Uitspraak
20 februari 1998
Eerste Kamer
Rek.nr. 9033 (R97/98 HR)
CS
Hoge Raad der Nederlanden
Beschikking
in de zaak van:
1. [verzoeker 1] ,
gevestigd te [vestigingsplaats] ,
2. [verzoeker 2] ,
wonende te [woonplaats] ,
gevestigd te [vestigingsplaats] ,
2. [verzoeker 2] ,
wonende te [woonplaats] ,
VERZOEKERS tot cassatie,
advocaat: mr R.M. Köhne,
t e g e n
[verweerder] , handelende onder de naam [A] ,
wonende te [woonplaats] ,
VERWEERDER in cassatie.
advocaat: mr P.P. Hart.
1. Het geding in feitelijke instanties
Met een op 29 juli 1996 ter griffie van het Kantongerecht te Delft ingekomen verzoekschrift ex art. 28d van de Huurwet heeft verweerder in cassatie - verder te noemen: [verweerder] - zich gewend tot de Kantonrechter aldaar en verzocht primair hem niet-ontvankelijk te verklaren in zijn verzoek, en subsidiair de termijn gedurende welke de verplichting om het gehuurde te ontruimen geschorst is, te verlengen tot een jaar dan wel te verlengen met zodanige termijn als de Kantonrechter in goede justitie zal bepalen.
Verzoekers tot cassatie - verder te noemen: [verzoekers] - hebben verzocht [verweerder] zowel in zijn primair als in zijn subsidiair verzoek niet-ontvankelijk te verklaren, althans het verzoek af te wijzen.
Na een mondelinge behandeling ter terechtzitting van 30 september 1996 en een descente op dezelfde dag heeft de Kantonrechter bij beschikking van 31 oktober 1996 het primaire verzoek van [verweerder] afgewezen en de termijn gedurende welke de verplichting tot ontruiming geschorst is, verlengd tot 1 juni 1997.
Tegen deze beschikking heeft [verweerder] hoger beroep ingesteld bij de Rechtbank te 's-Gravenhage. [verzoekers] hebben incidenteel hoger beroep ingesteld.
Bij beschikking van 29 april 1997 heeft de Rechtbank voormelde beschikking van de Kantonrechter vernietigd en, opnieuw rechtdoende, [verweerder] niet-ontvankelijk verklaard in zijn verzoek ex art. 28d van de Huurwet.
De beschikking van de Rechtbank is aan deze beschikking gehecht.
De beschikking van de Rechtbank is aan deze beschikking gehecht.
2. Het geding in cassatie
Tegen de beschikking van de Rechtbank hebben [verzoekers] beroep in cassatie ingesteld. Het cassatierekest is aan deze beschikking gehecht en maakt daarvan deel uit.
[verweerder] heeft verzocht het beroep te verwerpen.
De conclusie van de Advocaat-Generaal Spier strekt tot niet-ontvankelijkverklaring van [verzoeker 2] in zijn beroep in cassatie en tot verwerping van het beroep ten aanzien van [verzoeker 1] .
3 . Beoordeling van de ontvankelijkheid van het door [verzoeker 2] ingestelde beroep
De Rechtbank heeft de niet-ontvankelijkverklaring van [verweerder] in zijn verzoek voor zover dat gericht was tegen [verzoeker 2] , gebaseerd op dezelfde grond als waarop de Kantonrechter tot dit oordeel was gekomen, namelijk dat niet [verzoeker 2] doch [verzoeker 1] is opgetreden als verhuurder. [verzoeker 2] heeft tegen dit oordeel geen middel aangevoerd, zodat hij niet ontvangen kan worden in zijn beroep.
4. Beoordeling van de middelen in het door [verzoeker 1] ingestelde beroep
4.1 In cassatie kan van het volgende worden uitgegaan.
(i) In augustus 1991 heeft [verweerder] van [verzoeker 1] een terrein gehuurd dat toen aan drie zijden was omgeven door zogenaamde betonnen keerwanden van 1,80 meter hoog en was voorzien van een tegelvloer. Deze voorzieningen stamden uit de tijd dat het terrein werd gebruikt voor kolenopslag.
(ii) [verweerder] heeft in de periode van augustus tot 1 oktober 1991 de wanden verhoogd door er een muur(tje) op te plaatsen, een voorpui te plaatsen en een overkapping aan te brengen.
(iii) Per 1 oktober 1991 is [verweerder] , overeenkomstig de afspraak, maandelijks een bedrag van ƒ 350,-- gaan voldoen aan [verzoeker 1] .
(iv) Per 1 mei 1992 is het gehuurde met een klein stukje grond uitgebreid en is de huurprijs in verband daarmee verhoogd tot ƒ 400,--.
(v) De huurprijs is tot 1 januari 1995 ongewijzigd gebleven. Met ingang van 1 januari 1995 heeft [verweerder] , naast het tot dan gehuurde, eveneens een gebouwde loods gehuurd, welke in de onmiddellijke nabijheid van het oorspronkelijk gehuurde is gelegen. Overeenkomstig de afspraak is [verweerder] daarop een huurprijs van ƒ 600,-- per maand gaan voldoen voor het totaal door hem gehuurde.
(vi) Al het door [verweerder] gehuurde is door [verzoeker 1] gehuurd van [B] .
(vii) [B] heeft de huurovereenkomst met [verzoeker 1] opgezegd; tussen deze partijen is het ontruimingstijdstip bepaald op 1 april 1997.
(viii) Bij aangetekende brief van 10 mei 1996 heeft de accountant van [verzoeker 1] namens deze de huurovereenkomsten met [verweerder] opgezegd per 1 augustus 1996.
4.2 [verweerder] heeft zich daarop tot de Kantonrechter gewend met het verzoek om, indien en voor zover de Huurwet toepasselijk wordt geacht, de ontruimingstermijn te verlengen tot een jaar dan wel een in goede justitie te bepalen termijn. Hij heeft dat verzoek in zoverre een subsidiair karakter gegeven dat hij zich primair op het standpunt stelde dat er sprake is van huur van bedrijfsruimte in de zin van art. 7A:1624 e.v. BW. Op grond daarvan verzocht hij de kantonrechter primair hem niet-ontvankelijk te verklaren in zijn verzoek tot verlenging van de ontruimingstermijn.
De Kantonrechter heeft op thans niet ter zake doende gronden geoordeeld dat het primair verzochte dient te worden afgewezen, en heeft met toepassing van de bepalingen van de Huurwet de termijn gedurende welke de verplichting tot ontruiming geschorst is, verlengd tot 1 juni 1997.
De Rechtbank heeft zowel [verweerder] als [verzoeker 1] ontvankelijk geoordeeld in hun hoger beroep tegen de beschikking van de Kantonrechter op de grond dat in de door hen voorgedragen grieven geklaagd wordt over het ten onrechte toepassen van art. 28
dvan de Huurwet.
dvan de Huurwet.
Anders dan de Kantonrechter was de Rechtbank van oordeel dat zowel ten aanzien van het oorspronkelijk gehuurde (met de kleine uitbreiding, vermeld in 4.1 onder (iv)) als ten aanzien van de later gehuurde loods sprake is van huur van bedrijfsruimte in de zin van art. 1624. Op grond daarvan heeft de Rechtbank, opnieuw rechtdoend, [verweerder] niet-ontvankelijk verklaard in zijn verzoek.
4.3 De middelen I en II hebben betrekking op het oorspronkelijk door [verweerder] gehuurde.
Bij de beoordeling van deze middelen moet voorop worden gesteld, dat de toepasselijkheid van de regeling van art. 7A:1624 e.v. BW afhangt van de vraag of krachtens de huurovereenkomst het verhuurde bestemd is voor de uitoefening van een bedrijf als bedoeld in het tweede lid van art. 1624. Beslissend is derhalve hetgeen partijen, mede in aanmerking genomen de inrichting van het gehuurde, bij het sluiten van de huurovereenkomst omtrent het gebruik van het gehuurde voor ogen heeft gestaan.
Bij de beoordeling van deze middelen moet voorop worden gesteld, dat de toepasselijkheid van de regeling van art. 7A:1624 e.v. BW afhangt van de vraag of krachtens de huurovereenkomst het verhuurde bestemd is voor de uitoefening van een bedrijf als bedoeld in het tweede lid van art. 1624. Beslissend is derhalve hetgeen partijen, mede in aanmerking genomen de inrichting van het gehuurde, bij het sluiten van de huurovereenkomst omtrent het gebruik van het gehuurde voor ogen heeft gestaan.
De Rechtbank heeft in haar rov. 6.5 veronderstellenderwijs aangenomen, dat partijen bij het aangaan van de huurovereenkomst geen bestemming zijn overeengekomen. Daarbij dient te worden aangetekend, dat de Rechtbank zich in rov. 5 heeft aangesloten bij de vaststelling van de feiten door de Kantonrechter in rov. 1 van zijn beschikking, en dat blijkens die vaststelling de huurovereenkomst is aangegaan in augustus 1991.
De Rechtbank heeft klaarblijkelijk als de 'gebouwde onroerende zaak' welke voldeed aan het bepaalde in art. 1624, niet aangemerkt het terrein met keerwanden dat in augustus 1991 door [verzoeker 1] aan [verweerder] was verhuurd, maar het gebouw dat ontstaan was door de aanvullende bouwwerkzaamheden die [verweerder] daarna heeft verricht. Zulks blijkt mede uit rov. 6.7, waar de Rechtbank haar oordeel dat voldaan is aan het vereiste van de aanwezigheid in de verhuurde ruimte van een voor het publiek toegankelijk lokaal voor rechtstreekse levering van goederen of voor dienstverlening, daarop grondt dat het gebouw, zoals dat door de hiervoor in 4.1 onder (ii) vermelde werkzaamheden - door de Rechtbank aangeduid als "gebouwelijke aanpassingen van het gehuurde" - tot stand is gekomen, als zodanig is aan te merken. Voorts heeft de Rechtbank zich beperkt tot een onderzoek van het "feitelijk gebruik en de aard van het gehuurde", zoals deze zich in de periode na het sluiten van de huurovereenkomst hebben ontwikkeld. Wel vermeldt de Rechtbank in dat verband ook een door [verweerder] overgelegd uittreksel van de Kamer van Koophandel, waaruit blijkt "dat [verweerder] zijn eenmanszaak [A] op 20 juni 1991 heeft gevestigd en dat de bedrijfsomschrijving inhield "Autoreparatiebedrijf/A.P.K. station, tevens kleinhandel in auto's"", maar deze vermelding heeft kennelijk geen verdergaande betekenis dan dat volgens de Rechtbank uit deze inschrijving een bedoeling van [verweerder] blijkt ten aanzien van het op 1 oktober 1991 in gebruik genomen gebouw.
Uit deze overwegingen van de Rechtbank kan slechts worden afgeleid dat hetgeen aanvankelijk door [verzoeker 1] aan [verweerder] werd verhuurd, niet kan worden aangemerkt als een gebouwde onroerende zaak die bij het tot stand komen van de huurovereenkomst, mede gelet op haar inrichting, geschikt was voor de uitoefening van het bedrijf dat [verweerder] wenste uit te oefenen; mocht de Rechtbank hebben geoordeeld dat het bepaalde in art. 1624 e.v. desondanks toepasselijk was, dan is zij van een onjuiste rechtsopvatting uitgegaan. Voor zover de overwegingen van de Rechtbank aldus moeten worden begrepen dat die bepalingen naar haar oordeel alsnog op de in augustus 1991 tot stand gekomen huurovereenkomst toepasselijk zijn geworden door het enkele feit dat [verweerder] door aanvullende bouwvoorzieningen op het gehuurde een gebouw tot stand bracht dat wel geschikt was voor de uitoefening van dat bedrijf, dan heeft zij ook blijk gegeven van een onjuiste rechtsopvatting. Door deze gebeurtenissen kan immers het bepaalde in art. 1624 e.v. slechts toepasselijk zijn geworden indien partijen een nieuwe zelfstandige huurovereenkomst hebben gesloten met betrekking tot de inmiddels gebouwde, en tot bedrijfsruimte in de zin van art. 1624 bestemde Pro, onroerende zaak (vgl. HR 16 juni 1995, NJ 1995, 705) . De Rechtbank heeft omtrent de eventuele totstandkoming van zo'n overeenkomst niets vastgesteld.
Uit deze overwegingen van de Rechtbank kan slechts worden afgeleid dat hetgeen aanvankelijk door [verzoeker 1] aan [verweerder] werd verhuurd, niet kan worden aangemerkt als een gebouwde onroerende zaak die bij het tot stand komen van de huurovereenkomst, mede gelet op haar inrichting, geschikt was voor de uitoefening van het bedrijf dat [verweerder] wenste uit te oefenen; mocht de Rechtbank hebben geoordeeld dat het bepaalde in art. 1624 e.v. desondanks toepasselijk was, dan is zij van een onjuiste rechtsopvatting uitgegaan. Voor zover de overwegingen van de Rechtbank aldus moeten worden begrepen dat die bepalingen naar haar oordeel alsnog op de in augustus 1991 tot stand gekomen huurovereenkomst toepasselijk zijn geworden door het enkele feit dat [verweerder] door aanvullende bouwvoorzieningen op het gehuurde een gebouw tot stand bracht dat wel geschikt was voor de uitoefening van dat bedrijf, dan heeft zij ook blijk gegeven van een onjuiste rechtsopvatting. Door deze gebeurtenissen kan immers het bepaalde in art. 1624 e.v. slechts toepasselijk zijn geworden indien partijen een nieuwe zelfstandige huurovereenkomst hebben gesloten met betrekking tot de inmiddels gebouwde, en tot bedrijfsruimte in de zin van art. 1624 bestemde Pro, onroerende zaak (vgl. HR 16 juni 1995, NJ 1995, 705) . De Rechtbank heeft omtrent de eventuele totstandkoming van zo'n overeenkomst niets vastgesteld.
4.4 Middel III is gericht tegen de beslissing van de Rechtbank dat het gebouw, zoals dat door [verweerder] in oktober 1991 in gebruik is genomen, kan worden aangemerkt als 'een voor het publiek toegankelijk lokaal voor rechtstreekse levering van roerende zaken of voor dienstverlening' in de zin van art. 1624 lid Pro 2. De hiertegen gerichte klachten falen, nu de Rechtbank kennelijk ervan is uitgegaan dat het in het gebouw uitgeoefende bedrijf in hoofdzaak een reparatiebedrijf voor auto's was en een dergelijk bedrijf is aan te merken als een 'ambachtsbedrijf' in de zin van art. 1624 lid Pro 2. De Rechtbank heeft niet blijk gegeven van een onjuiste rechtsopvatting door, hiervan uitgaande en aannemend dat [verweerder] de bedoeling had dat het publiek hem voor dit doel in het gebouw zou kunnen opzoeken, te oordelen dat aan het bedoelde vereiste is voldaan. Deze beslissing is ook niet onbegrijpelijk en behoefde geen nadere motivering.
4.5 Middel IV is gericht tegen de beslissing van de Rechtbank in rov. 6.9 dat ook ten aanzien van de later gehuurde loods sprake is van huur van bedrijfsruimte in de zin van art. 1624. De Rechtbank heeft deze beslissing gegrond op haar overweging dat tussen partijen vaststaat "dat [verweerder] deze loods gebruikt om auto's die moeten worden gerepareerd dan wel verkocht, te stallen". Het middel houdt onder meer de klacht in dat deze overweging, voor zover betrekking hebbend op auto's die moeten worden gerepareerd, grondslag in de gedingstukken mist. Deze klacht is gegrond.
4.6 Nu op de aangegeven gronden de middelen I, II en IV slagen, behoeven de voorgedragen middelen voor het overige geen bespreking.
5. Beslissing
De Hoge Raad:
verklaart [verzoeker 2] niet-ontvankelijk in zijn beroep;
verklaart [verzoeker 2] niet-ontvankelijk in zijn beroep;
vernietigt de beschikking van de Arrondissementsrechtbank te 's-Gravenhage van 29 april 1997;
verwijst het geding naar het Gerechtshof te 's-Gravenhage ter verdere behandeling en beslissing;
veroordeelt [verweerder] in de kosten van het geding in cassatie, tot op deze uitspraak aan de zijde van [verzoeker 1] begroot op ƒ 490,-- aan verschotten en ƒ 3.000,-- voor salaris.
veroordeelt [verweerder] in de kosten van het geding in cassatie, tot op deze uitspraak aan de zijde van [verzoeker 1] begroot op ƒ 490,-- aan verschotten en ƒ 3.000,-- voor salaris.
Deze beschikking is gegeven door de vice-president Roelvink als voorzitter en de Raadsheren Mijnssen, Korthals Altes, Herrmann en De Savornin Lohman, en in het openbaar uitgesproken door de raadsheer Heemskerk op
20 februari 1998.
20 februari 1998.