Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Zittingsplaats Middelburg
Belastingrecht
zaaknummers: BRE 20/4877 en 20/4878
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 2 oktober 2023 in de zaak tussen
[belanghebbende] , gevestigd te [vestigingsplaats] , belanghebbende,
(gemachtigde: [gemachtigde] ),
en
de heffingsambtenaar van SaBeWa Zeeland, de heffingsambtenaar,
en
de Staat (de Minister van Justitie en Veiligheid), de minister.
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank de beroepen van belanghebbende tegen de uitspraken op bezwaar van de heffingsambtenaar van 23 januari 2020.
1.1.
De heffingsambtenaar heeft met dagtekening 28 februari 2019 aan belanghebbende (onder meer) waardebeschikkingen (de beschikkingen) met betrekking tot de onroerende zaken gelegen aan de [adres 1] te [plaats 1] en de [adres 2] te [plaats 2] toegezonden. In hetzelfde geschrift heeft de heffingsambtenaar (onder andere) ook aanslagen onroerendezaakbelastingen (OZB) voor het jaar 2019 opgelegd. De beschikkingen zijn vastgesteld op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ).
1.2.
De heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaak gelegen aan de [adres 1] te [plaats 1] per 1 januari 2018 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 853.000. Bij uitspraak op bezwaar van 23 januari 2020 heeft de heffingsambtenaar de vastgestelde waarde verminderd tot € 823.000 en de aanslagen OZB (eigenaren en gebruikers) dienovereenkomstig verminderd. Daarbij heeft hij de kosten voor de bezwaarfase vergoed, waaronder die voor een taxatierapport.
1.3.
De heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaak gelegen aan de [adres 2] te [plaats 2] per 1 januari 2018 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 884.000. Bij de onder 1.2 genoemde uitspraak op bezwaar van 23 januari 2020 heeft de heffingsambtenaar de vastgestelde waarde en de aanslagen OZB gehandhaafd.
1.4.
De rechtbank heeft de beroepen op 12 juli 2023 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen namens de gemachtigde [naam 1] , verbonden aan [bedrijf 1] B.V., vergezeld van [naam 2] , als taxateur verbonden aan [bedrijf 2], en namens de heffingsambtenaar, [naam 3] en [naam 4] .
Beoordeling door de rechtbank
2. De rechtbank beoordeelt of de waarde van de onroerende zaken gelegen aan de [adres 1] en de [adres 2] en daarmee ook de aanslagen OZB niet te hoog zijn vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de argumenten van belanghebbende, de beroepsgronden.
Feiten
3. Belanghebbende is eigenaar en gebruiker van (onder meer) twee onroerende zaken waarin een dagverblijf ( [adres 1] te [plaats 1] ) en een orthopedagogisch dagcentrum ( [adres 2] te [plaats 2] ) zijn gevestigd. Het dagverblijf en het orthopedagogisch dagcentrum maken onderdeel uit van de zorgorganisatie van belanghebbende.
3.1.
De onroerende zaak aan de [adres 1] te [plaats 1] bestaat uit een gebouw met bouwjaar 1999 en een oppervlakte van 780 m², een aanbouw met bouwjaar 2006 en een oppervlakte van 35 m², een fietsenstalling met bouwjaar 1999 en infrastructuur uit 1999. De onroerende zaak staat op een perceel van in totaal 2.953 m².
3.2.
De onroerende zaak aan de [adres 2] te [plaats 2] bestaat uit een gebouw met bouwjaar 1990 en een oppervlakte van 1.103 m², een gebouw met bouwjaar 1999 en een oppervlakte van 88 m² en een berging met bouwjaar 1990 en een oppervlakte van 24 m². De onroerende zaak staat op een perceel van in totaal 2.990 m².
Overwegingen
4. Partijen zijn het niet eens over de waarde van de onroerende zaken. Belanghebbende bepleit een waarde van € 664.000 voor [adres 1] en een waarde van € 650.000 voor [adres 2] . De heffingsambtenaar verdedigt voor [adres 1] de bij uitspraak op bezwaar nader vastgestelde waarde van € 823.000 en voor [adres 2] de bij beschikking vastgestelde waarde van € 884.000.
Toetsingskader
5. Tussen partijen is niet in geschil dat de waarde van de onroerende zaken moet worden bepaald op de gecorrigeerde vervangingswaarde (GVW) als bedoeld in artikel 17, derde lid, van de Wet WOZ.
5.1.
Bij de bepaling van de GVW van een onroerende zaak wordt rekening gehouden met de aard en de bestemming van de zaak en de sinds de stichting van de zaak opgetreden technische en functionele veroudering, waarbij de invloed van latere wijzigingen in aanmerking wordt genomen. Naar de bedoeling van de wetgever is de GVW van een onroerende zaak de waarde die de zaak in economische zin voor de eigenaar heeft, welke waarde wordt gevonden door uit te gaan van de veronderstelling dat voor die zaak een markt zou zijn waarop de tegenwoordige eigenaar niet alleen als verkoper zou opereren, maar tevens als koper die de zaak zou willen verwerven met handhaving van aard en bestemming ervan.
5.2.
In artikel 4, tweede lid, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ – welke bepaling (niet meer dan) een hulpmiddel bij de bepaling van de gecorrigeerde vervangingswaarde is – is de wijze van berekening van de gecorrigeerde vervangingswaarde nader ingevuld.
5.3.
De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door haar verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt.
5.4.
De heffingsambtenaar mag de waarde in principe in iedere fase van de procedure opnieuw onderbouwen.
[adres 1] te [plaats 1]
6. De heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de door hem voorgestane waarde een taxatierapport overgelegd, opgemaakt op 29 mei 2020 door [naam 4] . In dit taxatierapport is de waarde van de onroerende zaak berekend op € 823.236.
6.1.
Belanghebbende heeft ter ondersteuning van de door haar voorgestane waarde een nader taxatierapport overgelegd, opgemaakt op 21 februari 2020 door [naam 2] en [naam 5] . In dit taxatierapport is de waarde van de onroerende zaak berekend op € 664.000.
6.2.
Partijen zijn het eens over de objectkenmerken van de onroerende zaak en de hoogte van de functionele correctie. Ter zitting is namens belanghebbende verklaard dat ook de hoogte van de vervangingswaarde van de tot het dagverblijf behorende gebouwde eigendommen vóór toepassing van de correcties voor technische en functionele veroudering (de bruto-vervangingswaarde) niet langer in geschil is. Partijen houdt voor de onroerende zaak aan de [adres 1] uitsluitend nog de hoogte van de correctie voor technische veroudering van het gebouw en de aanbouw verdeeld.
6.3.
Naar de opvatting van belanghebbende dienen de bij de bepaling van de correctie voor technische veroudering van het gebouw en de aanbouw van het dagverblijf in aanmerking te nemen restwaarden van de ruwbouw, de afbouw en de installaties gesteld te worden op respectievelijk 15%, 10% en 5% van de bruto-vervangingswaarden voor deze componenten van het gebouw en de aanbouw. Volgens de heffingsambtenaar dienen de restwaarden van de ruwbouw, de afbouw en de installaties gesteld te worden op respectievelijk 30%, 27,5% en 17,5% van de bruto-vervangingswaarden van deze componenten. De heffingsambtenaar is voor het bepalen van de restwaarde aangesloten bij de in de Taxatiewijzer Verzorging opgenomen kengetallen voor archetype N1800000 (dagverblijf voor ouderen of verstandelijk gehandicapten).
6.4.
Naar de opvatting van belanghebbende dient de bij de bepaling van de correctie voor technische veroudering van het gebouw en de aanbouw van het dagverblijf in aanmerking te nemen levensduur van de ruwbouw, de afbouw en de installaties gesteld te worden op respectievelijk 47 jaar, 27 jaar en 17 jaar. Volgens de heffingsambtenaar dient de levensduur van de ruwbouw, de afbouw en de installaties van het gebouw gesteld te worden op respectievelijk 55 jaar, 25 jaar en (na verlenging) 24 jaar, en de levensduur van de ruwbouw, de afbouw en de installaties van de aanbouw op 55 jaar, 25 jaar en 15 jaar.
Algemene uitgangspunten met betrekking tot taxatiewijzers
7. Taxatiewijzers zijn hulpmiddelen om te bereiken dat het wettelijke waardebegrip wordt gehanteerd. De rechtbank volgt belanghebbende in haar betoog dat de Taxatiewijzer Verzorging, waarvan voor de rechtbank en belanghebbende alleen de publieksversie beschikbaar is, geen op de markt gerealiseerde transactiegegevens bevat van onroerende zaken die met de onroerende zaak van belanghebbende vergelijkbaar zijn. Ook zijn in deze Taxatiewijzer Verzorging geen andere objectieve en toetsbare onderbouwende gegevens vermeld, waaraan bewijs van de juistheid van de aan het betreffende archetype toegekende kengetallen kan worden ontleend. De rechtbank is ambtshalve bekend met diverse hofuitspraken [1] en met literatuur waarin kritiek wordt geuit op de in de taxatiewijzers opgenomen kengetallen (met name ten aanzien van de restwaarden). Uit het arrest van de Hoge Raad van 23 oktober 2020 [2] , en dus van latere datum dan de aangehaalde hofuitspraken, volgt echter dat de taxatiewijzers richtsnoeren zijn die als uitgangspunt kunnen dienen bij de vaststelling van de vervangingswaarde. Ook volgt hieruit dat er aanleiding kan zijn om af te wijken van de taxatiewijzer bij het bepalen van de restwaarde, waarbij degene die aanspraak maakt op die afwijking, de gronden daarvoor moet stellen en (bij betwisting) aannemelijk moet maken. In dit verband merkt de rechtbank op dat de taxatiewijzers zijn opgesteld in opdracht van de Vereniging van Nederlandse Gemeenten [3] en inhoudelijk zijn opgebouwd aan de hand van een analyse van marktgegevens van vergelijkbare objecten. Dat betekent enerzijds dat sprake is van een eenzijdige totstandkoming van de taxatiewijzers omdat daarbij belanghebbenden of belangenbehartigers van belanghebbenden niet zijn betrokken, maar anderzijds dat deze wel, zij het niet kenbaar, op een deskundige analyse zijn gebaseerd. Het is in dit geval aan belanghebbende om aannemelijk te maken dat een ander uitgangspunt moet worden gehanteerd.
7.1.
Belanghebbende heeft zich op het standpunt gesteld dat aan de Taxatiewijzer Verzorging en de daarin vermelde kengetallen geen bewijskracht toekomt, omdat onderbouwende gegevens in die Taxatiewijzer ontbreken. Die stelling komt neer op een (enkele) verwijzing naar de kritiek op de Taxatiewijzer, die de Hoge Raad in zijn algemeenheid heeft verworpen in het arrest van 23 oktober 2020. Bovendien heeft de heffingsambtenaar de restwaarden onderbouwd met verkoopgegevens, die belanghebbende als zodanig niet heeft bestreden.
Technische correctie: de restwaarde
8. De heffingsambtenaar is voor wat betreft de restwaarden oorspronkelijk uitgegaan van de percentages als genoemd in de Taxatiewijzer Onderwijs. Bij uitspraak op bezwaar heeft de heffingsambtenaar dit gecorrigeerd en is hij voor de restwaarden uitgegaan van percentages die (ongeveer) in het midden liggen van de in de Taxatiewijzer Verzorging opgenomen bandbreedten voor archetype N1800000 (dagverblijf voor ouderen of verstandelijk gehandicapten). Belanghebbende heeft zich bij de verwijzing naar dit archetype aangesloten.
8.1.
Belanghebbende heeft de door haar voorgestane restwaarden onderbouwd met een rapport ‘Restwaarde dagverblijven’, opgesteld door [naam 2] . In dit rapport is onderzoek gedaan naar de verkooptransacties van zes objecten in de periode van oktober 2017 tot en met november 2020. Uit deze transacties zijn door de taxateur de volgende restwaarden herleid:
- [adres 3] te [plaats 3] : restwaarde 14,3%
- [adres 4] te [plaats 4] : restwaarde 0,0%
- [adres 5] te [plaats 5] : restwaarde 7,8%
- [adres 6] te [plaats 6] : restwaarde 13,1%
- [adres 7] te [plaats 7] : restwaarde 12,8%
- [adres 8] te [plaats 8] : restwaarde 12,3%
Op basis van de geanalyseerde restwaarden komt de taxateur tot een gemiddelde restwaarde van 10%. De taxateur trekt in het rapport de conclusie dat de restwaarden zoals vermeld in de Taxatiewijzer Verzorging te hoog zijn en dat uit de uitgevoerde analyse blijkt dat de restwaarde van dagverblijven zich bevindt in de range van 10% tot 13%.
8.2.
De heffingsambtenaar heeft ter zitting aangevoerd dat in TIOX, een webapplicatie voor het taxeren van incourante en agrarische objecten, ongeveer 130 transacties zijn geanalyseerd. Volgens de heffingsambtenaar blijven er 88 objecten over, als de objecten die bestemd zijn voor sloop of aan een bestemmingswijziging onderhavig zijn geweest eruit gefilterd worden. De gemiddelde restwaarde van die objecten bedraagt 37,5%. Dat komt in de buurt van de gemiddelde restwaarde als vermeld in de Taxatiewijzer Verzorging. In het rapport ‘Restwaarde dagverblijven’, genoemd onder 8.1, zijn objecten met een lage restwaarde uit de groep van 88 objecten geselecteerd, terwijl er nog andere objecten zijn met een restwaarde die hoger ligt dan de restwaarden van de in het rapport vermelde objecten, aldus nog steeds de heffingsambtenaar.
8.3.
Naar het oordeel van de rechtbank kan het rapport ‘Restwaarde dagverblijven’ in dit geval niet dienen ter onderbouwing van de door belanghebbende bepleite restwaarden. De heffingsambtenaar heeft de selectie van de objecten in het rapport ‘Restwaarde dagverblijven’ gemotiveerd bestreden en zich verder op het standpunt gesteld dat de in het rapport vermelde gemiddelde restwaarde niet representatief is voor dagverblijven. Belanghebbende heeft niets tegenover de bezwaren van de heffingsambtenaar gesteld. De enkele toelichting van de taxateur van belanghebbende ter zitting over de totstandkoming van het rapport is onvoldoende om de bezwaren van de heffingsambtenaar tegen het rapport te weerleggen.
8.4.
Nu belanghebbende – behalve het rapport ‘Restwaarde dagverblijven’ – geen andere onderbouwing ten grondslag heeft gelegd aan de door haar voorgestane restwaarden, is belanghebbende naar het oordeel van de rechtbank niet geslaagd in de op haar rustende bewijslast. Dat betekent dat de rechtbank – mede gelet op het hiervoor onder 7 overwogene – de hoogte van de door de heffingsambtenaar voorgestane restwaarden aannemelijk acht.
Technische correctie: de levensduur
9. Aangezien de technische installaties van de gebouwde delen van het dagverblijf op waardepeildatum ongeveer 19 jaar (gebouw) respectievelijk 12 jaar (aanbouw) oud waren, vloeit uit het systeem van de wet voort dat bij het bepalen van de waarde rekening moet worden gehouden met de technische veroudering daarvan. Voor de correctie wegens technische veroudering gelden de normale regels omtrent stelplicht en bewijslast. Het is dan ook aan de heffingsambtenaar om aannemelijk te maken dat de door hem toegepaste correctie wegens technische veroudering van de installaties van het dagverblijf juist, althans niet te laag is.
9.1.
De heffingsambtenaar gaat in het taxatierapport voor de bepaling van de technische levensduur steeds uit van een levensduur die valt binnen de bandbreedtes van de kengetallen die in de Taxatiewijzer Verzorging voor archetype N1800000 (dagverblijf voor ouderen of verstandelijk gehandicapten) zijn opgenomen. De bandbreedte van de levensduur loopt op de waardepeildatum voor het archetype N1800000 van 45 jaar (minimum) tot 65 jaar (maximum) voor de ruwbouw, van 25 jaar (minimum) tot 35 jaar (maximum) voor de afbouw, en van 10 jaar (minimum) tot 20 jaar (maximum) voor de installaties. Zoals de rechtbank hiervoor onder 7 heeft overwogen kan de Taxatiewijzer als uitgangspunt voor het bepalen van de technische correctie worden gebruikt. Belanghebbende heeft de door haar voorgestane levensduur niet nader onderbouwd, zodat belanghebbende naar het oordeel van de rechtbank niet aannemelijk heeft gemaakt dat een ander uitgangspunt moet worden gehanteerd. De rechtbank acht de door de heffingsambtenaar gehanteerde levensduur voor de ruwbouw, afbouw en installaties van het gebouw en de aanbouw van het dagverblijf in beginsel dan ook aannemelijk.
9.2.
De heffingsambtenaar is voor wat betreft de installaties van het gebouw echter afgeweken van de oorspronkelijk vastgestelde levensduur van die installaties. De oorspronkelijk vastgestelde levensduur bedroeg 15 jaar en de door de heffingsambtenaar gehanteerde (verlengde) levensduur bedraagt 24 jaar. De heffingsambtenaar stelt dat de werkelijke technische levensduur in dit geval langer is dan de ingeschatte technische levensduur omdat het object goed is onderhouden vanwege de strenge eisen waaraan bij het onderhoud moet worden voldaan vanwege de gezondheid van de cliënten van het dagverblijf en hij na plaatselijke opname en overleg met de facilitair manager heeft geconstateerd dat belanghebbende het pand langere tijd zal gebruiken. Belanghebbende heeft bestreden dat de levensduur in dit geval kan worden verlengd, omdat er geen ingrijpende verbouwing of renovatie heeft plaatsgevonden, hetgeen volgens belanghebbende wel is vereist.
9.3.
Naar het oordeel van de rechtbank volstaan de door de heffingsambtenaar genoemde omstandigheden niet voor verlenging van de oorspronkelijk vastgestelde levensduur van de installaties. De omstandigheid dat het object goed is onderhouden vanwege de functie ervan, is een omstandigheid die – zo moet het ervoor worden gehouden – in de oorspronkelijke inschatting van de levensduur van de installaties is verdisconteerd. Het object had bij ingebruikname in 1999 immers al dezelfde functie die het op de waardepeildatum had. Bovendien heeft dat argument van de heffingsambtenaar als uitgangspunt te gelden voor alle objecten die vallen onder het archetype N1800000 (dagverblijf voor ouderen of verstandelijk gehandicapten), waarvoor een bandbreedte van de levensduur van de installaties geldt van 10 tot 20 jaar. Verder is de enkele constatering dat belanghebbende het pand langer zal gebruiken op zichzelf niet voldoende voor een verlenging van de levensduur. De heffingsambtenaar heeft een verlengde levensduur ook niet verder onderbouwd aan de hand van concrete omstandigheden uit de periode voor de toestandsdatum 1 januari 2019.
Tussenconclusie: [adres 1]
9.4.
Gelet op het voorgaande heeft de heffingsambtenaar naar het oordeel van de rechtbank wel een goede onderbouwing gegeven ter berekening van de waarde van de onroerende zaak, met dien verstande dat er geen reden is uit te gaan van een verlenging van de levensduur. De rechtbank zal de vastgestelde waarde dan ook verminderen tot (afgerond) € 777.000 [4] en dienovereenkomstig de aanslagen OZB verminderen.
[adres 2] te [plaats 2]
10. De heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de bij uitspraak op bezwaar verminderde waarde een taxatierapport overgelegd, opgemaakt op 29 mei 2020 door [naam 4] . In dit taxatierapport is de waarde van de onroerende zaak aan de [adres 2] berekend op € 996.000.
10.1.
Belanghebbende heeft ter onderbouwing van de door haar voorgestane waarde eveneens een taxatierapport overgelegd, opgemaakt op 21 februari 2020 door [naam 2] en [naam 5] . In dit taxatierapport is de waarde van de onroerende zaak aan de [adres 1] berekend op € 650.000.
10.2.
Partijen zijn het eens over de objectkenmerken van de onroerende zaak. Ter zitting is namens belanghebbende verklaard dat ook de hoogte van de bruto-vervangingswaarde en de hoogte van de functionele correctie niet langer in geschil zijn. Partijen houdt voor de onroerende zaak aan de [adres 2] uitsluitend nog de hoogte van de correctie voor technische veroudering verdeeld.
10.3.
Naar de opvatting van belanghebbende dienen de bij de bepaling van de correctie voor technische veroudering van de beide gebouwen van het orthopedagogisch dagcentrum in aanmerking te nemen restwaarden van de ruwbouw, de afbouw en de installaties gesteld te worden op respectievelijk 15%, 10% en 5% van de bruto-vervangingswaarden voor deze componenten van de beide gebouwen. Volgens de heffingsambtenaar dienen de restwaarden van de ruwbouw, de afbouw en de installaties van beide gebouwen gesteld te worden op respectievelijk 30%, 27,5% en 17,5% van de bruto-vervangingswaarden van deze componenten van beide gebouwen.
10.4.
Naar de opvatting van belanghebbende dient de bij de bepaling van de correctie voor technische veroudering van beide gebouwen van het orthopedagogisch dagcentrum in aanmerking te nemen levensduur van de ruwbouw, de afbouw en de installaties gesteld te worden op respectievelijk 47 jaar, 27 jaar en 17 jaar. Volgens de heffingsambtenaar dient de levensduur van de ruwbouw, de afbouw en de installaties van het gebouw met bouwjaar 1990 gesteld te worden op respectievelijk 55 jaar, 33 jaar en 33 jaar, en de levensduur van de ruwbouw, de afbouw en de installaties van het gebouw met bouwjaar 1999 gesteld te worden op 55 jaar, 30 jaar en 24 jaar.
Technische correctie: de restwaarde
11. De heffingsambtenaar is voor wat betreft de restwaarden uitgegaan van percentages die (ongeveer) in het midden liggen van de in de Taxatiewijzer Verzorging opgenomen bandbreedten voor archetype N1800000 (dagverblijf voor ouderen of verstandelijk gehandicapten).
11.1.
De rechtbank verwijst voor wat betreft belanghebbendes grieven over het gebruik van taxatiewijzers als richtsnoer voor het bepalen van de restwaarde naar hetgeen zij hiervoor onder 7 en 7.1 heeft overwogen.
11.2.
Belanghebbende heeft ook voor de onroerende zaak aan de [adres 2] de door haar voorgestane restwaarden onderbouwd met het rapport ‘Restwaarde dagverblijven' (zie hiervoor onder 8.1). De heffingsambtenaar heeft ook voor de onroerende zaak aan de [adres 2] het hiervoor onder 8.2 weergegeven verweer gevoerd.
11.3.
Aangezien de standpunten van partijen op het punt van de restwaarde hetzelfde zijn als voor de onroerende zaak aan de [adres 1] , zal de rechtbank op dit punt hetzelfde beslissen als zij hiervoor onder 8.3 en 8.4 heeft gedaan. Dit betekent dat de rechtbank de hoogte van de door de heffingsambtenaar voorgestane restwaarden ook voor de onroerende zaak aan de [adres 2] aannemelijk acht.
Technische correctie: de levensduur
12. Aangezien de technische installaties van de gebouwde delen van het orthopedagogisch dagcentrum op waardepeildatum ongeveer 28 jaar respectievelijk 19 jaar oud waren, vloeit uit het systeem van de wet voort dat bij het bepalen van de waarde rekening moet worden gehouden met de technische veroudering daarvan. Voor de correctie wegens technische veroudering gelden de normale regels omtrent stelplicht en bewijslast. Het is dan ook aan de heffingsambtenaar om aannemelijk te maken dat de door hem toegepaste correctie wegens technische veroudering van de installaties van het orthopedagogisch dagcentrum juist, althans niet te laag is.
12.1.
De door de heffingsambtenaar gehanteerde levensduur voor de ruwbouw en de afbouw valt in beginsel binnen de bandbreedtes van archetype N1800000 (zie voor de bandbreedtes hiervoor onder 9.1). De gehanteerde levensduur voor de installaties valt echter buiten de bandbreedtes van archetype N1800000.
12.2.
Zoals de rechtbank hiervoor onder 7 heeft overwogen kan de Taxatiewijzer als uitgangspunt voor het bepalen van de technische correctie worden gebruikt. Belanghebbende heeft de door haar voorgestane levensduur niet nader onderbouwd, zodat belanghebbende naar het oordeel van de rechtbank niet aannemelijk heeft gemaakt dat een ander uitgangspunt moet worden gehanteerd. De rechtbank acht de door de heffingsambtenaar gehanteerde levensduur voor de ruwbouw en afbouw van de gebouwen van het orthopedagogisch dagcentrum in beginsel dan ook aannemelijk.
12.3.
De heffingsambtenaar heeft de technische levensduur van de installaties van de gebouwen echter bepaald op een levensduur die is gelegen buiten de bandbreedtes van de daarvoor geldende kengetallen in de Taxatiewijzer Verzorging voor archetype N1800000. Ook is de heffingsambtenaar voor wat betreft de afbouw en de installaties van de gebouwen van het orthopedagogisch centrum afgeweken van de oorspronkelijk vastgestelde levensduur van de betreffende componenten. De oorspronkelijk vastgestelde levensduur bedroeg 30 jaar voor de afbouw en 15 jaar voor de installaties, en de door de heffingsambtenaar gehanteerde levensduur bedraagt 33 jaar (gebouw 1990) respectievelijk 30 jaar (gebouw 1999) voor de afbouw en 33 jaar (gebouw 1990) respectievelijk 24 jaar (gebouw 1999) voor de installaties. De heffingsambtenaar stelt ook hier en met verwijzing naar de plaatselijke opname en het overleg met de facilitair manager dat de werkelijke technische levensduur van de hiervoor vermelde componenten in dit geval langer is dan de ingeschatte technische levensduur. Belanghebbende heeft bestreden dat de levensduur in dit geval kan worden verlengd. Verder voert belanghebbende aan dat er geen ingrijpende verbouwing of renovatie heeft plaatsgevonden, hetgeen volgens belanghebbende wel is vereist voor verlenging van de levensduur.
12.4.
Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar – tegenover de betwisting door belanghebbende – niet aannemelijk gemaakt dat de levensduur van de installaties van de gebouwen moet worden vastgesteld op een waarde die is gelegen buiten de bandbreedte van archetype N1800000. Het enkele feit dat het object goed is onderhouden vanwege de functie van het object, is daarvoor onvoldoende. Dat argument heeft als uitgangspunt immers te gelden voor alle objecten die vallen onder het archetype N1800000 (dagverblijf voor ouderen of verstandelijk gehandicapten).
12.5.
Verder overweegt de rechtbank – met dezelfde onderbouwing als zij hiervoor onder 9.3 heeft gegeven – dat de heffingsambtenaar de verlenging van de oorspronkelijk vastgestelde levensduur van de afbouw en de installaties niet aannemelijk heeft gemaakt.
Tussenconclusie: [adres 2]
12.6.
Hoewel de rechtbank hiervoor onder 12.4 en 12.5 heeft overwogen dat de heffingsambtenaar de verlengde levensduur van de afbouw en installaties van de gebouwen van het orthopedagogisch centrum niet aannemelijk heeft gemaakt, acht de rechtbank de door de heffingsambtenaar vastgestelde waarde niettemin niet te hoog. De heffingsambtenaar heeft de waarde van het onroerend goed aan de [adres 2] namelijk bij beschikking vastgesteld op € 884.000. Dat is € 112.000 lager dan de in het onderliggende taxatierapport van de heffingsambtenaar berekende waarde. Een correctie van de levensduur leidt niet tot een correctie van de waarde met meer dan € 112.000. Dat betekent dat de heffingsambtenaar naar het oordeel van de rechtbank de waarde van de onroerende zaak aan de [adres 2] en daarmee de daarop gebaseerde aanslagen OZB niet te hoog heeft vastgesteld. Het beroep met betrekking tot de onroerende zaak aan de [adres 2] zal daarom ongegrond worden verklaard.
Vergoeding van immateriële schade
13. Belanghebbende heeft verzocht om vergoeding van immateriële schade vanwege overschrijding van de redelijke termijn. De vergoeding wordt als volgt berekend. [5]
13.1.
De zaken hebben in hoofdzaak betrekking op hetzelfde onderwerp. Nu de zaken bovendien in de bezwaar- en beroepsfase (nagenoeg geheel) gezamenlijk zijn behandeld, bestaat recht op een vergoeding van € 500 per half jaar dat de redelijke termijn is overschreden.
13.2.
De redelijke termijn voor behandeling van bezwaar en beroep bedraagt twee jaar, te rekenen vanaf de datum van ontvangst van het bezwaarschrift. De bezwaarschriften zijn op 6 april 2019 bij de heffingsambtenaar ontvangen. De rechtbank doet uitspraak op 2 oktober 2023. Daaruit volgt dat de redelijke termijn met 30 maanden is overschreden. Naar het oordeel van de rechtbank heeft belanghebbende dan ook recht op een schadevergoeding van € 2.500. Omdat de bezwaarfase afgerond 10 maanden heeft geduurd en daarmee 4 maanden te lang, de heffingsambtenaar heeft verzocht om uitstel voor het indienen van een verweerschrift en tweemaal heeft verzocht om uitstel voor de zitting, komt 10/30e deel (€ 833,33) voor rekening van de heffingsambtenaar en de rest (€ 1.666,67) voor rekening van de minister. De minister moet daarom worden aangemerkt als partij in dit geding.
Conclusie en gevolgen
14. Het beroep met betrekking tot de onroerende zaak aan de [adres 1] is gegrond en het beroep met betrekking tot de onroerende zaak aan de [adres 2] is ongegrond. De waarde van de onroerende zaak aan de [adres 1] wordt verminderd tot € 777.000 en dit heeft tot gevolg dat de aanslagen OZB dienovereenkomstig worden verminderd. De beschikking en de aanslagen OZB voor de onroerende zaak aan de [adres 2] blijven in stand.
14.1.
Omdat het beroep met betrekking tot de onroerende zaak aan de [adres 1] gegrond is heeft belanghebbende recht op een vergoeding van het door haar betaalde griffierecht en een vergoeding van haar proceskosten. De heffingsambtenaar moet deze vergoeding betalen. De rechtbank stelt de (proces)kostenvergoeding voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 2.266 (1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift, 1 punt voor het verschijnen ter hoorzitting met een waarde per punt op basis van de thans geldende tarieven van € 296, 1 punt voor het indienen van het beroepschrift en 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 837 en een wegingsfactor 1). Belanghebbende heeft ook verzocht om vergoeding voor de kosten van het taxatierapport voor [adres 2] . Nu het beroep met betrekking tot deze onroerende zaak ongegrond is, zal de rechtbank hiervoor geen vergoeding toekennen. Verder heeft belanghebbende recht op een vergoeding van de kosten voor de aanwezigheid van de taxateur op zitting. Ter zitting zijn partijen overeengekomen dat het tijdsbeslag van de behandeling van de zaak op zitting kan worden vastgesteld op 1,5 uur. Uit de in beroep overgelegde factuur blijkt dat het uurtarief van de taxateur € 120 exclusief omzetbelasting bedraagt. De rechtbank acht dit tarief redelijk. Overeenkomstig de Richtlijn van de belastingkamers van de gerechtshoven inzake vergoeding van proceskosten bij WOZ-taxaties hanteert de rechtbank voor de vergoeding van de aanwezigheid van de taxateur op zitting hetzelfde (door de taxateur opgegeven) tarief. De rechtbank stelt de vergoeding voor de aanwezigheid van de taxateur ter zitting daarom vast op € 217,80 (€ 180 exclusief omzetbelasting) waarmee het totaal van de vergoeding uitkomt op € 2.483,80. De reeds in bezwaar toegekende vergoeding voor rechtsbijstand van € 456,75 komt op de kostenvergoeding in mindering, zodat de heffingsambtenaar per saldo een (proces)kostenvergoeding van € 2.027,05 is verschuldigd.
14.2.
De heffingsambtenaar wordt ook opgedragen om het geheven griffierecht aan belanghebbende te vergoeden.
Beslissing
De rechtbank
- verklaart het beroep met betrekking tot de onroerende zaak aan de [adres 2] ongegrond;
- verklaart het beroep met betrekking tot de onroerende zaak aan de [adres 1] gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar met betrekking tot de onroerende zaak aan de [adres 1] ;
- vermindert de bij beschikking vastgestelde waarde van de onroerende zaak aan de [adres 1] tot een bedrag van € 777.000;
- vermindert de voor de onroerende zaak aan de [adres 1] opgelegde aanslagen OZB dienovereenkomstig;
- veroordeelt de heffingsambtenaar tot het betalen van een vergoeding van immateriële schade aan belanghebbende tot een bedrag van € 833,33;
- veroordeelt de minister tot het betalen van een vergoeding van immateriële schade aan belanghebbende tot een bedrag van € 1.666,67;
- veroordeelt de heffingsambtenaar tot betaling van € 2.027,05 aan proceskosten aan belanghebbende;
- gelast dat de heffingsambtenaar het door belanghebbende betaalde griffierecht aan haar vergoedt, zijnde € 354.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.P.A. Boersma, rechter, in aanwezigheid van mr. F.E.M. Houben, griffier, op 2 oktober 2023 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Aan deze uitspraak hoeft eerst uitvoering te worden gegeven als de uitspraak onherroepelijk is geworden. De uitspraak is onherroepelijk als niet binnen zes weken na verzending van de uitspraak een rechtsmiddel is aangewend of onherroepelijk op het aangewende rechtsmiddel is beslist. [6]
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan digitaal beroep instellen via www.rechtspraak.nl. Daar klikt u op “Formulieren en inloggen”. Hoger beroep instellen kan ook door verzending van een brief aan het gerechtshof ’s-Hertogenbosch. Hoger beroep moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.