voor verrekening is geen ruimte, nu uit hetgeen hiervoor is overwogen met betrekking tot de opzegging van de tweede kans overeenkomst volgt dat geen sprake is van een onrechtmatige ontruiming en Tiwos niet schadeplichtig is jegens [gedaagde in conventie] . Daarbij is de gestelde schade aan de zijde van [gedaagde in conventie] geenszins onderbouwd, zodat, ook al zou Tiwos schadeplichtig zijn jegens [gedaagde in conventie] , de kantonrechter aan het beroep op verrekening voorbij zou moeten gaan aan op grond van artikel 6:136 BW.

In reconventie:

4.25.

[verweerder in reconventie] voert aan dat uit het arrest van het gerechtshof te ’s-Hertogenbosch volgt dat de tweede kans overeenkomst moet worden gekwalificeerd als een huurovereenkomst, zodat Tiwos de woning niet kon laten ontruimen op grond van het verstekvonnis. Tiwos heeft dan ook onrechtmatig gehandeld jegens [verweerder in reconventie] , waardoor zij schadeplichtig is geworden. Tiwos dient hem dan ook schadeloos te stellen of hem een vervangende woonruimte aan te bieden.

4.26.

Nu hiervoor is overwogen dat er geen huurovereenkomst is gesloten tussen partijen en Tiwos gerechtigd was de tweede kans overeenkomst op te zeggen en de woning te ontruimen, ontvalt de grondslag aan de reconventionele vordering. Deze wordt dan ook afgewezen.

5.De proceskosten

In conventie:

5.1.

[gedaagde in conventie] is de partij die ongelijk krijgt en hij zal daarom in de proceskosten worden veroordeeld. Tot aan dit vonnis worden de proceskosten aan de zijde van Tiwos als volgt vastgesteld:

- kosten van de dagvaarding

€

125,03

- griffierecht

€

1.384,00

- salaris gemachtigde

€

792,00

(2,00 punten × € 396,00)

Totaal

€

2.301,03

In reconventie:

5.2.

[verweerder in reconventie] is de partij die ongelijk krijgt en hij zal daarom in de proceskosten worden veroordeeld. Gelet op de samenhang van de vordering in reconventie met de vordering in conventie, wordt voor iedere proceshandeling een half punt gemachtigdensalaris toegekend. Tot aan dit vonnis worden de proceskosten aan de zijde van Tiwos dan ook vastgesteld op een bedrag van € 232,00 (2 × ½ punt × € 232,00).

5.3.

De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen als in het dictum vermeld.

In conventie en reconventie:

5.4.

[gedaagde in conventie] zal worden veroordeeld in de nakosten als in het dictum vermeld.

6.De beslissing

De kantonrechter

In conventie:

6.1.

verklaart voor recht dat:

de tussen partijen gesloten tweede kans overeenkomst niet kwalificeert als een huurovereenkomst in de zin van artikel 7:201 van het Burgerlijk Wetboek (BW), maar als een overeenkomst tot opschorting van de tenuitvoerlegging van het verstekvonnis
de tweede kans overeenkomst door Tiwos rechtsgeldig is beëindigd door opzegging tegen 25 maart 2022;

6.2.

veroordeelt [gedaagde in conventie] in de proceskosten, aan de zijde van Tiwos tot dit vonnis vastgesteld op € 2.301,03;

6.3.

veroordeelt [gedaagde in conventie] in de nakosten van € 132,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe. Wordt bij niet betaling het vonnis daarna betekend, dan moet [gedaagde in conventie] ook de kosten van betekening betalen,

6.4.

wijst het meer of anders gevorderde af;

In reconventie:

6.5.

wijst de vorderingen af;

6.6.

veroordeelt [verweerder in reconventie] in de proceskosten, aan de zijde van Tiwos tot dit vonnis vastgesteld op € 232,00, te vermeerderen met de wettelijke rente over de proceskosten vanaf de vijftiende dag na betekening van dit vonnis tot aan de dag van de algehele voldoening;

In conventie en reconventie:

6.7.

verklaart de veroordelingen in dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. Dijkman en in het openbaar uitgesproken op 29 november 2023.

ECLI:NL:RBZWB:2023:9272

Kwalificatie van een overeenkomst tussen verhuurder en huurder na ontbinding van de huurovereenkomst

Uitspraak

1.De procedure

2.De feiten

“(…) Tiwos is (…) bereid voorlopig de executie van het vonnis voor wat betreft de daadwerkelijke gerechtelijke ontruiming uit te stellen en huurder de mogelijkheid te geven het gebruik van de woning (…) voort te zetten onder de navolgende zéér strikte voorwaarden;

“(…) Ongeacht hoe partijen die overeenkomst in hun standpunten hebben genoemd, ziet het hof zich gesteld voor de kwalificatievraag van de op 11 februari 2021 gesloten tweedekansovereenkomst. (…)

3.Het geschil

4.De beoordeling

5.De proceskosten

6.De beslissing

Voetnoten