Uitspraak
RECHTBANK OOST-BRABANT
Zittingsplaats 's-Hertogenbosch
Bestuursrecht
zaaknummer: SHE 24/776
proces-verbaal van de mondelinge uitspraak van de enkelvoudige kamer van
3 juni 2025 in de zaak tussen
[eiser], uit [woonplaats], eiser
(gemachtigde: [naam]),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Land van Cuijk
(gemachtigde: [naam]).
Zitting
De rechtbank heeft het beroep van eiser op 3 juni 2025 op zitting behandeld. Hieraan hebben de kantoorgenoot van de gemachtigde van eiser [naam], de gemachtigde van de heffingsambtenaar en de taxateur van de heffingsambtenaar P. Niehuis deelgenomen.
Na afloop van de zitting heeft de rechtbank na een onderbreking voor raadkameroverleg mondeling uitspraak gedaan.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Motivering
1. Eiser is eigenaar van de woning, een twee-onder-een-kapwoning aan de [adres] in [woonplaats] met bouwjaar 1920. De woning bestaat uit een hoofdbouw van 140 m², een dakkapel, een vrijstaande garage van 40 m², een vrijstaande berging van 70 m² en een overkapping/luifel van 23 m². De grond bij de woning heeft een oppervlakte van 557 m².
2. De heffingsambtenaar heeft de WOZ [1] -waarde van de woning per waardepeildatum 1 januari 2022 met de beschikking van 31 maart 2023 vastgesteld op € 432.000. De WOZ-beschikking is opgenomen in het aanslagbiljet van dezelfde datum waarbij ook de aanslag onroerendezaakbelastingen (OZB) voor het kalenderjaar 2023 is bekend gemaakt. Met de uitspraak op bezwaar van 13 december 2023 heeft de heffingsambtenaar de vastgestelde waarde gehandhaafd.
3. In beroep is het aan de heffingsambtenaar om aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is de heffingsambtenaar hierin geslaagd.
3.1.
De heffingsambtenaar verwijst ter onderbouwing van de vastgestelde waarde naar de getaxeerde waarde van € 446.000, zoals opgenomen in de door hem overgelegde waardematrix die op 7 mei 2025 is opgesteld door taxateur P. Niehuis. Daarin is de vergelijkingsmethode toegepast. Dat betekent in dit geval dat woning is vergeleken met drie andere woningen, te weten [adres], [adres] en [adres], alle in [woonplaats]. Deze woningen worden de vergelijkingsobjecten genoemd. In de in het verweerschrift opgenomen waardematrix heeft de heffingsambtenaar de uit de transactiecijfers van de vergelijkingsobjecten afgeleide m²-prijzen gecorrigeerd voor de door hem benoemde waarderelevante verschillen.
3.2.
Eiser zegt dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met het feit dat de woning over een schuine kapconstructie beschikt waardoor niet de gehele gebruiksoppervlakte bruikbaar is. Eiser vindt verder dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de toestand van de woning. Eiser wijst in dit verband op de volgens hem gedateerde keuken (van meer dan 16 jaar oud) in de woning. Ook wijst hij op het in zijn ogen matige kwaliteits- en onderhoudsniveau en het matige duurzaamheidsniveau van de woning; dat laatste zou onder andere blijken uit het ontbreken van een spouwmuur.
3.2.1.
Eiser doet een beroep op feiten en omstandigheden die volgens hem tot een lagere waardering van de woning leiden. Dan is het aan hem te stellen, en bij betwisting te bewijzen, dat dergelijke feiten en omstandigheden zich hebben voorgedaan. Slaagt eiser daarin, dan moet de heffingsambtenaar aannemelijk maken dat met die feiten en omstandigheden bij het vaststellen van de waarde voldoende rekening is gehouden. [2] De rechtbank kan vaststelling van de consequenties van genoemde feiten en omstandigheden door een taxateur – zoals in een taxatie tot uitdrukking kan worden gebracht in een correctie(factor) – niet op ‘juistheid’ beoordelen. Dit is een taxatie-technische waardering en de vaststelling daarvan ligt op het terrein van een taxateur als de deskundige. De rechtbank waardeert een taxatierapport (als bewijsstuk) wel en kan de vaststelling – voor zover deze wordt betwist en wat in het kader van die betwisting wordt aangevoerd – bijvoorbeeld beoordelen op begrijpelijkheid. [3]
3.2.2.
De heffingsambtenaar zegt dat hij rekening heeft gehouden met het feit dat de woning over een schuine kapconstructie beschikt, omdat oppervlakten bij een hoogte van minder dan 1,5 meter niet tot de gebruiksoppervlakte worden gerekend. Op de zitting heeft de heffingsambtenaar nog gemotiveerd toegelicht dat veel onderdelen van de woning op de begane grond zijn gesitueerd en dat vergeleken is met woningen die allemaal in meer of mindere mate een bijzondere kapconstructie hebben. De rechtbank kan dat volgen en ziet voor de door eiser op de zitting bepleite correctie voor doelmatigheid (naar ondergemiddeld; correctiefactor 2) dan ook geen aanleiding.
3.2.3.
De heffingsambtenaar bestrijdt dat de woning over een ondergemiddeld voorzieningenniveau beschikt. Eiser stelt enkel dat de keuken meer dan 16 jaar oud is – en dus omstreeks 2006 is geplaatst – en overlegt verder geen foto’s waaruit blijkt het voorzieningennveau van de gehele woning ondergemiddeld is. De heffingsambtenaar vindt daarom dat moet worden uitgegaan van een gemiddeld voorzieningenniveau en de rechtbank kan dat volgen.
3.2.4.
Wat de kwaliteit en het onderhoud van de woning betreft heeft de heffingsambtenaar gemotiveerd gesteld en met fotomateriaal onderbouwd dat de woning in een gelijke zo niet betere toestand is dan de vergelijkingsobjecten. Voor zowel de woning als de vergelijkingsobjecten zijn de kwaliteit en het onderhoud gewaardeerd op gemiddeld (correctiefactor 3). De heffingsambtenaar wijst erop dat als de woning op deze aspecten als ondergemiddeld (correctiefactor 2) moet worden gewaardeerd, dat dit ook geldt voor de vergelijkingsobjecten die zo bezien op onderdelen zelfs slecht (correctiefactor 1) zouden zijn. De rechtbank kan dat volgen.
3.2.5.
Wat betreft het duurzaamheidsniveau wijst de heffingsambtenaar erop dat de woning sinds 2020 is voorzien van 12 zonnepanelen en de afgelopen decennia is verbouwd conform de geldende bouwvoorschriften. Uit een bouwtekening uit 2002 blijkt dat de woning toen al over spouwmuren beschikte; eiser heeft op de zitting gezegd dit niet langer te bestrijden. Daarmee heeft de woning eerder een bovengemiddeld duurzaamheidsniveau dan benedengemiddeld. Verder beschikken de vergelijkingsobjecten over energielabel F, G en E en zijn qua bouwjaar en bouwmaterialen goed vergelijkbaar met de woning. Voor de woning had zelfs een bovengemiddelde kwaliteit (correctiefactor 4) kunnen worden gehanteerd. De rechtbank kan dat volgen. Eiser heeft op de zitting nog gesteld dat geen onderbouwende informatie in het dossier zit waaruit de energielabels blijken, maar die informatie is eenvoudig online raadpleegbaar. [4]
3.2.6.
Op de zitting heeft eiser de vergelijkbaarheid van het vergelijkingsobject [adres] ter discussie gesteld. De rechtbank acht dat in strijd met de goede procesorde te laat aangevoerd. Dat had – zoals eiser op de zitting ook heeft erkend – kunnen worden gedaan bij zijn schriftelijke reactie op het verweerschrift.
3.3.
Eiser vindt dat de heffingsambtenaar zich niet aan de waarderingsinstructie heeft gehouden door een vergelijkingsobject te selecteren waarvan de verkoopprijs meer dan 35% afwijkt van de waarde van de woning en door twee vergelijkingsobjecten te selecteren met beduidend kleinere percelen dan dat van de woning. De rechtbank vindt dat eisers standpunt er niet toe kan leiden dat de heffingsambtenaar niet in zijn bewijslast slaagt. Uit vaste rechtspraak volgt dat er geen wettelijk voorschrift is dat de heffingsambtenaar verplicht om de waarderingsinstructie te volgen. [5] Overigens is de waarderingsinstructie met name van toepassing op de modelmatige waardebepaling en niet – zoals in beroep – op een taxatie door een taxateur. Verder blijkt uit de waardematrix dat de heffingsambtenaar rekening heeft gehouden met het verschil in perceelgrootte.
4. Omdat het beroep ongegrond is, is er voor een veroordeling in de proceskosten geen aanleiding.
De rechter deelt mede dat van deze uitspraak een proces-verbaal wordt opgemaakt dat binnen twee weken aan partijen zal worden toegestuurd. De toezending vindt plaats doordat een afschrift daarvan in het online zaakdossier wordt geplaatst.
De rechter wijst erop dat partijen het recht hebben om tegen deze uitspraak hoger beroep in te stellen bij het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch. Het hoger beroep moet zijn ingesteld binnen zes weken na de dag van verzending van dit proces-verbaal.
Deze uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 3 juni 2025 door mr. A.F. Vink, rechter, in aanwezigheid van mr. A. Bijleveld, griffier.
griffier
rechter
Een afschrift van dit proces-verbaal is verzonden aan partijen op: