ECLI:NL:RBOVE:2022:1630

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK OVERIJSSEL

Team kanton en handelsrecht

Zittingsplaats Almelo

zaaknummer / rolnummer: C/08/271356 / HA ZA 21-388

Vonnis van 25 mei 2022

in de zaak van

[eiseres],

wonende te [woonplaats] ,

eiseres,

advocaat mr. M.D. Ubbink te Enschede,

tegen

1.[gedaagde sub 1] ,

wonende te [woonplaats] ,

gedaagde,

advocaat mr. J.H.J. Joosten te Arnhem,

2.
[gedaagde sub 2],

wonende te [woonplaats] ,

gedaagde,

advocaat mr. M.F. Benningen te Amsterdam.

Partijen zullen hierna [eiseres] en [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] genoemd worden.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

het tussenvonnis van 10 november 2021,
de producties 17 t/m 19 namens [eiseres] ,
de producties 5 en 6 namens [gedaagde sub 2] ,
de pleitnotities van mr. Ubbink namens [eiseres] ,
de mail van 8 februari 2022 van mr. Benningen over de pleitnotities van mr. Ubbink,
de mail van 8 februari 2022 van mr. Joosten, waarin hij zich refereert aan de inhoud van de mail van mr. Benningen van 8 februari 2022,
de mail van de rechtbank van 8 februari 2022 aan partijen in reactie op de mails van eveneens 8 februari 2022 van de mrs. Benningen en Joosten,
de aantekeningen voor de mondelinge behandeling van mr. Joosten namens [gedaagde sub 1] ,
de aantekeningen ten behoeve van de zitting van mr. Benningen namens [gedaagde sub 2] .

1.2.

De mondelinge behandeling heeft in verband met het coronavirus digitaal plaatsgevonden. Door de griffier zijn aantekeningen gemaakt. Ten slotte is vonnis bepaald.

2.Samenvatting en beslissing

2.1.

In deze zaak gaat het om de vraag of de woning die op 28 augustus 2017 aan [eiseres] is verkocht voldoet aan wat zij op grond van de koopovereenkomst daarvan mocht verwachten, dan wel of de makelaar jegens [eiseres] onrechtmatig heeft gehandeld. [eiseres] is van mening dat sprake is van non-conformiteit dan wel van dwaling en van onrechtmatig handelen door de makelaar. [eiseres] maakt aanspraak op schadevergoeding, omdat zij ervan mocht uitgaan dat zij een woning met een zuivere woonbestemming kocht en niet een bedrijfswoning. Zij vordert dat zowel de verkoper – op grond van niet-nakoming van de koopovereenkomst – als de verkoopmakelaar – op grond van onrechtmatige daad vanwege het niet handelen zoals van een makelaar verwacht mag worden – hoofdelijk worden veroordeeld tot betaling van de schadevergoeding. Naar het oordeel van de rechtbank is geen sprake van non-conformiteit, maar heeft de makelaar wel onrechtmatig jegens [eiseres] gehandeld door het onvermeld laten van de juiste bestemming, zodat de makelaar in beginsel aansprakelijk is voor de schade die daaruit voor [eiseres] voortvloeit. Wel is de rechtbank van oordeel dat er sprake is van eigen schuld aan de zijde van [eiseres] , die door de rechtbank op 50% van de schadeomvang wordt bepaald. De omvang van de schade zoals door [eiseres] gesteld is verder voldoende gemotiveerd betwist. De rechtbank heeft behoefte aan een deskundigenadvies om de omvang van de schade te kunnen bepalen voordat zij verder zal beslissen en is voornemens een deskundige benoemen. Verder wordt [eiseres] bevolen om het taxatierapport dat ten behoeve van haar financiering ten tijde van de verkoop is opgesteld in het geding te brengen.

3.Het geschil

De vordering

3.1.

[eiseres] vordert - na vermindering van eis - bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, dat de rechtbank tot de volgende oordelen komt:

“primair”: tot gedeeltelijke vernietiging van de koopovereenkomst van 28 augustus 2017 gesloten tussen [eiseres] en [gedaagde sub 1] op grond van dwaling;

“subsidiair”: te verklaren voor recht dat de koopovereenkomst van 28 augustus 2017 betreffende het perceel met opstallen c.s. [het adres] te [woonplaats] bij brief van 16 oktober 2019 rechtsgeldig (gedeeltelijk) is ontbonden, althans te oordelen tot (gedeeltelijke) ontbinding van deze koopovereenkomst wegens een toerekenbare niet-nakoming;

“meer subsidiair”: [gedaagde sub 1] te veroordelen tot vervangende vergoeding van alle door

[eiseres] geleden schade ten gevolge van niet deugdelijke nakoming van de gesloten

koopovereenkomst van 28 augustus 2017;

náást het vorenstaande sub A. tot en met C. te verklaren voor recht dat [gedaagde sub 2] jegens

[eiseres] toerekenbaar onrechtmatig heeft gehandeld, met zijn veroordeling tot vergoeding aan [eiseres] van alle hierdoor door haar geleden en nog te lijden schade;

[gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] - hoofdelijk, zo, dat de één bij betaling aan [eiseres] door de ander in zoverre jegens haar zal zijn gekweten, althans één of beiden apart - te veroordelen tot betaling aan [eiseres] binnen 14 dagen na datum van het in deze te wijzen vonnis van:

bedragen van € 26.000,- en € 520,- in hoofdsom;
één en ander te vermeerderen met wettelijke rente per 28 augustus 2017, althans per 16 oktober 2019, althans per de dag van ontbinding bij het in deze te wijzen vonnis van de koopovereenkomst van 28 augustus 2017, tot aan de dag van algehele voldoening;
evenals van alle overige(ns) door [eiseres] in verband met (de vernietiging, ontbinding, althans verwijtbaar ondeugdelijke niet-nakoming van) de koopovereenkomst van 28 augustus 2017 geleden en/of nog te lijden schade, nader op te maken bij staat;
evenals tot betaling van een bedrag ad € 1.140 wegens buitengerechtelijke kosten;
evenals van een bedrag ad € 749,99, te vermeerderen met wettelijke rente per 4 juni 2021 wegens (deskundigen)kosten;

met veroordeling van [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] - hoofdelijk, zo dat de één bij betaling aan [eiseres] door de ander in zoverre jegens haar zal zijn gekweten - in de proceskosten zijdens [eiseres] , waaronder een bedrag ad € 2.780,- wegens de eerder gevoerde voorlopige deskundigenprocedure is begrepen.

[gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] te veroordelen in de kosten van deze procedure.

3.2.

[gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 1] voeren verweer. Op de stellingen van partijen wordt hierna – voor zover relevant – nader ingegaan.

4.De beoordeling

Algemeen

4.1.

Zowel de primaire als de (meer) subsidiaire vorderingen en de grondslagen waarop deze vorderingen zijn gebaseerd worden door [eiseres] - kort samengevat - gestoeld op de stelling dat de woning die door haar is aangekocht in 2017 niet aan de overeenkomst zou beantwoorden en/of dat aan haar bij het sluiten van de koopovereenkomst een onjuiste voorstelling van zaken zou zijn gegeven, terwijl zij bij een juiste voorstelling van zaken niet (voor deze prijs) tot het sluiten van de koopovereenkomst zou zijn overgegaan.

Bestemming

Inleiding

4.2.

Bij de beoordeling van die stellingen staat centraal de bestemming, zoals die volgt uit het bestemmingsplan [X] , die rust op de door [eiseres] gekochte woning. De woning is niet gekoppeld aan een bedrijf en is dat ook nooit geweest. In het oude bestemmingsplan had een woning als deze de functieaanduiding 'woning op een bedrijventerrein'. In het nieuwe bestemmingsplan is dit gewijzigd naar 'bedrijfswoning' conform de landelijke definitie/systematiek, waarmee de woning is gekoppeld aan een bedrijf, in die zin dat woningen zonder koppeling met een bedrijf niet zijn toegestaan. Voor diverse van deze woningen, waaronder die van [eiseres] , geldt een (niet persoonsgebonden) overgangsrecht dat inhoudt dat mensen er toch mogen wonen zonder bedrijf.

4.3.

[eiseres] stelt dat zij een woning met bestemming ‘wonen’ heeft gekocht, maar een ‘bedrijfswoning’ geleverd heeft gekregen. Zij stelt dat de planologische bestemming een (mede) waardebepalende factor is en dat de bestemming ‘bedrijfswoning’ een aantasting vormt van het normaal gebruik van de woning als woonhuis, zoals bij koop is overeengekomen. Het maakt daarbij volgens [eiseres] uit of op een perceel de (‘positieve’) bestemming ‘wonen’ rust (met de kleur geel aangeduid) óf de bestemming ‘Bedrijventerrein’, met subbestemming ‘bedrijfswoning’, zoals hier het geval is (kleur: paars). Een bedrijfswoning of een woning op een bedrijventerrein is minder courant en heeft daarom een lagere marktwaarde dan een (normale) woning. Op basis van een verkeerde veronderstelling van de planologische eigenschappen van de woning is [eiseres] tot aankoop overgegaan en heeft zij daarbij teveel betaald.

Planologische beperkingen en de gevolgen daarvan

4.4.

[eiseres] wijst erop dat zij een bedrijfswoning heeft gekocht met een onduidelijke en onzekere planologische bestemming die, althans: vooralsnog, slechts op basis van overgangsrecht en gedogen door het gemeentebestuur mag worden bewoond, zonder dat een concreet uitzicht bestaat op legalisering van het bij de (ver)koop afgesproken gebruik. Volgens [eiseres] levert een zuivere woonbestemming meer bouw- en gebruiksmogelijkheden op. Onder verwijzing naar onder meer de besluitvorming van de gemeenteraad van 6 juli 2021 en de update die [A] per e-mail van 31 januari 2022 heeft gegeven, stelt [eiseres] dat het alsnog positief bestemmen tot ‘wonen’ (als hoofdbestemming) in de onderzoeken wel als een mogelijkheid is genoemd, maar dat daarvoor nadrukkelijk niet is gekozen. Dat regulier wonen zal worden toegestaan is nog steeds niet zeker. Als het al wordt toegestaan dan blijft de bestemming bedrijventerrein en de definitie van een daarop gelegen bedrijfswoning bestaan, zodat [eiseres] ook in het meest positieve scenario geen woning heeft waarop sec een woonbestemming rust. [eiseres] wijst er verder op dat bewoners van een bedrijfswoning ingevolge milieuregels minder aanspraak op bescherming tegen mogelijke hinder van omliggende bedrijvigheid hebben. Zo worden zij bij bijvoorbeeld geluidhinder niet als een te beschermen object beschouwd.

4.5.

De rechtbank volgt [eiseres] , voor wat betreft de planologische beperkingen, in haar stellingen, behoudens voor zover het de milieutechnische beperkingen betreft. Weliswaar wijzen [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 1] erop dat de huidige bestemming onder het overgangsrecht het bewonen van de woning mogelijk maakt, maar dit neemt niet weg dat deze bestemming beperkingen kent die bij een reguliere woning niet aanwezig zijn. Zo volgt uit het overgangsrecht onder meer dat het gebruik van de woning niet langer dan een jaar mag worden onderbroken (artikel 23.2.3 van het bestemmingsplan), een beperking die normaliter niet bij een gebruikelijke woonbestemming aanwezig is. Verder mag ingevolge het overgangsrecht als geregeld in het bestemmingsplan, het gebruik van de woning niet verder worden geïntensiveerd (artikel 23.2.2 en artikel 23.1.1 van het bestemmingsplan).

4.6.

De rechtbank is daarentegen eveneens van oordeel dat [eiseres] onvoldoende heeft onderbouwd dat de bestemming “bedrijfswoning” ten aanzien van milieutechnische aspecten minder bescherming met zich zou brengen dan een reguliere woonbestemming. Weliswaar stelt zij dat een bedrijfswoning niet als een te beschermen object wordt beschouwd, maar zij onderbouwt niet waaruit dit kan blijken. Het enkele gegeven dat blijkens correspondentie van [A] een planologische aanpassing (ten gunste van de woonmogelijkheden in de bedrijfswoningen) afhangt van de vraag of er een aanvaardbaar woon- leefklimaat ten aanzien van de woning bestaat, betekent nog niet dat de woning van [eiseres] minder bescherming tegen milieubelasting geniet vanwege de planologische bestemming als bedrijfswoning. Die lagere bescherming kan – zoals door [gedaagde sub 2] terecht is opgemerkt – (juist) ook het gevolg zijn van de feitelijke ligging van deze woningen. In dat verband overweegt de rechtbank dat ook in verschillende landelijke regelingen die betrekking hebben op de milieubescherming van woningen, geen onderscheid wordt gemaakt tussen een bedrijfswoning en een reguliere woning. Zo wordt in artikel 1 van de Wet geluidhinder en artikel 1.1 van het Activiteitenbesluit, voor zover relevant, een woning gedefinieerd als:
gebouw of gedeelte van een gebouw waar bewoning is toegestaan op grond van het bestemmingsplan, waaronder de woning van [eiseres] strikt genomen ook valt. Voor zover [eiseres] erop wijst dat haar woning als gevolg van de ligging op een bedrijventerrein minder bescherming geniet, is die stelling weliswaar op zichzelf juist, maar dit betreft geen beperking die op zichzelf voortvloeit uit de planologische bestemming, maar juist uit de feitelijke ligging op dat terrein.^[1]Met die feitelijke ligging mocht [eiseres] op grond van de verkoopinformatie (waarin wordt medegedeeld dat de woning op een industrieterrein ligt) bovendien bekend worden verondersteld.

4.7.

De rechtbank zal in het navolgende beoordelen of de hiervoor onder 4.5 genoemde beperkingen in de gebruiksmogelijkheden tevens tot gevolg hebben dat [gedaagde sub 2] onrechtmatig heeft gehandeld jegens [eiseres] (door het niet mededelen van deze beperkingen) en of deze beperkingen tot gevolg hebben dat er een non-conforme woning door [gedaagde sub 1] is geleverd.

Is [gedaagde sub 2] aansprakelijk jegens [eiseres] ?

4.8.

[gedaagde sub 2] stelt als makelaar enkel een contractuele zorgplicht jegens [gedaagde sub 1] te hebben. Slechts onder bijzondere omstandigheden, die hier niet aan de orde zijn, kan volgens [gedaagde sub 2] een zorgplicht jegens een derde, zoals [eiseres] , bestaan. [gedaagde sub 2] betwist onder de hier relevante omstandigheden de op hem rustende zorgplicht te hebben geschonden. De rechtbank volgt [gedaagde sub 2] niet in zijn betoog en is van oordeel dat [gedaagde sub 2] de zorgplicht jegens [eiseres] heeft geschonden en licht dit als volgt toe.

4.9.

Uit de rechtspraak van de Hoge Raad volgt dat een verkopend makelaar, die geen overeenkomst heeft met de koper en dus geen contractuele zorgplicht jegens de koper heeft, jegens de koper toch een zorgplicht kan hebben en op grond van onrechtmatige daad aansprakelijk kan zijn als die zorgplicht wordt geschonden:
‘Een verkopend makelaar handelt onrechtmatig jegens een aspirant-koper indien de makelaar jegens deze niet de zorgvuldigheid betracht die in de omstandigheden van het geval van de makelaar mag worden verwacht. Daarvan kan onder meer sprake zijn indien de makelaar de aspirant-koper voorafgaand aan de verkoop onjuiste of misleidende informatie verstrekt over eigenschappen van de zaak waarvan hij moet begrijpen dat deze voor de (betrokken) koper bij diens aankoopbeslissing van belang kunnen zijn. Indien het om een woning gaat, behoort tot die eigenschappen in het algemeen de netto woon- of gebruiksoppervlakte. Bij de beoordeling of de makelaar, door het verstrekken van dergelijke onjuiste of misleidende informatie, onrechtmatig heeft gehandeld jegens de koper, komt het aan op het vertrouwen dat de koper in de omstandigheden van het geval aan de gegeven informatie mocht ontlenen’^[2]

4.10.

De rechtbank is van oordeel dat de bestemming die planologisch op de woning rust (en de beperkingen die daaruit kunnen voortvloeien) tot de eigenschappen behoort die voor de koper van belang kunnen zijn bij de beslissing om al dan niet tot aankoop over te gaan. Door [eiseres] is in ieder geval gesteld dat als zij had geweten dat het een bedrijfswoning betrof, zij niet tot aankoop (voor de door haar betaalde aankoopsom) zou zijn overgegaan. Vast is komen te staan dat [gedaagde sub 2] niet heeft gemeld dat de woning planologisch gezien een bedrijfswoning is en bewoning (enkel) op grond van overgangsrecht is toegestaan. [gedaagde sub 2] erkent dat hij in dit kader onjuiste informatie heeft verstrekt, maar betwist dat hij daarmee niet de zorgvuldigheid heeft betracht die in de omstandigheden van het geval van een makelaar mag worden verwacht. Het had, mede gezien de ligging, volgens [gedaagde sub 2] juist op de weg van [eiseres] gelegen om nader onderzoek naar de bestemming te doen. Om die reden is [gedaagde sub 2] dan ook van mening dat hij niet onrechtmatig jegens [eiseres] heeft gehandeld.

4.11.

[gedaagde sub 2] stelt in dat kader verder dat hij voorafgaand aan het verstrekken van informatie over de bestemming onderzoek naar de op de woning rustende bestemming heeft gedaan. Zoals op dat moment gebruikelijk was, heeft hij het kadaster geraadpleegd en daarin stond dat de bestemming ‘wonen’ was. Ook heeft hij eerdere aktes geraadpleegd en heeft hij [gedaagde sub 1] expliciet gevraagd naar de bestemming. Zowel bij het verstrekken van de opdracht aan [gedaagde sub 2] als bij het invullen van het VBO vragenformulier heeft [gedaagde sub 1] aangegeven dat de bestemming ‘wonen’ was. Ter zitting heeft [gedaagde sub 2] nog toegelicht dat het raadplegen van het kadaster om de op een woning rustende bestemming te achterhalen tot 2018 gebruikelijk was in de branche. Omdat de woning in uiterlijk ook niets van een bedrijfswoning heeft, niet zo is gebouwd en nooit zo is gebruikt, vormde ook dat voor [gedaagde sub 2] geen reden om nader onderzoek naar de bestemming te doen.

4.12.

Naar het oordeel van de rechtbank had het desalniettemin op de weg van [gedaagde sub 2] als professionele partij gelegen om de koper juist te informeren over de op de woning rustende bestemming. [gedaagde sub 2] heeft ter zitting desgevraagd verteld dat de functie en het functioneren van een bestemmingsplan in de makelaarsopleiding aan de orde komen, maar dat hij kennis over specifiek daarmee samenhangende onderwerpen als overgangsrecht en uitfasering niet direct paraat heeft. Dat [gedaagde sub 2] desondanks de bestemming heeft gecontroleerd aan de hand van de kadastergegevens, omdat dit kennelijk ook onder collega-makelaars nog gebruikelijk was, en daarbij geen acht heeft geslagen op het daadwerkelijke bestemmingsplan als primaire bron voor de relevante informatie, acht de rechtbank niet zorgvuldig. Daarmee heeft [gedaagde sub 2] immers het (hier verwezenlijkte) risico genomen dat hij zich baseerde op achterhaalde en dus onjuiste informatie en aldus potentiële kopers onjuist inlichtte over het feit dat de woning planologisch gezien (primair) als bedrijfswoning was bestemd. Dat dit risico aanwezig en reëel was, en [gedaagde sub 2] als professionele partij zich hier dus van had moeten vergewissen, blijkt ook uit het gegeven dat [gedaagde sub 2] ter zitting nog heeft toegelicht dat de werkwijze binnen de makelaarsbranche inmiddels is aangepast, omdat de gegevens van het Kadaster ten aanzien van de bestemming sinds 2007 niet altijd betrouwbaar waren. Bovendien blijkt ook uit de door [eiseres] overgelegde uitspraak van het “Tuchtcollege Makelaardij Nederland”, dat op deze verkoop betrekking had, dat een redelijk handelend makelaar bij recherche in verband met de verkoop het vigerende bestemmingsplan dient te raadplegen, zodat ook in zoverre – behoudens een gemotiveerde betwisting die ontbreekt – moet worden aangenomen dat raadpleging van het vigerende bestemmingsplan ten tijde van de verkoop tot de zorgplicht van de verkopend makelaar behoorde.

4.13.

Dat voorts de woning op een bedrijventerrein lag, doet aan het voorgaande geen afbreuk. Immers, het feit dat [eiseres] bij eigen onderzoek de juiste bestemming had kunnen achterhalen, betekent niet dat die verplichting tot een onderzoek naar die bestemming niet (tevens en primair) bij de verkopend makelaar ligt. Wel kan het gegeven dat [eiseres] zelf geen onderzoek heeft verricht naar de planologische bestemming relevant zijn in het kader van het eigen schuldverweer van [gedaagde sub 2] , waarover hierna meer.

Is sprake van non-conformiteit?

4.14.

[eiseres] stelt dat de woning die zij heeft gekocht, non-conform is. Het beroep op non-conformiteit faalt, hetgeen hieronder zal worden toegelicht.

Het toetsingskader

4.15.

De rechtbank stelt bij haar beoordeling voorop dat sprake is van non-conformiteit als de gekochte zaak, mede gelet op de aard van de zaak en de mededelingen die de verkoper over de zaak heeft gedaan, niet de eigenschappen bezit die de koper op grond van de overeenkomst mocht verwachten. Een koper mag verwachten dat de zaak de eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik daarvan nodig zijn en waarvan hij de aanwezigheid niet behoefde te betwijfelen. Welke eigenschappen dat in een specifiek geval zijn, is afhankelijk van alle omstandigheden van het geval. De koper mag alleen die eigenschappen verwachten waarvan hij de aanwezigheid niet behoeft te betwijfelen. Waar hij twijfelt of moet twijfelen, moet hij de verkoper vragen stellen of zelf onderzoek verrichten. Een koper zal niet kunnen worden tegengeworpen dat hij onvoldoende onderzoek heeft gedaan naar de eigenschappen van het gekochte, wanneer de verkoper dienaangaande naar de in het verkeer geldende opvattingen een mededelingsplicht had maar heeft nagelaten de koper op de hoogte te stellen van bij de verkoper bekende feitelijke gegevens die relevant zijn voor de beantwoording van de vraag welke eigenschappen de koper met het oog op de beoogde bestemming van het gekochte mocht verwachten.^[3]Wanneer een makelaar van de eigenschappen van een woning op de hoogte behoort te zijn, maar daaromtrent de aspirant-koper niet heeft ingelicht, dan kan niet zonder meer worden aangenomen dat (ook) de verkoper zijn mededelingsplicht heeft geschonden. Een makelaar vertegenwoordigt de verkoper immers niet, maar bemiddelt enkel in de verkoop. Voor toerekening van wetenschap buiten het geval van vertegenwoordiging, zeker als het gaat om toerekening van wetenschap aan een particuliere verkoper die deze wetenschap zelf niet bezat, is slechts in bijzondere omstandigheden plaats.^[4]

Toegepast op deze zaak

4.16.

In dit geval werd de woning te koop aangeboden als ‘woning’ of ‘woonruimte’. In de aanbodinformatie staat [het adres] omschreven als:
‘Een echte jaren 30 woning en ideaal voor degene die zichzelf niet zo snel in een burgerlijke woonwijk ziet aarden. Aan [het adres] woont het gewoon anders. Wonen aan een doodlopende straat op een kleinschalig industrieterrein geeft meer mogelijkheden en een grotere mate van vrijheid’.

Tijdens de twee bezichtigingen door [eiseres] is de woning aan haar gepresenteerd als (gewone) woning en niet als bedrijfswoning. De koop is vastgelegd in de ‘Koopovereenkomst woning’, de door de NVM gehanteerde model-koopovereenkomst voor een bestaande eengezinswoning. In artikel 6.3 van de koopovereenkomst staat:
‘De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als: ‘woonruimte’en in de achter de koopovereenkomst gevoegde vragenlijst staat bij vraag 18c:
‘Wat is thans, zoals het bij de gemeente vermeld staat, de bestemming van het appartement/perceel?’ [gedaagde sub 1] heeft daar als antwoord ingevuld:
‘woning’.In de akte van levering van 25 september 2017 luidt de beschrijving:
‘het woonhuis cum annexis gelegen te [plaats] , [het adres] .’Tussen partijen is verder niet in geschil dat door [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 1] niet aan [eiseres] is medegedeeld dat de woning planologisch gezien de bestemming “bedrijfswoning” had.

4.17.

Gelet op het voorgaande, in het bijzonder de bepalingen van deze overeenkomst, tezamen bezien met de mededeling in de vragenlijst dat de woning de bestemming “woning” heeft, mocht [eiseres] er dan ook vanuit gaan dat aan haar een woning zou worden geleverd, waarin zij feitelijk kan wonen. Een dergelijke woning heeft zij in zoverre ook gekregen. Het (niet-persoonsgebonden) overgangsrecht dat op de woning van toepassing is, brengt immers met zich dat de woning door [eiseres] mag worden bewoond, zonder dat zij daarbij gehouden is een bedrijf te voeren. Het had verder – in de contractuele relatie tussen [eiseres] en [gedaagde sub 1] – op de weg van [eiseres] gelegen om nader onderzoek te doen naar eventuele beperkingen ten aanzien van dat gebruik, temeer nu in de toelichting op de koopovereenkomst ook staat vermeld dat van de koper mag worden verwacht dat zij in beginsel zelf verantwoordelijk is voor onderzoek naar beperkingen in het bestemmingsplan. Op [gedaagde sub 1] als particulier verkoper rustte verder geen mededelingsplicht, nu van een particulier verkoper niet hoeft te worden verwacht over meer kennis te beschikking ten aanzien van de planologische bestemming dan die voor zijn huidige gebruik noodzakelijk is. Tegen die achtergrond bezien, heeft [gedaagde sub 1] geen onjuiste mededelingen aan [eiseres] gedaan door te vermelden dat er sprake was van een bestemming “woning”, nu de woning op grond van het overgangsrecht door [gedaagde sub 1] (en thans door [eiseres] ) ook mocht worden bewoond.^[5]

4.18.

Dat [gedaagde sub 2] – als verkopend makelaar – zijn zorgplicht heeft geschonden door geen onderzoek te doen naar de planologische bestemming en daarom in strijd met die zorgplicht [eiseres] daarover ook niet heeft ingelicht kan aan het voorgaande geen afbreuk doen. Zoals uit het hiervoor uiteengezette juridisch kader blijkt, kunnen de gedragingen van [gedaagde sub 2] niet aan [gedaagde sub 1] worden toegerekend, nu [gedaagde sub 2] (als verkopend makelaar) niet als vertegenwoordiger van [gedaagde sub 1] optrad.

4.19.

Evenmin kan uit het feit dat [gedaagde sub 1] – zoals [eiseres] stelt – in het verleden bedrijfsactiviteiten vanuit de woning heeft verricht, bekendheid met de bestemming “bedrijfswoning” worden afgeleid. Immers, ook bij een woonbestemming is het niet ongebruikelijk, afhankelijk van de planregels, dat bepaalde bedrijfsactiviteiten vanuit de woning zijn toegestaan.

Dwaling?

4.20.

Tot slot overweegt de rechtbank dat het door [eiseres] gedane beroep op dwaling niet tot een ander oordeel kan leiden. Ook dit beroep stoelt immers op de onvoldoende onderbouwde stelling dat de woning niet voldeed aan wat [eiseres] – in de contractuele relatie tot [gedaagde sub 1] – op grond van de overeenkomst mocht verwachten, terwijl niet kan worden aangenomen dat [gedaagde sub 1] van de planologische beperkingen op de hoogte was.

Conclusie

4.21.

De rechtbank is van oordeel dat de verkoop van een woning zonder mee te delen dat daarop planologisch de bestemming bedrijfswoning rust, wat beperkingen in het gebruik van die woning met zich brengt die een koper van een woning waarop een woonbestemming rust niet heeft, in dit geval moet worden geduid als een schending van de zorgplicht door [gedaagde sub 2] als verkopend makelaar. Daarmee heeft [gedaagde sub 2] onrechtmatig jegens [eiseres] gehandeld. Nu evenwel de handelingen van een makelaar niet aan de verkoper kunnen worden toegerekend, nu deze immers niet als vertegenwoordiger van de verkoper optreedt, brengt dit niet (tevens) een non-conformiteit met zich, temeer nu de woning op grond van het overgangsrecht ook zonder het voeren van een bedrijf mag worden bewoond (en feitelijke bewoning in zoverre dus is toegestaan). Gelet op het voorgaande is de rechtbank van oordeel dat [eiseres] op basis van de overeenkomst en de mededelingen die door [gedaagde sub 1] zijn gedaan en gelet op de bij [eiseres] aanwezige onderzoeksplicht, een woning heeft gekregen die aan de overeenkomst voldoet, zodat in zoverre de vorderingen ten aanzien van [gedaagde sub 1] dienen te worden afgewezen.

Proceskosten ten aanzien van [gedaagde sub 1]

4.22.

[eiseres] zal als de in het ongelijk gestelde partij jegens [gedaagde sub 1] in de proceskosten worden veroordeeld. Deze proceskosten worden aan de zijde van [gedaagde sub 1] thans als volgt begroot:

salaris van de gemachtigde: € 1.442,- (2 punten maal tarief III);
griffierecht: € 85,-
totaal: € 1.527,-

Schade en causaal verband

4.23.

[eiseres] spreekt – voor zover gelet op het voorgaande thans nog relevant – [gedaagde sub 2] aan voor vergoeding van schade die voortvloeit uit de schending van de zorgplicht zijdens [gedaagde sub 2] . De omvang van de schade die [eiseres] stelt te hebben geleden, dient daarbij te worden bepaald door vergelijking van de situatie waarin zij nu verkeert, met de situatie waarin zij zou hebben verkeerd wanneer de onrechtmatige gedraging van [gedaagde sub 2] achterwege zou zijn gebleven, en de verkoopinformatie de juiste planologische bestemming zou hebben vermeld.

4.24.

[gedaagde sub 2] stelt dat het causaal verband tussen de zorgplichtschending en de vermeende schade ontbreekt. Volgens [gedaagde sub 2] wist [eiseres] wat zij kocht, namelijk een woning op een industrieterrein, die zij gewoon kon gebruiken (en verkopen) als woning. De situatie zoals die nu is, is exact gelijk aan de situatie in 2017. [eiseres] wist volgens [gedaagde sub 2] wat de waarde van de woning was en wat zij wilde betalen voor de woning. Uit de extreem lage prijs die zij heeft betaald blijkt ook heel duidelijk dat het geen standaard woning was. Het is in de visie van [gedaagde sub 2] niet aannemelijk dat zij toen, nog voordat bekend was dat banken moeilijk konden gaan doen over de financiering, anders zou hebben gehandeld als zij had geweten dat de woning planologisch gezien een bedrijfswoning was. Volgens [gedaagde sub 2] is het ook niet aannemelijk dat [eiseres] minder voor de woning betaald zou hebben, omdat zij met de koopsom van € 138.000,- heeft betaald wat de bank op basis van de toen, in 2017 gemaakte taxatie, minimaal wilde ontvangen. De waarde die is vastgesteld, is de waarde die de woning op dat moment had, omdat deze (mede) was gebaseerd op referentiepanden met eenzelfde ligging/bestemming.

4.25.

[eiseres] heeft daartegen ingebracht dat zij bij een juiste voorstelling van zaken de woning niet zou hebben kocht, in ieder geval niet voor deze prijs.

4.26.

De rechtbank overweegt als volgt. Nog daargelaten dat [gedaagde sub 2] er ten onrechte van uitgaat dat de bestemmingsplanwijziging geen wijziging heeft gebracht in het toegestane gebruik van de woning, heeft [eiseres] er naar het oordeel van de rechtbank terecht op gewezen dat de taxatie in 2017, aan de hand waarvan de bank het minimaal voor de woning te ontvangen bedrag van € 138.000,- heeft vastgesteld, is gebaseerd op het foutieve uitgangspunt dat sprake was van een woning waarop een woonbestemming rustte. De situatie dat niet meer valt vast te stellen hoe [eiseres] zou hebben gehandeld als zij ten tijde van de verkoop van de juiste stand van zaken op de hoogte was geweest, is door het verstrekken van onjuiste informatie door [gedaagde sub 2] zelf in het leven geroepen. Onder die omstandigheden is de rechtbank van oordeel dat aan het causaal verband geen hoge eisen mogen worden gesteld. Om die reden neemt de rechtbank het bestaan van het causaal verband in dit geval aan.^[6]

4.27.

Met betrekking tot de situatie die zou zijn ontstaan indien wel de juiste bestemming zou zijn vermeld, heeft [eiseres] gesteld dat zij in dat geval de woning niet zou hebben gekocht, althans niet voor deze prijs
.

4.28.

In de vorderingen van [eiseres] ligt naar het oordeel van de rechtbank besloten dat [eiseres] zich op het standpunt stelt dat zij de woning wel degelijk zou hebben gekocht, maar dat de bestemming ‘bedrijfswoning’ een waardedrukkend effect zou hebben gehad op de koopprijs. Die waardevermindering is door [eiseres] ook voldoende onderbouwd door verwijzing naar het rapport van Xpertise. In dat rapport wordt geconcludeerd dat de woning als gevolg van de omstandigheid dat de woning op grond van het overgangsrecht slechts beperkt mag worden uitgebreid en het gebruik ervan slechts beperkt mag worden geïntensiveerd, tot gevolg heeft dat de woning minder aantrekkelijk is. Dat kan, zo wordt in het rapport geconcludeerd, de prijs die kopers bereid zijn voor een dergelijke woning te betalen drukken. Daarnaast blijkt uit dit rapport dat een bedrijfswoning/woning op een bedrijventerrein (kleur paars op de bestemmingsplankaart) in tegenstelling tot een woning in een gebied met de bestemming ‘wonen’ (de kleur geel op de bestemmingsplankaart) in principe niet met een reguliere woninghypotheek te financieren is. Daardoor ligt een dergelijke woning minder goed in de markt, wat waardeverminderend werkt. De omvang van de schade is vervolgens onderbouwd met een partijdeskundigenrapport van [B] van 1 februari 2021.

4.29.

[gedaagde sub 2] heeft evenwel gemotiveerd betwist dat de taxatie, zoals uitgevoerd in het deskundigenrapport van [B] van 1 februari 2021, juist is. Hij betrekt daarbij onder meer dat ten tijde van de verkoop de financieringsbranche meer ruimte bood voor financiering van bedrijfswoningen. De rechtbank heeft, gelet op het voorgaande, behoefte aan deskundig advies voor wat betreft de taxatiewaarde van de woning en is daarom voornemens een deskundige te benoemen. Aan de hand van een dergelijk advies kan beter worden ingeschat wat de omvang van de schade van [eiseres] is geweest. Omdat de rechtbank uit de vorderingen van [eiseres] afleidt dat zij de woning wil houden, bestaat de omvang van de schade (enkel) uit het verschil in waarde van de woning per aankoopdatum dat voortvloeit uit het feit dat de woning geen bestemming ‘wonen’ heeft, maar een ‘bedrijfswoning’ betreft.

4.30.

Dat er zich thans nog (mogelijke) planologische ontwikkelingen voordoen die tot gevolg kunnen hebben dat de woning een gunstigere bestemming krijgt, doet aan het voorgaande geen afbreuk. De omvang van de schade dient immers
ex tuncte worden begroot. De schade betreft immers het verschil in waarde van de woning met de bestemming bedrijfswoning (inclusief het overgangsrecht)
ten tijde van de verkoopdatumen het bedrag dat [eiseres] voor de woning heeft betaald.

4.31.

De door [eiseres] gevorderde gevolgschade (op te maken bij staat) dient wegens onvoldoende onderbouwing van het causaal verband te worden afgewezen. Dat een woning na aankoop in de toekomst mogelijk minder courant wordt, behoort immers niet zonder meer tot de schade die het gevolg is van het handelen van [gedaagde sub 2] ten tijde van de verkoopdatum, maar kan evenzeer het gevolg zijn van ontwikkelingen nadien (bijvoorbeeld ten aanzien van financieringsregels of marktontwikkelingen) die aldus niet hun oorsprong hebben in het handelen van [gedaagde sub 2] , zodat het causaal verband ontbreekt.

4.32.

[gedaagde sub 2] heeft er verder nog een beroep op gedaan dat onduidelijk is van welke bestemming de door [eiseres] ten tijde van de verkoop ingeschakelde taxateur ten behoeve van haar financiering is uitgegaan. Indien die taxateur van een bedrijfswoning is uitgegaan, kan niet worden gesteld – zo begrijpt de rechtbank het standpunt van [gedaagde sub 2] – dat sprake is van schade als gevolg van een zorgplichtschending. [eiseres] heeft aangeboden dit taxatierapport alsnog in het geding te brengen. Gelet hierop zat de rechtbank [eiseres] op de voet van artikel 22 Rv tevens bevelen dit taxatierapport in het geding te brengen. Partijen zullen zich over dit taxatierapport vervolgens bij akte kunnen uitlaten.

Eigen schuld

4.33.

[gedaagde sub 2] voert een eigen schuldverweer. [eiseres] bestrijdt dat er sprake is van eigen schuld.

4.34.

Naar het oordeel van de rechtbank dient er eigen schuld aan de zijde van [eiseres] te worden aangenomen. In de toelichting bij de verkoopovereenkomst is immers opgenomen dat van de koper in beginsel mag worden verwacht dat zij zelf onderzoek doet naar eventuele beperkingen die uit het bestemmingsplan voortvloeien. Gelet op de ligging van de woning en de informatie daarover ten tijde van de verkoop (zoals vermeld in de aanbodinformatie: ‘
Wonen aan een doodlopende straat op een kleinschalig industrieterrein geeft meer mogelijkheden en een grotere mate van vrijheid’) lag het ook voor de hand dat [eiseres] wel enige navraag zou doen naar de mogelijke beperkingen die uit de aanwezigheid van het industrieterrein zouden kunnen voortvloeien. Temeer nu de woning (ook) als gevolg van de feitelijke ligging beperkingen in milieutechnische zin vanuit het industrieterrein kan ondervinden, welke beperkingen volgens de stellingen van [eiseres] in deze procedure (mede) van invloed hadden kunnen zijn op haar keuze om tot koop van de woning over te gaan. De uiterlijke uitstraling van de directe omgeving van de woning doet hieraan geen afbreuk, nu dit niet afdoet aan de feitelijke ligging die voor [eiseres] kenbaar had moeten zijn. Door in het geheel geen onderzoek of navraag naar de planologische bestemming te doen, is er sprake van eigen schuld. De rechtbank acht het redelijk om de risicoverdeling in dit kader op 50% voor [eiseres] te begroten, zodat [gedaagde sub 2] voor de door [eiseres] geleden schade voor 50% aansprakelijk blijft.

Deskundige

4.35.

De rechtbank is voorlopig van oordeel dat voor de begroting van de schade kan worden volstaan met de benoeming van één deskundige en dat aan deze deskundige de navolgende vragen dienen te worden voorgelegd:

1. Wat is de waarde van het perceel grond met woning en aanhorigheden gelegen aan de [het adres] te [woonplaats] per 28 augustus 2017, rekening houdend met de daarop destijds geldende bestemming en het daarbij toepasselijke overgangsrecht?

2. Zijn er nog andere punten die u naar voren wilt brengen, waarvan de rechtbank volgens u kennis dient te nemen bij de verdere beoordeling?

4.36.

De rechtbank zal de zaak naar de rol verwijzen, zodat partijen zich bij akte kunnen uitlaten over de persoon van de te benoemen deskundige en de aan deze te stellen vragen. Het spreekt voor zich dat het de voortgang van de procedure aanzienlijk zou versnellen als partijen ter zake met een eensluidend voorstel komen.

4.37.

De rechtbank zal bij benoeming van de deskundige bepalen dat [eiseres] als eiseres het voorschot op de kosten van de deskundige zal moeten deponeren. Hierbij wordt opgemerkt dat bij eindvonnis wordt beoordeeld wie van partijen uiteindelijk wordt veroordeeld in de kosten van het deskundigenbericht.

4.38.

De rechtbank wijst partijen, mede gelet op de kosten van een deskundigenbericht, op de mogelijkheid om (alsnog) in onderling overleg tot een minnelijke schikking te komen.

4.39.

Houdt iedere verdere beslissing aan.

5.De beslissing

De rechtbank

5.1.

wijst de vorderingen van [eiseres] ten aanzien van [gedaagde sub 1] af,

5.2.

veroordeelt [eiseres] jegens [gedaagde sub 1] in de proceskosten, aan de zijde van [gedaagde sub 1] tot op heden begroot op € 1.527,-,

5.3.

verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,

5.4.

beveelt [eiseres] om het taxatierapport dat ten behoeve van haar financiering ten tijde van de verkoop is opgesteld uiterlijk
8 juni 2022in het geding te brengen,

5.5.

bepaalt dat de zaak weer op de rol zal komen van
22 juni 2022voor het nemen van een akte door [eiseres] en [gedaagde sub 2] , waarin zij zich uitlaten over de aangekondigde deskundigenrapportage en het hiervoor genoemde door [eiseres] in het geding te brengen taxatierapport,

5.6.

houdt iedere verdere beslissing aan.

Dit vonnis is gewezen door mr. T.J. Thurlings-Rassa en in het openbaar uitgesproken door mr. U. van Houten op 25 mei 2022.

ECLI:NL:RBOVE:2022:1630

Aansprakelijkheid makelaar bij verkoop woning met onjuiste bestemming

Uitspraak

RECHTBANK OVERIJSSEL

1.[gedaagde sub 1] ,

1.De procedure

2.Samenvatting en beslissing

3.Het geschil

De vordering

4.De beoordeling

Algemeen

5.De beslissing

Voetnoten