Uitspraak
RECHTBANK NOORD-NEDERLAND
Zittingsplaats Groningen
Bestuursrecht
zaaknummers: LEE 21/270 en 21/271
uitspraak van de meervoudige belastingkamer van 29 juli 2022 in de zaken tussen
[eiseres] , te [vestigingsplaats] , eiseres
(gemachtigde: [gemachtigde eiseres] ),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente De Wolden, verweerder
(gemachtigde: [gemachtigde verweerder] ).
Procesverloop
Bij besluiten van 29 februari 2020 (in één geschrift vervat) heeft verweerder op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaken, plaatselijk bekend als [adres 1] (21/270) en [adres 2] (21/271) te [plaats] (de onroerende zaken), per waardepeildatum 1 januari 2019, voor het kalenderjaar 2020 vastgesteld op respectievelijk € 4.310.000 en € 953.000.
Bij in één geschrift vervatte uitspraken op bezwaar van 10 december 2020 heeft verweerder de bezwaren van eiseres ongegrond verklaard.
Eiseres heeft tegen de uitspraken op bezwaar beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
Verweerder heeft vóór de zitting nadere stukken ingediend.
Het onderzoek ter zitting, waarbij de zaken gelijktijdig zijn behandeld, heeft plaatsgevonden op 16 juni 2022. Eiseres heeft zich laten vertegenwoordigen door [kantoorgenoot] , kantoorgenoot van haar gemachtigde, bijgestaan door [taxateur eiseres] , taxateur.
Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, bijgestaan door
[taxateur verweerder 1] en [taxateur verweerder 2] , taxateurs.
Overwegingen
Feiten
1. De rechtbank neemt de volgende, door partijen niet betwiste, feiten als vaststaand aan.
1.1.
Eiseres, een zorginstelling, is eigenaar van de onroerende zaken.
1.2.
De onroerende zaak aan de [adres 1] te [plaats] betreft een woonlocatie die zorg biedt aan cliënten met psychische problematiek, en bestaat onder meer uit kleinschalige groepswoningen, gezamenlijke woonkamers, appartementen, zusterposten en kantoren.
De onroerende zaak is gebouwd in 1993 en uitgebreid in 2010. De totale grondoppervlakte bedraagt 16.209 m².
1.3.
De onroerende zaak aan de [adres 2] te [plaats] betreft een woonvoorziening voor mensen met een verstandelijke beperking. Er zijn gezamenlijke woonkamers, appartementen en groepswoningen. De onroerende zaak is gebouwd in 1986 en uitgebreid en gerenoveerd in 2012. De totale grondoppervlakte bedraagt 1.894 m².
Geschil
2. In geschil is of verweerder de waarden van de onroerende zaken op de waardepeildatum 1 januari 2019 al dan niet te hoog heeft vastgesteld. Eiseres bepleit voor [adres 1] een waarde van € 3.730.000 en voor [adres 2] (uiteindelijk) een waarde van € 782.000. Ter zitting heeft eiseres verklaard dat zij bij de waardering van beide onroerende zaken een rekenfout heeft gemaakt ten aanzien van de grondwaarde, omdat zij de waarde exclusief btw had opgenomen terwijl dat inclusief btw moet zijn. Daarom moeten de door haar voorgestane waarden iets verhoogd worden. Verweerder houdt vast aan de door hem vastgestelde waarden van respectievelijk € 4.310.000 en € 953.000.
2.1.
Tussen partijen is niet in geschil, en de rechtbank sluit zich hierbij aan, dat sprake is van incourante objecten en dat de waarden van de onroerende zaken, niet-woningen, aan de hand van de gecorrigeerde vervangingswaarde (GVW) als bedoeld in artikel 17, derde lid, van de Wet WOZ moeten worden bepaald. De GVW is de waarde die de onroerende zaak voor de eigenaar in economisch opzicht heeft. Deze waarde wordt gevonden door uit te gaan van de veronderstelling dat voor die zaak een markt zou zijn waarop de eigenaar niet alleen als verkoper zou opereren maar ook als koper die de zaak zou willen verwerven met handhaving van aard en bestemming ervan. Voorts zijn onder meer de objectkenmerken, de te onderscheiden deelobjecten en de functionele correctie tussen partijen niet in geschil. De beroepsgrond ten aanzien van de levensduurverlenging heeft eiseres ter zitting laten varen. Op hoofdlijnen zijn partijen het dus eens, maar wat betreft de restwaarden en de grondwaarde verschillen zij van mening.
2.2.
Zowel eiseres als verweerder maken bij de bepaling van de waarden gebruik van de Taxatiewijzer Verzorging [1] (hierna: de Taxatiewijzer).
2.3.
Eiseres voert voor beide onroerende zaken aan dat verweerder bij het vaststellen van de GVW is uitgegaan van te hoge restwaarden en te hoge waarden voor de gebouwgebonden grond. Eiseres bepleit voor alle onderdelen van de hoofdgebouwen een restwaarde van 10%. Volgens eiseres zijn de transacties waar verweerder naar heeft verwezen om de restwaarden te onderbouwen niet bruikbaar. Ten aanzien van de grondwaarde stelt eiseres primair dat verweerder een te hoge waarde per m2 gebouwgebonden grond heeft gehanteerd. Volgens eiseres is de waarde van de gebouwgebonden grond € 72 per m2 (inclusief btw). De waarde van de extra grond (dit speelt alleen bij de [adres 1] ) is, nadat eiseres op de zitting heeft verklaard te kunnen leven met de waardering van verweerder, niet langer in geschil. Subsidiair beroept eiseres zich op het gelijkheidsbeginsel, omdat verweerder bij eiseres is afgeweken van het kennelijk gehanteerde beleid dat grond in [plaats] bij de toepassing van de GVW wordt gewaardeerd op € 72 per m2 (dit bedrag heeft eiseres ter zitting genoemd, en betreft de afgeronde uitkomst van € 60 per m2 vermeerderd met 21% btw). Ter onderbouwing van de door haar voorgestane waarden verwijst eiseres naar op 26 mei 2020 door taxateurs [taxateur eiseres] en [taxateur eiseres 2] opgemaakte taxatierapporten (inclusief matrices), waarin de waarden zijn bepaald op € 3.730.000 voor [adres 1] en € 566.000 voor [adres 2] . Zoals hiervoor opgemerkt, heeft eiseres de waarde die zij in beroep verdedigt voor [adres 2] op de zitting bijgesteld naar € 782.000.
2.5.
Ter onderbouwing van de vastgestelde waarden heeft verweerder in beroep voor beide onroerende zaken een taxatierapport (inclusief matrices), opgemaakt in april 2021 door taxateur [taxateur verweerder 1] , overgelegd. De waarde van [adres 1] is daarbij bepaald op € 4.592.000 (€ 282.000 hoger dan de beschikte waarde) en de waarde van [adres 2] op € 1.257.000 (€ 304.000 hoger dan de beschikte waarde). Ten aanzien van de restwaarden van de hoofdgebouwen heeft verweerder de gemiddelden uit de Taxatiewijzer toegepast (voor de hoofdgebouwen: 30% voor de ruwbouw, 27% voor de afbouw en 17% voor de installaties). Ter extra indicatie heeft verweerder nog gewezen op 5 marktgegevens,
te weten [adres 3] (restwaarde: 27,84%), [adres 4] (restwaarde: 35,57%), [adres 5] (restwaarde: 25,99%), [adres 6] restwaarde 32,42%) en De [adres 7] (restwaarde: 30,39%), waarbij verweerder de restwaarden heeft herleid door de transactieprijs te verminderen met de grondwaarde en deze af te zetten tegen de (bruto) ongecorrigeerde vervangingswaarde.
Verweerder heeft gesteld dat hij met de door hem gehanteerde grondwaarden (€ 96,80
per m² gebouwgebonden grond voor [adres 1] en € 121 per m² gebouwgebonden grond voor [adres 2] , beide inclusief btw) aansluiting heeft gezocht (aan de onderzijde van de range) bij transacties met een vergelijkbare bestemming en locatie. Ter zitting heeft verweerder verklaard dat de gemeente geen uitgifteprijsbeleid heeft, omdat de gemeente daarvoor te klein is. Verweerder is van mening dat het beroep op het gelijkheidsbeginsel van eiseres niet kan slagen, omdat geen sprake is van gelijke gevallen.
Beoordeling
3. Op verweerder rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de door hem vastgestelde waarden per 1 januari 2019 niet te hoog zijn. Als verweerder niet in deze bewijslast slaagt, komt de vraag aan de orde of eiseres de door haar bepleite waarden aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, zal de rechter als regel de waarde zelf vaststellen. [2]
Ten aanzien van de restwaarden
3.1.
De rechtbank overweegt dat uit het arrest van de Hoge Raad van 23 oktober 2020 volgt dat de in een Taxatiewijzer gegeven richtsnoeren voor onder meer de restwaarden als uitgangspunt kunnen dienen. Dat is ook in deze zaken het geval omdat beide partijen de richtsnoeren van de Taxatiewijzer als uitgangpunt voor de waardering hebben aanvaard. Een Taxatiewijzer is ook dan echter niet heilig. Degene die een afwijking voorstaat van een dergelijk richtsnoer moet wel de gronden daarvoor stellen en bij betwisting aannemelijk maken. [3] De rechtbank overweegt verder dat verweerder zich ter onderbouwing van de restwaarden heeft gebaseerd op de Taxatiewijzer, en dat hij ter nadere indicatie heeft gewezen op enkele marktgegevens. Als de rechtbank er veronderstellenderwijs van uitgaat dat die marktgegevens, waarvan eiseres de bruikbaarheid betwist, niet voldoen, dan resteren de restwaarden uit de Taxatiewijzer. Naar het oordeel van de rechtbank heeft eiseres daar onvoldoende tegenover gesteld. Eiseres heeft namelijk geen enkele concrete onderbouwing gegeven van de door haar voorgestane afwijking van de restwaarden volgens de Taxatiewijzer. Als eiseres wil afwijken van de richtsnoeren uit de Taxatiewijzer, moet zij wel iets aanvoeren dat die afwijking rechtvaardigt. Door alleen een ander percentage te noemen, zonder dat percentage te onderbouwen, voldoet eiseres niet aan haar bewijslast. Deze beroepsgrond slaagt dus niet.
Ten aanzien van de grondwaarden
4.1.
Ten aanzien van [adres 1] constateert de rechtbank het volgende. Verweerder heeft de waarde van de gebouwgebonden grond vastgesteld op € 907.306 (9.373 m² maal € 96,80 per m²). Eiseres bepleit een waarde van de gebouwgebonden grond van € 674.856 (9.373 m² maal € 72 per m²). Het enige resterende geschilpunt is dus goed voor een cijfermatig verschil van € 907.306 - € 674.856 = € 232.450. Stel dat de rechtbank eiseres gelijk zou geven op dit resterende geschilpunt, hetzij op inhoudelijke gronden (de waarde), hetzij op grond van het gelijkheidsbeginsel, dan zou dit leiden tot de conclusie dat verweerder de waarde tot een bedrag van € 4.359.550 heeft onderbouwd (te weten de door verweerder getaxeerde waarde van € 4.592.000 minus € 232.450). Dat bedrag is hoger dan de beschikte waarde van € 4.310.000. De WOZ-waarde is ook dan dus niet te hoog vastgesteld. De beroepsgrond van eiseres kan niet leiden tot een gegrond beroep.
4.2.
Ten aanzien van [adres 2] constateert de rechtbank het volgende. Verweerder heeft de waarde van de grond vastgesteld op € 229.174 (1.894 m² maal € 121 per m²). Eiseres bepleit een waarde van de grond van € 136.368 (1.894 m² maal € 72 per m²). Het enige resterende geschilpunt is dus goed voor een cijfermatig verschil van € 229.174 - € 136.368 = € 92.806. Stel dat de rechtbank eiseres gelijk zou geven op dit resterende geschilpunt, hetzij op inhoudelijke gronden (de waarde), hetzij op grond van het gelijkheidsbeginsel, dan zou dit leiden tot de conclusie dat verweerder de waarde tot een bedrag van € 1.164.194 heeft onderbouwd (te weten de door verweerder getaxeerde waarde van € 1.257.000 minus € 92.806). Dat bedrag is hoger dan de beschikte waarde van
€ 953.000. De WOZ-waarde is dan dus niet te hoog vastgesteld. De beroepsgrond van eiseres kan niet leiden tot een gegrond beroep.
Conclusie
5. Gelet op het voorgaande heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat hij de waarden van de onroerende zaken niet te hoog heeft vastgesteld. De beroepen zijn daarom ongegrond.
Immateriële schadevergoeding
6.1.
Eiseres heeft ter zitting verzocht om immateriële schadevergoeding (ISV) wegens overschrijding van de redelijke termijn van berechting. Volgens vaste jurisprudentie geldt voor een uitspraak in eerste aanleg dat deze niet binnen een redelijke termijn is geschied als de rechtbank niet binnen 2 jaar nadat die termijn is aangevangen uitspraak doet, tenzij sprake is van bijzondere omstandigheden. [4] De termijn vangt aan op de dag van ontvangst van het bezwaarschrift en eindigt op de dag van de uitspraak in het beroep. De ISV bedraagt
€ 500 per half jaar overschrijding.
6.2.
Verweerder heeft het bezwaarschrift in beide zaken op 31 maart 2020 ontvangen. Tot de datum van deze uitspraak zijn er dus (afgerond) 28 maanden verstreken. Dit betekent dat de redelijke termijn met 4 maanden is overschreden. Dat leidt tot een ISV van € 500.
6.3.
De zaken hebben in hoofdzaak betrekking op hetzelfde onderwerp en zijn in bezwaar en beroep gezamenlijk behandeld, zodat naar het oordeel van de rechtbank voor wat betreft de ISV sprake is van samenhang. Dit brengt mee dat de ISV van € 500 eenmaal, voor beide zaken samen, wordt toegekend.
6.4.
Voor wat betreft de toerekening van de ISV overweegt de rechtbank dat verweerder er ter zitting mee akkoord is gegaan dat de vergoeding volledig voor zijn rekening komt. Daarom veroordeelt de rechtbank verweerder tot betaling van de ISV van € 500.
Proceskosten en griffierecht
7.1.
De rechtbank ziet vanwege de toegekende ISV aanleiding tot een veroordeling in de proceskosten. Voor een vergoeding van de in bezwaar gemaakte proceskosten bestaat geen aanleiding, aangezien de uitspraken op bezwaar volledig in stand blijven. [5] Het gaat dus alleen om de in de beroepsfase gemaakte proceskosten.
7.2.
De rechtbank stelt de proceskostenvergoeding voor door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand in de beroepsfase op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht vast op € 759 (1 punt voor het indienen van het beroepschrift en 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 759 en een wegingsfactor 0,5). De wegingsfactor is 0,5, omdat de veroordeling in de proceskosten zijn grond alleen vindt in de toekenning van de ISV en er geen sprake is van een materieel gegrond beroep. [6] Verder is er sprake van samenhang tussen beide zaken, zoals eiseres zelf ook in haar beroepschrift heeft opgemerkt (de grieven zijn identiek).
7.3.
Voorts dient verweerder de kosten van de taxatierapporten te vergoeden van € 1.452 (2 keer € 726 inclusief btw). [7] Verder heeft eiseres verzocht om vergoeding van de kosten van de aanwezigheid van een deskundige ter zitting. Ook dat zijn kosten die op de voet van artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht in aanmerking komen voor vergoeding. Deze kosten bedragen volgens eiseres € 217,80 (€ 120 per uur maal 1,5 uur vermeerderd met btw). Verweerder heeft aangegeven op zichzelf akkoord te zijn met de hoogte van deze kosten. Daarom zal de rechtbank ook dit bedrag toekennen.
7.4.
Vanwege de toekenning van ISV ziet de rechtbank aanleiding om te bepalen dat verweerder aan eiseres het door haar betaalde griffierecht ten bedrage van € 720.
(2 keer € 360) vergoedt.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart de beroepen ongegrond;
- wijst het verzoek om een immateriële schadevergoeding toe;
- veroordeelt verweerder tot het betalen van een immateriële schadevergoeding aan eiseres tot een bedrag van € 500;
- draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 720 aan eiseres te vergoeden;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiseres tot een bedrag van € 2.428,80.
Deze uitspraak is gedaan door mr. P.P.D. Mathey-Bal, voorzitter, en mr. A. Heidekamp en mr. J.F.H. van den Belt, leden, in aanwezigheid van R.H. Wolfslag, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 29 juli 2022.
w.g. griffier w.g. voorzitter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden.