Uitspraak
RECHTBANKNOORD-NEDERLAND
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Leeuwarden
Zaaknummer: 10934082 \ CV EXPL 24-801
Vonnis van 26 november 2024
in de zaak van
[X] B.V.,
te [woonplaats] (Fr.),
eisende partij,
hierna te noemen: [X] ,
gemachtigde: mr. F. Gietema-van der Heide,
tegen
TAMOIL NEDERLAND B.V.,
te Ridderkerk,
gedaagde partij,
hierna te noemen: Tamoil,
gemachtigde: mr. A. Groenewoud.
De zaak in het kort
Tussen partijen is een huurovereenkomst gesloten met betrekking tot een onbemand tankstation. [X] heeft de huurovereenkomst opgezegd en vordert ontruiming. Tamoil verweert zich tegen deze vordering door te stellen dat er sprake is van een nietige opzegging. De kantonrechter volgt Tamoil in haar verweer. Hieronder legt de kantonrechter dat oordeel uit.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 30 april 2024
- de akte met producties van [X]
- de akte met producties van Tamoil
- de mondelinge behandeling van 9 juli 2024, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.
- de spreekaantekeningen van [X]
- de spreekaantekeningen van Tamoil
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
[X] is eigenaar van een perceel grond aan de [adres] te [woonplaats] (Fr.).
2.2.
De rechtsvoorganger van Tamoil heeft in 1996 aan de rechtsvoorganger van [X] een geldlening verstrekt ter financiering van de bouw van een tankstation (hierna: het tankstation), waarna de rechtsvoorganger van Tamoil het tankstation van de rechtsvoorganger van [X] heeft gehuurd.
2.3.
De rechtsvoorgangers van partijen hebben de tussen hen bestaande huurovereenkomst eind 2014 (nader) schriftelijk vastgelegd (hierna: de huurovereenkomst). In de huurovereenkomst staat onder meer:
Artikel 3 Huur Pro: Huurperiode
3.1
De periode van huur door Huurder betreft een bepaalde tijd van vijf (5) jaar en vangt aan op 01 januari 2015 en eindigt aldus op 31 december 2019 (‘Einddatum’).
Na ommekomst van 5 jaar wordt de huurovereenkomst verlengd met 5 jaar onder gelijkblijvende voorwaarden, tenzij deze overeenkomst met in achtneming van de opzegtermijn en door middel van een aangetekend schrijven rechtsgeldig is opgezegd.
Partijen spreken de intentie uit de overeenkomst te willen verlengen.
3.3
Opzegging van deze overeenkomst dienst schriftelijk en met redenen omkleed bij deurwaardersexploot of bij aangetekende brief te geschieden, waarbij een opzegtermijn van ten minste één jaar in acht wordt genomen. Indien deze overeenkomst niet, of niet conform de voorwaarden, wordt opgezegd tegen de Einddatum, wordt deze overeenkomst verlengd met een periode van vijf jaar.
2.4.
Per aangetekende brief van 11 september 2023 heeft [X] de huurovereenkomst opgezegd en tevens ontruiming van het tankstation aangezegd per 31 december 2024. Tamoil heeft [X] laten weten niet in te willen stemmen met deze opzegging.
3.Het geschil
3.1.
[X] vordert om bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, te bepalen:
Primair
1. in een verklaring voor recht, dat de Huurovereenkomst tussen partijen - naar het algemene huurrecht - per 31 december 2024 zal eindigen, dan wel een datum door de kantonrechter in goede justitie te bepalen.
Subsidiair
2. in een verklaring voor recht, dat de Huurovereenkomst - onder het huurregime van 7:230a BW - tussen partijen door [X] rechtsgeldig is opgezegd en de ontruiming is aangezegd, tegen 31 december 2024 en dus per die datum de Huurovereenkomst zal eindigen en per die datum de ontruiming dient te worden vastgesteld, dan wel een datum door de kantonrechter in goede justitie te bepalen.
Primair en subsidiair.
3. Zowel primair en subsidiair vordert [X] de ontruiming van het gehuurde vóór 1 januari 2025, dan wel een door de kantonrechter in goede justitie te bepalen datum.
4. Zowel primair als subsidiair vordert [X] de veroordeling van Tamoil in de kosten van deze procedure alsmede de nakosten.
3.2.
Tamoil voert verweer en concludeert tot niet-ontvankelijkheid van [X] , dan wel tot afwijzing van de vorderingen van [X] , met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [X] in de kosten van deze procedure.
3.3.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
De huurovereenkomst is door [X] per brief van 11 september 2023 opgezegd. Volgens haar is het algemene huurregime, althans het regime van artikel 7:230a BW, op de huurovereenkomst van toepassing. Het meest verstrekkende verweer van Tamoil is dat de opzegging van 11 september 2023 nietig is. Volgens Tamoil ziet de huurovereenkomst namelijk op een bedrijfsruimte als bedoeld in artikel 7:290 BW Pro. Een opzegging van een huurovereenkomst moet in dat geval de gronden vermelden die tot de opzegging hebben geleid. Ontbreken deze gronden in de opzeggingsbrief, dan is de opzegging nietig. [1] Tussen partijen is niet in geschil dat de brief van [X] van 11 september 2023 geen gronden vermeldt. Als het tankstation dus is aan te merken als bedrijfsruimte als bedoeld in artikel 7:290 BW Pro, dan is sprake van een nietige opzegging.
4.2.
Bij de beantwoording van de vraag welk huurregime op een huurovereenkomst van toepassing is, dient volgens vaste rechtspraak als uitgangspunt te worden genomen wat partijen, mede in aanmerking genomen de inrichting van het gehuurde, bij de totstandkoming van de overeenkomst voor ogen heeft gestaan. [2]
4.3.
De kantonrechter neemt als vast staand aan dat partijen beoogden een huurovereenkomst aan te gaan voor een tankstation. Uit de tekst van de huurovereenkomst blijkt namelijk dat de rechtsvoorganger van Tamoil een geldlening heeft verstrekt aan de rechtsvoorganger van [X] ter financiering van de bouw van het tankstation. Verder blijkt uit de huurovereenkomst dat [X] eigenaar is van het tankstation en dat het tankstation wordt verhuurd aan Tamoil. Volgens de huurovereenkomst behoren in ieder geval de boven- en ondergronds installatie, de luifel, de vloeistofdichte vloer tot het tankstation. Volgens Tamoil volgt hieruit dat partijen beoogden een huurovereenkomst aan te gaan met betrekking tot bedrijfsruimte als bedoeld in artikel 7:290 BW Pro. [X] betwist dit.
4.4.
Onder ‘bedrijfsruimte’ wordt volgens artikel 7:290 lid 2 onder Pro a BW verstaan een gebouwde onroerende zaak of gedeelte daarvan, die krachtens overeenkomst van huur en verhuur is bestemd voor de uitoefening van een kleinhandelsbedrijf, van een restaurant- of cafébedrijf, van een afhaal- of besteldienst of van een ambachtsbedrijf, een en ander indien in de verhuurde ruimte een voor het publiek toegankelijk lokaal aanwezig is voor rechtstreekse levering van roerende zaken of voor dienstverlening. [3]
4.5.
Volgens vaste rechtspraak geldt dat voor de uitleg van het begrip ‘gebouwde onroerende zaak’ uit artikel 7:290 lid 2 BW Pro acht moet worden geslagen op de uitleg die de Hoge Raad geeft over dat begrip in het arrest van 11 april 2014 dat zag op artikel 7:230a BW (hierna: het Valkenburg-arrest). [4] Dat betekent dat ook in het kader van artikel 7:290 lid 2 BW Pro tot uitgangspunt kan worden genomen dat een zaak in elk geval kan worden aangemerkt als een gebouwde onroerende zaak als zich op of onder de grond een gebouw bevindt, tenzij dat gebouw als onderdeel van het gehuurde van verwaarloosbare betekenis is, en dat een gebouw een bouwwerk is dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt. De Hoge Raad overwoog in het Valkenburg-arrest echter dat ook een zaak die niet (geheel) aan deze omschrijving voldoet onder omstandigheden kan worden aangemerkt als een gebouwde onroerende zaak, maar dat een enkele verharding of bewerking van de grond in de regel niet toereikend is om een zaak aan te merken als gebouwd in de zin van artikel 7:230a BW.
4.6.
Uit het Valkeburg-arrest blijkt dus allereerst dat het mogelijk is dat een zaak die niet aan de door de Hoge Raad gegeven omschrijving voldoet toch valt aan te merken als ‘gebouwde onroerende zaak’. Daarnaast spreekt de Hoge Raad in het Valkenburg-arrest uitdrukkelijk over het begrip ‘gebouwde onroerende zaak’ c.q. ‘gebouwd’ in de zin van artikel 7:230a BW. Deze twee omstandigheden in onderling verband beschouwd bieden de mogelijkheid om het begrip ‘gebouwde onroerende zaak’ in het kader van artikel 7:290 lid 2 BW Pro (iets) anders in te kleuren dan in het Valkenburg-arrest is gedaan. [5]
4.7.
Een (iets) andere inkleuring acht de kantonrechter hier gelet op de feitelijke omstandigheden van toepassing. Het huurregime van afdeling 7.4.6 BW, waarvan artikel 7:290 BW Pro onderdeel uitmaakt, beoogt detailhandelaren te beschermen tegen opzegging van de huur. Dat beschermingsniveau rechtvaardigt het hanteren van een minder strenge eis voor de kwalificatie als ‘gebouwd’ van een onroerende zaak die is verhuurd met een bestemming als bedoeld in artikel 7:290 lid 2 onder Pro a BW. Vanuit die gedachte biedt het Valkenburg-arrest voldoende ruimte om de huur van een
onbemandtankstation in voorkomend geval onder het regime van afdeling 7.4.6 BW te brengen. [6] Volgens vaste rechtspraak valt een bemand tankstation namelijk altijd onder het regime van artikel 7:290 BW Pro. [7]
onbemandtankstation in voorkomend geval onder het regime van afdeling 7.4.6 BW te brengen. [6] Volgens vaste rechtspraak valt een bemand tankstation namelijk altijd onder het regime van artikel 7:290 BW Pro. [7]
4.8.
Zoals blijkt uit het in r.o. 4.2 en 4.4 overwogene, kan een onbemand tankstation alleen onder de reikwijdte van afdeling 7.4.6 BW vallen als partijen bij het aangaan van de huurovereenkomst voor ogen stond dat het gehuurde bestemd is voor de uitoefening van een kleinhandelsbedrijf en er in de verhuurde ruimte een voor het publiek toegankelijk lokaal aanwezig is voor rechtstreekse levering van roerende zaken of voor dienstverlening.
4.9.
Met de term kleinhandelsbedrijf wordt bedoeld ‘detailhandel’. [8] De wetgever heeft geen eisen gesteld aan de grootte van het detailhandelsbedrijf zodat ook grootwinkelbedrijven onder de definitie vallen. [9] Daarom geldt dat er sprake is van een kleinhandelsbedrijf als de bedrijfsactiviteit bestaat uit de verkoop van goederen aan particulieren. Het is tussen partijen niet in geschil dat daarvan sprake is in het geval van dit tankstation. Het gehuurde is immers volgens partijen bestemd voor de verkoop van motorbrandstoffen aan eindgebruikers. [X] betwist bovendien niet dat het overgrote deel van de brandstof wordt geleverd aan particulieren - te weten ruim 90% van de Euro 95 en ruim 60% van de diesel in de periode van mei 2023 tot en met mei 2024, zoals Tamoil stelt. Evenmin betwist [X] dat het tankstation steeds publiekelijk toegankelijk is geweest en niet enkel voor een selecte klantenkring, zoals kaarthouders. Het zijn immers juist ook de klanten van [X] die ook bij Tamoil kopen. Tot slot betwist [X] niet dat de rechtsvoorgangers van partijen, met het verstrekken van een geldlening aan [X] voor de bouw van een tankstation, hebben beoogd de klantenkring van [X] uit te breiden met de klanten van het tankstation. Vervolgens hebben partijen ook op die manier invulling gegeven aan de overeenkomst.
4.10.
In de verhuurde ruimte moet volgens de wettekst van artikel 7:290 BW Pro een voor het publiek toegankelijk lokaal voor rechtstreekse levering van zaken of voor dienstverlening aanwezig zijn. Dat hoeft volgens vaste rechtspraak echter geen besloten ruimte te zijn of een anderszins als zodanig kenbare inrichting om klanten te ontvangen. Voldoende is dat een verkooppunt voor het publiek aanwezig is. [10] Een dergelijk verkooppunt is aanwezig bij het tankstation in de vorm van de betaalpaal van Tamoil die zij daar heeft laten plaatsen. Het argument van [X] dat geen sprake kan zijn van 290-bedrijfsruimte omdat de betaalfaciliteit van het tankstation geen onderdeel is van de huurovereenkomst maakt dat niet anders.
4.11.
Het voorgaande maakt dat volgens de kantonrechter het tankstation is verhuurd met een bestemming als bedoeld in artikel 7:290 lid 2 onder Pro a BW. Daarvan uitgaande is de kantonrechter van oordeel dat ook het tankstation aangemerkt kan worden als ‘gebouwde onroerende zaak’. Het tankstation is ten eerste duurzaam verenigd met de grond en dus ‘onroerend’. [11] Daarnaast was er voor de bouw, althans aanleg en/of plaatsing ervan een bouwvergunning nodig. Aard en functie van het gehuurde in combinatie met de bijzondere aanlegwerkzaamheden die de door de huurder beoogde exploitatie van het gehuurde mogelijk maken zijn hier van belang. Deze omstandigheden in samenhang bezien acht de kantonrechter voldoende om tot dat oordeel te komen. Aan het antwoord op de vraag of het tankstation, dan wel de luifel van het tankstation, is ‘gebouwd’ of ‘geplaatst’, komt zodoende geen zelfstandige betekenis toe. Dat geldt ook voor de tussen partijen gevoerde discussie of er sprake is van ‘plaatsgebondenheid’. Uit de wetsgeschiedenis blijkt dat de plaatsgebondenheid bepalend is geweest bij de vaststelling van het werkingsgebied van de wettelijke regeling van afdeling 7.4.6 BW. Plaatsgebondenheid is echter geen argument pro of contra de toepasselijkheid van de afdeling als vast staat dat het bedrijf wel of niet onder de in artikel 7:290 lid 2 BW Pro gegeven opsomming valt. Alleen als dáárover twijfel bestaat, kan de al-of-niet-plaatsgebondenheid van het bedrijf van de huurder een rol spelen. [12] In het onderhavige geval is er gelet op hetgeen partijen beoogd hebben bij het aangaan van de huurovereenkomst en de invulling die partijen daar vervolgens aan hebben gegeven geen sprake van twijfel.
4.12.
Ten overvloede overweegt de kantonrechter echter dat er weldegelijk sprake is van plaatsgebondenheid van het tankstation. Zoals in r.o. 4.9 overwogen betreft de clientèle in hoofdzaak particulieren die zowel van [X] als van Tamoil producten afnemen. Ook staat tussen partijen vast dat [X] en Tamoil, in het kader van de goodwill, zijn overeengekomen dat op de afreken-bon voor de klant zowel de naam van [X] als die van Tamoil wordt vermeld. Uit dit alles blijkt dat (de rechtsvoorgangers van) partijen beoogden een vruchtbare samenwerking aan te gaan tussen twee voor het publiek toegankelijke kleinhandelsbedrijven, met de intentie die te laten voortduren.
Conclusie
4.13.
Uit het voorgaande volgt dat Tamoil voldoende onderbouwd gesteld heeft dat (de rechtsvoorgangers van) partijen beoogden een huurovereenkomst aan te gaan met betrekking tot bedrijfsruimte als bedoeld in artikel 7:290 BW Pro. Omdat de opzeggingsbrief van [X] geen opzeggingsgrond bevat is sprake van een nietige opzegging. Het primaire verweer van Tamoil slaagt dus. Daarom zullen de vorderingen van [X] worden afgewezen.
4.14.
Omdat het primaire verweer slaagt behoeven de overige standpunten van Tamoil geen bespreking meer.
Proceskosten
4.15.
[X] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van Tamoil worden vastgesteld op:
- salaris gemachtigde
€
408,00
(2 punten × € 204,00)
- nakosten
€
102,00
Totaal
€
510,00
4.16.
De proceskosten moeten worden betaald binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe. Als tijdige betaling uitblijft en er vervolgens betekening van het vonnis plaatsvindt, worden de proceskosten vermeerderd met de kosten van die betekening.
4.17.
De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
Uitvoerbaar bij voorraad
4.18.
De veroordeling tot betaling van de proceskosten zal uitvoerbaar bij voorraad worden verklaard. Dit betekent dat Tamoil de mogelijkheid krijgt om het vonnis meteen uit te voeren, ook als er hoger beroep wordt ingesteld.
5.De beslissing
De kantonrechter
5.1.
wijst de vorderingen van [X] af,
5.2.
veroordeelt [X] in de proceskosten van € 510,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [X] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
5.3.
veroordeelt [X] tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,
5.4.
verklaart dit vonnis wat betreft de onder 5.2 en 5.3 genoemde beslissingen uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. T.J. Sleeswijk Visser en in het openbaar uitgesproken op
26 november 2024.
c 53230