Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
Bestuursrecht
zaaknummer: ROT 20/2159
uitspraak van de meervoudige kamer van 6 mei 2022 in de zaak tussen
[naam eiseres], eiseres,
gemachtigde: [naam 1],
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Rotterdam, verweerder,
gemachtigde: mr. M.C. Groeneveld.
en
de Staat der Nederlanden(de Minister voor Rechtsbescherming; hierna: de Staat).
Procesverloop
Bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ), gedagtekend 29 maart 2019, heeft verweerder de waarde van de onroerende zaak [adres 1] (hierna: de onroerende zaak) voor het belastingjaar 2019 vastgesteld op € 357.000,-.
Bij uitspraak op bezwaar, gedagtekend 17 maart 2020 (het bestreden besluit), heeft verweerder het bezwaar hiertegen ongegrond verklaard.
Eiseres heeft beroep ingesteld tegen het bestreden besluit.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 22 februari 2022.
Partijen zijn verschenen. Eiseres was vertegenwoordigd door [naam 2] en verweerder door zijn gemachtigde. Verder was namens eiseres taxateur [naam 3] aanwezig en namens verweerder taxateur [naam 4].
Naar aanleiding van het verzoek van eiseres ter zitting om schadevergoeding wegens overschrijding van de redelijke termijn heeft de rechtbank de Staat mede als partij aangemerkt.
Overwegingen
1. In geschil is de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum 1 januari 2018. Eiseres stelt dat de waarde te hoog is vastgesteld, volgens haar moet de waarde primair € 172.000,- zijn en subsidiair € 295.000,-. Verweerder is van mening dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
2. De onroerende zaak huisvest een kinderdagverblijf en een buitenschoolse opvang gelegen in de deelgemeente Charlois in Rotterdam-Zuid. De onroerende zaak ligt achter een basisschool en bestaat uit een kelder, begane grond en eerste verdieping. Het gebouw stamt uit 1922.
3. In beroep heeft verweerder de oppervlakte van de onroerende zaak opnieuw gemeten. De begane grond is volgens verweerder 269 m² groot en de eerste verdieping 278 m². Ook is er een kelder van 73 m² aanwezig, welke eerder niet in de waardering is betrokken. De totale oppervlakte wordt dan 620 m².
Ter zitting heeft eiseres verklaard dat de totale oppervlakte volgens haar 613 m² is. Dit verschil van 7 m² is, ook in verhouding tot de totale oppervlakte, marginaal en kan niet afdoen aan de oppervlakte die verweerder aanhoudt. Het kan ook het gevolg zijn van afronding bij de berekening. De rechtbank gaat daarom uit van een totale oppervlakte van 620 m².
4. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de onroerende zaak bepaald op de waarde die eraan moet worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom ervan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Uit de geschiedenis van de totstandkoming van de Wet WOZ blijkt dat de WOZ-waarde gelijk dient te zijn aan de prijs die de meest biedende koper betaalt na de meest geschikte voorbereiding.
Op grond van artikel 17, derde lid, van de Wet WOZ, voor zover van belang, wordt in afwijking in zoverre van het tweede lid de waarde van een onroerende zaak, voor zover die niet tot woning dient, bepaald op de vervangingswaarde indien dit leidt tot een hogere waarde dan die ingevolge het tweede lid. Bij de berekening van de vervangingswaarde wordt rekening gehouden met:
a. de aard en de bestemming van de zaak;
b. de sedert de stichting van de zaak opgetreden technische en functionele veroudering, waarbij de invloed van latere wijzigingen in aanmerking wordt genomen.
5. Verweerder moet aannemelijk maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Hiertoe legt verweerder een taxatierapport van [naam 4] van 26 juni 2020 over, waarin aansluiting is gezocht bij de taxatiewijzer Onderwijs (de Taxatiewijzer). In het rapport wordt tot een waarde van € 360.000,- geconcludeerd.
6. Tussen partijen is niet in geschil dat de waarde van de onroerende zaak moet worden bepaald op de gecorrigeerde vervangingswaarde en dat daarbij de kengetallen uit de Taxatiewijzer als uitgangspunt moeten worden genomen. De rechtbank sluit zich hierbij aan.
7. Niet in geschil is verder dat de waarde van de onroerende zaak inclusief BTW moet worden bepaald. Evenmin is de toe te passen functionele correctie in geschil.
8. Wat betreft de (bruto) vervangingswaarde van de opstallen verschillen partijen niet van mening over het toe te passen archetype en de waarde per m² voor de ruwbouw, afbouw en installaties. Volgens eiseres moet, anders dan verweerder doet, voor de kelder enkel de ruwbouw gewaardeerd worden, omdat er geen afbouw en installaties aanwezig zijn.
De rechtbank volgt haar hierin niet. Aannemelijk is dat ook in de kelder verlichting, ventilatie en bijvoorbeeld waterleidingen en verwarming aanwezig zijn. Daarom moet ook de kelder inclusief afbouw en installaties gewaardeerd worden.
De rechtbank volgt daarom de bruto vervangingswaarde zoals door verweerder aangehouden.
9. Verder is in geschil de correctie voor technische veroudering, meer in het bijzonder de levensduur en de restwaarde.
10. Volgens eiseres heeft verweerder ten onrechte de levensduur van de onroerende zaak verlengd en is de door verweerder aangehouden restwaarde niet onderbouwd, omdat een onderbouwing van de gebruikte kengetallen uit de Taxatiewijzer ontbreekt.
11. Wat betreft de levensduur gaat verweerder uit van een initiële levensduur van 47 jaar voor de ruwbouw, 27 jaar voor de afbouw en 17 jaar voor de installaties en eiseres van 50, 30 en 20 jaar. Eiseres gaat dus uit van een langere initiële levensduur, maar past vervolgens geen levensduurverlenging toe, terwijl verweerder dat wel doet. Bij de ruwbouw heeft verweerder de levensduur met tien jaar verlengd en bij de afbouw en installaties met vijf jaar.
12. Op de waardepeildatum was de onroerende zaak 96 jaar oud. Dit betekent dat toen in beginsel de restwaarde van de onroerende zaak is bereikt.
12.1
Uit het arrest van de Hoge Raad van 23 oktober 2020, ECLI:NL:HR:2020:1671, volgt dat als in de waardering wordt aangesloten bij een taxatiewijzer, de partij die wil afwijken van de kengetallen in die taxatiewijzer de gronden daarvoor moet stellen en bij betwisting aannemelijk maken.
Omdat volgens verweerder de levensduur van de onroerende zaak op een langere periode gesteld moet worden dan de periode die volgt uit de Taxatiewijzer en de restwaarde op dat latere tijdstip wordt bereikt rust de bewijslast daarvan op verweerder, nu eiseres een en ander betwist.
12.2
In dit geval voert verweerder ter onderbouwing van de levensduurverlenging aan dat de onroerende zaak planmatig wordt onderhouden aan de hand van een meerjarig onderhoudsplan. In de jaren 2017 en 2018 is bijvoorbeeld een bedrag van meer dan €115.000,- begroot voor onderhoud aan onder meer buitenwandafwerkingen, luchtbehandeling en verlichting
.Verder wijst verweerder op de huidige bezetting, de relatief lage jaarhuur en het gebrek aan gelijksoortige ruimtes in de nabije omgeving.
Daarnaast is het bij de waardering gehanteerde bouwjaar van 1922 volgens verweerder in feite geen juiste weergave van de werkelijkheid voor de afbouw en installaties, omdat vrijwel alle gebouwdelen die hieronder vallen gedurende de gebruiksperiode van de onroerende zaak reeds (meermaals) vervangen en uitgebreid zijn. Dit geldt bijvoorbeeld voor de cv-installatie, de isolerende beglazing, de uitgebreidere en geaarde stroomvoorziening, het loodvrij leidingwerk, de mechanische ventilatie, de brandwerende binnenwanden en binnendeuren en veilig hang- en sluitwerk. Omdat dergelijke zaken vaak organisch worden toegevoegd en/of vervangen kan geen exact renovatiejaar worden aangewezen, aldus verweerder.
.Verder wijst verweerder op de huidige bezetting, de relatief lage jaarhuur en het gebrek aan gelijksoortige ruimtes in de nabije omgeving.
Daarnaast is het bij de waardering gehanteerde bouwjaar van 1922 volgens verweerder in feite geen juiste weergave van de werkelijkheid voor de afbouw en installaties, omdat vrijwel alle gebouwdelen die hieronder vallen gedurende de gebruiksperiode van de onroerende zaak reeds (meermaals) vervangen en uitgebreid zijn. Dit geldt bijvoorbeeld voor de cv-installatie, de isolerende beglazing, de uitgebreidere en geaarde stroomvoorziening, het loodvrij leidingwerk, de mechanische ventilatie, de brandwerende binnenwanden en binnendeuren en veilig hang- en sluitwerk. Omdat dergelijke zaken vaak organisch worden toegevoegd en/of vervangen kan geen exact renovatiejaar worden aangewezen, aldus verweerder.
De rechtbank kan deze argumentatie van verweerder volgen en vindt dit een afdoende motivering voor de opvatting dat de oorspronkelijk ingeschatte levensduur inmiddels is achterhaald en dat, beoordeeld naar wat er op 1 januari 2018 bekend is, een levensduurverlenging van tien jaar voor de ruwbouw en vijf jaar voor de afbouw en installaties gerechtvaardigd is, ook in combinatie met de door verweerder aangehouden lage restwaarde. Daarbij is van belang dat het hier niet gaat om de bouwkundige levensduur van de afbouw en installaties, maar de functionele levensduur daarvan.
13. Bekeken moet worden wat de invloed is van de levensduurverlenging op de restwaarde en op welk tijdstip die restwaarde wordt bereikt.
De eerste vraag daarbij is of de gehanteerde percentages van de restwaarde onderbouwd zijn. De kengetallen uit de Taxatiewijzer alleen zijn onvoldoende met marktgegevens onderbouwd, maar in het taxatierapport verwijst verweerder naar een viertal marktgegevens (transacties) die volgens hem de kengetallen onderbouwen.
Anders dan eiseres aanvoert acht de rechtbank deze verkoopcijfers bruikbaar om de restwaarde te onderbouwen. Dit geldt ook voor [adres 2], nu dit een voormalig schoolgebouw betreft. De andere drie objecten, [adres 3], [adres 4] en [adres 5], zijn eveneens in Rotterdam gelegen schoolgebouwen. Uit deze vier verkopen volgt een (totale) restwaarde van 28 %, twee keer 73 % en 19 %. Deze restwaarden zijn voldoende inzichtelijk omdat verweerder eerst de vervangingswaarde van de opstal heeft berekend, vervolgens de koopsom heeft verminderd met de grondwaarde,de aldus berekende waarde van de opstal heeft gedeeld door de vervangingswaarde en de uitkomst heeft vermenigvuldigd met 100 %.
De gemiddelde restwaarde van deze verkoopcijfers is 48 %.
In combinatie met de Taxatiewijzer geven de gerealiseerde marktcijfers een voldoende onderbouwing van de restwaarde zoals opgenomen in de Taxatiewijzer. Daarbij geldt dat hiervoor geen wetenschappelijke onderbouwing noodzakelijk is, maar dat verweerder aannemelijk maakt dat de in de Taxatiewijzer opgenomen restwaarden reëel zijn en dat is het geval. Een gemiddelde restwaarde van de onroerende zaak van 16,85 % vindt de rechtbank dan niet te hoog.
Door de levensduurverlenging wordt de restwaarde van de onroerende zaak later bereikt. Door uit te gaan van de laagste restwaarde die volgt uit de Taxatiewijzer is aannemelijk dat de aangehouden restwaarde op de waardepeildatum in ieder geval niet te hoog is..
14. De conclusie is dat verweerder de door hem aangehouden technische correctie aannemelijk maakt.
15. Wat betreft de waarde van de grond kan eiseres zich vinden in de waarde van de primaire grond van € 214,- per m² (exclusief BTW), maar zij is het niet eens met de waardering van 45 m² extra grond op € 61,- per m².
Ter zitting heeft verweerder toegelicht dat hij voor de grondwaarde een rekenmethode aanhoudt, die afwijkt van de gangbare methode, wat leidt tot een hogere grondwaarde. Waarom er dan € 61,- per m² aangehouden moet worden, is echter niet duidelijk geworden.
Dit leidt evenwel niet tot de conclusie dat de totale waarde te hoog is vastgesteld. De kelder is immers niet mee gewaardeerd. Daarmee is de beperkte waarde van de 45 m² extra grond van ongeveer € 3.300,- (inclusief BTW), verdisconteerd.
16. Omdat de overige onderdelen van de waardebepaling niet in geschil zijn, slaagt verweerder in de op hem rustende bewijslast.
17. Het beroep is daarom ongegrond.
18. Eiseres verzoekt verder tot een schadevergoeding, omdat de procedure onredelijk lang heeft geduurd.
19.1
In zijn arrest van 19 januari 2016, ECLI:NL:HR:2016:252, heeft de Hoge Raad richtlijnen gegeven over de overschrijding van de redelijke termijn. Uit rechtsoverweging 3.15 van dit arrest volgt dat ook bij rechtspersonen (zoals eiseres), spanning en frustratie wordt aangenomen, zodat het betoog van verweerder ter zitting dat deze jurisprudentie niet op eiseres van toepassing is, niet gevolgd wordt.
Verweerder heeft daarnaast gesteld dat in dit geval sprake is van een zeer gering financieel belang, zodat geen aanleiding bestaat om aan te nemen dat sprake is van een spanning en frustratie voor eiseres. De rechtbank kan verweerder hierin evenmin volgen, omdat enkel sprake is van een zeer gering financieel belang, als de som van de bedragen die eiseres aan belasting moet betalen in totaal niet meer bedraagt dan € 15,- (zie Hoge Raad 24 februari 2017, ECLI:NL:HR:2017:292). Dat is hier niet het geval.
19.2
Op basis van het arrest van 19 januari 2016 geldt verder voor een uitspraak in eerste aanleg dat deze niet binnen een redelijke termijn is gedaan, als de rechtbank niet binnen twee jaar nadat die termijn is aangevangen uitspraak doet, tenzij sprake is van bijzondere omstandigheden.
Anders dan verweerder ter zitting heeft gesteld is geen bijzondere omstandigheid dat voor deze zaak in bezwaar de termijn van artikel 30, negende lid, van de Wet WOZ, van toepassing was (zie ook Hoge Raad 30 oktober 2015, ECLI:NL:HR:2015:3173).
De termijn van twee jaar vangt in beginsel aan op het moment dat verweerder het bezwaarschrift ontvangt. Als uitgangspunt voor de schadevergoeding geldt daarbij een tarief van € 500,- per half jaar dat de redelijke termijn is overschreden, waarbij het totaal van de overschrijding naar boven wordt afgerond.
19.3
Het beroepschrift is in dit geval ontvangen op 21 april 2020. Voor beroepen die tussen 1 december 2019 en 1 juni 2021 bij de rechtbank zijn ingediend ziet de rechtbank aanleiding de termijn met een half jaar te verlengen. In deze periode werd de behandeling daarvan ernstig belemmerd door de uitbraak van het coronavirus en de ter bestrijding van dat virus getroffen maatregelen. Als onderdeel van die maatregelen hebben bij de rechtbank Rotterdam van circa maart tot september 2020 geen belastingzittingen plaatsgevonden. Deze uitzonderlijke en onvoorzienbare situatie maakt dat sprake is van een bijzondere omstandigheid.
Dit betekent dat de redelijke termijn in dit geval tweeëneenhalf jaar bedraagt.
19.4
Het bezwaarschrift is op 9 mei 2019 door verweerder ontvangen, terwijl de onderhavige uitspraak wordt gedaan op 6 mei 2022. Daarom is de redelijke termijn van in dit geval tweeëneenhalf jaar, met bijna zes maanden overschreden, waarbij de totale overschrijding naar boven wordt afgerond. Uitgaande van deze overschrijding heeft eiseres recht op een schadevergoeding van € 500,-.
Van de overschrijding van de redelijke termijn is een periode van vier maanden en tien dagen, naar boven afgerond vijf maanden, toe te rekenen aan de bezwaarfase. Het restant wordt toegerekend aan de beroepsfase (vergelijk Hoge Raad 24 februari 2017, ECLI:NL:HR:2017:292). Verweerder moet daarom 5/6 van € 500,- betalen (afgerond
€ 417,-) en de Staat 1/6 deel (afgerond € 83,-).
20. Omdat eiseres recht heeft op een schadevergoeding wegens overschrijding van de redelijke termijn bestaat aanleiding om het griffierecht te vergoeden op grond van artikel 8:74, tweede lid, van de Algemene wet bestuursrecht (Awb)..
21. Eiseres heeft ook recht op een vergoeding van haar proceskosten. Aangezien het bestreden besluit volledig in stand blijft, bestaat geen aanleiding voor vergoeding van de kosten voor de bezwaarfase te vergoeden. Evenmin bestaat aanleiding de kosten van het door eiseres in beroep ingebrachte taxatierapport te vergoeden, aangezien sprake is van een proceskostenvergoeding die losstaat van het geschilpunt over de waarde.
Dit betekent dat eiseres recht heeft op een proceskostenvergoeding, die op basis van het Besluit proceskosten bestuursrecht € 541,- bedraagt (1 punt voor het indienen van het beroepschrift en 1 punt voor het verschijnen ter zitting, met een waarde per punt van € 541,- en wegingsfactor 0,5). Omdat uitsluitend sprake is van een proceskostenveroordeling in verband met de toekenning van schadevergoeding hanteert de rechtbank een wegingsfactor voor het gewicht van de zaak van 0,5 (vergelijk Hoge Raad 20 maart 2015, ECLI:NL:HR:2015:660).
22. Omdat de termijnoverschrijding zowel aan verweerder als aan de rechtbank is toe te rekenen, dienen verweerder en de Staat allebei de helft van het griffierecht en de helft van de proceskostenvergoeding te betalen (zie rechtsoverweging 3.14.2 uit het arrest van 19 januari 2016). Dit alles leidt ertoe dat verweerder in totaal € 864,50 aan eiseres moet betalen en de Staat € 530,50.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep ongegrond;
- veroordeelt verweerder tot vergoeding van de aan de bezwaarfase toerekenbare immateriële schade, vastgesteld op € 417,-;
- veroordeelt de Staat tot vergoeding van de aan de beroepsfase toerekenbare immateriële schade, vastgesteld op € 83,-;
- bepaalt dat verweerder aan eiseres de helft van het door haar betaalde griffierecht van € 354,-, dus € 177,- vergoedt;
- bepaalt dat de Staat aan eiseres de helft van het door haar betaalde griffierecht van € 354, dus € 177,- vergoedt;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiseres tot een bedrag van € 270,50,-;
- veroordeelt de Staat in de proceskosten van eiseres tot een bedrag van € 270,50,-.
Deze uitspraak is gedaan door mr. G.C.W. van der Feltz, voorzitter, en mrs. A.P. Hameete en J.A. Monsma, leden, in aanwezigheid van mr. M. Noordegraaf, griffier. De uitspraak is in het openbaar gedaan op 6 mei 2022.
De griffier is buiten staat om
de uitspraak te ondertekenen.
griffier voorzitter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof Den Haag (belastingkamer).