Uitspraak
GERECHTSHOF DEN HAAG
Team Belastingrecht
meervoudige kamer
nummer BK-15/01031
Uitspraak d.d. 18 mei 2016
in het geding tussen:
[X] te [Z] , belanghebbende,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Den Haag, de heffingsambtenaar,
op het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de rechtbank Den Haag van 9 september 2015, nummer SGR 15/4166, betreffende de onder 1.1 vermelde beschikking en aanslag.
Beschikking, aanslag, bezwaar en geding in eerste aanleg
1.1.
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde op 1 januari 2014 (hierna: de waardepeildatum) van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [Y] te [Z] (hierna: de woning), voor het kalenderjaar 2015 vastgesteld op € 189.000 (hierna: de beschikking). Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan belanghebbende voor het jaar 2015 opgelegde aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Den Haag (hierna: de aanslag).
1.2.
De heffingsambtenaar heeft het daartegen gemaakte bezwaar ongegrond verklaard.
1.3.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld bij de rechtbank. Er is een griffierecht geheven van € 45.
1.4.
De rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
Loop van het geding in hoger beroep
2.1.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de rechtbank hoger beroep ingesteld. In verband daarmee is door de griffier een griffierecht geheven van € 123. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
2.2.
Met dagtekening 25 maart 2016 heeft belanghebbende twee nadere stukken ingediend. Een afschrift hiervan is verzonden aan de heffingsambtenaar.
2.3.
Met dagtekening 1 april 2016 heeft belanghebbende een nader stuk ingediend. Een afschrift hiervan is verzonden aan de heffingsambtenaar.
2.4.
De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van het Hof van 6 april 2016. Partijen zijn verschenen. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt.
Vaststaande feiten
3.1.
Belanghebbende is eigenaar van de woning. De woning is een portiekwoning op de parterre. De oppervlakte van het perceel bedraagt ongeveer 97 m2.
3.2.
De heffingsambtenaar heeft in de procedure bij de rechtbank een taxatieverslag overgelegd (hierna: het taxatieverslag). Het taxatieverslag, dat nadien is aangevuld door de heffingsambtenaar, bevat de hieronder opgenomen gegevens van de woning en van enkele, naar de opvatting van de heffingsambtenaar met de woning vergelijkbare, woningen (hierna: de vergelijkingsobjecten).
[Y] te [Z]
[A] te [Z]
[B] te [Z]
[C] te [Z]
Oppervlakte
97 m2
94 m2
97 m2
91 m2
Prijs per m2
€ 2.113
€ 2.047
€ 2.216
€ 2.286
Bouwjaar
1922
1931
1922
1927
Soort woning
Portiekwoning op de parterre
Portiekwoning op de parterre
Portiekwoning op de parterre
Portiekwoning op de parterre
Wijk
Bezuidenhout
Bezuidenhout
Bezuidenhout
Bezuidenhout
Verkoopprijs
€ 205.000
€ 192.500
€ 215.000
€ 208.000
Verkoopdatum
02-04-2012
10-12-2013
21-02-2014
28-02-2014
WOZ-waarde per 1 januari 2014
€ 189.000
€ 191.000
€ 195.000
€ 198.000
3.3.
De heffingsambtenaar heeft in de procedure bij de rechtbank een verslag overgelegd, opgemaakt op 12 augustus 2015, van de inpandige opname van de woning door de heer [D] WOZ-taxateur bij de gemeente Den Haag. In het verslag is het volgende opgenomen:
"Op 23 juli 2015 inpandige opname gedaan. De heer [E] , hierna gemachtigde, en [belanghebbende], hierna belanghebbende waren aanwezig. Verder uitgebreid mail contact gehad met gemachtigde.
Onderhavig object is op 2 april 2012 gekocht door belanghebbende voor € 205.000. Na aankoop zijn de volgende verbeteringen aangebracht:
- Woning grotendeels voorzien van nieuw stucwerk waarbij het schakelmateriaal is vernieuwd.
- CV ketel vernieuwd
- Dubbel glas in de bestaande kozijnen aangebracht.
Algemeen:
- Keuken is netjes maar zeer eenvoudig
- Badkamer is netjes maar eenvoudig
- Kozijnen hebben schraal schilderwerk
- Radiatoren deels verouderd
- Elektra modern, groepenkast met automaten en aardlek
Tijdens de bezichtiging voerde belanghebbende aan dat er mogelijk sprake is van houtworm. Hij gaf aan dat er in de kleine kamer vóór, reeds houtworm is geweest en ondertussen is verdelgd. Ik vroeg uiteraard om bewijs in de vorm van een factuur of een offerte. Belanghebbende heeft toegezegd dit te sturen maar dat is uiteindelijk niet gebeurd.
Verder gaf belanghebbende aan dat er mogelijk houtrot in de binten onder de badkamer aanwezig is omdat de kitrand van de douchebak heeft losgelaten en omdat de douchebak los zit. Het lijkt er meer op dat er een probleem met de douchebak zelf is. Bv. Defect pootje. Het enige bewijs dat belanghebbende kan leveren is een foto van de binten van de woonkamer. Hierop is oude houtrot te zien (geen witte schimmel). Tevens is een oude reparatie te zien. Volgens belanghebbende is er geen houtrot probleem meer onder de woonkamer.
De vloeren in de voorkamer en in de badkamer bewegen bij voelen niet alsof er een probleem is. De schade, als die er al zou zijn, lijkt me sowieso beperkt en voldoende in de waarde verdisconteerd.
Naast de transactie van onderhavig object is ook het buurpand verkocht. Zie matrix:
Straat
HSNR
GO
Koopsom
P/m2
Datum
Bijz.
[Y]
[Y]
97m2
205
2113
4/2012
Uitzicht op groen.
[F]
[F]
97m2
225
2319
3/2015
Gedateerde woning
[G]
[G]
86m2
185
2151
10/2014
Nette woning
[G] is ongunstig gelegen vanwege kinderdagverblijf met enorme speeltuin achter en ongunstige ligging t.o.v. trein. Geen uitzicht op groen.
Advies: Handhaven."
3.4.
Belanghebbende heeft in zijn nadere stuk van 25 maart 2016 een taxatiekaart overgelegd (hierna: de taxatiekaart). De taxatiekaart bevat de hieronder opgenomen gegevens van de woning en van enkele, naar de opvatting van belanghebbende met de woning vergelijkbare, woningen (hierna: de vergelijkingsobjecten).
[Y]
[F]
[G]
[A]
Bouwjaar
1922
1922
-
1930
Oppervlakte
97 m2
97 m2
86 m2
94 m2
Prijs per m2
€ 1.731
€ 2.320
€ 2.151
€ 2.047
Transactiedatum
-
26-03-2015
19-05-2014
10-12-2013
Transactieprijs
-
€ 225.000
€ 185.000
€ 192.500
Opmerkingen
WOZ waarde volgens gemeente: 189.000, woning is deels gerenoveerd, voor het overige gedateerd, achterstallig schilderwerk, houtrot, ligging drukke weg
Woning is volledig gerenoveerd, ligging aan drukke weg
Mindere ligging door kinderdagverblijf
Woning is gemiddeld
K
6
8
7
7
O
6
8
7
7
L
6
8
7
7
D
6
8
7
7
U
6
8
7
7
Ligging grond bij woning
6
6
6
7
WOZ waarde
€ 167.907
€ 225.040
€ 184.986
€ 192.418
Taxatiekaart settings
% correctie per punt KOLDU: 3
% correctie per punt ligging: 10
Oordeel van de rechtbank
4. De rechtbank heeft het volgende overwogen, waarbij belanghebbende is aangeduid als eiser en de heffingsambtenaar als verweerder:
"8. Verweerder dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder, gelet op het door hem overgelegde taxatieverslag, het rapport van de inpandige opname en hetgeen hij overigens heeft aangevoerd, hierin geslaagd. Naar volgt uit het taxatieverslag is de waarde van de woning bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Met het taxatieverslag maakt verweerder aannemelijk dat bij de herleiding van de aan de woning toegekende waarde uit de bij de verkoop van de in het taxatierapportverslag genoemde vergelijkingsobjecten behaalde verkoopprijzen, in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning wat betreft onder meer kaveloppervlakte, ligging en bouwjaar.
9. Hetgeen eiser heeft aangevoerd, doet aan het hier boven gegeven oordeel niet af. De stelling dat de door verweerder ingeschakelde taxateur niet-deskundig is om de gestelde omstandigheid van houtrot en houtworm te onderzoeken onderschrijft de rechtbank niet. Het is aan eiser om na betwisting dit zelf aannemelijk te maken door een daartoe in zijn ogen wel bekwame deskundige. De gestelde omstandigheid van de aanwezigheid van houtrot en houtworm is bovendien slechts door enkele foto’s onderbouwd zodat de rechtbank aan deze stelling voorbij gaat. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder terecht verwezen naar de in het rapport vermelde omstandigheid dat de woning na aankoop grotendeels is voorzien van nieuw stucwerk en schakelmateriaal, de Cv-ketel is vernieuwd en dubbelglas in de bestaande kozijnen is aangebracht.
10. De grief van eiser dat de uitspraak op bezwaar onvoldoende is gemotiveerd, treft geen doel. De rechtbank constateert dat verweerder in voldoende mate is ingegaan op de door eiser aangevoerde grieven.
11. Gelet op wat hiervoor is overwogen is de rechtbank van oordeel dat de waarde van de woning alsmede de daarop gebaseerde aanslag niet te hoog zijn vastgesteld en is het beroep ongegrond verklaard.
12. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding."
Geschil en standpunten en conclusies van partijen
5.1.
In geschil is of de waarde van de woning op een te hoog bedrag is vastgesteld.
5.2.
Voor de standpunten van partijen verwijst het Hof naar de stukken van het geding.
5.3.
Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de rechtbank en de uitspraak op bezwaar, alsmede wijziging van de beschikking aldus dat de waarde van de woning nader wordt vastgesteld op € 167.000.
5.4.
De heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de rechtbank.
Beoordeling van het geschil
6.1.
De waarde van de woning wordt in gevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom van de woning zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de woning in de staat waarin deze zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1993/94, 22 885, nr. 36, blz. 44).
6.2.
De heffingsambtenaar dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld.
6.3.
In een geval waarin de belanghebbende een woning kort voor de waardepeildatum heeft gekocht, moet in de regel ervan worden uitgegaan dat de waarde van de woning op de waardepeildatum overeenkomt met de door de belanghebbende betaalde prijs (vgl. Hoge Raad 29 november 2000, nr. 35797, ECLI:NL:HR:2000:AA8610). Als een partij van dit uitgangspunt wil afwijken dient zij aannemelijk te maken dat daarvoor een goede grond bestaat. Belanghebbende heeft in dit verband aangevoerd dat hij de woning voor zijn kat heeft gekocht en dat daarom de door hem betaalde koopprijs hoger is dan de op de voet van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bepaalde waarde. Zo deze omstandigheid ertoe heeft geleid dat belanghebbende voor de woning meer heeft betaald dan hij bereid zou zijn geweest voor de woning te besteden wanneer hij geen kat had gehad, heeft het bezit van de kat hem tot een meer biedende koper gemaakt dan hij daarzonder zou zijn geweest. Gelet op hetgeen onder 6.1 is overwogen is zulks geen reden om bij de bepaling van de waarde van de woning in neerwaartse zin af te wijken van de door belanghebbende voor de woning betaalde prijs.
6.4.
Heeft de belanghebbende de woning niet kort, maar wel binnen een redelijke termijn voor de waardepeildatum gekocht, dan kan de waarde van de woning op de waardepeildatum doorgaans worden herleid uit de door belanghebbende betaalde prijs, waarbij rekening moet worden gehouden met de waardeontwikkeling van de woning en daarmee vergelijkbare woningen in de periode tussen de koopdatum (2 april 2012) en de waardepeildatum (hierna: de generieke waardeverandering) alsmede met eventuele specifiek voor de woning geldende waardeveranderingen in die periode, bijvoorbeeld ten gevolge van aan of in de woning verrichte werkzaamheden (hierna: de specifieke waardeverandering).
6.5.
Niet in geschil is dat tussen de koopdatum en de waardepeildatum (balken onder) de vloeren in de woning zijn vervangen omdat zij door houtrot waren aangetast. Dergelijke werkzaamheden behoren tot het (achterstallig) onderhoud van de woning. Mede gelet op hetgeen is vast komen te staan over de omvang en de uitvoering van dit onderhoud acht het Hof aannemelijk dat deze werkzaamheden niet tot een meer dan verwaarloosbare specifieke waardeverandering in de periode tussen de koopdatum en de waardepeildatum hebben geleid. Andere specifieke waardeveranderingen in de periode tussen de koopdatum en de waardepeildatum zijn gesteld noch gebleken.
6.6.
Wat betreft de generieke waardeverandering in de periode tussen de koopdatum en de waardepeildatum heeft belanghebbende gesteld dat in die periode sprake was van een waardedaling van de woning en daarmee vergelijkbare woningen van naar schatting circa 12 percent; de heffingsambtenaar heeft deze waardedaling op circa 4 percent geschat. Nu partijen hun schattingen niet met relevante concrete, voor het Hof toetsbare gegevens hebben onderbouwd, schat het Hof de waardedaling op 8 percent; dit stemt grofweg overeen met hetgeen uit publiek toegankelijke gegevens, waaronder de Prijsindex Bestaande Woningen, kan worden afgeleid over de (regionale) ontwikkeling van de waarde van bestaande appartementen in de periode tussen de koopdatum en de waardepeildatum.
6.7.
Mede gelet op hetgeen hiervoor is overwogen over de (omvang van) de generieke en specifieke waardering tussen de koopdatum en de waardepeildatum, is de periode die in het onderhavige geval tussen beide data is verstreken, niet onredelijk lang.
6.8.
Gelet op het vorenoverwogene alsmede op het door de heffingsambtenaar overgelegde taxatieverslag en hetgeen hij overigens ter onderbouwing van zijn standpunt heeft aangevoerd, is hij er naar ’s Hofs oordeel in geslaagd aannemelijk te maken dat de vastgestelde waarde niet te hoog is. Naar volgt uit het taxatieverslag is de waarde van de woning bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. De in het taxatieverslag genoemde vergelijkingsobjecten zijn vergelijkbaar met de woning. Met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning wat betreft onder meer oppervlakte, ligging en kwaliteit, is bij de herleiding van de waarde van de woning uit de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten in voldoende mate rekening gehouden. Deze verschillen zijn niet van een zodanige omvang dat de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten niet geschikt zijn om bij de onderbouwing van de door de heffingsambtenaar vastgestelde waarde van de woning te worden gebruikt.
6.9.
Aan het voorgaande doet niet af hetgeen belanghebbende met betrekking tot de vastgestelde waarde heeft aangevoerd. Hierbij neemt het Hof het volgende in aanmerking. Ter zitting heeft belanghebbende verklaard dat de werkzaamheden tot het herstel van de houtrot in de (balken van de) vloeren zijn uitgevoerd vóór de waardepeildatum, namelijk eind 2012 of begin 2013. Ook blijkt uit het onder 3.3 vermelde verslag van de inpandige opname van de woning dat na de aankoop van de woning in 2012, verbeteringen zijn aangebracht in de woning bestaande uit nieuw stucwerk, een nieuwe cv-ketel en dubbel glas. Belanghebbende heeft niet aannemelijk gemaakt dat er sprake is van achterstallig onderhoud of gedateerdheid waarmee de heffingsambtenaar bij de waardebepaling onvoldoende rekening heeft gehouden. Daarnaast schiet de wijze waarop in de door belanghebbende overgelegde taxatiekaart (zie onder 3.4) de waarde uit de verkoopcijfers van de vergelijkingsobjecten is afgeleid te kort. Er is geen onderbouwing gegeven van de correctiefactoren ‘k’, ‘o’, ‘l’, ‘d’ en ‘u’. Met name ontbreken marktgegevens waarop het aan elke factor toegekende, in een cijfer uitgedrukte gewicht is gebaseerd. Verder blijkt uit de taxatiekaart niet op welke marktgegevens de in verband met de factoren ‘k’, ‘o’, ‘l’, ‘d’ en ‘u’ aangebrachte correcties van de bij de waardebepaling van de woning gebruikte m2-rekenprijzen berusten. Het vorenstaande geldt evenzeer voor de in de taxatiekaart naast de factor ‘l’ (ligging) afzonderlijk toegekende liggingsfactor voor de grond.
6.10.
Gelet op het vorenoverwogene is het hoger beroep ongegrond en dient te worden beslist als hierna is vermeld.
Proceskosten
7. Het Hof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de proceskosten als bedoeld in artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht.
Beslissing
Het Gerechtshof bevestigt de uitspraak van de rechtbank.
Deze uitspraak is vastgesteld door mr. G.J. van Leijenhorst, mr. J.J.J. Engel en mr. P.G.H. Albert in tegenwoordigheid van de griffier mr. R.A. Brits. De beslissing is op 18 mei 2016 in het openbaar uitgesproken.
aangetekend aan
partijen verzonden:
Zowel de belanghebbende als het daartoe bevoegde bestuursorgaan kanbinnen zes wekenna de verzenddatum van deze uitspraak beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
Bij het beroepschrift wordt een kopie van deze uitspraak gevoegd.
Het beroepschrift wordt ondertekend en bevat ten minste:
- de naam en het adres van de indiener;
- de dagtekening;
- de gronden van het beroep in cassatie.
Het beroepschrift moet worden gezonden aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag.
De partij die beroep in cassatie instelt is griffierecht verschuldigd en zal daarover bericht ontvangen van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan worden verzocht de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.