Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
Bestuursrecht
zaaknummer: ROT 22/1845
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 6 september 2023 in de zaak tussen
[naam eiser], uit [plaatsnaam], eiser,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Rotterdam, verweerder,
gemachtigde: mr. J.K. Lanser
.
.
Procesverloop
Bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) van 31 maart 2021 heeft verweerder de waarde van de onroerende zaak [adres 1] (de onroerende zaak) voor het belastingjaar 2021 vastgesteld op € 499.000,-.
Bij uitspraak op bezwaar, gedagtekend 9 maart 2022 (het bestreden besluit), heeft verweerder het bezwaar hiertegen ongegrond verklaard.
Eiser heeft beroep ingesteld tegen het bestreden besluit.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
Partijen hebben over en weer nadere reacties ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 22 augustus 2023. Eiser is verschenen. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, in aanwezigheid van taxateur [naam].
Overwegingen
Inleiding
1. Eiser is eigenaar van de onroerende zaak. Het betreft een portiekflat met lift en een woonoppervlakte van 71 m². Het is gelegen in het centrum van Rotterdam en heeft een parkeerplaats. Het bouwjaar is 2013.
De hoorzitting
2.1.
Eiser stelt dat verweerder zijn bezwaar heeft afgeraffeld na zijn ingebrekestelling op 24 februari 2022 en ten onrechte geen gehoor heeft gegeven aan zijn verzoek om gehoord te worden. Verweerder heeft toegelicht dat van het horen is afgezien vanwege de ingebrekestelling. Op de zitting heeft verweerder erkend dat daardoor de hoorplicht is geschonden en heeft hij eiser aangeboden het door hem betaalde griffierecht te vergoeden.
2.2.
De rechtbank stelt vast dat eiser, ondanks zijn verzoek daartoe, in de bezwaarprocedure niet is gehoord. De ingebrekestelling van eiser is geen reden om in bezwaar van een hoorzitting af te zien. Verweerder heeft eiser dan ook ten onrechte in bezwaar niet gehoord. De rechtbank ziet geen aanleiding om de schending van de hoorplicht met toepassing van artikel 6:22 van Pro de Algemene wet bestuursrecht (Awb) te passeren. Tussen partijen bestaat een verschil van mening over de van belang zijnde feiten en over de waardering daarvan bij de vaststelling van de waarde van de onroerende zaak. In een dergelijk geval kan niet worden gezegd dat eiser niet is benadeeld door het achterwege blijven van een hoorzitting. [1]
2.3.
Het beroep is gegrond. De rechtbank zal het bestreden besluit vernietigen. Partijen hebben op de zitting ermee ingestemd om de zaak niet terug te wijzen naar verweerder. De rechtbank zal de zaak daarom inhoudelijk beoordelen en bekijken of de rechtsgevolgen van het te vernietigen besluit in stand kunnen blijven of dat zelf in de zaak kan worden voorzien. [2]
Waardebepaling
3.1.
In geschil is de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum 1 januari 2020. Eiser voert aan dat de waarde te hoog is vastgesteld, volgens hem bedraagt de waarde € 440.000,-. Verweerder heeft in beroep toegelicht dat hij de in het bestreden besluit vastgestelde WOZ-waarde van € 499.000,- niet langer handhaaft. Hij verzoekt de waarde vast te stellen op € 470.000,-. Ter onderbouwing van zijn standpunt verwijst eiser naar het taxatierapport van [naam] van 22 juni 2022.
3.2.
Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de onroerende zaak bepaald op de waarde die eraan moet worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom ervan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Uit de geschiedenis van de totstandkoming van de Wet WOZ blijkt dat de WOZ-waarde gelijk dient te zijn aan de prijs die de meest biedende koper betaalt na de meest geschikte voorbereiding.
3.3.
Op grond van artikel 4, eerste lid, onder a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ wordt deze waarde voor woningen bepaald door middel van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn.
3.4.
Verweerder heeft voor de waardebepaling gebruik gemaakt van de vergelijkingsmethode. De rechtbank overweegt dat verweerder vrij is in zijn keuze van de vergelijkingsobjecten om de waarde te bepalen. Hij mag daarbij uitgaan van vergelijkingsobjecten waarvoor de hoogste verkoopprijzen zijn gerealiseerd. [3]
4. Omdat verweerder de in het bestreden besluit vastgestelde WOZ-waarde van € 499.000,- niet langer handhaaft, kunnen de rechtsgevolgen van het bestreden besluit niet in stand blijven. De rechtbank zal beoordelen of verweerder de door hem in beroep gestelde WOZ-waarde van € 470.000,- aannemelijk heeft gemaakt.
5.1.
Verweerder moet aannemelijk maken dat de door hem in beroep verdedigde waarde van € 470.000,- niet te hoog is. Met het door hem overgelegde taxatierapport van taxateur [naam] van 22 juni 2022 en de daarop gegeven toelichting slaagt hij daarin.
5.2.
In het taxatierapport onderbouwt verweerder de waarde met de verkoopprijzen van de volgende woningen in Rotterdam, waaronder de onroerende zaak zelf. Alle woningen zijn in hetzelfde complex met bouwjaar 2013 gelegen:
- [adres 1], oppervlakte 71 m², op 16 juli 2019 verkocht voor € 465.000,- (de onroerende zaak);
- [adres 2], oppervlakte 71 m², op 16 mei 2019 verkocht voor € 450.000,-;
- [adres 3], oppervlakte 65 m², op 1 augustus 2019 verkocht voor € 361.500,-.
5.3.
De rechtbank is van oordeel dat de vergelijkingsobjecten op de belangrijkste waarde bepalende kenmerken, zoals type, bouwjaar, ligging en oppervlakte goed overeenkomen met de onroerende zaak. De vergelijkingsobjecten zijn niet te ver van de waardepeildatum verkocht. De vergelijkingsobjecten kunnen dan ook dienen ter onderbouwing van de door verweerder voorgestane WOZ-waarde. In de matrix, gevoegd bij het taxatierapport, maakt verweerder daarnaast inzichtelijk hoe rekening is gehouden met de verschillen tussen de onroerende zaak en de vergelijkingsobjecten. Hierbij wordt gebruik gemaakt van een VLOK codering [4] . Per woning wordt er een cijfer toegekend voor de voorzieningen, de ligging, het onderhoud en de kwaliteit. Hierbij staat 1 voor ‘zeer slecht, ver onder gemiddeld’ en 5 voor ‘zeer goed, ver boven gemiddeld’. Code 3 is ‘voldoende, gemiddeld’. Verweerder heeft alle VLOK-factoren voor de verschillende vergelijkingsobjecten in de matrix gewaardeerd op ‘3’ (voldoende / gemiddeld). Er vindt daarom geen correctie plaats in verband met verschillen in de voorzieningen, ligging, onderhoud en kwaliteit. Verweerder heeft van alle vergelijkingsobjecten de koopsom gecorrigeerd naar de waardepeildatum en vervolgens de prijs per m² berekend. De gemiddelde prijs per m² is daarna vermenigvuldigd met de oppervlakte van de woning van eiser, waarbij een vast bedrag is opgeteld voor de aanwezigheid van een garage/parkeerplaats. De waarde voor belastingjaar 2021 komt dan voor de onroerende zaak uit op € 470.000,-.
5.4.1.
Eiser stelt dat hij de onroerende zaak onder bijzondere omstandigheden heeft gekocht. Hij heeft € 70.000,- moeten overbieden om zijn bod aanvaard te krijgen. Daarom moet volgens eiser de onroerende zaak niet in de vergelijking worden meegenomen.
5.4.2.
Deze beroepsgrond slaagt niet. In het geval dat de onroerende zaak is verkocht kort rond de waardepeildatum geldt volgens vaste jurisprudentie dat men er vanuit dient te gaan dat de prijs die de koper heeft betaald overeenkomt met de prijs die de meestbiedende gegadigde voor de woning zou willen betalen als deze ten verkoop wordt aangeboden op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding. Dit is slechts anders indien de partij die zich daarop beroept feiten of omstandigheden stelt en aannemelijk maakt waaruit volgt dat de koopsom niet die waarde weergeeft. [5] Heeft de belanghebbende de woning niet kort, maar wel binnen een redelijke termijn voor (of na) de waardepeildatum gekocht, dan kan de waarde van de woning op de waardepeildatum doorgaans worden herleid uit de door belanghebbende betaalde prijs, waarbij zo nodig rekening moet worden gehouden met de waardeontwikkeling van de woning en eventueel daarmee vergelijkbare woningen in de periode tussen de koopdatum en de waardepeildatum. [6] De onroerende zaak is iets meer dan vijf maanden voor de waardepeildatum door eiser gekocht voor € 465.000,-. De rechtbank acht het eigen aankoopcijfer daarmee bruikbaar voor de waardering. De enkele stelling van eiser dat hij op het moment van de aankoop een woning nodig had en daarom € 70.000,- heeft overboden, leidt niet tot een ander oordeel. Verweerder heeft op de zitting terecht opgemerkt dat overbieden op het moment van de transactie gangbaar was op de woningmarkt. De prijs die eiser heeft betaald moet daarom worden aangemerkt als de prijs die de meestbiedende gegadigde voor de onroerende zaak wilde betalen. Verweerder heeft de onroerende zaak als een van de vergelijkingsobjecten in de vergelijking meegenomen. Eiser wordt hierdoor niet benadeeld. De prijs per m2 van de twee andere vergelijkingsobjecten is lager dan die van de onroerende zaak na correctie naar de waardepeildatum. Hierdoor valt de gemiddelde prijs per m2 van de vergelijkingsobjecten lager uit dan als alleen het eigen aankoopcijfer bij de waardering was gebruikt.
5.5.1.
Eiser stelt verder dat de waarde van de onroerende zaak te hoog is vastgesteld in verhouding tot eenentwintig andere gerealiseerde verkoopprijzen in het complex waar de onroerende zaak is gelegen. Volgens eiser heeft verweerder ook bij de nieuw bepleite waarde van € 470.000,- niet inzichtelijk gemaakt waarom de WOZ-waarde van de onroerende zaak tot de hoogste van het complex behoort. Hij heeft eigen overzichten overgelegd, waarbij hij onder meer verwijst naar de vastgestelde WOZ-waarden van een groot aantal andere portiekflats in hetzelfde complex.
5.5.2.
Deze beroepsgrond slaagt niet. Verweerder heeft op de zitting inzichtelijk gemotiveerd dat de door eiser in zijn overzichten genoemde woningen minder goed vergelijkbaar zijn met de onroerende zaak dan de door verweerder gehanteerde vergelijkingsobjecten vanwege verschillen in oppervlakte, een verder van de waardepeildatum gelegen transactiedatum of de ligging op een hogere etage dan de onroerende zaak.
5.5.3.
De verwijzing van eiser naar WOZ-waarden van de onroerende zaak en van de door hem genoemde vergelijkingsobjecten, kan eiser niet baten. Gelet op artikel 17 van Pro de Wet WOZ en de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ moet de waarde van de onroerende zaak worden gebaseerd op een vergelijking van marktgegevens en kan deze niet bepaald worden aan de hand van vastgestelde WOZ-waarden. Dat verweerder bij de waardevaststelling ook gebruik zou maken van WOZ-waarden, zoals eiser stelt, volgt de rechtbank niet. Verweerder heeft ter zitting toegelicht dat de vergelijking die gemaakt wordt met de WOZ-waarden van eerdere jaren, waar volgens eiser op de site van verweerder naar verwezen wordt, alleen betrekking heeft op een algemene controle die de Waarderingskamer verricht om te zien of er in het algemeen opvallende veranderingen in WOZ-waarden optreden.
5.5.4.
Ook de stelling van eiser dat de onroerende zaak een minder luxe afwerking heeft dan de vergelijkingsobjecten, slaagt niet. Omdat eiser deze stelling niet heeft onderbouwd, volgt de rechtbank verweerder in zijn vaststelling dat de afwerking van de vergelijkingsobjecten vergelijkbaar is. Dat de VLOK-factoren van de vergelijkingsobjecten zijn vastgesteld op ‘3’, acht de rechtbank dan ook niet onjuist.
Conclusie
6. Gelet op wat onder 2.1. tot en met 2.3. is overwogen, is het beroep gegrond. Uit de overwegingen 5. tot en met 5.5.4. volgt dat de rechtbank aanleiding ziet zelf in de zaak te voorzien door de waarde van de onroerende zaak voor het belastingjaar 2021, naar waardepeildatum 1 januari 2020, vast te stellen op € 470.000,-. De rechtbank bepaalt dat verweerder de aanslag onroerendezaakbelasting dienovereenkomstig vermindert. Ook bepaalt de rechtbank dat deze uitspraak in de plaats komt van het bestreden besluit.
7. Omdat de rechtbank het beroep gegrond verklaart, bepaalt zij dat verweerder aan eiser het door hem betaalde griffierecht vergoedt.
8. Ook ziet de rechtbank hierin aanleiding verweerder te veroordelen in de kosten die eiser voor de behandeling van het beroep redelijkerwijs heeft moeten maken, namelijk voor het bijwonen van de zitting: € 50,89 aan reiskosten en € 282,55 aan verletkosten. In totaal bedraagt de proceskostenvergoeding € 333,44.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt het bestreden besluit;
- wijzigt de WOZ-beschikking in die zin dat de vastgestelde WOZ-waarde wordt vastgesteld op € 470.000,-;
- bepaalt dat de betreffende aanslag onroerendezaakbelastingen dienovereenkomstig wordt verlaagd;
- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van het vernietigde bestreden besluit;
- bepaalt dat verweerder aan eiser het betaalde griffierecht van € 50,- betaalt;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiser tot een bedrag van € 333,44.
Deze uitspraak is gedaan door mr. S.E.C. Debets, rechter, in aanwezigheid van mr. Y.W. Geerts, griffier. De uitspraak is in het openbaar gedaan op 6 september 2023.
griffier rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof Den Haag (team belastingrecht).