Uitspraak
RECHTBANK UTRECHT
sector handel en kanton
kantonrechter
locatie Utrecht
zaaknummer: 738003 UC EXPL 11-2807 H 4222
vonnis d.d. 7 september 2011
inzake
[eiser],
wonende te [woonplaats],
verder ook te noemen [eiser],
eisende partij in conventie,
verwerende partij in reconventie,
gemachtigde: mr. J.G.M. ter Avest,
tegen:
de stichting
Stichting Groenwest,
gevestigd te Woerden,
verder ook te noemen SWW,
gedaagde partij in conventie,
eisende partij in reconventie,
gemachtigde: mr. N.C. van Eck.
Het verloop van de procedure
De kantonrechter verwijst naar het tussenvonnis van 20 april 2011 waarin een comparitie van partijen is bepaald.
De comparitie is gehouden op 11 juli 2011. Daarvan is verkort proces-verbaal opgemaakt en voorts aantekening gehouden door de griffier.
Hierna is uitspraak bepaald.
1. De feiten
1.1. [eiser] heeft tot 1 september 2010 samengewoond [X] (verder: [X]) in de woning op het adres [adres] te [woonplaats] (hierna: de woning). [X] had een huurovereenkomst met SWW gesloten.
1.2. Op 1 september 2010 heeft [X] [eiser] met een mes bedreigd. Daarvan heeft [eiser] aangifte gedaan bij de politie waarna [X] door de politie uit de woning is weggehaald. Sindsdien woont [eiser] nog met de zoon van haar en [X] in de woning en betaalt zij aan SWW maandelijks het bedrag dat gelijk is aan de huurtermijn.
1.3. [X] heeft de huurovereenkomst met SWW per 20 november 2010 opgezegd, buiten medeweten van [eiser].
1.4. SWW heeft [eiser] verzocht met haar zoon de woning te verlaten. Tussen partijen is daarna overeengekomen dat [eiser] eerst de gelegenheid zou krijgen om te trachten door middel van een gerechtelijke uitspraak het huurrecht van de woning te verkrijgen.
2. Het geschil en de beoordeling daarvan
in conventie
2.1. [eiser] vordert primair dat de kantonrechter zal bepalen dat zij door analoge toepassing van artikel 7:266 lid 1 van Pro het Burgerlijk Wetboek (BW) van rechtswege het mede (huur)recht heeft verkregen voor het adres [adres] te [woonplaats].
Als deze vordering niet wordt toegewezen, vordert zij subsidiair dat zij gelijkgesteld wordt met een medehuurder als gevolg waarvan SWW verplicht is mee te werken aan de totstandkoming van een huurovereenkomst tussen partijen onder dezelfde voorwaarden zoals deze golden ten tijde van de samenwoning met de heer [X], dan wel dat SWW op grond van de redelijkheid en billijkheid dient mee te werken aan de totstandkoming van deze huurovereenkomst. Ter zitting heeft haar gemachtigde verklaard dat het [eiser] erom gaat dat zij in de woning kan blijven wonen, ongeacht de gronden waarop een eventuele toewijzing zou zijn gebaseerd.
2.2. [eiser] stelt dat haar situatie gelijkgesteld dient te worden met die waarin zij met [X] een huwelijk of een geregistreerd partnerschap had gesloten omdat zij vijf jaar met [X] en hun kind een gemeenschappelijke huishouding in de woning heeft gevoerd. Voorts heeft zij niet eerder het medehuurschap kunnen aanvragen omdat zij pas sinds 3 maart 2010 een verblijfsvergunning heeft verworven en zij eerst na ontvangst van het bewijs daarvan op 29 maart 2010 zich heeft kunnen inschrijven op het adres van de woning. [eiser] stelt dat zij zwaarwegende belangen heeft bij haar vorderingen omdat zij geen vervangende woonruimte heeft en zij anders met haar vijfjarige zoon op straat komt te staan. Ook zou het voor haar zoon een te grote verandering zijn om naast het meemaken van het vertrek van zijn vader ook nog van school en bijbehorende vriendjes te moeten wisselen. Volgens [eiser] is SWW wel bereid om met haar een huurovereenkomst te sluiten maar wil zij dit slechts doen op aanwijzing van een gerechtelijke uitspraak in verband met precedentwerking, zodat SWW er geen belang bij heeft om niet gehouden te zijn tot het sluiten van een huurovereenkomst.
2.3. De kantonrechter oordeelt als volgt. Er is geen sprake (geweest) van een geregistreerd partnerschap of huwelijk tussen [eiser] en [X] zodat het medehuurderschap voor [eiser] op de voet van artikel 7:266 lid 1 BW Pro niet aan de orde is. Voor analoge toepassing van deze dwingendrechtelijke bepaling ziet de kantonrechter geen ruimte. Voor samenwoners anders dan gehuwden of geregisteerde partners, die dus niet de keuze hebben gemaakt om hun gezamenlijke vermogensrechtelijke positie jegens derden vast te leggen, heeft de wetgever immers artikel 7:267 BW Pro bedoeld.
2.4. De kantonrechter zal voorts beoordelen of [eiser] het medehuurderschap toekomt op grond van artikel 7:267 BW Pro. SWW heeft aangevoerd dat daarvan geen sprake kan zijn, in de eerste plaats omdat het verzoek tot medehuurderschap niet mede door of namens [X] is gedaan, in de tweede plaats omdat zij betwist dat sprake is van een duurzame gemeenschappelijke huishouding. Bovendien, als er als sprake van medehuurderschap zou zijn, kan [eiser] na het eindigen van de huurovereenkomst met [X] op 20 november 2010, de huurovereenkomst niet als huurder voortzetten, omdat zij niet beschikt over de vereiste huisvestingsvergunning.
2.5. De kantonrechter stelt vast dat [eiser] het verzoek tot medehuurderschap weliswaar na de opzegging van de huurovereenkomst door [X] heeft ingediend, doch vóórdat de huurovereenkomst als gevolg van de opzegging was geëindigd. De vraag die eerst beantwoord moet worden is of [eiser] medehuurder kon worden ook al is het verzoek tot medehuurderschap niet mede door [X] ingediend. In het voetspoor van het arrest van HR 13 november 1987, NJ 1988, 254 is de kantonrechter van oordeel dat de eisen van de goede trouw in de gegeven omstandigheden – te weten dat [X], zonder enig overleg met [eiser] en buiten haar medeweten de huurovereenkomst heeft opgezegd – eraan in de weg staan dat aan [eiser] het ontbreken van de medewerking door [X] wordt tegengeworpen, indien voorts aan alle vereisten voor het verkrijgen van het medehuurderschap is voldaan en aldus vast komt te staan dat, wanneer [eiser] in een eerder stadium wel een gezamenlijk verzoek had ingediend, haar dat medehuurderschap niet had kunnen worden ontzegd.
2.6. Vervolgens dient vastgesteld te worden of voorts aan alle vereisten voor het verkrijgen van het medehuurderschap is voldaan. Deze vereisten staan vermeld in artikel 7:267 lid 3 BW Pro. Aan de voorwaarde onder a is naar het oordeel van de kantonrechter voldaan, nu SWW de door [eiser] overgelegde stukken, waaruit blijkt dat zij reeds langer dan twee jaar (namelijk sinds de geboorte van haar zoontje in augustus 2006) haar hoofdverblijf in de woning heeft gehad en daar samen met haar zoontje en [X] heeft gewoond als gezin, onvoldoende heeft weersproken. Het had op de weg van SWW gelegen om haar verweer op dit punt nader te onderbouwen. Nu zij dit heeft nagelaten, is komen vast te staan dat de afwijzingsgrond, inhoudende dat niet gedurende ten minste twee jaren een duurzame gemeenschappelijke huishouding in de woning is gevoerd, niet aan de orde is.
Dat de samenleving en de relatie inmiddels beëindigd waren op het moment dat [eiser] het verzoek tot medehuurderschap deed, doet aan de duurzaamheid van de gemeenschappelijke huishouding evenmin af. Uit de uitspraak van HR 10 oktober 1980, NJ 1981, 132 volgt immers dat ook al dreigt de samenleving ten einde te lopen, en dus ook indien deze onlangs beëindigd is, er toch nog van een duurzame gemeenschappelijk huishouding gesproken kan worden, omdat artikel 7:267 BW Pro beoogt juist voor die situatie bescherming te bieden.
2.7. SWW heeft niets gesteld ten aanzien van hetgeen in artikel 7:267 lid 3 onder Pro b en c staat vermeld, zodat deze afwijzingsgronden evenmin aan de orde zijn.
2.8. Uit het voorgaande volgt dat nu het verzoek nog is gedaan vóórdat de huur is geëindigd door de opzegging door [X] en geen van de afwijzingsgronden genoemd in artikel 7:267 lid 3 zich Pro voordoet, de kantonrechter zal bepalen dat [eiser] met ingang van 25 oktober 2010 als medehuurder dient te worden aangemerkt.
2.9. De kantonrechter begrijpt de vorderingen van [eiser] aldus, dat zij tevens heeft bedoeld te vorderen op de voet van artikel 7:267 lid 6 BW Pro dat zij als huurder de huur mag voortzetten na het vertrek van [X]. In dit verband voert SWW aan dat [eiser] niet in aanmerking komt voor een huisvestingsvergunning, omdat zij niet voldoet aan de “spelregels”. Gelet op artikel 9 van Pro het Huisvestingsbesluit dat als volgt luidt, voor zover hier van belang:
Voor zover de verordening bepaalt dat bij het verlenen van huisvestingsvergunningen voorrang wordt gegeven aan woningzoekenden als bedoeld in artikel 11, eerste lid of artikel 12, eerste lid van de wet, voorziet de verordening erin dat de desbetreffende bepalingen buiten toepassing blijven, indien een huisvestingsvergunning wordt aangevraagd:
a. door degene die ingevolge (…) of 267, eerste lid, van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek medehuurder van de betrokken woonruimte was, indien deze huurovereenkomst voortzet krachtens (…) artikel 267, zesde lid (…) van Boek 7 van dat wetboek (…)
vraagt de kantonrechter zich af aan welke regels [eiser] niet voldoet, indien het om afgifte van een huisvestingsvergunning gaat. Uit de overgelegde huisvestingsverordening valt voorts immers slechts op te maken dat [eiser] moet voldoen aan het passendheidsvereiste en het vereiste van maatschappelijke dan wel economische binding.
Aan het passendheidsvereiste lijkt te zijn voldaan. Nu de woning ook geschikt werd geacht voor [X] als alleenstaande zal deze niet als te ruim voor [eiser] en haar zoontje worden bevonden.
Voorts lijkt [eiser] ook te voldoen aan de definitie van maatschappelijke binding. In artikel 1.1. onder punt 24 van de toepasselijke huisvestingsverordening is opgenomen dat onder maatschappelijke binding wordt verstaan, voor zover hier van belang:
De binding van een persoon aan de provincie, daarin gelegen dat die persoon een redelijk met de plaatselijke samenleving verband houdend belang heeft zich in dit gebied te vestigen, met dien verstande dat een maatschappelijke binding in elk geval wordt aangenomen ten aanzien van:
- personen die tenminste drie jaar onafgebroken ingezetenen zijn in een of meer van de gemeenten in de provincie (…)
Zoals hiervoor onder 2.6. is overwogen, heeft Pusi al meer dan drie jaar onafgebroken in de woning gewoond zodat maatschappelijke binding kan worden aangenomen.
Daarmee lijkt het erop dat de gemeente Woerden [eiser] een huisvestingsvergunning zal dienen te verlenen.
2.10. SWW zal echter in de gelegenheid gesteld worden om zich bij akte uit te laten over de vraag of er, met inachtneming van artikel 9 van Pro het Huisvestingsbesluit, nog beletselen zijn voor de afgifte van een huisvestingsvergunning. [eiser] zal daarna bij antwoordakte mogen reageren. SWW kan de voor de akte gegunde periode tevens benutten om [eiser] in de gelegenheid te stellen – met de bereidverklaring van SWW – zelf een huisvestings-vergunning te laten aanvragen bij de gemeente Woerden.
2.11. In afwachting van de uitkomst van deze aktenwisseling, zal iedere verdere beslissing worden aangehouden.
in reconventie
2.12. SWW heeft gevorderd dat de kantonrechter [eiser] zal veroordelen om op een door de kantonrechter in goede justitie te bepalen termijn de woning te ontruimen en te verlaten met al het hare en al de personen die zijdens haar in de woning verblijven, en de woning ter vrije en algehele beschikking van SWW te stellen, met machtiging van SWW om indien [eiser] in gebreke blijft aan het in dezen te wijzen vonnis te voldoen, zelf de ontruiming te bewerkstelligen op kosten van [eiser], desnoods met behulp van de sterke arm.
2.13. SWW legt aan haar vordering ten grondslag dat er geen huurovereenkomst tussen partijen bestaat en dat naar analogie van artikel 7:273 BW Pro de kantonrechter het tijdstip van ontruiming kan vaststellen als ware de huurovereenkomst beëindigd.
2.14. [eiser] heeft hiertegen aangevoerd dat indien er geen huurovereenkomst tussen partijen bestaat, de kantonrechter niet bevoegd is. De kantonrechter oordeelt als volgt. In conventie is door [eiser] een zaak voorgelegd die naar zijn aard tot de exclusieve bevoegdheid van de kantonrechter behoort. Op grond van artikel 94 lid 2 en Pro 3 van het Wetboek van burgerlijke rechtsvordering (Rv) is de kantonrechter bevoegd om ook de vordering in reconventie te behandelen, aangezien de samenhang tussen de vorderingen zich tegen afzonderlijke behandeling verzet.
2.15. Aangezien de uitkomst van de zaak in conventie bepalend is voor de uitkomst van de zaak in reconventie, zal ook iedere verdere beslissing in reconventie worden aangehouden.
De beslissing
De kantonrechter:
in conventie
verwijst de zaak naar de rol van woensdag 5 oktober 2011 teneinde SWW in de gelegenheid te stellen zich bij akte uit te laten uitsluitend over de vraag of er nog beletselen zijn voor de afgifte van een huisvestingsvergunning aan [eiser];
in conventie en in reconventie
houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit vonnis is gewezen door mr. H. Phaff, kantonrechter, en is in aanwezigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 7 september 2011.