Uitspraak
RECHTBANK OOST-BRABANT
Bestuursrecht
zaaknummer: SHE 24/1725
uitspraak van de enkelvoudige belastingkamer van 11 maart 2026 in de zaak tussen
[eiseres], uit [woonplaats], eiseres
(gemachtigde: [naam]),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Land van Cuijk, de heffingsambtenaar.
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiseres tegen de hoogte van de WOZ [1] -waarde van de woning aan de [adres] in [woonplaats] (de woning).
1.1.
De heffingsambtenaar heeft de WOZ-waarde van de woning met de beschikking van 31 maart 2023 vastgesteld op € 466.000. De waarde is vastgesteld per waardepeildatum 1 januari 2022 en voor het kalenderjaar 2023. De WOZ-beschikking is opgenomen in het aanslagbiljet van dezelfde datum. In dit aanslagbiljet heeft de heffingsambtenaar ook de aanslag onroerendezaakbelasting 2023 opgelegd.
1.2.
De heffingsambtenaar heeft met de uitspraak op bezwaar van 24 januari 2024 (de bestreden uitspraak) de waarde gehandhaafd.
1.3.
Eiseres heeft tegen de bestreden uitspraak beroep ingesteld.
1.4.
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
1.5.
De rechtbank heeft partijen laten weten dat zij een zitting niet nodig vindt en gevraagd of partijen het daarmee eens zijn. Omdat partijen daarna niet om een zitting hebben gevraagd, heeft de rechtbank het onderzoek gesloten en de zaak niet behandeld op een zitting. [2]
Feiten
2. Eiseres is eigenaar van de woning. Het betreft een vrijstaande woning uit 1971. De woning bestaat uit een hoofdbouw van 144 m², een aangebouwde garage van 24 m², een aangebouwde berging van 25 m², een dakopbouw van 8 m² en een dakterras/balkon van 6 m². De grond bij de woning heeft een oppervlakte van 633 m².
Beoordeling door de rechtbank
3. Partijen zijn het niet eens over de (WOZ-)waarde van de woning voor het kalenderjaar 2023. De waardepeildatum is 1 januari 2022.
4. De rechtbank oordeelt in deze uitspraak dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de vastgestelde waarde van de woning niet te hoog is. Het beroep van eiseres is daarom ongegrond. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
De motivering van de bestreden uitspraak
5. Eiseres stelt dat de heffingsambtenaar in de bestreden uitspraak geen rekening heeft gehouden met de gegevens die zij in de bezwaar heeft aangevoerd over de draagconstructie en het isolatieniveau van de woning. De heffingsambtenaar heeft toegelicht dat deze gegevens worden meegewogen in de algehele staat van de woning ten opzichte van de vergelijkingsobjecten. Ook is het isolatieniveau van de woning meegenomen in de waardering van het duurzaamheidsniveau. De rechtbank stelt vast dat de heffingsambtenaar in de taxatiematrix een vergelijking heeft gemaakt van het energielabel van de woningen. Ook blijkt uit de taxatiematrix dat de heffingsambtenaar rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten. Dat sprake is van een motiveringsgebrek, zoals eiseres stelt, volgt de rechtbank gelet op het voorgaande niet. Zelfs al zou van een motiveringsgebrek sprake zijn, dan is het zo dat de heffingsambtenaar in beroep alsnog op deze gronden heeft gereageerd.
De WOZ-waarde van de woning
6. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld (bewijslast). Bij de beoordeling of de heffingsambtenaar in die bewijslast is geslaagd, betrekt de rechtbank ook wat eiseres hierover heeft aangevoerd. Alleen als de heffingsambtenaar niet aan de bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of eiseres de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Als ook dat laatste niet het geval is, kan de rechter de waarde zelf in goede justitie vaststellen.
7. De heffingsambtenaar heeft de vastgestelde WOZ-waarde (€ 466.000) van de woning onderbouwd met een taxatiematrix, opgesteld op 23 december 2025 door taxateur J.F. van Dongen, waarin de waarde is getaxeerd op (afgerond) € 475.000. Hierin wordt de woning vergeleken met vier vergelijkingsobjecten: [adres] in [woonplaats], [adres] in [plaats], [adres] in [plaats] en [adres] in [plaats]. In de waardematrix heeft de heffingsambtenaar de uit de transactiecijfers van de vergelijkingsobjecten afgeleide m²-prijzen gecorrigeerd voor de door hem benoemde waarderelevante verschillen. De transactieprijzen zijn waar nodig geïndexeerd naar de waardepeildatum.
8. Eiseres voert aan dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de toestand van de woning. Eiseres wijst in dit verband op de volgens haar gedateerde keuken en badkamer in de woning, de scheurvorming in de binnen- en buitenmuren en lekkages in de woning. De bergzolder is enkel te bereiken via een vlizotrap. Verder wijst zij op het matige duurzaamheidsniveau van de woning. Tot slot stelt eiseres dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de ligging van de woning nabij een snelweg en vanwege de ligging in een andere kern dan de vergelijkingsobjecten.
8.1.
Eiseres doet een beroep op feiten en omstandigheden die volgens haar tot een lagere waardering van de woning leiden. Dan is het aan hem te stellen, en bij betwisting te bewijzen, dat dergelijke feiten en omstandigheden zich hebben voorgedaan. Slaagt eiser daarin, dan moet de heffingsambtenaar aannemelijk maken dat met die feiten en omstandigheden bij het vaststellen van de waarde voldoende rekening is gehouden. [3] De rechtbank kan vaststelling van de consequenties van genoemde feiten en omstandigheden door een taxateur – zoals in een taxatie tot uitdrukking kan worden gebracht in een correctie(factor) – niet op ‘juistheid’ beoordelen. Dit is een taxatie-technische waardering en de vaststelling daarvan ligt op het terrein van een taxateur als de deskundige. De rechtbank waardeert een taxatierapport (als bewijsstuk) wel en kan de vaststelling – voor zover deze wordt betwist en wat in het kader van die betwisting wordt aangevoerd – bijvoorbeeld beoordelen op begrijpelijkheid. [4]
8.2.
Met de door eiseres genoemde waarde verminderende omstandigheden heeft de heffingsambtenaar naar het oordeel van de rechtbank voldoende rekening gehouden. In de taxatiematrix heeft de heffingsambtenaar het onderhouds- en voorzieningenniveau van de woning als matig (2) gewaardeerd en de kwaliteit, uitstraling en doelmatigheid als gemiddeld (3). Het vergelijkingsobject [adres] heeft een matige kwaliteit (2), maar is voor de andere factoren als gemiddeld aan te merken (3). Vergelijkingsobjecten [adres] en [adres] hebben een beter kwaliteitsniveau (4), maar zijn net als [adres] voor het overige als gemiddeld gewaardeerd. Tot slot heeft de heffingsambtenaar de factoren kwaliteit en voorziening van het vergelijkingsobject [adres] als matig (2) gekwalificeerd. De verschillen heeft de heffingsambtenaar tot uitdrukking gebracht in de gehanteerde m²-prijs voor de woning. Ook is het verschil in bijgebouwen inzichtelijk gemaakt. Op deze manier heeft de heffingsambtenaar naar het oordeel van de rechtbank inzichtelijk gemaakt hoe hij rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten.
8.3.
Eiseres voert aan dat het duurzaamheidsniveau van de woning ondergemiddeld is. De woning is matig tot slecht geïsoleerd en de energiekosten zijn hierdoor hoog. Doordat de heffingsambtenaar hier onvoldoende rekening mee heeft gehouden, is de waarde van de woning te hoog vastgesteld.
8.3.1.
De heffingsambtenaar heeft toegelicht dat voor de verkoop is vastgesteld dat de woning over energielabel C beschikt. Dat de woning een ondergemiddeld duurzaamheidsniveau heeft is dan ook alleszins twijfelachtig en hoger dan die van de vergelijkingsobjecten [adres] (energielabel E) en [adres] (energielabel D), maar lager dan die van [adres] (energielabel A/B) en [adres] (energielabel A). Gelet op de gevarieerde energielabels van de vergelijkingsobjecten heeft de woning daarom een gemiddeld duurzaamheidsniveau. De rechtbank kan dat volgen.
8.4.
Eiseres voert aan dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de gedateerde keuken en de gedateerde badkamer van de woning. Deze zijn namelijk respectievelijk meer dan 16 en meer dan 20 jaar oud. Doordat de heffingsambtenaar de woning heeft vergeleken met vergelijkingsobjecten die geen gedateerde keuken en badkamer hebben, is de waarde van haar woning volgens eiseres te hoog vastgesteld.
8.4.1.
De heffingsambtenaar voert aan dat uit de foto’s van de woning blijkt dat de voorzieningen ongeveer van die leeftijd zijn, maar dat daardoor nog geen sprake hoeft te zijn van gedateerdheid daarvan. De keuken is voorzien van inbouwapparatuur en naast een ligbad is de woning van een doucheruimte voorzien. Verder voert de heffingsambtenaar aan dat uit de foto’s van de woning van eiseres en de foto’s van de vergelijkingsobjecten blijkt dat de voorzieningen van de woning niet zoveel afwijken van de voorzieningen van de vergelijkingsobjecten. Ter onderbouwing daarvan heeft de heffingsambtenaar foto’s uit de iWOZ-rapportages overgelegd. De rechtbank kan deze toelichting van de heffingsambtenaar volgen. Het argument dat onvoldoende rekening is gehouden met de gedateerde badkamer en keuken slaagt daarom niet.
8.5.
Eiseres vindt dat onvoldoende rekening is gehouden met de matige onderhoudstoestand. In dit verband wijst eiseres op foto’s waarop zettingsscheuren in het stukwerk van de binnenmuren en scheuren op buitenmuren zijn te zien. Ook heeft eiseres foto’s overgelegd van het binnenschilderwerk bij de kozijnen, van de voegen bij de voordeur en van gebreken bij de dakgoot.
8.5.1.
De heffingsambtenaar heeft over de onderhoudstoestand gesteld dat dergelijke minpunten bij een verkoopadvertentie niet worden genoemd of gefotografeerd. Die minpunten zullen bij de vergelijkingsobjecten ook aanwezig zijn, omdat deze qua bouwjaar en staat vergelijkbaar zijn met de woning. In principe geven de foto’s de heffingsambtenaar geen aanleiding om de woning lager te waarderen op onderhoudsniveau, maar zekerheidshalve gaat hij uit van een matig onderhoudsniveau, terwijl bij de vergelijkingsobjecten wordt uitgegaan van een gemiddeld niveau. Gelet hierop ziet de rechtbank geen aanleiding voor het oordeel dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met het onderhoudsniveau van de woning.
8.6.
Eiseres heeft aangevoerd dat de heffingsambtenaar te veel vierkante meters heeft gerekend voor de zolderverdieping. Deze verdieping is alleen te bereiken via een vlizotrap en niet via een vaste trap. Eiseres wijst op uitspraken van Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden van 7 november 2017 [5] en van Gerechtshof Amsterdam van 7 december 2021 [6] .
8.6.1.
De heffingsambtenaar stelt zich op het standpunt dat de woning is voorzien van een dakopbouw en bestaat uit twee bouwlagen, namelijk een begane grond en een verdieping met dakterras die via een vaste trap te bereiken is. De rechtbank volgt de heffingsambtenaar dat uit de overgelegde foto’s van eiseres blijkt dat de verdieping via een vaste trap te bereiken is en van een zolder met vlizotrap is dus geen sprake. Het argument dat de zolder minder bruikbaar is en daardoor de waarde van de woning te hoog is vastgesteld slaagt daarom niet.
8.7.
Tot slot meent eiseres dat onvoldoende rekening is gehouden met de ligging van de woning nabij een snelweg. Ook is een vergelijking gemaakt met woningen die in een andere kern zijn gelegen.
8.7.1.
De rechtbank volgt de heffingsambtenaar in zijn toelichting dat de woning een betere ligging heeft dan de vergelijkingsobjecten vanwege de ligging aan een natuurgebied en het uitzicht daarop. Een potentiële koper is immers bereid om daar meer voor te betalen dan voor een ligging tussen woningen zoals in geval van de vergelijkingsobjecten. Voor wat betreft de ligging in een andere kern voert de heffingsambtenaar aan dat het [adres] net als de woning in dezelfde kern [woonplaats] ligt. Dit vergelijkingsobject ligt echter tussen woningen en ligt dichter bij de snelweg. De andere vergelijkingsobjecten liggen in andere kernen zoals [plaats] en [plaats] die goed vergelijkbaar zijn. [adres] ligt in de kern [plaats] met betere voorzieningen, maar vanwege de ligging op een bedrijventerrein heeft de grondwaarde een lagere staffelprijs. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar voldoende inzichtelijk rekening gehouden met het verschil in ligging tussen de woning en de vergelijkingsobjecten.
Conclusie en gevolgen
9. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat eiseres geen gelijk krijgt. Eiseres krijgt daarom het griffierecht niet terug. Zij krijgt ook geen vergoeding van haar proceskosten.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. A.F. Vink, rechter, in aanwezigheid van N. Verhoeven, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 11 maart 2026.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst.
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘sHertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is bekendgemaakt.
Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘sHertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ ‘sHertogenbosch.