ECLI:NL:RBROT:2023:7444

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK ROTTERDAM

Team handel en haven

zaaknummer / rolnummer: C/10/653230 / HA ZA 23-176

Vonnis van 30 augustus 2023

in de zaak van

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

NEDERLANDSE HUIZEN MAATSCHAPPIJ B.V.,

gevestigd in Amsterdam,

eiseres,

advocaat mr. J.J.M. Spierings,

tegen

1..[gedaagde 1],

2.
[gedaagde 2],

beiden wonende in [woonplaats],

gedaagden,

advocaat mr. J.R. van Manen.

Eiseres wordt hierna ‘NHM’ genoemd, gedaagden afzonderlijk ‘[gedaagde 1]’ en ‘[gedaagde 2]’ en gezamenlijk ‘[gedaagde 1] c.s.’ (mannelijk enkelvoud).

1..De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

de dagvaarding van 10 januari 2023, met bijlagen;
het herstelexploot van 26 januari 2023, met bijlagen;
het herstelexploot van 7 februari 2023, met bijlagen;
het antwoord, met bijlagen;
de brief van de rechtbank van 20 april 2023 waarin een mondelinge behandeling is bepaald;
de spreekaantekeningen van NHM;

- de productie (Objectlijst persoon Kadaster) die NHM tijdens de mondelinge behandeling heeft overgelegd.

1.2.

Op 7 juli 2023 heeft de mondelinge behandeling plaatsgevonden.

2..De zaak

2.1.

[gedaagde 1] c.s. was eigenaar van het pand aan [adres]. Volgens een rapport van 10 april 2019 van [bedrijf 1] was bij het buurpand, [nummer], sprake van scheefstand en scheurvorming door overbelasting van de palen en is de bouweenheid ([nummer], het pand van [gedaagde 1] c.s. en nog een derde pand) in zijn geheel gezakt. [bedrijf 1] adviseert in haar rapport de fundering collectief te herstellen.

2.2.

NHM heeft op 12 november 2019 het pand van [gedaagde 1] c.s. gekocht voor een bedrag van € 505.000,-. Het pand is op 3 januari 2020 aan NHM geleverd en NHM heeft het pand op diezelfde dag doorgeleverd aan [bedrijf 2] heeft NHM aansprakelijk gesteld voor schade wegens gebreken aan de fundering van het pand. NHM houdt op haar beurt [gedaagde 1] c.s. aansprakelijk voor deze schade omdat [gedaagde 1] c.s. zijn contractuele mededelingsplicht (artikel 3 van de koopovereenkomst) zou hebben geschonden door de funderingsproblematiek te verzwijgen en NHM niet mede te delen dat funderingsherstel noodzakelijk was. NHM eist daarom in deze procedure een bedrag van € 110.476,66 aan herstelkosten. [gedaagde 1] c.s. stelt in de eerste plaats dat NHM niet bevoegd is een procedure jegens hem in te stellen, omdat NHM is ontbonden. [gedaagde 1] c.s. betwist daarnaast dat hij aansprakelijk is voor de herstelkosten van de fundering.

3..De beoordeling

NHM is ontvankelijk in haar vordering

3.1.

NHM is nog niet opgehouden te bestaan, zodat de rechtbank haar vordering inhoudelijk kan behandelen. Dit wordt hierna uitgelegd.

3.2.

Op 4 oktober 2021 is bij de Kamer van Koophandel geregistreerd dat NHM is ontbonden met ingang van 21 september 2021 en dat [naam 1] en [naam 2], de bestuurders van NHM, de vereffenaars zijn^[1]. Een rechtspersoon kan worden ontbonden door een besluit van de algemene vergadering^[2]. Tijdens de mondelinge behandeling heeft [naam 1] verklaard dat hij nooit heeft ingestemd met de ontbinding van NHM, zodat de vennootschap niet is ontbonden. Dit is niet juist. Ook voor zover er gebreken kleven aan de totstandkoming van het ontbindingsbesluit, kan uit het KvK-formulier van 7 december 2021^[3]namelijk worden afgeleid dat [naam 1] achteraf met de ontbinding heeft ingestemd, aangezien hij in dit formulier verzoekt de liquidatie ‘te rectificeren/heropenen’. Door dit verzoek heeft [naam 1] het ontbindingsbesluit als het ware bekrachtigd^[4].

3.3.

De rechtspersoon blijft na ontbinding voortbestaan voor zover dit tot vereffening van zijn vermogen nodig is (artikel 2:19 lid 5 BW). Als de rechtspersoon op het tijdstip van zijn ontbinding geen baten meer heeft, houdt hij op dat moment op te bestaan (artikel 19 lid 4 BW) en hoeft er niet vereffend te worden (een turboliquidatie). Als er na het tijdstip waarop de rechtspersoon is opgehouden te bestaan nog een bate blijkt te zijn, kan de rechtbank op verzoek van een belanghebbende de vereffening heropenen^[5]. Volgens vaste jurisprudentie^[6]mag de rechter onderzoeken of het oordeel van het bestuur of de vereffenaar van een ontbonden rechtspersoon dat zij geen baten (meer) heeft, juist is.

3.4.

Volgens het formulier van 7 december 2021^[7]heeft er in eerste instantie een turboliquidatie van NHM plaatsgevonden. Dit blijkt achteraf onterecht te zijn gebeurd, omdat NHM op het moment van ontbinding al een vordering op [gedaagde 1] c.s. meende te hebben, zodat er op dat moment nog een ‘bate’ was. NHM had [gedaagde 1] c.s. namelijk al op 9 april 2020 een aansprakelijkstelling gestuurd nadat [bedrijf 2] NHM aansprakelijk had gesteld voor de herstelkosten van de fundering. Omdat er op het moment van ontbinding een bekende bate was, moest er vereffend worden en is ten onrechte overgegaan tot een turboliquidatie. De vraag is dan of NHM op het moment waarop zij [gedaagde 1] c.s. dagvaardde nog wel bestond, gelet op enerzijds lid 4 van artikel 2:19 en anderzijds lid 5 van dit artikel. Naar het oordeel van de rechtbank is dit het geval, omdat NHM op het moment van haar ontbinding al bekend was met haar vordering op [gedaagde 1] c.s. en er dus geen sprake was van de situatie van artikel 2:19 lid 4 BW^[8]. NHM is daarom (nog) niet opgehouden te bestaan en kan optreden als procespartij.

[gedaagde 1] c.s. heeft zijn mededelingsplicht geschonden

3.5.

Naar het oordeel van de rechtbank heeft [gedaagde 1] c.s. zijn contractuele mededelingsplicht geschonden. In artikel 3 van de koopovereenkomst staat namelijk het volgende:

“
Verkoper staat er voor in, dat hij aan Koper al die inlichtingen heeft verschaft, die ter kennis van Koper behoren te worden gebracht, met dien verstande dat inlichtingen over feiten die aan Koper bekend zijn of uit eigen onderzoek bekend hadden kunnen zijn, voor zover een dergelijk onderzoek naar de geldende verkeersopvattingen van Koper verlangd mag worden, door Verkoper niet behoeven te worden verstrekt.”

[gedaagde 1] c.s. was op het moment dat NHM het pand bezichtigde bekend met het funderingsrapport van [bedrijf 1]. Gelet op artikel 3 van de koopovereenkomst was hij gehouden om de inhoud van het rapport met NHM te delen. Volgens NHM heeft [gedaagde 1] c.s. voor de koop in het geheel niet gesproken over het bestaan van dit rapport. Tijdens de mondelinge behandeling heeft [gedaagde 2] verklaard dat zij tijdens de rondleiding heeft gewezen op bestaande scheuren en daarover heeft gezegd dat er sinds de aankoop van het pand geen scheuren zijn bijgekomen. Ook heeft [gedaagde 2] verklaard dat zij het funderingsrapport heeft genoemd en daaruit wel de positieve punten heeft verteld maar niet de negatieve punten, namelijk dat het hele blok van drie huizen was verzakt en dat geadviseerd werd de fundering van het hele blok te herstellen. Ook als van de juistheid van de verklaring van [gedaagde 2] wordt uitgegaan, heeft [gedaagde 1] c.s. zijn mededelingsplicht geschonden, omdat hij ten minste onvolledig is geweest over de inhoud van het funderingsrapport.

3.6.

[gedaagde 1] c.s. stelt dat NHM haar onderzoeksplicht heeft geschonden door geen inzage in het funderingsrapport te vragen, geen nader bouwkundig onderzoek te laten uitvoeren of geen contact op te nemen met de buren waar (herstel)werkzaamheden aan de fundering werden uitgevoerd op het moment van de bezichtiging. In de gegeven omstandigheden kan dit niet aan NHM worden tegengeworpen. Nog los van het feit dat NHM stelt dat [gedaagde 1] c.s. het bestaan van het funderingsrapport nooit heeft gemeld, gaat een mededelingsplicht in beginsel voor een eventuele onderzoeksplicht^[9]. In dit geval is bovendien in de koopovereenkomst een garantie opgenomen dat [gedaagde 1] c.s. alle relevante informatie aan NHM heeft gegeven. Aangezien [gedaagde 1] c.s. deze garantie niet is nagekomen en op die manier tekort is geschoten in zijn verplichtingen, kan hij zich er niet op beroepen dat NHM haar onderzoeksplicht heeft geschonden.

Lijdt NHM schade door de tekortkoming van [gedaagde 1] c.s.?

3.7.

[gedaagde 1] c.s. moet de schade die NHM lijdt door de schending van de mededelingsplicht van [gedaagde 1] c.s. vergoeden^[10]. De rechtbank zal de omvang van deze schade begroten op de manier die het meest met de aard daarvan in overeenstemming is^[11]. Als uitgangspunt voor het begroten van de schade geldt dat de schadevergoeding de benadeelde (NHM) zoveel mogelijk moet brengen in de toestand waarin zij zou hebben verkeerd als de tekortkoming zou zijn uitgebleven. De schade kan worden geschat als de omvang daarvan niet nauwkeurig kan worden vastgesteld en de rechter heeft daarbij een grote mate van vrijheid. Tegen deze achtergrond komt de rechtbank tot het volgende oordeel.

3.8.

NHM stelt dat haar schade bestaat uit de volledige herstelkosten voor de fundering die [bedrijf 2] op haar wenst te verhalen. De herstelkosten zijn naar het oordeel van de rechtbank alleen aan te merken als schade als vast komt te staan dat sprake is van gebreken aan de fundering die onmiddellijk aan het woongenot in de weg staan of die op (afzienbare) termijn moeten worden verholpen om het woongenot ook in de toekomst te kunnen behouden^[12]. Alleen als dat het geval is, kan worden aangenomen dat [bedrijf 2] een pand geleverd heeft gekregen dat niet voldoet aan wat zij daarvan op grond van de koopovereenkomst met NHM mocht verwachten (non-conformiteit). [bedrijf 2] heeft het pand namelijk weliswaar gekocht als beleggingsobject^[13]maar ook daarvoor geldt naar het oordeel van de rechtbank dat aannemelijk is dat [bedrijf 1] het pand als woonruimte zal verkopen dan wel verhuren zodat het geschikt moet zijn voor bewoning met een bepaalde mate van duurzaamheid.

3.9.

De rechtbank is voornemens om een deskundigenonderzoek te laten uitvoeren naar de funderingsproblematiek van het pand. Op dit moment is namelijk onduidelijk in hoeverre de staat van de fundering een dusdanig ernstig constructief gebrek opleverde dat dit in de weg staat aan bewoning met een bepaalde mate van duurzaamheid. In het (summiere) rapport van [bedrijf 1] van 10 april 2019^[14]staat namelijk slechts het volgende:

“
De kwaliteit van het funderingshout en paal is redelijk tot goed.

Een horizontale lintvoeg meting geeft een scheefstand aan van 70 mm tot 100mm. en in de voorgevel zijn diverse scheuren waargenomen.

De oorzaak van de scheefstand en scheurvorming is overbelasting van de palen. De palen zijn niet voldoende in de zandlaag geheid. Bij toename van negatieve kleef (ophogen van de straat) in combinatie met trilling van het verkeer ontstaat zakking.

Zoals in bijgaande schets is te zien, is het blokje in z'n geheel gezakt. Het is een collectief probleem van deze bouweenheid.

Samengevat adviseren wij de fundering collectief te herstellen, d.m.v. een ingekaste betonvloer op stalen buispalen, in de souterrain ruimte.”

De ernst van de funderingsproblematiek en de urgentie voor herstel kan niet direct uit dit rapport, dat bovendien in de eerste plaats betrekking heeft op het buurpand, worden afgeleid. NHM wijst in dit kader nog op de verklaring van [naam 3] van [bedrijf 1] in het e-mailbericht van zijn secretaresse van 21 februari 2020^[15]waarin het volgende staat:

“
Dinsdag 15 oktober 2019 om 14:00 heeft [naam 3] van [bedrijf 1] een afspraak gehad met de vorige eigenaren, [naam familie].

In dit gesprek heeft [naam 3] medegedeeld dat het pand in zeer slechte staat is en er een handhavingstermijn gegeven kon worden van 0-5 jaar.

Ook heeft hij medegedeeld dat herstel nodig is om verdere schade te voorkomen. […]”

Volgens deze verklaring was de funderingsproblematiek ernstiger en urgenter dan uit het rapport van 10 april 2019 lijkt te kunnen worden afgeleid. Niet duidelijk is op grond waarvan [naam 3] in zijn e-mailbericht stelliger lijkt over de slechte toestand van de fundering dan in zijn onderzoeksrapport. [gedaagde 1] c.s. stelt bovendien dat hij heeft gesproken met [naam 3] en dat hij toen heeft gezegd dat er geen directe noodzaak tot herstel was omdat de funderingspalen niet waren aangetast, dat wellicht in de toekomst wel herstel zou moeten plaatsvinden maar dat dat op dat moment niet aan de orde was. Ook voert [gedaagde 1] aan dat [bedrijf 1] niet is aan te merken als een onafhankelijk bouwkundige, omdat deze onderneming de aanbevolen funderingswerkzaamheden zelf wilde uitvoeren.

3.10.

Gelet op het voorgaande wil de rechtbank zich laten voorlichten door (een) onafhankelijke deskundige(n) en daarbij in ieder geval de volgende vragen stellen:

Kunt u beoordelen wat de staat was van de fundering van het pand aan [adres] op het moment van het sluiten van de koopovereenkomst
Voor zover er sprake was van gebreken aan de fundering, kunt u dan aangeven wat volgens u:

de ernst van die gebreken was;

binnen welke termijn die gebreken moesten worden hersteld;

Wat zijn volgens u (redelijke) kosten voor (alleen) het herstel van de gebreken aan de fundering?
Heeft u nog andere op- en/of aanmerkingen die mogelijk van belang zijn voor de verdere beoordeling van deze zaak?

3.11.

Partijen worden in de gelegenheid gesteld om zich tegelijk bij akte na tussenvonnis uit te laten over de wenselijkheid van een deskundigenbericht, de perso(o)n(en) van de te benoemen deskundige(n) en over de aan de deskundige(n) voor te leggen vragen. Beide partijen worden daarna in de gelegenheid gesteld om bij antwoordakte na tussenvonnis op elkaars aktes te reageren. Het heeft de sterke voorkeur van de rechtbank dat partijen gezamenlijk tot overeenstemming komen over de perso(o)n(en) van de te benoemen deskundigen en de aan hen te stellen vragen. In dat geval kunnen partijen dit beiden bij akte na tussenvonnis laten weten waarna geen nieuwe rolverwijzing voor antwoordaktes zal plaatsvinden.

3.12.

De rechtbank ziet in de omstandigheden van het geding, te weten de aansprakelijkheid van [gedaagde 1] c.s. jegens NHM wegens schending van haar mededelingsplicht, aanleiding om te bepalen dat het voorschot op de kosten van de deskundige(n) door [gedaagde 1] c.s. moet worden betaald.. Partijen zullen zich nog mogen uitlaten over het voorschot dat de te benoemen deskundige zal begroten.

4..De beslissing

De rechtbank

4.1.

bepaalt dat de zaak weer op de rol zal komen van 27 september 2023 voor het nemen van een akte na tussenvonnis door beide partijen waarin zij zich uitlaten als bedoeld in punten 3.10 en 3.11;

4.2.

houdt iedere verdere beslissing aan.

Dit vonnis is gewezen door P. Joele en in het openbaar uitgesproken op 30 augustus 2023.2474