Uitspraak
GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH
Sector civiel recht
zaaknummer HD 200.107.701/01
arrest van 5 februari 2013
in de zaak van
[X.],
wonende te [woonplaats],
appellant,
advocaat: mr. W. Kolmans te Eindhoven,
tegen
Stichting Woonbedrijf SWS.Hhvl,
gevestigd te [vestigingsplaats],
geïntimeerde,
advocaat: mr. B. Poort te Eindhoven,
op het bij exploot van dagvaarding van 15 mei 2012 ingeleide hoger beroep van het door de voorzieningenrechter van de rechtbank 's-Hertogenbosch gewezen vonnis van 18 april 2012 tussen appellant - [appellant] - als eiser en geïntimeerde - Woonbedrijf - als gedaagde.
1. Het geding in eerste aanleg (zaaknr. 245856/KG ZA 12-240)
Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar voormeld vonnis.
2. Het geding in hoger beroep
2.1. Bij memorie van grieven heeft [appellant] vier grieven aangevoerd en geconcludeerd tot vernietiging van het vonnis waarvan beroep en, kort gezegd, primair Woonbedrijf te verbieden om tot ontruiming van de woning aan de [straatnaam] [huisnummer] te [woonplaats] over te gaan en subsidiair Woonbedrijf te veroordelen om die woning aan [appellant] ter beschikking te stellen en Woonbedrijf te veroordelen tot betaling van € 1.500,- bij wijze van voorschot op schadevergoeding, zowel primair als subsidiair op straffe van verbeurte van een dwangsom en voorts Woonbedrijf te veroordelen in de proceskosten van beide instanties.
2.2. Bij memorie van antwoord met producties heeft Woonbedrijf de grieven bestreden.
2.3. Partijen hebben daarna de gedingstukken overgelegd en uitspraak gevraagd. In het procesdossier van Woonbedrijf ontbreken de producties bij de inleidende dagvaarding.
3. De gronden van het hoger beroep
Voor de tekst van de grieven wordt verwezen naar de memorie van grieven.
4. De beoordeling
4.1. In overweging 2 van het bestreden vonnis heeft voorzieningenrechter vastgesteld van welke feiten in dit geschil wordt uitgegaan. De door de voorzieningenrechter vastgestelde feiten zijn niet betwist en vormen ook in hoger beroep het uitgangspunt.
4.2. Kort samengevat gaat het in deze zaak om het volgende. [appellant] heeft een woning gehuurd van Woonbedrijf. De huurovereenkomst tussen partijen is ontbonden bij (in kracht van gewijsde gegaan) vonnis van de kantonrechter te Eindhoven van 12 mei 2011. Daarbij is [appellant] veroordeeld tot ontruiming van de woning. Partijen zijn na het vonnis met elkaar in gesprek gegaan en op 20 juni 2011 is een regeling getroffen die er, kort gezegd, op neerkomt dat [appellant] onder strikte voorwaarden de woning mag blijven gebruiken en dat na een periode van twaalf maanden (gerekend vanaf de vonnisdatum) door Woonbedrijf alsnog zal worden bezien of een nieuwe huurovereenkomst zal worden gesloten met [appellant]. Woonbedrijf heeft [appellant] in maart 2012 alsnog de ontruiming van de woning aangezegd omdat [appellant] zich volgens Woonbedrijf niet houdt aan zijn verplichtingen. [appellant] heeft vervolgens het onderhavige kort geding aanhangig gemaakt en gevorderd (samengevat) dat het Woonbedrijf wordt verboden om over te gaan tot ontruiming van de woning. Daartoe heeft [appellant] primair aangevoerd dat Woonbedrijf misbruik maakt van haar executiebevoegdheid en daarmee onrechtmatig jegens hem handelt. In dit verband heeft [appellant] gesteld dat tussen hem en Woonbedrijf een nieuwe huurovereenkomst is ontstaan, althans dat het gebruikmaken van het voornoemde vonnis van 12 mei 2011 ertoe leidt dat Woonbedrijf de wettelijke huurbescherming ontduikt of omzeilt. Subsidiair heeft [appellant] aangevoerd dat de ontruiming van de woning voor hem een noodtoestand zal doen ontstaan. Woonbedrijf heeft verweer gevoerd. Bij het bestreden vonnis zijn de vorderingen van [appellant] afgewezen en is [appellant] in de proceskosten veroordeeld.
4.3. Woonbedrijf heeft bij memorie van antwoord gesteld dat het vonnis van 12 mei 2011 inmiddels ten uitvoer is gelegd en dat de woning is ontruimd zodat [appellant] geen belang meer heeft bij een beoordeling in hoger beroep. Voor zover Woonbedrijf daarmee heeft bedoeld te betogen dat [appellant] in zijn hoger beroep niet ontvankelijk verklaard dient te worden of dat zijn hoger beroep om die reden aanstonds verworpen dient te worden, faalt dat betoog. [appellant] heeft reeds belang bij het hoger beroep in verband met zijn veroordeling in de proceskosten in eerste aanleg. Het hof zal met het oog daarop dienen te onderzoeken of de vordering van [appellant] in eerste aanleg door de voorzieningenrechter al dan niet terecht is afgewezen (vgl. HR 22 september 2006, LJN: AX9705, NJ 2007, 188).
4.4. Grief 1 luidt aldus: "Ten onrechte heeft de voorzieningenrechter overwogen dat het vonnis van de kantonrechter niet op andere gronden is gewezen dan de gronden waarop de tenuitvoerlegging is gestoeld". Volgens deze grief is de ontbinding van de huurovereenkomst gebaseerd op het feit dat [appellant] tekort was geschoten in de betaling van de huurpenningen en is dat de reden geweest voor de kantonrechter om de huurovereenkomst bij vonnis van 12 mei 2011 te ontbinden. Woonbedrijf wil nu gebruik maken van dat vonnis vanwege een andere reden, te weten door of vanwege [appellant] veroorzaakte overlast. De voorzieningenrechter is er (onder meer) vanuit gegaan dat aan de ontbinding van de huurovereenkomst eveneens ten grondslag ligt dat [appellant] overlast heeft veroorzaakt. Naar de kern genomen betoogt [appellant] met grief 1 dat het evident is dat de ontbinding van de huurovereenkomst slechts is gegrond op de betalingsachterstand en niet op het veroorzaken van overlast. Volgens [appellant] mag Woonbedrijf het vonnis niet executeren op grond van een andere reden (overlast) dan de reden voor ontbinding van de huurovereenkomst (betaalachterstand).
4.5. Het hof is evenals de voorzieningenrechter van oordeel dat, ongeacht om welke reden de huurovereenkomst is ontbonden, die ontbinding niet meer kan worden aangetast. Vast staat dat [appellant], om welke reden dan ook, is tekortgeschoten in een of meer verbintenissen uit de huurovereenkomst nu die overeenkomst bij vonnis van 12 mei 2011 is ontbonden. Het hof is evenals de voorzieningenrechter van oordeel dat niet doorslaggevend is om welke reden de huurovereenkomst is ontbonden. Ook als daaraan niet ten grondslag heeft gelegen dat [appellant] overlast heeft veroorzaakt en Woonbedrijf het vonnis van 12 mei 2011 dus zou willen executeren om een andere reden dan de reden waarom de huurovereenkomst is ontbonden, dan wil dat niet zonder meer zeggen dat de reden om tot executie over te gaan geen in redelijkheid te respecteren belang van Woonbedrijf betreft. De grief faalt dus. Het hof is van oordeel dat Woonbedrijf wel een in redelijkheid te respecteren belang heeft om tot tenuitvoerlegging over te gaan (zie rov. 4.17 en 4.18).
4.6. Met grief 2 is [appellant] opgekomen tegen het oordeel van de voorzieningenrechter dat de gebruiksovereenkomst zoals tussen partijen gesloten, gelet op de concrete omstandigheden van het geval, niet als een nieuwe huurovereenkomst kan worden beschouwd. Ook deze grief faalt. Daartoe wordt het volgende overwogen.
4.7. Volgens [appellant] heeft hij er gerechtvaardigd op vertrouwd dat hij, zeker nadat hij de huurachterstand met kosten had voldaan en hij de maandelijkse huurtermijnen steeds betaalde, opnieuw de status van huurder van woonruimte had. In dat verband heeft [appellant] gewezen op het tijdsverloop. [appellant] heeft echter niet toegelicht op grond van welke verklaringen of gedragingen van Woonbedrijf, bij hem dat vertrouwen is ontstaan. De tekst van de tussen partijen gesloten overeenkomst van 20 juni 2011 had daartoe bij hem geen enkele aanleiding kunnen vormen. De tekst van die overeenkomst laat niets aan duidelijkheid te wensen over. Daarin is immers - voor zover in dit verband relevant - opgenomen dat
- [appellant], ondanks het vonnis van 12 mei 2011, de mogelijkheid wordt gegeven het "gebruik van de woning (...) voort te zetten maar onder zéér strikte voorwaarden" (nummer 2 van de overeenkomst);
- het voor partijen duidelijk is dat "- gezien vooral het betalingsgedrag in het verleden van ex-huurder vooralsnog GEEN nieuwe huurovereenkomst tussen partijen wordt gesloten noch stilzwijgend tot stand kan en zal komen" (nummer 3 van de overeenkomst);
- "pas na een periode van 12 maanden, gerekend vanaf de vonnisdatum", door Woonbedrijf zal worden bezien of onder de op dat moment nader te bepalen voorwaarden, een nieuwe huurovereenkomst zal worden gesloten met [appellant] (nummer 7 van de overeenkomst);
- de overeenkomst "direct zonder nadere ingebrekestelling of aankondiging van Woonbedrijf" vervalt als [appellant] "op welke wijze dan ook in gebreke blijft - maar meer speciaal doch niet uitsluitend met tijdige of niet stipte betaling". In dat laatste geval zal "zonder nadere waarschuwing of aankondiging een nieuwe datum voor de gerechtelijke ontruiming worden vastgesteld." (nummer 8 van de overeenkomst).
Zonder nadere toelichting, die ontbreekt, valt niet in te zien op grond van welke gedragingen of verklaringen van Woonbedrijf bij [appellant] het vertrouwen is gewekt dat, in weerwil van deze overeenkomst van 20 juni 2011, reeds voor het eindigen van voornoemde periode van twaalf maanden gerekend vanaf 12 mei 2011, een nieuwe huurovereenkomst met Woonbedrijf is ontstaan.
4.8. Voorts heeft [appellant] in zijn toelichting op deze grief gesteld dat het Woonbedrijf niet vrij staat om te beschikken in strijd met de wet. Het hof begrijpt dat [appellant] bedoelt dat de overeenkomst van 20 juni 2011 in strijd is met dwingend recht. Het hof verwerpt die stelling om de volgende redenen.
4.9. In de eerste plaats is van belang dat het hier gaat om een situatie dat tussen partijen een huurovereenkomst heeft bestaan die is ontbonden door de rechter. Het gaat hier dus niet zonder meer om een situatie dat de verhuurder heeft getracht de huurbescherming te ontduiken of te ontwijken. [appellant] heeft tot het vonnis van 12 mei 2011 ten volle huurbescherming genoten.
4.10. Voorts is van belang dat uit de wetsgeschiedenis van artikel 7:230 BW volgt dat de hier aan de orde zijnde situatie onder ogen is gezien en niet is uitgesloten.
In artikel 7:230 BW is het volgende bepaald: "Indien na afloop van een huurovereenkomst de huurder met goedvinden van de verhuurder het gebruik van het gehuurde behoudt, wordt daardoor, tenzij van een andere bedoeling blijkt, de overeenkomst, ongeacht de tijd waarvoor zij was aangegaan, voor onbepaalde tijd verlengd.".
De Minister heeft op vragen uit de Tweede Kamer over artikel 7:230 BW geantwoord:
"De bepaling belet niet dat een huurder na ontbinding van de huurovereenkomst nog enige tijd het gebruik van het gehuurde behoudt met het vonnis als stok achter de deur dat hij zich aan het vonnis houdt. Dit is een ander geval dan dat de huurder het gebruik van het gehuurde behoudt «met goedvinden van de verhuurder». Het gedogen van het voortgezet gebruik is hier immers in belangrijke mate gericht op het voorlopig niet ten uitvoer leggen van het vonnis waartoe de verhuurder zich evenwel het recht voorbehoudt. Pas indien de verhuurder zijn recht tot tenuitvoerlegging van het vonnis zou prijs geven of dit recht zou hebben verwerkt, doet zich de in artikel 230 bedoelde situatie voor." (Nota naar aanleiding van het verslag, Kamerstuk 1999-2000, 26089, nr. 6, p. 36).
4.11. Uit de overeenkomst van 20 juni 2011 blijkt dat Woonbedrijf zich uitdrukkelijk het recht op tenuitvoerlegging van het vonnis van 12 mei 2011 heeft voorbehouden. Dat blijkt uit hetgeen is opgenomen
- onder nummer 1 van de overeenkomst: "Dat de grosse van een vonnis (...) van 12 mei 2011 (...) de huurovereenkomst (...) is ontbonden en daarom moet Woonbedrijf tot ontruiming overgaan.";
- onder nummer 2 van de overeenkomst: "Woonbedrijf is niettemin bereid voorlopig de executie van het vonnis voor wat betreft de daadwerkelijke gerechtelijke ontruiming uit te stellen en ex-huurder de mogelijkheid te geven het gebruik van de woning (...) voort te zetten onder zéér strikte voorwaarden;
en voorts uit hetgeen hiervoor is vermeld onder rov. 4.7.
Uit deze overeenkomst blijkt dat het hier gaat om een situatie zoals in de wetsgeschiedenis omschreven, dat wil zeggen, de situatie waarin de verhuurder zich het recht op tenuitvoerlegging van een vonnis tot ontruiming van het gehuurde heeft voorbehouden. Uit de wetsgeschiedenis dient te worden afgeleid dat dit geen strijd oplevert met dwingend recht, of meer concreet, met de rechtsbescherming die de wet de huurder beoogt te bieden.
4.12. Het hof is van oordeel dat een situatie als de onderhavige niet van onbeperkte duur mag zijn, omdat dan de ratio van de huurbeschermingsbepalingen doorkruist zou kunnen worden. Daarvan is in dit geval geen sprake omdat Woonbedrijf die situatie heeft beperkt tot de periode van een jaar. Het hof acht die termijn niet onredelijk.
4.13. Een ander oordeel zou ertoe leiden dat Woonbedrijf als (maatschappelijk) verhuurder in mindere mate geneigd zou zijn om huurders een tweede kans te bieden. Het hof acht dat onwenselijk.
4.14. Volgens grief 3 heeft de voorzieningenrechter ten onrechte geoordeeld dat Woonbedrijf erin is geslaagd de overlastklachten aannemelijk te maken. Met grief 4 betoogt [appellant] dat de voorzieningenrechter ten onrechte heeft geoordeeld dat Woonbedrijf geen misbruik maakt van haar executiebevoegdheid. Deze grieven lenen zich voor gezamenlijke bespreking.
4.15. De voorzieningenrechter heeft geoordeeld dat voor schorsing van de uitvoerbaarverklaring bij voorraad slechts plaats is indien tenuitvoerlegging misbruik van executiebevoegdheid oplevert, waarvan met name sprake kan zijn indien het te executeren vonnis klaarblijkelijk op een juridische of feitelijke misslag berust of indien ná het vonnis voorgevallen of aan het licht gekomen feiten meebrengen dat de executie van het vonnis klaarblijkelijk een noodtoestand voor degene te wiens laste het vonnis wordt ten uitvoer gelegd, zou doen ontstaan. Dit onbestreden oordeel in dit geval niet onjuist oordelend, overweegt het hof in het kader van de voorliggende rechtsstrijd het navolgende.
4.16. Het hof constateert dat [appellant] niet heeft betoogd dat het te executeren vonnis op een juridische of feitelijke misslag berust. Voorts constateert het hof dat [appellant] geen grief heeft gericht tegen het oordeel van de voorzieningenrechter dat niet kan worden aangenomen dat sprake is van een noodtoestand.
4.17. Het hof is verder van oordeel dat [appellant] de overlastklachten onvoldoende heeft betwist. [appellant] heeft zich in hoger beroep beperkt tot betwisting van de gestelde geluidsoverlast, terwijl in de door Woonbedrijf in eerste aanleg in het geding gebrachte pleitnota ook worden genoemd het verhandelen en/of gebruiken van drugs in en rondom de woning en het ongeoorloofd toelaten van bezoekers en het toestaan dat deze via de gemeenschappelijke ruimte toegang verkrijgen tot de woning en de rest van het gebouw. Het hof gaat dus uit van aan [appellant] toe te rekenen overlast.
4.18. [appellant] heeft, samengevat, betoogd dat hij (schriftelijk) had moeten worden gewaarschuwd door Woonbedrijf, dat Woonbedrijf hem had moeten horen en dat Woonbedrijf hem eerst een kans had moeten geven om zich te verbeteren. Daarmee wordt door [appellant] miskend dat de huurovereenkomst reeds eerder is ontbonden en dat hij met Woonbedrijf is overeengekomen dat hij slechts onder zeer strikte voorwaarden de woning mag blijven gebruiken. Voorts wordt er door [appellant] daarmee aan voorbij gezien, dat hij met Woonbedrijf uitdrukkelijk is overeengekomen dat het recht om de woning te gebruiken zou vervallen wanneer hij zich "op welke wijze dan ook" niet zou houden aan de overeenkomst, "zonder nadere ingebrekestelling of aankondiging" (zie hiervoor onder 4.7). Gelet op de inhoud van de overeenkomst van 20 juni 2011 en ook gelet op de inhoud van de dagvaarding waarmee de procedure tot ontbinding van de huurovereenkomst is ingeleid, moest het [appellant] duidelijk zijn dat hij geen overlast mocht (doen) veroorzaken. Ook als overlast niet de grond is geweest om de huurovereenkomst te ontbinden, dan wist, althans kon [appellant] weten dat Woonbedrijf hem op dit punt een verwijt maakte. Uit hetgeen hiervoor reeds is overwogen over de duur van de overeenkomst van 20 juni 2011 volgt dat [appellant] evenmin kan worden gevolgd in zijn stelling dat Woonbedrijf gelet op het tijdsverloop sinds het vonnis van 12 mei 2011 misbruik maakt van haar executiebevoegdheid.
4.19. De grieven 3 en 4 treffen dus evenmin doel. Het hof gaat voorbij aan het bewijsaanbod van [appellant], nu een kort geding zich niet leent voor een uitgebreid feitenonderzoek.
4.20. De slotsom luidt dat het hof het bestreden vonnis zal bekrachtigen. [appellant] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten in hoger beroep.
5. De uitspraak
Het hof:
bekrachtigt het vonnis waarvan beroep van de voorzieningenrechter van de rechtbank 's-Hertogenbosch van 18 april 2012,
veroordeelt [appellant] in de proceskosten van het hoger beroep, welke kosten tot op heden aan de zijde van Woonbedrijf tot de dag van deze uitspraak worden begroot op € 666,- aan verschotten en op € 894,- aan salaris advocaat, en voor wat betreft de nakosten op € 131,-- indien geen betekening plaatsvindt, dan wel op € 199,-- vermeerderd met de explootkosten indien niet binnen veertien dagen na de datum van dit arrest is voldaan aan de bij dit arrest uitgesproken veroordelingen en betekening van dit arrest heeft plaatsgevonden en bepaalt dat deze bedragen binnen veertien dagen na de dag van deze uitspraak moeten zijn voldaan, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW vanaf het einde van voormelde termijn tot aan de dag der voldoening;
verklaart deze veroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit arrest is gewezen door mrs. I.B.N. Keizer, M.G.W.M. Stienissen en M. van Ham en is in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 5 februari 2013.