ECLI:NL:RBOBR:2026:3614

Uitspraak

RECHTBANK OOST-BRABANT

Zittingsplaats 's-Hertogenbosch

Bestuursrecht

zaaknummers: SHE 25/654, 25/1234, 25/1235 en 25/1236

uitspraak van de meervoudige kamer van 28 mei 2026 in de zaken tussen

[eiseres] , uit [vestigingsplaats] , eiseres

(gemachtigde: [naam 1] ),

de heffingsambtenaar van de gemeente Eindhoven, de heffingsambtenaar

(gemachtigde: E. van der Grinten).

Inleiding

1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank of de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de door hem vastgestelde WOZ^[1]-waarden van drie onderwijscomplexen van eiseres en een kantoorpand in gebruik bij eiseres niet te hoog zijn.

1.1.

De heffingsambtenaar heeft de waarden van de onderwijscomplexen met de beschikking van 24 februari 2024 voor het kalenderjaar 2024 aldus vastgesteld:

voor [adres] in [woonplaats] is de waarde € 14.293.000 (SHE 25/654),
voor [adres] in [woonplaats] is de waarde € 27.653.000 (SHE 25/1235) en
voor [adres] in [woonplaats] is de waarde € 7.239.000 (SHE 25/1236).

Verder heeft de heffingsambtenaar de waarde voor het kantoorpand [adres] in [woonplaats] voor het kalenderjaar 2024 vastgesteld op € 3.151.000 (SHE 25/1234).

De WOZ-beschikkingen zijn opgenomen in het gecombineerde aanslagbiljet van dezelfde datum waarbij ook de aanslagen onroerendezaakbelastingen (OZB) zijn bekend gemaakt.

1.2.

Met de uitspraak op bezwaar van 30 januari 2025 heeft de heffingsambtenaar de vastgestelde waarden van drie onroerende zaken gehandhaafd en de waarde van het onderwijscomplex [adres] in [vestigingsplaats] is verlaagd naar € 6.724.000.

1.3.

Eiseres heeft beroep ingesteld tegen de uitspraak op bezwaar. Het beroepschrift is door de rechtbank per onroerende zaak als beroep geregistreerd. Aan elk beroep is een afzonderlijk zaaknummer toegekend (zoals genoemd in overweging 1.1). Van eiseres is éénmaal griffierecht geheven.

1.4.

Eiseres heeft een aanvullend beroepschrift ingediend.

1.5.

De heffingsambtenaar heeft op de beroepen gereageerd met een verweerschrift.

1.6.

Nadat partijen waren uitgenodigd voor een zitting, heeft de rechtbank partijen laten weten dat zij een zitting niet nodig vindt en gevraagd of partijen het daarmee eens zijn. Omdat partijen daarna niet binnen de door de rechtbank gestelde termijn hebben verzocht om de zitting door te laten gaan, heeft de rechtbank het onderzoek gesloten en de zaak niet behandeld op een zitting.

Feiten

2. Eiseres is een stichting die zich bezighoudt met het beheer van vermogen ter ondersteuning van de activiteiten van de stichting [naam 2] . De stichting [naam 2] verzorgt middelbaar beroepsonderwijs. Eiseres is eigenaar van drie onderwijscomplexen en daarnaast gebruiker van het kantoorpand [adres] in [vestigingsplaats] .

2.1.

[adres] in [vestigingsplaats] omvat een schoolgebouw uit 1965 van 7.875 m², een schoolgebouw uit 1998 van 7.911 m² en een schoolgebouw uit 2011 van 1.600 m². De grond bij het complex heeft een oppervlakte van 18.771 m² waarvan 17.386 m² als grond bij niet-woning in de waarde is opgenomen en 1.385 m² als extra grond.

2.2.

[adres] in [vestigingsplaats] omvat een kantoorpand uit 1950 (dat is gerenoveerd in 1998). Het bestaat uit in totaal 2.472 m² kantoorruimte (verdeeld over drie verdiepingen), 274 m² magazijn (verdeeld over twee verdiepingen) en 452 m² overige ruimte. De grond bij het kantoorpand heeft een oppervlakte van 9.487 m² en biedt ruimte aan 185 parkeerplaatsen. Op het terrein is nog een aantal noodunits aanwezig die niet in de waardering zijn betrokken (vanwege het tijdelijke karakter).

2.3.

[adres] in [vestigingsplaats] omvat een schoolgebouw uit 1985 van 6.895 m² met een overige ruimte uit 2003 van 45 m², een schoolgebouw uit 1997 van 6.790 m² met een overige ruimte uit 2003 van 86 m², een schoolgebouw uit 2002 van 10.558 m² en een schoolgebouw uit 2005 van 5.152 m². De grond bij het complex heeft een oppervlakte van 36.287 m² waarvan 29.526 m² als grond bij niet-woning in de waarde is opgenomen en 6.761 m² als extra grond.

2.4.

[adres] in [vestigingsplaats] omvat een schoolgebouw uit 2008 van 5.840 m², een sportveld en een transformator uit 2008. De grond bij het complex heeft een oppervlakte van 4.230 m² die (geheel) als grond bij niet-woning in de waarde is opgenomen.

Beoordeling door de rechtbank

Ontvankelijkheid

3. De heffingsambtenaar vindt dat het beroep van eiseres ten aanzien van het kantoorpand [adres] in [vestigingsplaats] (SHE 25/1234) niet-ontvankelijk moet worden verklaard, omdat dit te laat zou zijn ingesteld. De rechtbank begrijpt dat de heffingsambtenaar zich op dit standpunt stelt, omdat eiseres in haar inleidend beroepschrift de waarde van het kantoorpand niet ter discussie heeft gesteld. Eiseres heeft dat pas gedaan in haar aanvullend beroepschrift dat na het verstrijken van de beroepstermijn is ingediend.

3.1.

De rechtbank is het niet met de heffingsambtenaar eens dat deze gang van zaken tot gevolg moet hebben dat het beroep van eiseres niet-ontvankelijk moet worden verklaard. De heffingsambtenaar heeft met één uitspraak op bezwaar op de bezwaren van eiseres tegen de waarden van in meerdere onderwijscomplexen beslist waartoe de vier (in overweging 1.1. genoemde) onderwijscomplexen behoorden. Eiseres heeft tijdig beroep ingesteld tegen deze uitspraak op bezwaar, wat door de heffingsambtenaar niet is betwist. Er is in beginsel geen rechtsregel die eiseres verbiedt om na het verstrijken van de beroepstermijn onderdelen van de uitspraak op bezwaar te bestrijden die bij het inleidend beroepschrift niet ter discussie waren gesteld.^[2]

3.2.

Dat kan evenwel anders zijn als eiseres dit op een dusdanig (laat) moment in de procedure doet dat daardoor de goede procesorde wordt geschonden. De rechtbank vindt dat een dergelijke situatie zich hier niet voordoet. Daarvoor is van belang dat eiseres in haar inleidend beroepschrift duidelijk heeft aangegeven dat dit ‘
pro forma’ was ingediend – dus om de beroepstermijn veilig te stelen – en dat daarin is aangegeven dat het beroep nog zou worden aangevuld. Eiseres heeft dit laatste ook gedaan op een dusdanig moment dat de heffingsambtenaar daar nog inhoudelijk op kon reageren. De heffingsambtenaar heeft ook daadwerkelijk inhoudelijk gereageerd op dit beroep, onder andere door middel van een taxatierapport.

3.3.

De rechtbank heeft geen andere gronden aangetroffen waaruit moet worden geconcludeerd dat het beroep – of meerdere beroepen – van eiseres niet-ontvankelijk zou zijn.

Inhoudelijke beoordeling

4. In beroep is het aan de heffingsambtenaar om aannemelijk te maken dat hij de waarden van de drie onderwijscomplexen en het kantoorpand op de waardepeildatum 1 januari 2023 niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is de heffingsambtenaar hierin geslaagd.

Bewijsmaatstaf, bewijsmiddelen en taxatiemethodieken

4.1.

De rechtbank beoordeelt of de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de vastgestelde waarden van de vier onroerende zaken niet te hoog zijn. Wat eiseres daartegen aanvoert betrekt de rechtbank bij die beoordeling. Als de heffingsambtenaar niet in zijn bewijslast zou slagen, is het aan eiseres om aannemelijk te maken dat de door haar bepleite waarden niet te laag zijn. Zouden beide partijen niet in hun bewijslast slagen, dan zal de rechtbank de waarde schattenderwijs moeten vaststellen.^[3]

4.2.

De heffingsambtenaar heeft de vier onroerende zaken getaxeerd (of laten taxeren) en daarvan taxatierapporten overgelegd. Kort gezegd komt de inhoud van die rapporten op het volgende neer. De heffingsambtenaar taxeert de waarden van de vier onroerende zaken telkens op een hoger bedrag dan de vastgestelde waarde en hij neemt dan ook het standpunt in dat hij in zijn bewijslast is geslaagd. De heffingsambtenaar taxeert de drie onderwijscomplexen aan de hand van de gecorrigeerde vervangingswaarde, inclusief btw, omdat sprake is van incourante onroerende zaken.^[4]Hij taxeert het kantoorpand [adres] in [vestigingsplaats] aan de hand van de huurwaardekapitalisatiemethode. Eiseres vindt dat die taxaties op onderdelen onjuist zijn en zij vindt daarom dat de heffingsambtenaar niet in zijn bewijslast is geslaagd. Eiseres vindt ook dat de waarden van alle vier onroerende zaken te hoog zijn vastgesteld.

[adres] , [adres] en [adres] in [vestigingsplaats]

4.3.

De gecorrigeerde vervangingswaarde van een onroerende zaak wordt berekend door bij de vervangingswaarde van de grond van de onroerende zaak de waarde van de opstal van de onroerende zaak op te tellen.^[5]De vervangingswaarde van de opstal wordt gesteld op de kosten die herbouw van een vervangend identiek object zou vergen,

 gecorrigeerd met een factor wegens technische veroudering, gebaseerd op:

de verstreken en de resterende levensduur en
met inachtneming van de restwaarde, en

 gecorrigeerd met een factor wegens functionele veroudering, gebaseerd op:

economische veroudering,
verouderde bouwwijze,
ondoelmatigheid en
excessieve gebruikskosten.

Naar de bedoeling van de wetgever is de gecorrigeerde vervangingswaarde de waarde die de zaak in economische zin voor de eigenaar zelf heeft.

4.4.

Eiseres stelt allereerst dat de heffingsambtenaar met een te hoge grondwaarde voor de onroerende zaken rekent.

4.4.1.

De heffingsambtenaar zegt dat hij in zijn taxaties voor de grondwaarde aansluiting heeft gezocht bij de prijzen voor gemeentelijke gronduitgifte. Dit heeft hij gedaan, omdat bij de waardebepaling (volgens de gecorrigeerde vervangingswaarde) wordt uitgegaan van de investering die een eigenaar moet doen om een vergelijkbaar perceel met dezelfde bestemming op dezelfde locatie te verwerven. Omdat een belangrijk deel van het leveren van bouwrijpe grond geschiedt door de gemeente, vormen volgens de heffingsambtenaar de uitgifteprijzen van grond die door de gemeente worden gehanteerd een belangrijk deel van de benodigde informatie. Verder wijst de heffingsambtenaar erop dat eiseres geen gegevens aandraagt waaruit zou blijken dat de door hem gehanteerde grondwaarden te hoog zijn en dat eiseres slechts de blote stelling inneemt dat de grondwaarde te hoog is.

4.4.2.

De rechtbank is het met de heffingsambtenaar eens dat eiseres alleen een blote stelling inneemt. Dit betekent dat eiseres alleen een conclusie trekt ten aanzien van de grondwaarde, namelijk dat die te hoog is. Maar eiseres stelt geen feiten die deze conclusie kan dragen. De rechtbank kan de heffingsambtenaar verder volgen in zijn betoog waarom de grondwaarde van de onderwijscomplexen telkens kan worden gebaseerd op de gemeentelijke gronduitgifteprijzen. Het betoog van eiseres slaagt niet.

4.5.

Eiseres stelt vervolgens dat de heffingsambtenaar uitgaat van een te lage correctie wegens functionele veroudering. Eiseres vindt die correctie niet in verhouding staan tot de feitelijke gebruiksmogelijkheden van de onderwijscomplexen en zij vindt daarom dat die correctie naar boven moet worden bijgesteld.

4.5.1.

Eiseres doet een beroep op feiten en omstandigheden die volgens haar tot een lagere waardering van de onderwijscomplexen leiden. Dan is het aan haar te stellen, en bij betwisting te bewijzen, dat dergelijke feiten en omstandigheden zich hebben voorgedaan. Slaagt eiseres daarin, dan moet de heffingsambtenaar aannemelijk maken dat met die feiten en omstandigheden bij het vaststellen van de waarde voldoende rekening is gehouden.^[6]De rechtbank kan vaststelling van de consequenties van genoemde feiten en omstandigheden door een taxateur – zoals in een taxatie tot uitdrukking kan worden gebracht in een correctie(factor) – niet op ‘juistheid’ beoordelen. Dit is een taxatie-technische waardering en de vaststelling daarvan ligt op het terrein van een taxateur als de deskundige. De rechtbank waardeert een taxatierapport (als bewijsstuk) wel en kan de vaststelling – voor zover deze wordt betwist en wat in het kader van die betwisting wordt aangevoerd – bijvoorbeeld beoordelen op begrijpelijkheid.^[7]

4.5.2.

Volgens de heffingsambtenaar volgt uit zijn taxatie van het onderwijscomplex [adres] dat het gaat om een modern schoolgebouw dat nog goed functioneel is. Uit zijn taxaties van de onderwijscomplexen [adres] en [adres] blijkt volgens de heffingsambtenaar dat deze onderwijscomplexen ook goed functioneel zijn als school. De heffingsambtenaar vindt daarom dat de door hem gehanteerde functionele correcties niet te laag zijn, gelet op de staat van onderhoud en de wijze waarop de onderwijscomplexen worden gebruikt. Verder wijst de heffingsambtenaar erop dat eiseres geen informatie aandraagt waaruit het tegendeel blijkt, bijvoorbeeld omdat dat sprake zou zijn van (grote) leegstand van lokalen, excessieve gebruikskosten of andere feiten en omstandigheden die een hogere functionele correctie rechtvaardigen.

4.5.3.

De rechtbank overweegt dat eiseres alleen conclusies trekt ten aanzien van de toestand van de onderwijscomplexen, namelijk dat – zo begrijpt de rechtbank – sprake is van functionele veroudering. Maar eiseres stelt geen feiten die deze conclusies kunnen dragen. Eiseres heeft daarom niet voldaan aan haar stelplicht. De rechtbank overweegt verder dat de heffingsambtenaar in zijn verweerschrift voldoende heeft toegelicht dat en hoe met de toestand van de onderwijscomplexen rekening is gehouden. Om deze redenen slaagt het betoog van eiseres niet.

[adres] in [woonplaats]

4.6.

De kapitalisatie van de brutohuur van een onroerende zaak vindt plaats door de huurwaarde van een object te vermenigvuldigen met de kapitalisatiefactor. De huurwaarde wordt bepaald door een vergelijking te maken met huurtransacties van vergelijkbare objecten die rondom de waardepeildatum zijn gerealiseerd. Voor de onderbouwing van de kapitalisatiefactor worden transactiesommen van vergelijkingsobjecten gebruikt die die wat betreft locatie, grootte, bestemming en gebruik vergelijkbaar zijn met het te taxeren object. De transactiesommen van deze vergelijkingsobjecten worden gecorrigeerd naar de waardepeildatum om een goede vergelijkingsbasis te creëren waarbij wordt gecorrigeerd voor de waarderelevante verschillen. Naar de bedoeling van de wetgever wordt op deze manier de waarde van de onroerende zaak in het economische verkeer bepaald.

4.7.

Eiseres vindt dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de slechte staat van het kantoorpand. Het gaat volgens eiseres om een oud pand (uit 1950) dat verkeert in een gedateerde staat. Volgens eiseres moet dit worden verdisconteerd in de huurwaarde en de kapitalisatiefactor. Dit heeft volgens eiseres nog niet plaatsgevonden, omdat de verkoop- en huurtransacties van de vergelijkingsobjecten in een betere staat verkeren.

4.7.1.

Eiseres doet een beroep op feiten en omstandigheden die volgens haar tot een lagere waardering van het kantoorpand leiden. Voor de beoordeling van dit standpunt geldt dezelfde maatstaf als ten aanzien van de onderwijscomplexen (die is weergegeven in overweging 4.5.1.).

4.7.2.

De heffingsambtenaar verwijst naar het door hem ingebrachte taxatierapport. De heffingsambtenaar zegt dat de in dit rapport getaxeerde waarde (mede) is gebaseerd op het eigen huurcijfer en het eigen aankoopbedrag. Door dit (mede) als uitgangspunt te nemen, is volgens hem met de staat van het kantoorpand in voldoende mate rekening gehouden.

4.7.3.

De rechtbank overweegt dat eiseres alleen conclusies trekt ten aanzien van de toestand van het kantoorpand, namelijk dat dit in een gedateerde of slechte staat bevindt. Maar eiseres stelt geen feiten die deze conclusies kunnen dragen. Eiseres heeft daarom niet voldaan aan haar stelplicht. De rechtbank overweegt verder dat de heffingsambtenaar in zijn verweerschrift voldoende heeft toegelicht dat en hoe met de toestand van het kantoorpand rekening is gehouden. Om deze redenen slaagt het betoog van eiseres niet.

Slotsom

4.8.

Gelet op wat hiervoor is overwogen, heeft de heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat de waarden van de drie onderwijscomplexen en het kantoorpand niet te hoog zijn vastgesteld.

Conclusie en gevolgen

5. De beroepen zijn ongegrond. Dit betekent dat eiseres geen gelijk krijgt. Eiseres krijgt daarom het griffierecht niet terug. Zij krijgt ook geen vergoeding van haar proceskosten.

Beslissing

De rechtbank verklaart de beroepen ongegrond.

Deze uitspraak is gedaan door mr. A.F. Vink, voorzitter, en mr. J. Woestenburg en mr. F.J.H.L. Makkinga, leden, in aanwezigheid van E.H.J.M.T. van der Steen, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 28 mei 2026.

griffier

voorzitter

De uitspraak is aan partijen bekendgemaakt op de datum vermeld in de brief waarmee deze uitspraak aan partijen ter beschikking is gesteld.

Informatie over hoger beroep

Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘sHertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is bekendgemaakt.

Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘sHertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ ‘sHertogenbosch.

Beoordeling WOZ-waarden van onderwijscomplexen en kantoorpand in Eindhoven