Uitspraak
RECHTBANK OOST-BRABANT
Zittingsplaats 's-Hertogenbosch
Bestuursrecht
zaaknummer: SHE 19/584
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 6 november 2020 in de zaak tussen
[eiser] , te [woonplaats] , eiser
(gemachtigde: G. Gieben),
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking Oost-Brabant, verweerder
(gemachtigde: L. van Hooff).
Procesverloop
Bij beschikking van 28 februari 2018, vervat in een op die datum gedagtekend aanslagbiljet, heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres] (hierna: het agrarisch object), per waardepeildatum 1 januari 2017, voor het kalenderjaar 2018, vastgesteld op € 866.000. In dit geschrift zijn tevens de aanslagen onroerende zaak-belastingen (OZB) eigenaar, naar een grondslag van € 866.000, en OZB gebruiker, naar een grondslag van € 581.000 voor het kalenderjaar 2018 bekendgemaakt.
Bij uitspraak op bezwaar van 15 januari 2019 (de bestreden uitspraak) heeft verweerder de waarde van de onroerende zaak gehandhaafd.
Eiser heeft tegen de bestreden uitspraak beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft in verband met de getroffen maatregelen vanwege de uitbraak van het coronavirus via een beeldverbinding (skype) plaatsgevonden op 14 september 2020. A. van den Dool, kantoorgenoot van de gemachtigde van eiser, was daarbij aanwezig. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, bijgestaan door G.D. Staal (taxateur).
Overwegingen
FeitenEiser is mede-eigenaar en mede-gebruiker van de onroerende zaak, een (intensieve) varkenshouderij, gelegen in De Rips, een woonkern in de gemeente Gemert-Bakel. Het woondeel omvat een vrijstaande woning (uit 2006) met dakkapel, aangebouwde garage en een tuinhuis. Het bedrijfsdeel omvat vier varkensstallen, waarvan drie met bijbehorende mestkelders, een werktuigenberging en een erfverharding. Tot het object behoort ook een perceel met een totale kadastrale oppervlakte van 20.050 m². Omdat 8.050 m² cultuurgrond betreft, heeft verweerder 3000 m² als grond bij de woning en 9.000 m² als grond bij niet-woning in de waardebepaling betrokken. Ook is een aftrek toegepast voor de aanwezigheid van asbest.
Geschil en beoordeling
In artikel 2, eerste lid, van de Tijdelijke wet COVID-19 Justitie en Veiligheid (Stb. 2020, 124) is bepaald dat indien in verband met de uitbraak van COVID-19 een fysieke zitting niet mogelijk is, de mondelinge behandeling kan plaatsvinden via een tweezijdig elektronisch communicatiemiddel. In de Algemene regeling zaaksbehandeling rechtspraak en de Tijdelijke regeling bestuursrecht (beide te vinden op www.rechtspraak.nl) zijn, in aanvulling op de bestaande procesreglementen, regels neergelegd over de wijze waarop zaken worden behandeld. Op basis van deze wet- en regelgeving heeft de procedure plaatsgevonden zoals vermeld in het procesverloop van deze uitspraak.
WOZ-waarde
WOZ-waarde
Tussen partijen is niet in geschil dat de hiervoor, onder het kopje ‘Feiten’, vermelde gebouwde en ongebouwde eigendommen een samenstel in de zin van artikel 16, aanhef en onderdeel d, van de Wet WOZ – en daarmee één onroerende zaak – vormen. De gebouwde en ongebouwde eigendommen zijn ook bij dezelfde belastingplichtige, te weten eiser, in gebruik. De rechtbank sluit zich aan bij dit gezamenlijke standpunt van partijen, dat naar haar oordeel, geen blijk geeft van een onjuiste rechtsopvatting.
In geschil is de waarde van het agrarisch object op de waardepeildatum 1 januari 2017. Eiser bepleit een waarde van € 763.000. Eiser verwijst daarvoor mede naar een concept-taxatierapport van 29 januari 2018, opgesteld door taxateur F. Merkens in het kader van fiscale doeleinden. Verweerder verwijst ter onderbouwing van de vastgestelde waarde (€ 866.000) naar de getaxeerde waarde (€ 1.149.000), zoals opgenomen in het taxatierapport dat op 18 juli 2019 is opgesteld door taxateur G.D. Staal, en gecontroleerd door taxateur S.A. van Eck.
4. Op verweerder rust de last te bewijzen dat de door hem in beroep verdedigde waarde niet te hoog is. De beantwoording van de vraag of verweerder aan deze bewijslast heeft voldaan, hangt mede af van wat door eiser is aangevoerd.
5. De gemachtigde van eiser heeft eerst ter zitting kritische kanttekeningen gemaakt ten aanzien van de objectkenmerken. Eiser heeft opgemerkt dat verweerder bij zijn taxatie in beroep ruim 1200 m² extra aan grond bij woning heeft opgenomen, en dat ook de overige objectonderdelen met een kleiner metrage zijn opgenomen.
6. Verweerder heeft het object in beroep opnieuw laten taxeren. De rechtbank merkt op dat, anders dan eiser op de zitting heeft gesteld, de door eiser aangeduide objectkenmerken niet zijn gewijzigd in beroep ten opzichte van de objectkenmerken zoals die in het taxatieverslag zijn opgenomen. De taxateur heeft de objectkenmerken vastgelegd in het taxatierapport van 18 juli 2019, en de daarbij behorende beschrijving van het object. Verweerders taxateur heeft verder verklaard dat naar aanleiding van de door eiser ingebrachte bezwaargronden alle objectonderdelen opnieuw zijn ingemeten. Deze meetgegevens zijn ook besproken met eiser zelf, de heer [eiser] , en eiser heeft deze meetgegevens ook geaccordeerd. De enkele opmerking op zitting door de gemachtigde van eiser dat de objectkenmerken onjuist zijn, acht de rechtbank in dit verband daarom onvoldoende. De gemachtigde heeft ook geen verifieerbare gegevens overgelegd die tot een andersluidende conclusie hebben kunnen leiden. Voor zover daarbij nog is gewezen op het taxatierapport van Merkens, is de rechtbank van oordeel dat dit taxatierapport niet is opgesteld in het kader van de Wet WOZ, maar voor een ander doel, te weten fiscale doeleinden. Bovendien volgt uit het rapport, zoals verweerder terecht heeft opgemerkt, dat de gemachtigde een concept-rapport heeft ingebracht. De rechtbank ziet hierin dan ook geen aanleiding om te twijfelen aan de door verweerder beschreven objectgegevens. Dit betekent dat de rechtbank bij de beoordeling van het beroep uitgaat van de juistheid van de in het taxatierapport beschreven objectgegevens. Daarbij volgt de rechtbank ook verweerder voor de verdeling van de woondelen en de niet-woondelen, als ook dat sprake is van een intensieve varkenshouderij, en het object in totaal 5.145 m² aan varkensstallen omvat.
7. De rechtbank stelt voorop dat taxatiewijzers in beginsel als hulpmiddel kunnen worden gebruikt bij de waardering van een onroerende zaak. Taxatiewijzers zijn een op de uitgangspunten van de Wet WOZ gebaseerd taxatie‑instrument, met behulp waarvan, door verzameling en analyse van marktgegevens van objecten, de waarde in het economische verkeer van - in dit geval agrarische - (deel)objecten kan worden bepaald. Taxatiewijzers bevatten algemene gegevens met betrekking tot de waardering van onroerende zaken, zijn gebaseerd op landelijke transactiecijfers en houden geen rekening met de specifieke kenmerken van de afzonderlijke onroerende zaken. De vermelding van een kengetal in taxatiewijzers kan een aanwijzing zijn voor de grootte van dat kengetal in een specifieke casus, maar steeds zal de taxateur zich rekenschap moeten geven van de bijzondere omstandigheden van de te waarderen onroerende zaak. Dit wordt ook ondersteund door bestendige jurisprudentie. De rechtbank verwijst in dit verband naar de uitspraak van 23 juli 2013 van het gerechtshof ’s-Hertogenbosch (ECLI:NL:GHSHE:2013:3381) en de uitspraak van 12 april 2016 van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (ECLI:NL:GHARL:2016:2868).
8. In het taxatierapport van verweerder is een methode van waardering gevolgd, waarbij onderscheid is gemaakt tussen onbebouwde en gebouwde bedrijfs- en woondelen. Verweerder heeft daarvoor in zijn taxatierapport voor de bepaling van de waarde van de onroerende zaak gebruik gemaakt van de landelijke Taxatiewijzers ‘Grond bij agrarische objecten’ en ‘Agrarische gebouwen’ per waardepeildatum 1 januari 2017. Daarbij heeft verweerder het rekenmodel TIOX gehanteerd dat ten grondslag ligt aan de agrarische taxatiewijzers en waarbij aan de verschillende deelobjecten van het agrarisch object op basis van kengetallen, die zijn verkregen uit analyses van verkooptransacties, deelwaarden worden toegekend en deze deelwaarden vervolgens bij elkaar worden opgeteld. Verweerder heeft zich daarbij gebaseerd op de kengetallen van de Taxatiewijzer ‘Agrarische gebouwen’. Daarnaast heeft verweerder, ter toetsing van de waardebepaling van alle objectkenmerken van het agrarische object, de gegevens overgelegd van zeven gerealiseerde regionale transactiecijfers van varkenshouderijen, te weten [adres] , [adres] , [adres] , [adres] , [adres] , [adres] en [adres] . De onderbouwende regionale cijfers wijzen volgens verweerder wat betreft de varkensstallen fok en vlees op een hogere m²-prijs dan de taxatiewijzer stelt. Verweerder heeft daarom de kengetallen voor de varkensstallen gecorrigeerd aan de hand van deze regionale cijfers. De waarde van de grond heeft verweerder gebaseerd op de kengetallen voor ‘Westelijk Peelgebied’, zoals opgenomen in de Taxatiewijzers ‘Grond bij agrarische objecten’.
9. De rechtbank stelt voorop dat bij het bepalen van de WOZ-waarde gekeken moet worden naar de prijs die de beste koper op of rond de waardepeildatum voor het object zou willen betalen. In de Taxatiewijzer ‘Agrarische Gebouwen’ zijn de kengetallen gebaseerd op tien verkopen van varkensbedrijven in 2016 en deze vormen verder een neerslag van een jarenlange analyse van verkopen van varkensbedrijven. Hiermee vormen de kengetallen een landelijke invulling van de vergelijkingsmethode, waarbij marktomstandigheden, zoals de gestelde crisissituatie in de sector, zijn verdisconteerd. In die zin vormen de in de Taxatiewijzer opgenomen kengetallen een goede aanwijzing voor de grootte van de kengetallen en van de daarop gebaseerde waarde van de onroerende zaak in de onderhavige situatie. Anders dan eiser voorstaat met de door hem voorgestane 'alternatieve methode’, zoals die wordt vermeld in onderdeel 4.3.3. en bijlage 4 van de Taxatiewijzer, met verwijzing naar de relevante passages van de taxatiewijzer van het jaar ervoor, ziet de rechtbank daarin geen aanleiding tot correctie van die op de kengetallen gebaseerde waarde voor zover regionale verkopen op of rond de waardepeildatum steun bieden aan die waarde dan wel die corrigeren, zoals verweerder dat voor dit kalenderjaar 2018 voorstaat. Uit de analyse van de 7 hiervoor genoemde regionale verkooptransacties, zoals die is neergelegd in bijlage 6 van het taxatierapport, volgt dat ieder verkoopcijfer is geschoond (verminderd) met bedragen voor – onder meer – cultuurgrond, bedrijfsopstallen niet zijnde varkensstallen, woning en roerende zaken. Het resterende bedrag is aan de varkensstallen toegerekend en vervolgens is een waarde per m² stal berekend. Een overzicht van alle waarden per m² stal is neergelegd in bijlage 5 bij het taxatierapport, en dat overzicht geeft ook inzicht in de waarde al naar gelang het bouwjaar van de stallen.
10. Eiser heeft in beroep de bruikbaarheid van de hiervoor genoemde objecten ter nadere ondersteuning van de waarde van de varkensstallen onvoldoende betwist. Verweerder heeft in zijn verweerschrift en op de zitting, onder verwijzing naar het taxatierapport, inzicht geboden en de daarbij gemaakte keuzes gemotiveerd toegelicht. Al wat eiser heeft aangevoerd, en op de zitting nogmaals heeft benadrukt over de gebruikte regionale verkoopcijfers, acht de rechtbank te algemeen van aard ter weerlegging, en verweerder heeft bovendien dat voldoende weersproken in zijn verweerschrift en het daarbij behorende taxatierapport.
11. Dit brengt de rechtbank tot het oordeel dat de transactiecijfers van de zeven objecten bruikbaar zijn ter toetsing van de kengetallen uit de Taxatiewijzer voor de stallen. De (geanalyseerde) verkoopcijfers van de zeven objecten genoemd in rechtsoverweging 8 bieden naar het oordeel van de rechtbank voldoende steun voor de kengetallen uit de Taxatiewijzer voor de stallen en de correcties die verweerder heeft toegepast op basis van regionale verkoopcijfers. Daarbij is de door verweerder gehanteerde methodiek goed bruikbaar omdat in zijn analyse ook regionale verkopen zijn betrokken van na de waardepeildatum.
12. Eiser bepleit een waardebepaling aan de hand van de “Taxatie instructie varkens”, die is opgenomen in onderdeel 4.3.3. en bijlage 4 van de Taxatiewijzer. De rechtbank is van oordeel dat eiser de door hem bepleite eenheidsprijs van € 145, die zich ergens bevindt op een punt binnen een bandbreedte van ruim € 100, niet inzichtelijk heeft gemaakt. Naar het oordeel van de rechtbank wordt met het hanteren van één uniforme eenheidsprijs per m² varkensstal, zoals bij de alternatieve berekeningsmethode wordt bepleit, miskend dat factoren als de aanwezigheid en kwaliteit van een bedrijfswoning, leeftijd van de gebouwen, doelmatigheid, opzet van het bedrijf, de aanwezigheid van andere bijbehorende gebouwen en de (micro)ligging, volgens de Taxatiewijzer bepalend zijn voor de vraag waar in de bandbreedte het te taxeren object thuishoort. De taxateur dient daarbij telkens een afweging te maken op welke wijze binnen de bandbreedte recht wordt gedaan aan de verschillen in de objectkenmerken tussen de varkensbedrijven. Naar het oordeel van de rechtbank is de in de Taxatiewijzer op pagina 180 weergegeven grafiek om de eenheidsprijs te bepalen, te grofmazig om recht te kunnen doen aan die verschillen. Het ontbreekt aan enig houvast voor de rechtbank, als ook voor partijen, op welke wijze concreet vorm dient te worden gegeven aan deze alternatieve methode. Dat klemt temeer, nu daarin wordt aangegeven dat de taxateur een afweging dient te maken waar het object thuishoort binnen de bandbreedte, maar volstrekt onduidelijk is op welke wijze de diverse daarbij van belang zijnde factoren dienen te worden vertaald naar een binnen deze bandbreedte te vinden eenheidsprijs. Met andere woorden; in de alternatieve berekeningsmethode wordt weliswaar aangegeven dat rekening moet worden gehouden met diverse factoren, maar worden geen aanwijzingen gegeven op welke wijze dit dient te geschieden. De enkele stelling van eiser dat bij de bepaling van de eenheidsprijs de grootte van het bedrijf, de leeftijd van de varkensstallen, de aanwezigheid van een woning en van asbest in aanmerking is genomen, acht de rechtbank onvoldoende. De door eiser bepleite waardebepaling doet dus niet af aan de waardebepaling zoals verweerder die heeft verdedigd.
13. Voor zover eiser heeft verwezen naar het ingebrachte concept-taxatierapport ziet de rechtbank geen aanleiding enige betekenis te hechten aan dit rapport ter onderbouwing van de WOZ-waarde. Het betreft een concept-taxatierapport dat is opgesteld voor fiscale doeleinden, en niet in het kader van de Wet WOZ. Daar komt bij dat er weliswaar deelwaarden van objectonderdelen worden vermeld, als ook relevante transacties die zouden hebben plaatsgevonden, maar dat op geen enkele wijze inzicht wordt gegeven op welke wijze tot de genoemde deelwaarden voor de objectonderdelen is gekomen, dan wel tot de eindwaarde van het object in geschil.
14. Eiser heeft er nog op gewezen dat hij niet kan volgen dat verweerder in de bestuurlijke fase nog een forse waardecorrectie heeft toegepast, terwijl die in beroep geheel is verdwenen. Verweerder komt bij zijn taxatie in beroep volgens eiser daardoor voor de WOZ-waarde veel hoger uit. Het staat verweerder echter vrij in om in iedere fase van de procedure, dus ook in de beroepsfase de waardevaststelling grondiger te onderbouwen en de daarbij aanpassingen te maken. Ter zitting heeft verweerder uiteen gezet dat de waardecorrectie aanvankelijk nog is toegepast omdat dat te maken had met een correctie die de gemeente Gemert-Bakel hanteerde in het verleden als toetredende gemeente tot het belastingsamenwerkingsverband van de BSOB. Bij de taxatie in beroep heeft verweerders taxateur niet langer aanleiding gezien deze waardecorrectie te volgen. Eiser heeft geen feiten en omstandigheden naar voren gebracht die de rechtbank tot een andersluidende conclusie heeft gebracht.
15. Dit betekent dat verweerder de WOZ-waarde van de onroerende zaak niet te hoog heeft vastgesteld.
heffingsmaatstaf OZB-gebruikersheffing
heffingsmaatstaf OZB-gebruikersheffing
16. Bij de bepaling van de heffingsmaatstaf voor de OZB-gebruikersheffing wordt buiten aanmerking gelaten de waarde van gedeelten van de onroerende zaak die in hoofdzaak tot woning dienen dan wel in hoofdzaak dienstbaar zijn aan woondoeleinden (hierna: de woondelen). Niet in geschil is dat de woning en de daarbij behorende grond, de dakkapel, de aangebouwde garage en het tuinhuis de woondelen zijn.
17. Eiser heeft gesteld dat de op € 581.000 vastgestelde heffingsmaatstaf voor de OZB-gebruikersheffing te hoog is. Volgens eiser heeft verweerder een te lage waarde van de woondelen in aanmerking genomen. Eiser heeft zich met betrekking tot de waardering van de woondelen geconformeerd aan het taxatierapport dat verweerder in beroep heeft overgelegd. In dat taxatierapport is aan de woondelen een hogere waarde toegekend dan in het taxatieverslag dat aanvankelijk diende ter onderbouwing van de WOZ-waarde. Eiser vindt steun voor zijn opvatting in een groot aantal recente uitspraken van dezelfde datum van het gerechtshof ’s-Hertogenbosch, bijvoorbeeld de uitspraak van 16 juli 2020 (ECLI:NL:GHSHE:2020:2245).
18. Verweerder heeft voor zijn standpunt, kort gezegd, gewezen op uitspraken zoals deze rechtbank die heeft gedaan, bijvoorbeeld de uitspraak van 28 oktober 2019 (ECLI:NL:RBOBR:2019:6199).
19. De rechtbank stelt echter vast dat het gerechtshof in de hiervoor genoemde uitspraken van 16 juli 2020 de uitspraken van deze rechtbank van 28 oktober 2019 heeft vernietigd voor wat betreft de berekening van de heffingsmaatstaf van de OZB-gebruikersheffing. Onder verwijzing naar het arrest van de Hoge Raad van 3 juni 2016 (ECLI:NL:HR:2016:1040), en een eerdere uitspraak van het gerechtshof ’s-Hertogenbosch van 19 juli 2018 (ECLI:NL:GHSHE:2018:3063) heeft het gerechtshof in haar uitspraken van 16 juli 2020 overwogen dat in de wet noch uit de wetsgeschiedenis een aanknopingspunt te vinden is voor de procentuele benadering zoals verweerder die voorstaat en die door de rechtbank is gevolgd. Ook de jurisprudentie biedt geen steun aan de door verweerder verdedigde (en door de rechtbank gevolgde) procentuele benadering. Het gerechtshof heeft geen aanleiding gezien om af te wijken van zijn eerdere uitspraak. De rechtbank zal daarom in deze zaak de eigen appelinstantie volgen in de lijn die in de uitspraken van 16 juli 2020 is uitgezet. Dit betekent dus dat de heffingsmaatstaf voor de OZB-gebruikersheffing moet worden vastgesteld op “de op de voet van hoofdstuk IV van de Wet waardering onroerende zaken voor de onroerende zaak vastgestelde waarde” verminderd met de waarde van de woondelen. Wat betreft de waarde van de woondelen heeft eiser zich geconformeerd aan het taxatierapport dat verweerder in beroep heeft overgelegd. Nu niet in geschil is dat de woning en de daarbij behorende grond, de dakkapel, de aangebouwde garage en het tuinhuis de woondelen zijn, stelt de rechtbank de waarde van de woondelen vast op (afgerond) € 421.000, te weten: woning (€ 260.946), grond bij woning (€ 130.290), tuinhuis (€ 1.000), garage (€ 26.100) en dakkapel (€ 2.850). De heffingsmaatstaf voor de OZB-gebruikersheffing moet dan worden vastgesteld op de vastgestelde WOZ-waarde (€ 866.000) - waarde woondelen (€ 421.000) = heffingsmaatstaf OZB gebruikersheffing (€ 445.000).
19. Het beroep is daarmee gegrond. De rechtbank vernietigt de bestreden uitspraak, voor zover deze betrekking heeft op de aanslag OZB gebruikersheffing. De rechtbank zal zelf in de zaak voorzien en de grondslag voor de OZB gebruikersheffing (naar het tarief niet-woning) van de onroerende zaak vast te stellen op € 445.000.
21. Omdat de rechtbank het beroep gegrond verklaart, bepaalt de rechtbank dat verweerder aan eiser het door hem betaalde griffierecht van € 47 vergoedt.
21. De rechtbank veroordeelt verweerder in de door eiser in bezwaar en beroep gemaakte kosten. Deze kosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 1572 (1 punt voor het indienen van een bezwaarschrift, 1 punt voor het verschijnen ter hoorzitting met een waarde per punt van € 261, 1 punt voor het indienen van een beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 525 en een wegingsfactor 1). De rechtbank ziet geen aanleiding voor de vergoeding van de taxatiekosten. Immers, deze kosten zijn niet gemaakt in het kader van deze procedure, maar betreffen taxatiekosten in het kader van fiscale doeleinden buiten de toepassing voor de Wet WOZ. De in bezwaar door eiser gevorderde kadasterkosten komen, nu geen nota is bijgevoegd en ook overigens niet is onderbouwd dat deze kosten zijn gemaakt, niet voor vergoeding in aanmerking.
Beslissing
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de bestreden uitspraak, voor zover die ziet op de OZB gebruikersheffing;
- bepaalt dat de OZB gebruikersheffing van [adres] wordt
verminderd naar een grondslag van € 445.000;
verminderd naar een grondslag van € 445.000;
- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van het vernietigde gedeelte van de
uitspraak op bezwaar;
uitspraak op bezwaar;
- draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 47 aan eiser te vergoeden;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiseres tot een bedrag van € 1.572.
Deze uitspraak is gedaan door mr. G.H. de Heer-Schotman, rechter, in aanwezigheid van drs. H.A.J.A. van de Laar, griffier. De uitspraak is in het openbaar geschied op 6 november 2020.
De griffier is verhinderd rechter
de uitspraak te tekenen
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof te 's-Hertogenbosch.